Có gì đặc biệt trong cuộc chơi bất động sản của Sơn Hà?

Sự khác biệt về chất

Nếu theo dõi Sơn Hà đủ lâu, nhà đầu tư sẽ biết rằng đây không phải là lần đầu tiên tập đoàn này làm bất động sản. Từ những năm 2009 - 2010, Sơn Hà đã đầu tư vào các dự án khu đô thị, bất động sản bán lẻ (siêu thị) theo hình thức hợp tác với các đơn vị khác. Đó là giai đoạn mà bất động sản bùng lên dữ dội, dưới hiệu ứng của gói kích thích kinh tế 1 tỷ USD. Tuy nhiên, cơn khủng hoảng ập đến ngay sau đó đã khiến cho kế hoạch không thành công như mong đợi. Ông Lê Vĩnh Sơn - Chủ tịch Tập đoàn Sơn Hà đã tuyên bố với các cổ đông rằng trong ít nhất 5 năm, ông sẽ không làm bất động sản.

Ông Lê Vĩnh Sơn đã giữ đúng lời hứa. Nhưng có lẽ, vị doanh nhân này chưa bao giờ nguôi ngoai ý định chinh phục lĩnh vực này. Bởi vậy, vừa khi hết hạn 5 năm, ông Sơn đã lên kế hoạch cho một sự trở lại của Sơn Hà trong lĩnh vực bất động sản. Đó cũng là một phần trong chương trình tái cấu trúc nhân dịp Sơn Hà tròn 20 tuổi.

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2020, ông Lê Vĩnh Sơn chính thức xác nhận Sơn Hà sẽ mở thêm 3 lĩnh vực mới, trong đó có bất động sản. Song lần này, Sơn Hà đã không chọn bất động sản thương mại (khu đô thị, bán lẻ) mà chọn bất động sản công nghiệp – phân khúc được xem là sáng giá nhất hiện nay – để “tham chiến”.

Theo đó, Sơn Hà dự kiến sẽ làm khu công nghiệp tại các tỉnh thành có nhiều tiềm năng như: Hà Nội, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Long An, Đồng Nai. Tập đoàn chủ trương không ra dự án ồ ạt mà trong 5 năm tới chỉ làm khoảng 5 – 10 khu/cụm công nghiệp. Quy mô các dự án dao động trong khoảng 150ha – 300ha, trừ một số trường hợp đặc biệt có thể có diện tích lớn hơn.

Đáng chú ý, Sơn Hà xác định xây dựng các cụm, khu công nghiệp theo kiểu mới với công nghệ xanh, đồng bộ để thu hút doanh nghiệp ngoại có công nghệ sản xuất sạch, có hàm lượng giá trị cao chứ không xây kiểu cũ, không “vơ bèo vạt tép”. Ý tưởng của Sơn Hà về một khu công nghiệp kiểu mới là bên trong xây nhà xưởng, bên ngoài làm hạ tầng dịch vụ.

Điều này có thể thấy ở dự án đầu tay vừa được khởi công hôm 28/4 vừa qua – khu công nghiệp SHI IP Tam Dương. Dự án này có tổng diện tích hơn 162ha, trong đó Sơn Hà sẽ dành một phần (5,59ha) để xây dựng khu dịch vụ phụ trợ, đảm bảo phục vụ tốt nhu cầu cho các nhà đầu tư.

Như vậy, có thể thấy, lần trở lại với bất động sản này của Sơn Hà đã có sự khác biệt về chất so với trước đó, thể hiện ở việc lựa chọn phân khúc, tính toán quy mô đầu tư, xác định mô hình sản phẩm, thậm chí là có sẵn tệp khách hàng. Sự thận trọng đó cho thấy Sơn Hà đã chuẩn bị kỹ lưỡng cho “trận đánh” này.

Nền tảng tài chính

Sự chuẩn bị kỹ lưỡng của Sơn Hà còn được thể hiện ở một khía cạnh khác là thời gian. Thực tế, tập đoàn này đã ấp ủ kế hoạch làm bất động sản từ năm 2018, tới năm 2020 mới công bố chính thức, sang năm 2021 mới bắt đầu triển khai. Và khu công nghiệp SHI IP Tam Dương thay vì được “ra hàng” ngay năm 2022 như dự tính ban đầu, đã được lùi một nhịp để tới tháng 4/2023 mới chính thức khởi công và dự kiến đi vào hoạt động từ quý III/2024.

5 năm để suy tính sau thất bại, thêm 5 năm chuẩn bị để bắt đầu, Sơn Hà đã dành cả một thập kỷ cho bất động sản. Trong một cuộc gặp gỡ các doanh nghiệp tại Hà Nội, Chủ tịch Sơn Hà đã từng chia sẻ: “Chúng tôi chỉ làm bất động sản trở lại khi tập đoàn đã mạnh hơn, vững chắc hơn. Việc làm bất động sản phải không ảnh hưởng tới hệ thống chủ lực của tập đoàn. Chúng tôi dứt khoát làm kiểu đó chứ không chơi kiểu đánh bạc tất tay, khiến cho mình tụt hậu hay xiêu đổ cả mảng cốt lõi”.

Cốt lõi của Sơn Hà là ngành hàng gia dụng và công nghiệp, tiếp đó là xe điện, năng lượng tái tạo, nước và bất động sản. 10 năm qua, Sơn Hà đã trở thành thương hiệu lớn, có thị phần rất lớn trong ngành hàng gia dụng và củng cố vị thế trong mảng công nghiệp. Có được sự vững chắc đó, Sơn Hà đã tự tin làm bất động sản.

Có thể nói, cuộc chơi bất động sản của Sơn Hà được hậu thuẫn bởi nền tảng tài chính khá chắc chắn, được bồi đắp liên tục trong 10 năm qua. Xét riêng giai đoạn 5 năm trở lại đây có thể thấy rất rõ điều này. Cụ thể, Sơn Hà bắt đầu tái cấu trúc năm 2018, trong 3 năm đầu tiên (2018 – 2020) doanh thu chỉ tăng chưa tới 900 tỷ đồng. Nhưng đến năm 2021, quá trình tái cấu trúc đã cho ra quả ngọt: doanh thu 2021 tăng vọt hơn 1.700 tỷ đồng (tăng 32%), vượt mốc 7.000 tỷ đồng. Năm 2022, doanh thu tiếp tục tăng thêm hơn 900 tỷ đồng nữa (tăng 13%), tiến sát ngưỡng 8.000 tỷ đồng. Đây là thành tựu rất ấn tượng, nhất là đặt trong bối cảnh giai đoạn 2020 – 2022, nền kinh tế gặp phải muôn vàn khó khăn do tác động từ 4 làn sóng dịch bệnh.

Về lợi nhuận, tỷ suất lợi nhuận gộp biên luôn đạt hai con số. Và mặc dù không thể tạo ra đà tăng liên tục, song trung bình 5 năm, lợi nhuận sau thuế của Sơn Hà đạt khoảng 100 tỷ đồng/năm, phản ánh sự ổn định trong hiệu quả kinh doanh của tập đoàn.

Về tài sản, trong cùng giai đoạn nêu trên, tổng tài sản đã tăng từ 3.592 tỷ đồng lên 7.330 tỷ đồng, tăng hơn 2 lần. Chất lượng tài sản khá lành mạnh với tỷ trọng của các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho ở mức hợp lý. Số liệu mới nhất tại báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2023 cho thấy, tỷ trọng của các khoản phải thu và hàng tồn kho đạt 68% tổng tài sản, không là vấn đề đối với một doanh nghiệp sản xuất công nghiệp.

Về nguồn vốn, vốn chủ sở hữu của Sơn Hà đã tăng từ 1.116 tỷ đồng năm 2018 lên 1.960 tỷ đồng năm 2022, tương đương tăng 75%. Mặc dù trong hơn 1 năm trở lại đây, nợ phải trả tăng lên khá mạnh, đẩy hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu lên 3,7 lần (năm 2022). Tuy nhiên đây là điều dễ hiểu và không có gì bất thường, bởi Sơn Hà đang trong giai đoạn mở rộng đầu tư, việc tăng cường vay mượn, chiếm dụng vốn của đối tác là tất yếu.

Mặt khác, đối với một doanh nghiệp, điều quan trọng hơn cả vẫn là dòng tiền hoạt động. Lưu chuyển tiền thuần của Sơn Hà 5 năm qua đều ở trạng thái dương hoặc âm nhẹ, vì thế quy mô vốn bằng tiền của doanh nghiệp vẫn ở mức khá, chưa bao giờ dưới 140 tỷ đồng tại các ngày kết thúc năm tài chính. Hệ số thanh toán ngắn hạn vẫn đảm bảo (lớn hơn 1).

Kỳ vọng lớn

Việc Sơn Hà đầu tư vào bất động sản công nghiệp được nhìn nhận sẽ mang lại lợi nhuận lớn, bởi đây là phân khúc đầy triển vọng do có nhu cầu lớn, tỷ lệ lấp đầy luôn ở mức cao, giá thuê tăng trưởng.

Cụ thể, theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam, hiện nay việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành một bài toán khó cho các doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức cao. Cụ thể, tại một số tỉnh phía Nam như Bình Dương hay Đồng Nai, tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức trên 95%. Tại thị trường phía Bắc, các tỉnh có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển như Bắc Giang và Hải Dương đều có nguồn cầu cao với tỷ lệ lấp đầy 96% - 99%.

Vì nhu cầu luôn rất cao, nên giá thuê bất động sản công nghiệp cũng được neo ở mức hấp dẫn với chủ đầu tư. Như tại TP. HCM, thời điểm quý I/2023, giá thuê trung bình ở mức 240 USD/m2/kỳ hạn; ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An là 100 - 250 USD/m2/kỳ hạn. Tại phía bắc, giá thuê thời điểm quý I/2023 tại Hà Nội là 160 USD/m2/kỳ hạn, tăng 5-10% so với quý trước, một số khu vực thậm chí ghi nhận mức 300 USD/m2/kỳ hạn.

Bởi vậy, không ngạc nhiên khi bất động sản công nghiệp đang là “địa hạt” thu hút không ít doanh nghiệp lớn tham gia. Cùng với Sơn Hà, thị trường ghi nhận những cái tên như: Indochina Capital, FECON, Taseco Group… Tuy nhiên, theo VNDirect, việc phê duyệt các dự án mới trong 2 năm tới có thể bị chậm lại, bởi vậy những doanh nghiệp đang có dự án (như Sơn Hà) sẽ được hưởng lợi trực tiếp.

Theo tính toán của giới đầu tư, một dự án bất động sản công nghiệp sẽ cần 2 năm để hoàn thiện và 8 – 10 năm để hoàn vốn. Là cuộc chơi đường dài nên trong ngắn hạn, nhà đầu tư sẽ không nhìn thấy ngay hiệu quả, song nếu kiên nhẫn qua 1 – 2 năm, những gì nhận về sẽ là trái ngọt.

Chia sẻ với VietnamFinance, ông Phạm Thế Hùng - Phó tổng giám đốc thường trực Tập đoàn Sơn Hà, nhấn mạnh: “Bất động sản công nghiệp là lĩnh vực chiến lược của tập đoàn nên đã được tính toán đủ yếu tố. Việc gia nhập thị trường này không chỉ là sự gia nhập vào lĩnh vực đầu tư mới, mà hơn thế, chúng tôi tự tin rằng Sơn Hà đang thúc đẩy quá trình kiến thiết hạ tầng khu công nghiệp theo chủ trương của Chính phủ và sự hưởng ứng chung của cộng đồng doanh nghiệp”.