Cảnh giác tiêu dùng 'lách' chứng khoán, bất động sản

Thống đốc NHNN vừa có văn bản yêu cầu các TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng; cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản. 

Đồng thời, thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm (TSBĐ) để có biện pháp xử lý thích hợp. Đặc biệt, các ngân hàng phải giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán.

Đây không phải lần đầu tiên NHNN đưa ra những cảnh báo các TCTD kiểm soát dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản, chứng khoán. Điều này cho thấy nhà điều hành thực sự rất chú trọng tới chất lượng phân bổ vốn của các TCTD trong từng lĩnh vực.

Thời gian qua, không ít lo ngại cho rằng tín dụng bất động sản đang tiềm ẩn cao trong tín dụng tiêu dùng. Theo số liệu của Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia, năm 2017 tỷ trọng tín dụng đổ vào hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 5,9% tổng tín dụng. Nếu tính cả tín dụng trong lĩnh vực xây dựng thì con số này là 15,8%. 

Tín dụng tiêu dùng năm 2017 tăng 65%, trong đó cho vay phục vụ mục đích mua nhà, sửa chữa nhà để ở chiếm 53,8%. Nhìn vào những con số này, thật khó có thể xác định chính xác nhất nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản.

Trao đổi với một chuyên gia kinh tế, vị này cho hay: Điểm cần lưu ý tại đây là các ngân hàng không thực hiện sai. Lấy ví dụ như một khách hàng tới vay ngân hàng 10 tỷ đồng để mua một bất động sản, nhưng không ở mà cho thuê hoặc trong tương lai sẽ bán đi. Điều này có nghĩa là kinh doanh bất động sản, nên đáng lý ra phải được xét vào tín dụng bất động sản.

Nhưng theo quy định hiện hành nếu khách vay không dùng thu nhập từ kinh doanh bất động sản như miếng đất, căn hộ đó để trả nợ, mà lấy từ nguồn thu khác thì món cho vay đó không phải là kinh doanh bất động sản mà được xem là tiêu dùng. Đó là điểm chưa rõ ràng, liên quan tới sự phân loại ngay từ đầu, dẫn tới khó quản lý.

Việc xếp các khoản vay mua, xây hay sửa nhà vào cho vay tiêu dùng cũng phần nào giúp ngân hàng tránh được việc trích lập dự phòng rủi ro cao khi hệ số rủi ro với cho vay bất động sản hiện đã lên 200% từ 1/7/2017, gấp đôi cho vay thương mại thông thường.

Cũng theo vị này, nếu phân loại ngay từ đầu như vậy thì cũng lý giải lý do vì sao tín dụng bất động sản luôn thấp. "Thành ra việc đầu tiên trong kiểm soát cho vay bất động sản là phải có sự phân loại chính xác, nếu tiền đó để mua bất động sản và thế chấp là bất động sản thì món vay đó là bất động sản. Đi cùng với đó cần có con số chính xác để các cơ quan quản lý có thể theo dõi chặt chẽ hơn".

Cần phải nói thêm rằng, trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khái niệm bất động sản gồm 3 loại: quyền sử dụng đất, công trình xây dựng trên đất (nhà ở), các tài sản gắn liền với nhà. Như vậy thì tín dụng trong xây dựng vẫn được gọi là tín dụng bất động sản và cho vay mua sắm trang thiết bị, vật tư trong nhà vốn được coi là vay tiêu dùng thì cũng phải được tính vào tín dụng bất động sản. Thậm chí xây dựng cũng là một nội dung trong bất động sản. 

Hiện đang chưa rõ ràng về khái niệm bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật của ngân hàng. Phải làm rõ được điểm này mới giúp ích cho cách thức điều hành quản lý, khi số liệu minh bạch thì việc thanh tra giám sát cũng thuận lợi, dễ dàng hơn.

Chuyên gia khuyến nghị, các ngân hàng nên hạn chế cho vay bất động sản bởi không thể để lặp lại bài học cũ như thời điểm năm 2006 - 2008 khi tín dụng bất động sản tăng trưởng quá nóng. Vì khi thị trường bất động sản đã nóng lên, nhà nhà người người đổ xô mua bất động sản thì chuyện bùng lên thành bong bóng là thực tế rất dễ xảy ra và nợ xấu cũng theo đó mà tăng lên rất nhiều.

Thêm nữa, chu kỳ của bất động sản có lên có xuống, khi đã đạt được một mức đỉnh nhất định thì chắc chắn tới một lúc nào đó sẽ đi xuống. "Nếu ngân hàng tập trung quá nhiều tín dụng cho bất động sản, cung có quá nhiều mà tiêu thụ chỉ có mức độ thì thị trường sẽ suy thoái. 

Bởi vậy, hạn chế tập trung cho vay bất động sản, chứng khoán như yêu cầu của NHNN là điều vô cùng quan trọng. NHNN nhìn thấy rất rõ rủi ro đó và cần phải có sự hạn chế không những ở mức độ kêu gọi các ngân hàng phải tính toán rủi ro cho chặt chẽ, mà NHNN cần phải có những quy định cụ thể hơn bắt đầu từ việc phân loại", chuyên gia nhấn mạnh.

Hạn chế tín dụng vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán theo yêu cầu của nhà điều hành cũng không có nghĩa là cứ tín dụng đổ vào những lĩnh vực này là rủi ro hết. Bởi nếu đáp ứng nhu cầu thực sự của người dân ở một số phân khúc cụ thể thì cũng nên khuyến khích. Còn phân khúc bất động sản cao cấp, mang tính đầu cơ cao thì mới là điểm cần lưu tâm.