Ông Nguyễn Văn Đính: ‘Sốt đất sẽ không tái diễn vào cuối năm’

Đó là nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA) khi chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance.

- Từ sau cơn sốt đất đầu năm, thị trường đất nền có vẻ đã lắng dịu, tuy nhiên những cơn sốt đất nhỏ vẫn hiện hữu tại một số vùng. Là lãnh đạo hiệp hội, ông có nhận thấy như vậy không?

Ông Nguyễn Văn Đính: Hầu hết ở các địa phương không còn hiện tượng sốt đất nữa, giá đất đã giảm nhưng có một số nơi giá vẫn neo ở mức cao so với giá trị thực. Tức là giá vẫn còn cao so với thời điểm trước khi sốt và đến nay vẫn chưa được điều chỉnh.

Do giá bán cao khiến lực hấp thụ rất thấp, chỉ dự án nào điều chỉnh hợp lý về mức giá thị trường mới có giao dịch. Đây là hiện tượng đang phổ biến ở Hà Nội và TP. HCM. Sau cơn sốt đất được chính quyền địa phương “ra tay” ngăn chặn thì giá tại các dự án được điều chỉnh về mức hợp lý, nhờ đó đất nền vẫn có giao dịch và được quan tâm. Còn những dự án có điều chỉnh giá thấp hơn mức đỉnh nhưng vẫn neo ở mức cao, chưa tương xứng với thị trường thì gần như dự án đó không có giao dịch.

- Ông có thể chia sẻ thêm một số thông tin về thị trường đất nền tại Hà Nội và miền Bắc nói chung hiện nay?

Tại thị trường Hà Nội, có thể nói đất nền ở các dự án không có nhiều, chỉ có khoảng 5 dự án đủ điều kiện và đang giao dịch trên thị trường nhưng cũng chỉ lác đác. Những dự án này chủ yếu ở khu vực ven đô chứ trong nội đô lại không có, ví dụ như ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức…

Ngoài ra, vẫn còn những dự án gọi là nhà liền đất chứ không gọi là đất nền nhưng giá đất lại rất cao. So với cuối năm 2020, giá đã tăng lên 30-40%, dù sau cơn sốt đã có sự điều chỉnh nhưng hiện nay vẫn tăng. Theo số liệu của chúng tôi, trong quý II/2021 giá vẫn cao so với quý IV/2020, tăng bình quân khoảng 20%.

Thông thường hàng năm giá bất động sản ở Hà Nội chỉ tăng khoảng từ 5-7%, nhưng trong một đến hai quý mà giá tăng 20% là quá cao. Vì giá cao nên sức mua thấp, điển hình như dự án của Tổng công ty 319, Vimefulland ở Đông Anh; dự án của Công ty Cổ phần đầy tư và phát triển xây dựng số 1 ở Gia Lâm; dự án của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc ở Hoài Đức…

Những dự án trên có mức giá tăng cao hơn hẳn cuối năm 2020 nhưng tỷ lệ hấp thụ rất thấp, không đáng kể.

Đối với các địa phương khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc… có tăng giá đất trong đợt sốt vừa qua nhưng đến giai đoạn quý II/2021, đã có sự điều chỉnh hàng loạt. Khi giá điều chỉnh đã bắt đầu nhúc nhích có giao dịch ở một số dự án, tuy nhiên vẫn có tình trạng những dự án không điều chỉnh hoặc điều chỉnh quá ít, tỷ lệ không đáng kể thì cũng không tiêu thụ được mấy.

Đặc biệt, sau đợt dịch ở Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh… có hiện tượng nhiều dự án giảm sâu, trở về với trạng thái ban đầu của cuối năm 2020 thì các nhà đầu tư vẫn quan tâm, lao vào còn dự án nào giảm nhẹ họ chỉ quan sát chứ chưa xuống tiền.

- Theo ông, giới đầu tư vào đất nền hiện nay chủ yếu là nhà đầu tư chuyên nghiệp hay nhà đầu tư cá nhân?

Hiện nay, trên thị trường lẫn lộn cả 2 nhà đầu tư này. Nhà đầu tư chuyên nghiệp rất tỉnh táo, có nhiều kinh nghiệm và rất thận trọng trong đầu tư đặc biệt là xem xét rất kĩ yếu tố đảm bảo của bất động sản như pháp lý, quy hoạch, chất lượng, hạ tầng, giá cả hợp lý mới tham gia.

Còn những nhà đầu tư không chuyên, đặc biệt là nhà đầu tư F0 ở các ngành khác dồn vào thị trường trong giai đoạn sốt đất vừa rồi họ bị mắc bẫy, thiệt hại khá nhiều. Chính vì vậy, bản thân họ có sự e ngại, nghi ngờ và cũng bất đầu rón rén, dè dặt trong việc tham gia đầu tư vào thị trường.

- Lực mua - bán của nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp và cá nhân như thế nào, thưa ông?

Nếu tính cả năm thì chủ đạo vẫn là những nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Đối với nhà đầu tư tay ngang phần lớn đều nhảy vào thị trường không chuyên, những thị trường mà đất đai, dự án không phù hợp với quy định pháp luật như bán trên nền tảng đất ruộng, đất vườn phân chia ra là chính cho nên họ bị sập các bẫy đầu cơ.

Nhóm này chúng tôi không đưa vào số liệu tính toán, vì đây không phải là bất động sản được phép giao dịch. Nhưng có một thực tế, số người bị thiệt hại trong đợt bão sốt đất vừa rồi của nhà đầu tư tay ngang rất nhiều.

- Trên thị trường có những luồng tin tức cho rằng có tình trạng bán cắt lỗ. Ông có ghi nhận tình trạng này không?

Cắt lỗ thì có nhiều, đó là nhà đầu tư tay ngang nhảy vào ôm đất với giá không tưởng, sau khi mua xong tìm cách bán để rút tiền. Do giá cao, ít người mua đành phải hạ giá để thu tiền về. Phần lớn các nhà đầu tư tay ngang đều mua những sản phẩm không phù hợp với quy định pháp luật.

Khác với nhà đầu tư tay ngang, nhà đầu tư chuyên nghiệp bán cắt lỗ đất nền rất ít thay vào đó họ bán cắt lỗ căn hộ chung cư cao cấp là nhiều. Nhà đầu tư mua phân khúc này với hi vọng thị trường tốt lên, tăng trưởng, bán được giá. Nếu kinh tế phát triển thì giá họ mua đến thời điểm này phù hợp, song do kinh tế suy yếu khiến nhu cầu thực giảm đi, áp lực về tài chính khi nhiều người dùng đòn bẫy tính dụng cho nên họ buộc phải bán tháo để lấy tiền trả nợ.

Phần lớn đây là những dự án lớn, siêu cao cấp của các chủ đầu tư có thương hiệu. Về bản chất, trong giai đoạn mở bán những dự án này rất hút khách nhưng vì ảnh hưởng bởi dịch bệnh khiến thị trường suy yếu, giá cả có chiều hướng tụt xuống do giao dịch thấp.

"Bong bóng bất động sản trên toàn quốc không thể xảy ra", ông Nguyễn Văn Đính nói.

- Cơn sốt đất đầu năm diễn ra rất mạnh, rộng khắp và hệ lụy của nó có vẻ là không nhỏ. Ông có thể đưa ra một số hệ lụy của cơn sốt đất này?

Thứ nhất, sốt đất làm cho nhiều người cuốn theo thị trường thậm chí bỏ bê những hoạt động kinh tế khác như ruộng đồng để chạy theo. Vô hình trung tạo ra sự hỗn loạn, mất an ninh chính trị xã hội ở nhiều địa phương.

Thứ hai, "vòng xoáy" sốt đất dẫn đến nhiều tài nguyên trên đất bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định, vi phạm tài nguyên của quốc gia.

Thứ ba, dòng tiền và nguồn lực kinh tế khác bị dồn vào đất làm cho nguồn lực tài chính quốc gia không hiệu quả.

Thứ tư, thị trường bất động sản bất ổn, hỗn loạn không tạo động lực phát triển kinh tế cho các địa phương.

Thứ năm, giá đất tăng làm cản bước các nhà đầu tư chân chính khi thực hiện dự án ở các địa phương. Do giá đất tăng nên chi phí đền bù cao dẫn đến tăng rào cản tham gia đầu tư ở khu vực đó.

- Quan điểm của ông thế nào về các biện pháp để ngăn chặn những cơn sốt đất?

Theo tôi, chúng ta phải kiểm soát chặt chẽ việc thực hiện các dự án, các giao dịch mua bán trên thị trường, kiểm tra các đối tượng tham gia đầu tư và tham gia làm dự án, sử dụng đất đai, các đối tượng mua bán, môi giới.

Ngoài ra, thông tin quy hoạch phải công bố rõ ràng, minh bạch để cho mọi người có thể tham gia, đối chứng và đặc biệt là những thông tin về thị trường như chỉ số giá cần được xây dựng một cách đầy đủ để làm cơ sở dữ liệu tra cứu cho các nhà đầu tư tham chiếu.

Đặc biệt là phải kiểm soát các giao dịch bất động sản, cần có quy định về kiểm soát mua bán. Hiện nay, việc dùng tiền mặt rất khó kiểm soát. Hơn nữa, các ngân hàng cũng phải kiểm soát việc cho vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản, nên hạn chế mạnh, nhất là đầu cơ cần phải ngăn chặn ngay.

- GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, từng đề cập tới việc hạn chế phân lô như một giải pháp chống đầu cơ đất, ông thấy ý tưởng đó như thế nào?

Thực ra việc hạn chế phân lô tại nhiều địa phương cũng đang thực hiện nhưng một số khu vực thì không. Nhà nước đấu giá đất cũng đang là hoạt động phân lô bán nền. Nếu cấm thì các địa phương sẽ khó khăn trong việc sử dụng nguồn lực để huy động vốn, phát triển cơ sở hạ tầng cũng gặp khó khăn.

Ở những địa phương mới phát triển, chúng ta đưa dự án phân cấp theo nhiều tầng chủ đầu tư, vì các doanh nghiệp hầu hết ở Việt Nam hiện nay là doanh nghiệp vừa và nhỏ cho nên dòng vốn để thực hiện nguyên một dự án hàng chục ha phải lên đến hàng nghìn tỷ thì rất ít chủ đầu tư làm được. Chính vì thế, để kêu gọi được nhà đầu tư tham gia vào hạ tầng, phát triển nhà ở, chúng ta có thể chia ra và sau khi họ phát triển đất hạ tầng có thể dùng đất đó để tổ chức đấu giá, đấu thầu cho các chủ đầu tư khác vào để xây nhà, bán. Tức là chia nhiều giai đoạn chứ không nhất thiết phải bắt mua, xây dự án ngay từ đầu.

Đối với địa phương không kích thích, khuyến khích thu hút đầu tư thì phải tùy vào từng địa phương để vận dụng.

Hiện nay, tôi thấy việc vận dụng các chính sách cũng phù hợp rồi, chúng ta chỉ cần nâng cao năng lực quản lý nhà nước trong việc phát triển các dự án bất động sản, đặc biệt là những dự án có liên quan đến đất nền. Phải có bài toán hài hòa giữa nhà phát triển dự án đất nền và nhà phát triển dự án công trình trên đất sẽ giải quyết được vấn đề không để đất đai hoang phí.

- Theo ông, nếu thành hiện thực, thuế bất động sản có thể là một giải pháp hữu hiệu chống đầu cơ đất đai không?

Tôi đồng ý. Thuế cũng là một công cụ để cho những nhà đầu tư đất nền nhưng không đưa vào xây dựng công trình đúng với mục tiêu, quy hoạch chức năng của đất đai đó phải đóng mức thuế cao. Đóng thuế cao khiến họ phải tính toán việc lời lãi hoặc tính không ôm nữa.

Tôi cho rằng cần có quy định của pháp luật để điều tiết việc sử dụng đất đai cho có hiệu quả.

- Việt Nam đang đối mặt với đợt dịch khủng khiếp với hàng nghìn ca mắc mỗi ngày. Vậy với diễn biến dịch bệnh, thời gian tới liệu có diễn ra sốt đất nữa không?

Việc sốt đất chắc chắn sẽ không quay lại nữa. Bong bóng chỉ có thể xảy ra ở một số nơi không kiểm soát được, nhưng các bộ ngành, địa phương đang kiểm soát, điều tiết khá tốt. Tôi thấy rằng thị trường hiện rất cân đối, phù hợp với cung và cầu cho nên việc bong bóng toàn quốc là không thể xảy ra.

- Dịch bệnh khiến các nhà đầu tư rất khó đoán định thị trường bất động sản sẽ diễn biến thế nào trong tương lai. Với kinh nghiệm lâu năm, ông đánh giá thị trường từ nay đến cuối năm sẽ ra sao?

Thị trường sẽ rất khó khăn, bởi dịch bệnh còn diễn biến phức tạp quá. Nếu quý III dập dịch thành công thì quý IV có thể hồi phục nhưng chỉ mang tính gượng dậy. Nhìn chung thị trường sẽ yếu chứ không có sự bùng nổ hay quá mỹ mãn như các năm trước được.

Xin cảm ơn ông!