Lãi suất vay mua nhà thấp kỷ lục: Người mua lo giá nhà cao, sợ lãi thả nổi

Lãi suất cho vay mua nhà thấp chưa từng có

Chưa bao giờ, các gói cho vay mua nhà ở có lãi suất hấp dẫn như hiện nay, khi hàng loạt ngân hàng thương mại đồng loạt tung ra nhiều gói tín dụng ưu đãi với lãi suất cạnh tranh. Đồng thời, nhiều dự án được khởi công trở lại, nhà ở xã hội tăng tốc..., nên cơ hội "an cư" đang mở ra với nhiều người.

Từ giữa tháng 2 đến nay, các ngân hàng đồng loạt triển khai các gói vay mua nhà cho giới trẻ (dưới 35 tuổi) để an cư theo chương trình kêu gọi của Chính phủ..

Ngoài lãi vay giảm, các ngân hàng cũng tăng tỷ lệ cho vay lên 90-100% giá trị tài sản thế chấp; thời gian ân hạn kéo dài 2-5 năm, thời gian cho vay từ 20-50 năm. Đây là những ưu đãi chưa từng có tiền lệ.

Nhiều ngân hàng đã gia nhập cuộc đua cho người trẻ vay mua ngôi nhà đầu tiên với lãi suất thấp kỷ lục như: MB, ABBank, ACB, LPBank, HDBank, SHB, Eximbank, TPBank, Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank,...

Bên cạnh các gói vay ưu đãi cho người trẻ, nhiều ngân hàng khác cũng đưa ra chính sách lãi suất thấp dành cho khách vay mua nhà nói chung với lãi suất thấp, thời hạn vay dài, giúp người mua nhà ở thực từng bước tiếp cận và sở hữu nhà.

Chẳng hạn, HDBank có gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà lãi suất khởi điểm 4,5%/năm trong 3 tháng đầu. Hay LPBank tung ra gói vay 5.000 tỷ đồng, lãi suất từ 3,88% trong 3 tháng đầu, sau đó là thả nổi.

SHB cũng triển khai gói tín dụng 16.000 tỷ đồng cho vay mua nhà lãi suất từ 3,99% cho 3 tháng đầu, từ 1 đến 5 năm tiếp theo, lãi suất sẽ từ 8,3-10%, sau đó thả nổi.

Thậm chí, một số ngân hàng đưa lãi suất cho vay mua nhà ở mức "không tưởng" như Kienlongbank áp dụng mức ưu đãi 0% cho gói vay mua nhà trong 1 tháng, 18 tháng tiếp theo cố định 8,8%, sau đó sẽ thả nổi. Hay Eximbank đưa ra lãi suất từ 3,68%/năm, cố định trong 36 tháng cho khách hàng trẻ...

Ngay cả các ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam như Woori Bank cũng vào cuộc khi tung gói vay lãi suất với lãi suất chỉ từ 3,9%/năm. Hay UOB áp dụng mức lãi suất 2,75%/năm đối với khách hàng đặc biệt, còn khách hàng bình thường có mức lãi suất từ 5,5%/năm trở lên.

So với lãi suất đầu năm 2020 (trước thời điểm dịch Covid-19), lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện thấp hơn từ 2-4 điểm phần trăm, tương ứng tỷ lệ giảm từ 30-50% tùy theo nhà băng.

Vào đầu năm 2020, lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng thuộc nhóm Big 4 (Vietcombank, Vietinbank, BIDV và Agribank) ở mức khoảng 8%/năm trong 12 tháng đầu, ở các ngân hàng thương mại khác từ 8,5-9,5%/năm. Đến nay, lãi vay bình quân trên thị trường chỉ từ 6-7%/năm.

PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP.HCM, khẳng định lãi suất cho vay mua nhà ở hiện ở mức thấp hơn nhiều so với trước đại dịch Covid-19.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, lãi vay hiện nay là chấp nhận được. Với chính sách tiền tệ hiện nay, lãi suất cho vay thấp thì các dự án đang hoàn thành có lợi thế. Vấn đề quan trọng hiện nay là tháo gỡ tính pháp lý để tăng nguồn cung, tăng nhu cầu vay.

Lo ngại lãi suất thả nổi

Dù các gói vay ưu đãi mang lại nhiều cơ hội nhưng các chuyên gia cho rằng người vay vẫn đối mặt với rủi ro từ lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Bởi những gói vay ưu đãi được các ngân hàng công bố ở mức lãi suất thấp đều là lãi suất áp dụng trong ngắn hạn, sau đó sẽ được thả nổi theo thị trường.

Lãi suất sau ưu đãi được tính dựa trên lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ từ 3,5-5%. Vì thế, sau ưu đãi, lãi suất có thể lên tới 11-13%/năm.

Chị Kim Ngân (Hà Nội) nhận xét, lãi suất ưu đãi 4-6% chỉ áp dụng 3-6 tháng là quá ngắn. Lãi vay cố định cho 5 năm gần 10% cũng không phải là thấp.

Anh Hoàng Long (TP.HCM) cho biết đã tiếp cận các gói vay ưu đãi này và không thấy có sự đột phá. Theo đó, khách muốn vay vẫn cần có tài sản thế chấp là bất động sản, chứng minh thu nhập qua sao kê lương, hợp đồng lao động...; phải chi trả các khoản phí như công chứng, thế chấp và bảo hiểm.

Chuyên gia tài chính Lê Quốc Kiên đánh giá mức lãi suất ưu đãi 3,99% hay 5,55% áp dụng trong thời gian 3-6 tháng chỉ là chiêu trò "quảng cáo" của nhà băng. Bởi sau thời gian ưu đãi ngắn này, lãi suất lên 8,7-10% cho 3-5 năm và tiếp tục thả nổi.

TS Nguyễn Trí Hiếu cũng cảnh báo lãi suất thả nổi là thách thức lớn đối với người vay. Sau giai đoạn ưu đãi, gánh nặng trả nợ có thể tăng mạnh, đặc biệt với những gia đình có thu nhập hạn chế.

Người vay cần tìm hiểu kỹ các điều khoản, bao gồm cơ chế điều chỉnh lãi suất, phí trả nợ trước hạn và các chi phí phát sinh để tránh rơi vào "bẫy' lãi suất", ông Hiếu nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng mức lãi suất dưới 6% cho 3-6 tháng thực chất chỉ là "mồi nhử" mang tác dụng "hô hào". Nếu ưu đãi vay trong thời gian ngắn sẽ không đủ sức kéo giảm áp lực tài chính trong suốt vòng đời khoản vay (trung bình 15-20 năm), nhất là ở bối cảnh giá nhà đang cao như hiện nay.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân nhìn nhận, chính sách ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà dành cho người dưới 35 tuổi là một giải pháp tốt, giúp khuyến khích người trẻ sở hữu ngôi nhà đầu tiên. Nhưng không phải ai cũng có thể tiếp cận chính sách này, do giá nhà hiện nay vẫn ở mức cao so với thu nhập của đa số người trẻ. Chỉ những người có thu nhập cao mới có khả năng vay vốn dễ dàng hơn.

Theo ông Lê Thanh Tùng, Giảng viên Đại học Ngân hàng TP.HCM, một số ngân hàng đưa ra hạn mức cho vay lên đến 80-100% nhưng khách hàng không nên vay hết hạn mức này vì sẽ gây áp lực trả nợ khá cao. Chẳng hạn, khách vay 2 tỷ đồng thì một tháng trả gốc và lãi đã trên 10 triệu đồng. Thu nhập 30 triệu đồng mà trả ngân hàng 15-20 triệu đồng/tháng sẽ dẫn đến áp lực nợ vay lớn. Nên tính toán dành từ 30-40% thu nhập có được để trả nợ.

TS Lê Đạt Chí, Đại học Kinh tế TP HCM, cho rằng các ngân hàng có thể chuyển rủi ro lãi suất sang người vay khi chi phí huy động vốn tăng. Để tránh rủi ro này, ông khuyên người vay nên chọn các ngân hàng lớn có giá vốn đầu vào ổn định, điều kiện vay minh bạch để bảo đảm lãi suất sau ưu đãi ở mức hợp lý. Việc so sánh các gói vay, tìm hiểu biên độ lãi suất sau ưu đãi và các chi phí liên quan là yếu tố then chốt mà người vay cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Ông Tuấn khuyến nghị, các gói vay ưu đãi cho người trẻ và người mua nhà nói chung không nên chỉ dừng lại ở "khẩu hiệu" mà cần thực chất hơn.

Chuyên gia Lê Quốc Kiên kiến nghị để thị trường bất động sản thực sự sôi động và tiếp cận được đúng người có nhu cầu ở thực, cần có thêm những chính sách điều tiết giá nhà hợp lý, đồng thời tiếp tục duy trì lãi suất ưu đãi trong thời gian dài hơn.