Giá nhà cao gấp 20 – 25 lần thu nhập: 'Không thể giảm giá, giảm là tự sát'!

Giá nhà tại Việt Nam vẫn rẻ hơn các nước trong khu vực

Vừa qua, tại cuộc họp với Ban Kinh tế Trung ương diễn ra tại TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết giá nhà tại Việt Nam hiện đang quá cao so với thu nhập của người dân.

Ông Châu so sánh: giá nhà ở Hàn Quốc đắt gấp 5 – 6 lần so với thu nhập của người dân, trong khi đó giá nhà ở nước ta cao gấp 20 – 25 lần. Điều này cho thấy giá nhà tại Việt Nam cao quá mức chịu đựng của đại bộ phận người lao động có mức thu nhập trung bình.

Đây không phải là lần đầu tiên HoREA lên tiếng về thực trạng giá nhà. Trước đó, Hiệp hội cũng đã có những thống kê cho thấy, với giá nhà cao như hiện tại, người có thu nhập trung bình và thấp phải tiết kiệm tới 17 năm mới đủ tiền mua căn hộ bình dân.

Hồi tháng 11/2016, tại "Hội thảo về Luật sửa đổi, bổ sung các luật về đầu tư, kinh doanh", ông Lê Đăng Doanh - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) - cũng đã nêu lên rằng: "Nếu ở các nước, bình quân giá nhà chỉ gấp hơn 5 lần thu nhập của người dân thì ở Việt Nam, con số này lên tới 20 - 25 lần. Đó là nghịch lý và cũng là bi kịch".

Giá nhà tại Việt Nam đang cao gấp 20 - 25 lần thu nhập

Chia sẻ về những con số này, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Tư vấn, Định giá và Quản lý tài sản CBRE Việt Nam – cho rằng tỷ lệ giá nhà/thu nhập của Việt Nam đang quá cao. Tuy nhiên, Việt Nam không phải là quốc gia duy nhất có tỷ lệ cao như vậy.

"Trung Quốc cũng là quốc gia của tỷ lệ giá nhà/thu nhập rất cao. Tuy nhiên, điều cần lưu ý hơn là hãy nhìn vào giá trị tuyệt đối của sản phẩm nhà ở. Và về mặt này, có thể nói, so với các nước trong khu vực, giá nhà hiện nay của Việt Nam vẫn rẻ hơn", bà An nói.

Bà An cũng cho rằng, giá nhà (hay rộng hơn là giá của sản phẩm bất động sản) là một vấn đề rất phức tạp, liên quan đến nhiều yếu tố và không thể chỉ so sánh với mức thu nhập của người dân.

"Cấu thành của giá nhà gồm giá đất, chi phí xây dựng, chi phí khác và tỷ lệ lợi nhuận của chủ đầu tư. Tại Việt Nam, bất động sản là kênh đầu tư ưa thích của người dân, do đó, mức quan tâm đến bất động sản là khá lớn. Nếu so sánh giá nhà tại Việt Nam với các quốc gia khác, thì cần xem xét thêm các yếu tố như quy mô, trình độ phát triển, nguồn cầu, nguồn cung giữa 2 thị trường…"

Giảm giá nhà đồng nghĩa với tự sát

Trao đổi với VietnamFinance, bà Nguyễn Bích Trang, Giám đốc bộ phận kinh doanh CBRE Việt Nam – cho rằng có 3 yếu tố khiến giá nhà tại Việt Nam bị đội lên rất cao so với thu nhập.

Một là giá đất hoặc giá thuê đất đang ở mức rất cao so với mặt bằng chung các nước. Hai là lãi suất cho vay đang ở mức trên 10% (trong khi ở Australia chỉ là 4 – 5%) đã khiến chi phí phát triển dự án bị đội lên. Ba là các chi phí không chính thức cũng rất lớn. "Để xin làm một dự án phải qua rất nhiều bước: từ có đất rồi lên được kế hoạch, xây dựng bài toán tổng thể, xin phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000, 1/500, qua sở nọ sở kia… 

Còn chi phí xây dựng, chính ra cũng không chênh lệch quá nhiều với các nước. Hơn nữa, chi phí này cũng khá minh bạch và có mức cạnh tranh cao", bà Trang nói.

Cũng theo bà Trang, với giá nhà đang ở mức cao như hiện tại, người có thu nhập trung bình có rất "ít cửa" để mua được nhà tại Hà Nội hay TP. HCM.

"Người thu nhập trung bình mà mua được nhà thì đa phần có tích lũy từ thế hệ trước để lại, còn làm hồ sơ vay tín dụng mua nhà (chứng minh bằng thu nhập) thì gần như không thể, trừ phi có tài sản thế chấp".

Người thu nhập trung bình sẽ tốn khoảng 17 năm để có thể mua được nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội hoặc TP. HCM

Trả lời cho câu hỏi vì sao giá nhà rất khó giảm trong bối cảnh hiện nay, bà Trang cho hay chưa khi nào chủ đầu tư chủ động giảm giá nhà quá 10%.

"Nếu họ giảm cả dự án thì không sao nhưng nếu chỉ giảm một khúc nào đấy trong dự án thì các nhà đầu tư sẽ có sự bất bình. Như vậy chỉ riêng tại dự án đấy thôi, việc giảm giá đã là vấn đề. Giả sử chủ đầu tư có 10 dự án, việc giảm giá tại 1 dự án sẽ gây ảnh hưởng sang các dự án theo theo hiệu ứng domino.

"Nhìn rộng ra là toàn thị trường, các chủ đầu tư - chúng ta thường nói là cạnh tranh với nhau - nhưng không phải; họ phần nào đấy phải có sự liên kết với nhau để tạo thị trường thì mới có thể sống được. Không thể nào chỉ có mình anh mà anh có thể sống được cả. Đó là một cộng đồng, tất nhiên họ đưa ra các sản phẩm khác nhau, tính năng khác nhau nhưng ở một cấp độ nào đấy, họ phải thống nhất với nhau trong việc giữ cho thị trường sống thì họ mới cùng sống đươc. Thế nên với 3 cấp tác động đấy thì bạn thấy mức độ ảnh hưởng như thế nào", bà Trang phân tích.

Bà Trang cũng chia sẻ: "Các dự án thường ưu đãi mỗi lần 2 – 3%, nhưng không khi nào vượt quá 10%. Thực tế là vậy, nên nếu anh giảm sâu một cái thì đúng là tự sát, vì dù lần giảm giá đó không ảnh hưởng đến anh ngay lập tức, nhưng về lâu dài anh có sống được hay không? Giảm giá sẽ giúp anh bán được dự án nhưng dần dần giá sẽ chìm xuống, các dự án anh phát triển sau này sẽ không bao giờ bán được giá cao nữa".