Hệ số điều chỉnh giá đất tăng tới 35 lần, bất động sản TP.HCM thêm một 'cú sốc'

Thành phố tăng hệ số, dân được đà đòi giá cao

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group chia sẻ, thực tế việc điều chỉnh hệ số K theo Quyết định 28/2022/QĐ-UBND lần này không tác động trực tiếp đối với việc đền bù, giải tỏa tại các dự án kinh doanh bất động sản, nhưng tác động gián tiếp là không nhỏ.

Theo ông Phúc, việc giải phóng mặt bằng hiện nay đối với đa phần các dự án BĐS đều theo cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Đây là cơ chế hợp lòng dân, đền bù sát với giá thị trường. Khi thỏa thuận với người có đất, doanh nghiệp thường lấy bảng giá đất TP và hệ số K làm cơ sở thỏa thuận. Theo đó, thông thường doanh nghiệp bồi thường gấp 3 hoặc 4 lần so với bảng giá đất và hệ số K Hiện nay, hệ số K tăng mạnh, đồng nghĩa với việc thỏa thuận đền bù của các doanh nghiệp thời gian tới với người dân sẽ tăng lên dẫn đến chi phí đầu tư các dự án tăng mạnh.

Còn theo ông Nguyễn Tùng Anh, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần địa ốc Bình Minh, ngay khi hệ số K chưa tăng như hiện nay, “đền bù đã là ác mộng với chủ đầu tư”, bởi những khó khăn trong cơ chế đồng thuận.

“Ngay tại TP. HCM cũng có những dự án dù đã xây dựng dở dang nhưng 16 năm qua không thể giải phóng mặt bằng chỉ vì 3 hộ dân không đồng ý mức đền bù chủ đầu tư đưa ra. Giờ hệ số K tăng mạnh không thể tránh khỏi người dân tát nước theo mưa, đồng loạt đòi tăng giá đền bù. Giá BĐS đang xác lập ở mức cao, rất khó để giúp người thu nhập trung bình tiếp cận. Ở góc độ các chủ đầu tư cũng không thể giảm khi các yếu tố đầu vào đều tăng cộng với chi phí đền bù giải tỏa, tiền sử dụng đất… và khi hệ số K tăng mạnh, giá nhà sẽ càng khó giảm”, ông Tùng Anh than vãn.

Tương tự, bà Ngô Kim Anh, Giám đốc Công ty BĐS Anh Phương (TP. Thủ Đức) cho rằng việc TP. HCM tăng hệ số K đã gián tiếp khiến nhiều người dân đưa ra những yêu sách rất khó cho chủ đầu tư khi thương lượng giá bồi thường. Thực tế tại một dự án mà công ty của bà đang triển khai tại Nhà Bè đã bắt đầu có dấu hiệu như vậy. “Người dân dù đã cơ bản đồng tình với mức giá mà chúng tôi đưa ra từ quý 1 nhưng hiện tại nhiều hộ đã có đơn xin thay đổi ý kiến”, bà Kim Anh cho biết.

Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Công ty Phúc Điền Land cho rằng, kinh nghiệm cho thấy, ở các địa phương lân cận TP. HCM là Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai… khi các địa phương này điều chỉnh tăng hệ số K thì các chủ đầu tư cũng điều chỉnh tăng giá bán, tiếp đó là thị trường chung tăng theo. Khi bảng giá đất Nhà nước điều chỉnh sẽ ảnh hưởng đến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên, dù không nhiều nhưng chủ đầu tư cũng sẽ điều chỉnh giá sản phẩm vì giá đầu vào tăng.

Đối mặt cú sốc: Đi chậm, thay vì tăng tốc

Bà Ngô Kim Anh cho hay, trong 3 tháng cuối năm, doanh nghiệp của bà chọn phương án đầu tư chậm, chờ  đợi và nghe ngóng thay vì tăng tốc. “Năm 2020-2021, kinh doanh BĐS gặp nhiều trở ngại vì tác động của đại dịch. Sang năm nay, các vướng mắc pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ, cộng thêm khó khăn về nguồn vốn, tín dụng hẹp cửa do ngân hàng hết room cho vay, huy động trái phiếu bị tắc khiến doanh nghiệp càng nhiều thách thức. Hiện nay đã cuối năm 2022, nhưng Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản… vẫn chồng chéo nhau giờ lại thêm tăng hệ số K khi đền bù giải phóng mặt bằng nên năm nay chúng tôi không dám kỳ vọng nhiều”.

Doanh nghiệp BĐS không kỳ vọng nhiều vào kết quả kinh doanh trong thời gian tới (Ảnh minh họa)

Tương tự, bà Trần Thùy Linh, giám đốc một doanh nghiệp đang phát triển dự án căn hộ tại quận Bình Tân cho hay, vì thanh khoản kém nên công ty quyết định tạm đóng rổ hàng để cấu trúc lại sản phẩm, thăm dò phản ứng của thị trường. Công ty chọn phương án dừng mở bán các đợt tiếp theo vì lo ngại lãng phí nguồn lực và tiêu tốn chi phí marketing vô ích, đồng thời cũng quyết định không mở rộng thêm dự án đề phòng rủi ro từ chi phí đền bù tăng cao trong khi sản phẩm bán rất nhỏ giọt.

“Cũng vì không bán được hàng, chúng tôi đang bế tắc về dòng tiền phát triển dự án mới, đồng thời không có vốn để xoay vòng các khâu chuẩn bị quỹ đất, đền bù giải phón mặt bằng nên doanh nghiệp chủ động hạ mục tiêu doanh thu và lợi nhuận xuống còn một nửa so với kế hoạch đề ra”, bà Linh chia sẻ.

Dưới góc độ là chuyên gia tài chính, TS. Vũ Đình Ánh phân tích, năm nay thị trường địa ốc gặp khó bởi hàng loạt vướng mắc pháp lý kéo dài, tiếp cận vốn vay khó, thanh khoản đi xuống, lạm phát đang đè nặng thị trường. Chính vì vậy, từ quý II, các doanh nghiệp đã và đang có bước chuẩn bị để vượt khó trong những tháng cuối năm, thay vì tăng tốc thì chọn giải pháp đi chậm mà chắc, bảo toàn nguồn vốn.

Theo TS. Vũ Điình Ánh, phát triển dự án BĐS là lĩnh vực luôn đối mặt với rủi ro tài chính, bắt nguồn từ việc sử dụng lượng vốn vay tương đối lớn. Sự biến động của mặt bằng lãi suất cho vay hay biến động về chính sách đền bù đất đai đều ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí nguồn đầu vào của doanh nghiệp. Bởi vậy, các doanh nghiệp cần giữ để không mất thanh khoản dòng tiền, tránh rủi ro tác động trực tiếp lên khả năng đầu tư và phát triển các dự án mới và kế hoạch trả nợ vay. Đây là phản ứng bình thường và hợp lý khi thị trường có nhiều tín hiệu không thuận lợi.