Thời gian qua, tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở để phân lô bán nền tràn lan trên phạm vi cả nước gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Bên lề hội thảo góp ý kiến Luật Đất đai (sửa đổi) tại TP. HCM diễn ra mới đây, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu về vấn đề này:
- Thời gian qua tình trạng tách thửa để phân lô bán nền diễn ra ở nhiều địa phương trong cả nước; có tình trạng “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” nhiều lần gây ra các cơn “sốt đất ảo”, tác động tiêu cực đến thị trường. Theo ông, nguyên nhân cơ bản nào dẫn đến thực trạng trên?
Ông Lê Hoàng Châu: Một trong nguyên nhân là bất cập của một số quy định dưới luật cho phép tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Điều 143, 144 Luật Đất đai 2013 không cho phép tách thửa đất đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa hoặc thửa đất độc lập nằm xen kẽ trong đô thị, điểm dân cư nông thôn, trên cơ sở xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa là thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, để vừa đảm bảo quyền lợi của người sử dụng, vừa đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ, phù hợp với quy hoạch.
Trong khi đó, Điều 43d, 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 3 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại cho phép các địa phương thực hiện tách thửa đối với từng loại đất, kể cả đất nông nghiệp và các loại đất khác không phải đất ở, nên từ năm 2017 đến nay xảy ra tình trạng lợi dụng quy định để tách thửa, phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn “sốt ảo”.
Sau đó, khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2021/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tiếp tục khẳng định chủ trương cho “tách thửa đối với từng loại đất” là không phù hợp với Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013. Nếu các địa phương cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp mà vẫn giữ được mục đích sử dụng là đất nông nghiệp thì không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn.
- Luật Đất đai 2013 quy định đối với các trường hợp giao đất ở khác thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân. Vậy đã đầy đủ để ngăn chặn đầu cơ chưa, thưa ông?
Quy định như vậy là đúng nhưng xảy ra tình trạng, khi thực hiện quy định đấu giá công khai các lô đất ở, nhiều người trúng đấu giá không phải là người dân tại xã đó mà là người từ đô thị hoặc các địa phương khác tranh mua, nhưng không có nhu cầu thực mua đất cất nhà để ở mà chỉ nhằm mục đích bán lại kiếm lời. Từ đó, giới đầu nậu, cò đất gây ra các cơn sốt ảo giá đất tại địa phương. Do vậy, cần bổ sung quy định đối tượng tham gia đấu giá các lô đất ở phải là người trong xã. Nếu người dân trong xã không tham gia mới cho phép người ngoài xã tham gia đấu giá đất.
- Theo ông, giải pháp toàn diện nào để kiểm soát tình trạng phân lô bán nền tràn lan?
Pháp luật về đất đai cần quy định cơ chế, điều kiện để giải quyết nhu cầu của người dân muốn được tách thửa đất đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất, hoặc là thửa đất độc lập tại đô thị, điểm dân cư nông thôn. Việc quy định rõ để vừa đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, vừa đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ và phù hợp với quy hoạch.
Từ thực trạng trên, chúng tôi kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP, như sau: UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đô thị phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở hoặc trong đất đô thị, điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng toàn bộ hoặc một phần sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa là thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.
Cần sửa đổi, bổ sung Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau: UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách, hợp thửa đất, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đô thị.
Bên cạnh đó, đề nghị bổ sung người sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở có nhu cầu tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.
- Ông từng chia sẻ, công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ, hiệu quả, nhất là ở cấp cơ sở nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh trái phép, hô biến các lô đất nông nghiệp diện tích 500 - 1.000m2 vừa vặn với diện tích của 1 lô biệt thự, nhà vườn, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Vậy các địa phương cần phải làm gì để ngăn chặn tình trạng này?
Vẫn cần nhắc lại, việc thực thi chính sách pháp luật vốn là điểm bất cập của địa phương. Bởi vậy, đối với công tác quản lý, sử dụng đất, cụ thể là kiểm soát việc phân lô bán nền, cần tích cực chỉ đạo, kiểm tra, ngăn chặn, xử lý triệt để tình trạng và xử lý nghiêm các trường hợp san ủi đồi núi, san lấp hồ ao, bờ sông, bờ suối... để phân lô, bán nền; xây dựng trên đất nông nghiệp trái quy định của pháp luật.
Cần tập trung thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các dự án không đưa đất vào sử dụng, các dự án chậm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở.
Các vi phạm đối với việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, các công trình dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận việc chuyển mục đích cũng cần xử lý nghiêm.
Nhanh chóng hoàn thiện Luật Đất đai sửa đổi nhất là quy định rõ, cụ thể và đổi mới công tác xác định giá đất, công tác thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.
Tags:
(VNF) - Ninh Bình chọn liên danh phát triển khu đô thị sinh thái 163ha, Ngân hàng Nhà nước thông tin về gói ưu đãi 145.000 tỷ đồng mua NƠXH, Bắc Ninh triển khai bồi thường dự án khu đô thị sân golf 6.600 tỷ... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 23/11.
(VNF) - Liên danh Ecopark Hải Dương - Hồng Phong - Minh Anh vừa được Ninh Bình chọn làm nhà đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái phía Đông TP Hoa Lư (cũ), quy mô 163 ha và tổng vốn gần 16.443 tỷ đồng.
(VNF) - Bắc Ninh phê duyệt mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2, vốn 1.760 tỷ đồng; Đà Nẵng giao đất làm khu dân cư Nam Bàu Mạc; Bình Trưng cho phép xây dựng tạm sân thể thao trên đất trống... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/11.
(VNF) - Giữa thị trường bất động sản hạng sang đang ngày một bão hòa bởi những cuộc đua vật liệu và tiện ích xa hoa, MEYGROUP chọn một hướng đi khác biệt: kiến tạo không gian sống tinh khiết – nơi con người được hít thở trong lành, tái tạo năng lượng và an trú thực sự trong chính nhịp sống của mình.
(VNF) - Miền Nam đang là thị trường chính của nhà đầu tư miền Bắc hiện nay. Cơ hội nhiều, nhưng giữa “rừng” dự án, chỉ nhà đầu tư cẩn trọng mới nắm chắc cơ hội có lợi nhuận cao.
(VNF) - 237 căn hộ thuộc Khối C thuộc dự án Chung cư cho người thu nhập thấp tại Khu tái định cư Đại Địa Bảo được xác định đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
(VNF) - Kỷ luật vốn, minh bạch dữ liệu và giá nhà - xét từ góc nhìn nhà đầu tư, dự thảo Nghị quyết kiểm soát giá bất động sản mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến không đơn thuần là nỗ lực “hạ nhiệt” kỳ vọng.
(VNF) - Bén duyên với nghề môi giới bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh Tâm đã có 6 năm kinh nghiệm tại Vingroup trước khi sáng lập và xây dựng nên thương hiệu môi giới bất động sản Queen Land.
(VNF) - Công ty cổ phần Hóa dầu Quân đội (MIPEC) - doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính đáng nể trong lĩnh vực bất động sản đang tăng tốc thi công dự án khu đô thị gần 2.000 tỷ đồng ven sông Cày (Hà Tĩnh).
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nhu cầu, khi lực lượng trung lưu và thượng trung lưu trẻ nổi lên như nhóm dẫn dắt mới. Theo các chuyên gia, thập kỷ tới sẽ không còn xoay quanh nhóm siêu giàu, mà được định hình bởi những người coi nhà ở là trải nghiệm và phong cách sống, thay vì chỉ là tài sản tích lũy.
(VNF) - Trong khi hàng loạt người dân không thể đặt được lịch trên ứng dụng iHanoi để làm Mẫu 02 xác nhận điều kiện nhà ở mua NƠXH, thì dịch vụ “cò” lại dễ dàng nhận hồ sơ và hứa trả kết quả chỉ sau 5 ngày - một sự đối lập gây nhiều băn khoăn.
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Ninh đã phê duyệt chủ trương đầu tư và chọn Tập đoàn Phú Mỹ đầu tư dự án mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2 quy mô 120 ha.
(VNF) - Hiện giá bán hai tòa nhà ở xã hội CT-05 và CT-06 tại huyện Mê Linh do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư có giá dao động từ 14,88 - 14,79 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì).
(VNF) - VinEnergo đầu tư gần 40.000 tỷ đồng điện gió Hà Tĩnh, CTP Invest mở rộng tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 21/11.
(VNF) - Đà Nẵng đang trở thành điểm đến chiến lược của dòng tiền lớn, khi hạ tầng, du lịch và bất động sản biểu tượng cùng tạo nên sức bật mới. Thành phố biển này dần định hình danh mục đầu tư hấp dẫn, thu hút giới tài chính và nhà đầu tư tìm kiếm giá trị dài hạn.
(VNF) - Thị trường khu đông Hà Nội đang chứng kiến giá căn hộ liên tục tăng, các dự án lớn mọc lên dày đặc, biến khu vực này thành “điểm nóng” đầu tư.
(VNF) - Dòng tiền đầu tư miền Bắc đang ồ ạt chảy vào Nam. Từ TP. HCM đến Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, đâu đâu cũng thấy nhà đầu tư Hà Nội “sục sạo”, săn tìm cơ hội mới.
(VNF) - Tọa lạc trên trục đường chính Đại lộ Hừng Đông và các tọa độ “vàng” của dự án The Fullton Edition, Boutique Townhouse (nhà phố thương mại) tựa như mảnh ghép hoàn thiện hệ sinh thái sống - nghỉ dưỡng - mua sắm cho cư dân tương lai.
(VNF) - CTP Invest, ông lớn BĐS KCN Châu Âu, cam kết đầu tư vào các khu vực chiến lược của Hải Phòng, đặc biệt là các dự án tại 20ha Tràng Duệ 3 và 50ha Tiên Lãng 1.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu chấn chỉnh tình trạng mất trật tự, môi giới trái phép và thu tiền ngoài quy định tại một số dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Xây dựng chỉ đạo công khai danh sách người mua, thuê mua nhà ở xã hội; TP. HCM sắp mở bán hơn 900 căn nhà ở xã hội giá từ 22 triệu đồng/m2; Hà Nội cho Địa ốc Hải Phong thuê 1,2ha đất... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong 9 tháng năm 2025 duy trì ở mức cao, giá bán vẫn liên tục lập đỉnh, trung bình gần 100 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá leo thang khiến biên lợi nhuận ngày càng mỏng, khiến dòng tiền đầu tư “chảy” mạnh vào thị trường miền Nam, nơi dư địa tăng trưởng giá vẫn còn.
(VNF) - Môi giới hiện đang rao những suất “ngoại giao” tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung – Đông Anh với mức chênh 320 – 400 triệu đồng. Để tăng độ tin cậy, họ không ngần ngại đưa ra cam kết “bao trọn hồ sơ”, khẳng định người mua chỉ việc ngồi nhà chờ ngày nhận phiếu bốc căn như một quy trình đã được sắp đặt sẵn.
(VNF) - Sự xuất hiện của TP. HCM “mới” sau sáp nhập đang mở ra một cấu trúc phát triển hoàn toàn khác, trong đó chuỗi giá trị công nghiệp – điều phối – logistics giữ vai trò then chốt. Theo chuyên gia, mô hình đại đô thị này có nhiều điểm tương đồng với Seoul SMA, cho thấy bất động sản TP. HCM sẽ được tái định hình mạnh mẽ khi hạ tầng, không gian đô thị và chức năng vùng được tối ưu.
(VNF) - Ninh Bình chọn liên danh phát triển khu đô thị sinh thái 163ha, Ngân hàng Nhà nước thông tin về gói ưu đãi 145.000 tỷ đồng mua NƠXH, Bắc Ninh triển khai bồi thường dự án khu đô thị sân golf 6.600 tỷ... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 23/11.
(VNF) - Tuyến đường Bạch Đằng tiếp tục dẫn đầu bảng giá đất tại Đà Nẵng trong dự thảo bảng giá đất mới, với 350 triệu đồng/m2, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026.
