M&A địa ốc 'vào guồng'

Nhận diện sóng mới

Chứng kiến sự trở lại ấn tượng của các hoạt động giao thương và kết nối các dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước kể từ khi Việt Nam chính thức mở lại các đường bay quốc tế ngày 15/3/2022, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam bày tỏ sự lạc quan về thị trường bất động sản cũng như hoạt động M&A (mua bán - sáp nhập) địa ốc trong năm 2022.

Thời gian qua, hàng loạt thương vụ chuyển nhượng diễn ra tại các phân khúc khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng, văn phòng hay trung tâm thương mại được kết nối bởi SohoVietnam, theo tiết lộ của ông Cần, giá trị dù không quá lớn chỉ vài trăm tỷ đồng, nhưng số lượng giao dịch nhiều và nguồn cầu đang tăng nhanh. Nhiều nhà đầu tư lớn có sẵn nguồn vốn có thể ngay lập tức “chốt deal” nếu thấy phù hợp và bản thân ông cũng đang lên kế hoạch cho những “deal” giá trị lớn hơn theo đơn đặt hàng của các nhà đầu tư.

Trên thực tế, ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán thông qua các kế hoạch được trình ở kỳ họp đại hội cổ đông các doanh nghiệp năm nay cho thấy, làn sóng M&A bắt đầu nhen nhóm khi đa phần doanh nghiệp có góc tích cực về triển vọng nền kinh tế với những nỗ lực cải cách mạnh mẽ môi trường đầu tư - kinh doanh của Chính phủ, hiệu quả kiểm soát dịch bệnh và khả năng tranh thủ thời cơ thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế đang có xu hướng dịch chuyển về Việt Nam. Nhiều doanh nghiệp đang tất bật với kế hoạch huy động dòng tiền lớn để gia tăng quỹ đất.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Đầu tư tài chính Hoàng Minh (mã KPF) có kế hoạch phát hành tổng cộng hơn 133,7 triệu cổ phiếu nhằm thu về khoảng 1.273 tỷ đồng để góp vốn, mua cổ phần tại các doanh nghiệp, dự án, hoặc tài trợ một phần vốn triển khai, hợp tác dự án. Bên cạnh đó, KPF cũng thông qua chủ trương phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu để phục vụ hoạt động M&A.

Theo chia sẻ của Ban lãnh đạo KPF, thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều cơ hội mới và việc chủ động nguồn vốn để gia tăng quỹ đất sẽ giúp doanh nghiệp có lợi thế bứt tốc khi nền kinh tế hoàn toàn hồi phục.

Tương tự, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tasco (mã HUT) vừa trình đại hội cổ đông thông qua kế hoạch tăng vốn lên 5.438,8 tỷ đồng để hoán đổi cổ phần của Công ty cổ phần SVC Holdings, đồng thời phát hành tăng vốn hơn 1.162 tỷ đồng, trong đó một phần (550 tỷ đồng) được dùng để góp vốn vào công ty con hoạt động trong lĩnh vực địa ốc là Tasco Land.

Ban lãnh đạo Tasco cho biết, việc tăng vốn để sở hữu SVC Holdings và đầu tư vào Tasco Land nằm trong kế hoạch phát triển hệ sinh thái của doanh nghiệp với 3 trụ cột chính gồm cơ sở hạ tầng - dịch vụ ô tô, bất động sản và bảo hiểm.

Đối với Bamboo Capital (mã BCG), trong tháng 2/2022, Ban lãnh đạo Công ty đã ban hành nghị quyết triển khai phương án chào bán cổ phiếu riêng lẻ tăng vốn điều lệ từ hơn 4.463 tỷ đồng lên 5.630 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền 1.200 tỷ đồng dự kiến thu được từ đợt chào bán được đầu tư vào công ty con BCG Land để thực hiện các giao dịch liên quan đến dự án bất động sản.

Trước đó, nhóm cổ đông lớn đến từ R&H Group và Bamboo Capital đã nắm quyền chi phối Vinahud (mã VHD) và ông Nguyễn Hồ Nam, Chủ tịch Bamboo Capital đã trở thành cổ đông lớn của Vinahud sau khi mua gần 8,7 triệu cổ phiếu VHD, tương đương tỷ lệ sở hữu 22,8% vốn điều lệ Vinahud.

BCG Land cũng mua vào 1,2% vốn điều lệ Vinahud. Các cá nhân có liên quan tới Bamboo Capital là ông Nguyễn Đình Ngôn cùng vợ đã mua số cổ phần tương đương 27,75% vốn điều lệ Vinahud. Ông Ngôn hiện nắm giữ 34,09% cổ phần Bamboo Capital, đồng thời là thành viên Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Chứng khoán Thủ Đô, cũng là một thành viên trong hệ sinh thái Bamboo Capital.

Tại Đại hội cổ đông vừa qua, Ban lãnh đạo Vinahud cho biết sẽ đẩy mạnh mảng bất động sản, trong đó có kế hoạch nâng tỷ lệ nắm giữ tại Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Viên Nam (chủ đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái và vui chơi giải trí Viên Nam tại xã Quang Tiến, TP. Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình) lên trên 35%, tại Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Phú Hải (chủ đầu tư dự án Grand Mercure Hội An) lên trên 51%.

Ngoài ra, Vinahud còn đang nghiên cứu 3 dự án khác gồm Khu nhà ở Làng Hoa quy mô 40 ha; Khu đô thị AIC quy mô 94 ha tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, Hà Nội và xây dựng trụ sở, văn phòng kết hợp bãi đỗ xe tại phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội quy mô 4.102 m2.

Xu hướng sẽ tiếp tục bùng nổ

Với nhiều doanh nghiệp địa ốc, M&A được xem là chiến lược quan trọng trong kế hoạch gia tăng thị phần thông qua sở hữu quỹ đất lớn hoặc các dự án đầu tư có quy mô lớn. Đặc biệt, trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, thủ tục triển khai dự án siết chặt như hiện nay, doanh nghiệp nào có nhiều đất sẽ trở thành “sếu đầu đàn” dẫn dắt thị trường.

Một điểm chung trong các kế hoạch M&A bất động sản công bố thời gian qua là xu hướng chuyển dần từ “mua đứt, bán đoạn” sang cùng hợp tác phát triển dự án, tạo giá trị cộng hưởng cho cả đôi bên. Xu hướng này không chỉ diễn ra với các doanh nghiệp nhỏ, mà cả các “ông lớn” trong ngành địa ốc.

Đơn cử, trong quý I/2022, Novaland đã “bắt tay” với Công ty TNHH Xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên để khởi động lại dự án Khu phức hợp Grand Sentosa (tên cũ Kenton Node), diện tích 11 ha ở huyện Nhà Bè, TP.HCM. Novaland đưa Grand Sentosa vào vận hành trong năm 2024 theo đúng tiến độ đề ra.

Trong khi đó, tại Hà Nội, Tập đoàn Keppel Land đã ký thỏa thuận hợp tác với Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long để mua 49% diện tích 3 khu đất tại Khu đô thị Bắc An Khánh - Mailand Hanoi City (tên cũ là Splendora) với tổng giá trị 2.715 tỷ đồng (khoảng 120 triệu USD). Ba khu đất này có tổng diện tích 14,2 ha, bao gồm 2 khu được quy hoạch để phát triển nhà ở thấp tầng và 1 khu dành cho chung cư cao tầng. Giao dịch dự kiến được thực hiện trong quý III/2022. Theo đó, Keppel Land và Phú Long sẽ phát triển 1.260 căn hộ, bao gồm 1.020 căn chung cư và 240 căn thấp tầng. Tổng chi phí phát triển dự án (bao gồm cả chi phí đất) dự kiến là hơn 11.500 tỷ đồng (506 triệu USD).

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, tổng giá trị các giao dịch M&A bất động sản trong quý I/2022 cao hơn cả giai đoạn 2019-2021. Trong đó, giao dịch M&A văn phòng có giá trị lớn nhất, chiếm gần 60% tổng giá trị giao dịch tài sản.

Theo bà Trang Bùi, các nhà đầu tư trong và ngoài nước hiện rất quan tâm đến việc phát triển các dự án bất động sản, từ dự án căn hộ cho đến bất động sản thương mại và bất động sản ứng dụng. Thị trường cũng sẽ chứng kiến câu chuyện phục hồi mạnh mẽ ở các mảng du lịch nghỉ dưỡng và bán lẻ nhờ mở cửa trở lại các đường bay quốc tế, còn bất động sản nhà ở có “điểm tựa” là gói đầu tư hạ tầng 114.000 tỷ đồng đã được Quốc hội thông qua.

“Do thị trường M&A bị chi phối bởi nhà đầu tư nội địa, nhiều nhà đầu tư quốc tế chọn tham gia bằng hình thức liên doanh với các đối tác trong nước. Dòng tiền đầu tư của khối ngoại rất lớn, nhưng rào cản hiện nay là việc khan hiếm quỹ đất phù hợp trong các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội để phát triển dự án”, bà Trang Bùi nói, đồng thời chia sẻ thêm rằng, trong điều kiện kinh tế vĩ mô dần cải thiện và các chuyến bay quốc tế được nối lại, thị trường M&A bất động sản năm 2022 hứa hẹn sẽ tăng nhiệt bởi sự tái xuất của khối ngoại, nhưng trong tâm thế thận trọng hơn trước.