Nghịch lý ký quỹ: Nhà đầu tư tay trái gửi tiền lấy lãi, tay phải vay ngân hàng chịu lãi cao

Ký quỹ là một điều kiện được đặt ra đối với các chủ đầu tư khi thực hiện dự án kinh doanh bất động sản nói chung và dự án nhà ở nói riêng.

Mục đích của việc ký quỹ là nhằm đảm bảo chủ đầu tư thực hiện dự án đúng tiến độ đã được phê duyệt, góp phần bảo vệ quyền lợi của khách hàng, tránh lãng phí tài nguyên đất đai.

Vấn đề ký quỹ được quy định ở nhiều văn bản khác nhau như Luật Đất đai, Luật Nhà ở nhưng đều dẫn chiếu đến quy định của pháp luật về đầu tư.

Theo quy định của Luật Đầu tư 2014, ký quỹ là một biện pháp nhằm bảo đảm thực hiện dự án đầu tư. Theo đó, nhà đầu tư phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể.

Khoản ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả. Mục đích ký quỹ nhằm ràng buộc chủ đầu tư thực hiện dự án theo đúng tiến độ.

Mức ký quỹ quá lớn, gây khó cho doanh nghiệp

Theo Khoản 3 Điều 27 Nghị định 118/2015/NĐ-CP, mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ % trên vốn đầu tư của dự án - được quy định tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư - theo nguyên tắc lũy tiến từng phần.

Cụ thể, đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%; đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2% và đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%.

Vốn đầu tư của dự án tính tiền ký quỹ không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho nhà nước và chi phí xây dựng các công trình công cộng thuộc dự án đầu tư.

Đối với dự án đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong từng giai đoạn, mức ký quỹ được tính theo vốn đầu tư của dự án tương ứng với từng giai đoạn giao đất, cho thuê đất.

Như vậy, theo cách tính lũy tiến từng phần như nêu trên, số tiền ký quỹ sẽ rất lớn khi áp dụng đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Giả dụ một dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn Hà Nội có mức vốn đầu tư được xác định để tính tiền ký quỹ là 5.000 tỷ đồng, mức tiền ký quỹ được xác định theo quy định là: 9 tỷ (tương ứng với 3% của 300 tỷ) + 14 tỷ (tương ứng với 2% của 700 tỷ) + 40 tỷ(tương ứng với 1% của 4000 tỷ) là 63 tỷ đồng.

Nếu dự án lên tới hàng chục nghìn tỷ thì số tiền ký quỹ sẽ đạt tới hàng trăm tỷ, ví dụ dự án khu đô thị Vinhomes Tân Cảng của Vingroup: tổng mức đầu tư khoảng 30.000 tỷ đồng, số ký quỹ là 313 tỷ đồng.

Như vậy, mức ký quỹ này trên thực tế là rất lớn, gây khó khăn về tài chính cho doanh nghiệp thực hiện dự án kinh doanh bất động sản.

Thời điểm ký quỹ bất hợp lý?

Theo quy định, thời điểm ký quỹ là sau khi dự án đầu tư được quyết định chủ trương đầu tư nhưng phải trước thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với dự án đầu tư không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư thì thời điểm ký quỹ là thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, thời điểm phải thực hiện việc ký quỹ thì nhà đầu tư chưa thể tiến hành được các hoạt động huy động vốn theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. Nói cách khác, nhà đầu tư tư phải sử dụng vốn chủ sở hữu để thực hiện nghĩa vụ ký quỹ khi triển khai thực hiện dự án.

Theo đánh giá của ThS Ngô Gia Hoàng, khoa Luật thương mại (Đại học Luật TP. HCM), trong bối cảnh doanh nghiệp đang rất cần vốn như hiện nay, nếu quy định ký quỹ quá cao sẽ gây thêm áp lực về vốn cho doanh nghệp.

Bên cạnh đó, cần thấy rằng khi ký quỹ, khoản tiền ký quỹ trở thành một khoản tiền gửi của nhà đầu tư gửi vào một tổ chức tín dụng, lãi suất được tính theo lãi suất thả nổi theo quy định của ngân hàng.

Nhà đầu tư chịu chi phí liên quan đến việc mở duy trì tài khoản ký quỹ và thực hiện các giao dịch liên quan đến tài khoản ký quỹ. Chủ tài khoản được quy định là cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đầu tư (Sở Kế hoạch và Đầu tư).

“Như vậy, vốn đầu tư của nhà đầu tư tư sẽ nằm một chỗ, trong khi bản thân chủ đầu tư lại phải tìm cách xoay tiền để hoạt động và triển khai thực hiện dự án”, ThS Hoàng nhận xét.

Theo Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp muốn thực hiện dự án thì phải có vốn thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Như vậy, khi tiến hành thực hiện dự án có nhu cầu sử dụng đất, nhà đầu tư tư phải chứng minh được 20% vốn chủ sở hữu trên tổng mức đầu tư của dự án dựa trên báo cáo tài chính có kiểm toán hoặc số dư tài khoản ngân hàng tùy thuộc vào thời gian đi vào hoạt động của doanh nghiệp.

Ngoài ra, khi đáp ứng được số vốn chủ sở hữu như trên, nhà đầu tư còn phải thực hiện khoản tiền ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án được xác định rất cao khi chưa tiến hành huy động vốn. Điều này tạo nên một áp lực tài chính rất lớn cho doanh nghiệp.

Hoàn trả tiền ký quỹ: Không dễ nhận về

Theo quy định tại Khoản 8, Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP, nhà đầu tư được hoàn trả 50% số tiền ký quỹ tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được cấp các giấy phép, chấp thuận khác theo quy định của pháp luật để thực hiện hoạt động xây dựng (nếu có) không chậm hơn tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư.

Nhà đầu tư được hoàn trả số tiền ký quỹ còn lại và tiền lãi phát sinh từ khoản ký quỹ (nếu có) tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng và lắp đặt máy móc, thiết bị để dự án đầu tư hoạt động không chậm hơn tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư.

Theo ThS Ngô Gia Hoàng, việc quy định của pháp luật mang tính chung chung như vậy sẽ dẫn đến sự hiểu và vận dụng pháp luật khác nhau giữa các cơ quan đăng ký đầu tư gây bất lợi cho nhà đầu tư thực hiện dự án.

Cụ thể, nếu hiểu theo quy định tại Khoản 8, Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP và quy định của pháp luật đất đai thì: Thời điểm nhà đầu tư hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được cấp các giấy phép, chấp thuận khác theo quy định của pháp luật để thực hiện hoạt động xây dựng (nếu có) để được hoàn trả 50% số tiền ký quỹ là thời điểm nhà đầu tư được cơ quan thẩm quyền cấp quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để trở thành người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Tuy nhiên, cách hiểu này hiện tại còn chưa thực sự thống nhất giữa các tỉnh thành.

Chẳng hạn như hiện nay Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM chỉ cho hoàn trả 50% số tiền ký quỹ tại thời điểm: “Tiến độ hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng để khởi công xây dựng dự án”.

Tức là nhà đầu tư chỉ được hoàn trả 50% số tiền ký quỹ khi đảm bảo được ba điều kiện cơ bản: có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất của dự án; có giấy phép xây dựng và thực hiện thủ tục khởi công xây dựng dự án.

Theo quy định của pháp luật đất đai, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Tức là để đáp ứng điều kiện đầu tiên thì nhà đầu tư phải hoàn thành cả nghĩa vụ tài chính về đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này tạo nên áp lực tài chính rất lớn cho doanh nghiệp.

Trong khi đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Còn việc hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để có được quyền sử dụng đất hợp pháp thì chỉ cần có Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, thời gian thực hiện thủ tục, kể từ khi nhà đầu tư được cấp Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho đến khi thực hiện xong thủ tục hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất dài và không thể đảm bảo được thời hạn theo quy định pháp luật.

Trên thực tế, nhiều dự án đã phải chờ đợi hơn 2 năm kể từ khi có Quyết định giao đất, cho thuê đất mà vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

Nếu hiểu thời điểm “nhà đầu tư hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” là thời điểm nhà đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như cách hiểu của TP. HCM thì sẽ rất bất lợi cho nhà đầu tư, trong khoảng thời gian này nếu tiền ký quỹ không được hoàn trả thì chủ đầu tư sẽ bị “chôn vốn”.

Đồng thời, nếu không đáp ứng được tiến độ và không đảm bảo được điều kiện để được hoàn trả 50% số tiền ký quỹ, không tiến hành thủ tục gia hạn thì tiền ký quỹ nộp vào ngân sách nhà nước, điều này gây bất lợi rất lớn cho nhà đầu tư, làm nhiêu khê hơn trong thủ tục hành chính khi thực hiện dự án.

Vòng luẩn quẩn của ký quỹ

Một vấn đề khác của quy định ký quỹ cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp là việc điều chỉnh khoản tiền ký quỹ trong quá trình thực hiện dự án và xử lý tiền lãi phát sinh từ khoản ký quỹ.

Thực tế, trong quá trình thực hiện dự án, nhà đầu tư có thể đề xuất điều chỉnh một số nội dung liên quan đến chỉ tiêu quy hoạch của dự án, quy mô sử dụng đất của dự án như tăng diện tích sử dụng đất, tăng chỉ tiêu sử dụng đất như tầng cao, quy mô, dân số, thay đổi công năng sử dụng đất… Điều này dẫn đến thay đổi mức vốn đầu tư của dự án.

Song song với những thay đổi trên, nhà đầu tư cũng phải tiến hành thủ tục điều chỉnh các Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi Quyết định chấp thuận dự án đầu tư… Điều này dẫn đến số tổng vốn đầu tư để xác định mức tiền ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án bị thay đổi.

Tuy nhiên trên thực tế, lại chưa có quy định pháp luật quy định rõ cho trường hợp này nhà đầu tư có phải thực hiện lại thủ tục ký quỹ hay không.

Về vấn đề lãi của tiền ký quỹ, sau một thời gian, tiền ký quỹ sẽ phát sinh một khoản tiền lãi (số tiền lãi này cũng rất đáng kể nếu số ký quỹ lớn).

Khi nhà đầu tư bị trễ tiến độ thực hiện các thủ tục hoàn tiền ký quỹ, hết thời hạn hoàn trả tiền ký quỹ theo cam kết, số tiền ký quỹ này sẽ được tổ chức tín dụng tất toán và chuyển thành tài khoản tiền gửi (bao gồm lãi nhập gốc).

Theo điểm b, khoản 8 Điều 27 Nghị định 118/2015, tiền lãi phát sinh từ khoản ký quỹ (nếu có) sẽ được hoàn trả chung với 50% số tiền ký quỹ còn lại tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng và lắp đặt máy móc, thiết bị để dự án đầu tư hoạt động không chậm hơn tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư.

Cụ thể hóa quy định này, theo mẫu Thỏa thuận ký quỹ của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM, số tiền lãi phát sinh trong quá trình thực hiện việc ký quỹ được hoàn trả vào đợt thanh toán cuối cùng khi hoàn trả tiền ký quỹ cho nhà đầu tư.

Theo đánh giá của ThS Ngô Gia Hoàng, rõ ràng là nhà đầu tư chịu bất lợi rất lớn khi bị “chôn vốn” một khoản tiền đầu tư rất lớn, cũng không được rút hay sử dụng tiền lãi từ khoản tiền gửi của mình, trong khi lại phải đi vay tiền của ngân hàng để đáp ứng chi phí hoạt động của dự án.

“Điều này tạo ra vòng luẩn quẩn khi nhà đầu tư phải gửi tiền ngân hàng để nhận lãi suất tiền gửi, phải đi vay tiền ngân hàng và chịu chi phí lãi vay rất cao, phản tác dụng trong mục đích là một khoản tiền để bảo đảm thực hiện dự án, nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư”, ông Hoàng bình luận.

Dự luật sửa đổi Luật Đầu tư sửa chưa đến nơi?

Dự thảo sửa Luật Đầu tư đã bổ sung biện pháp bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, bên cạnh biện pháp ký quỹ, đó là “bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ của tổ chức tín dụng”.

Tức là, thay vì chủ đầu tư phải trích tiền từ vốn thuộc chủ sở hữu để mở tài khoản ký quỹ tại ngân hàng, thì lúc này chủ đầu tư chỉ ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng, phải nộp phí bảo lãnh và các khoản lãi phát sinh theo thỏa thuận. Ngân hàng sẽ đảm bảo trong trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ thì sẽ phải thay chủ đầu tư thực hiện việc trả tiền ký quỹ theo đúng quy định. Nói cách khác, ngân hàng sẽ là người chịu trách nhiệm trước Sở Kế hoạch và Đầu tư.

Với biện pháp này, chủ đầu tư không phải bỏ ra số tiền ký quỹ quá lớn ngay từ đầu để triển khai dự án. Đồng thời nghĩa vụ hoàn thành dự án đúng tiến độ của chủ đầu tư cũng bị ràng buộc thông qua hợp đồng bảo lãnh.

Điều này sẽ giúp chủ đầu tư tháo gỡ khó khăn về tài chính trong giai đoạn đầu thực hiện dự án, đồng thời mở rộng, đa dạng hóa các hình thức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư.

Tuy nhiên, Ths Ngô Gia Hoàng cho rằng cách quy định của dự thảo còn khá sơ sài, chưa cụ thể.

Dự thảo cần quy định rõ điều kiện áp dụng từng biện pháp bảo đảm, khi nào thì chủ đầu tư phải ký quỹ và khi nào họ phải có bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ của tổ chức tín dụng; căn cứ nào để áp dụng một trong hai biện pháp trên, hay chủ đầu tư sẽ có quyền lựa chọn tùy theo khả năng tài chính của mình?

Bên cạnh đó, trường hợp áp dụng biện pháp bảo lãnh ký quỹ thì thời điểm ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng là thời điểm nào? Tổ chức tính dụng bảo lãnh ký quỹ có bắt buộc là tổ chức tín dụng có đủ năng lực theo danh sách công bố bởi Ngân hàng Nhà nước? Căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng?

Một vấn đề cần bàn nữa là dự thảo quy định bảo lãnh ký quỹ ở đây phải là bảo lãnh của tổ chức tín dụng mà không phải là bảo lãnh từ các chủ thể khác. Điều này có thể khiến chủ đầu tư tăng sự lệ thuộc vào các tổ chức tín dụng, đặc biệt trong trường hợp chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai…