Định giá đất: Cần tránh tình trạng 'vừa đá bóng vừa thổi còi'

Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao ngày 16/06/2022 chỉ rõ:

“Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...”.

Phương pháp định giá đất chưa rõ ràng

Với tinh thần trên, Nghị quyết số 18-NQ/TW khẳng định: “Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Trong khi đó, Điều 129 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định: “1. Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; d) Tuân thủ đúng quy chuẩn, phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; đ) Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định; 2. Chính phủ quy định cụ thể về quy chuẩn, phương pháp định giá, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể”.

Tuy nhiên, ở góc độ cá nhân, tôi cho rằng đây là quy định chưa rõ ràng. Với quy định này, chúng ta phải làm rõ được nguyên tắc định giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” cần được hiểu như thế nào? Cùng với đó, cũng cần làm rõ điều kiện bình thường là điều kiện như thế nào, là trong tình trạng sau sốt đất, là tình trạng trước hay sau quy hoạch? Trên thực tế, những vấn đề này đã được bàn luận, trao đổi ở nước ta trong một thời gian dài khi sửa đổi các đạo luật đất đai năm 1993, năm 2003 và năm 2013. Nhưng tiếc thay cho đến khi soạn thảo dự thảo luật lần này, chúng ta vẫn chưa đưa được câu trả lời thỏa đáng.

Phải quy định rõ cơ quan định giá đất

Khoản 1 Điều 131 của dự thảo luật quy định: “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan định giá đất cấp tỉnh thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định giá đất. Cơ quan định giá đất được thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện việc thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể”.

Về nội dung khoản 1 Điều 131 của dự thảo luật, tôi có một số bình luận như sau:

Thứ nhất, dự thảo luật cần quy định rõ cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan nhà nước cụ thể nào: Phòng định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường hay Sở Tài chính trong nội dung khoản 1 Điều 131? Bởi quy định như trên vẫn còn quá chung chung.

Thứ hai, với nội dung quy định của khoản 1 Điều 131 thì dự thảo luật vẫn chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ bản, quy định về xác định giá đất cụ thể vẫn kế thừa khoản 3 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013: “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.

Cần cơ quan độc lập trong định giá đất

Tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo luật này. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Điều này do ít nhất 2 nguyên nhân. Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền năng như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Thứ hai, Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Bởi với quy định như tại khoản 1 Điều 131 của dự thảo luật thì chủ tịch UBND cấp tỉnh là chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Thành phần của Hội đồng thẩm định giá phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thông thường, một nguyên tắc chung của bất kỳ lại hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá hay không?

Tôi cho rằng nên sửa đổi nội dung khoản 1 Điều 131 của dự thảo luật theo quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW như sau: “Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với UBND cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”...