Ông Trịnh Văn Quyết: Giá nhà đất phụ thuộc vào cơ quan thuế, không phải do doanh nghiệp tăng giá

Phát biểu tại tọa đàm "Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới", ông Trịnh Văn Quyết đã đề cập tới vấn đề giá bất động sản và lợi nhuận doanh nghiệp - một vấn đề mà ông cho rằng dư luận còn có cách hiểu chưa chính xác.

Cụ thể, ông Quyết cho biết các dự án bất động sản hiện nay đều phải thực hiện đấu thầu, đấu giá theo quy định của pháp luật. Thông qua hai hoạt động này, nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp. Tiền sử dụng đất được xem là một trong những yếu tố chính cấu thành nên giá bất động sản. Nhà nước có thu thấp thì giá bất động sản mới có thể thấp được. Tuy nhiên, theo ông Quyết, tiền sử dụng đất đang có xu hướng tăng lên.

Lấy ví dụ dự án FLC Sầm Sơn (Thanh Hóa), ông Quyết cho biết, mỗi mét vuông tại đây có tiền sử dụng đất là 4 triệu đồng. Như vậy, chỉ riêng tiền sử dụng đất, FLC đã chi phí hàng nghìn tỷ đồng.

Để ra được sản phẩm và bán cho khách hàng, FLC phải chi phí thêm các khoản làm hạ tầng như đường sá, sân golf, bãi tắm... (khoảng 4 triệu đồng/m2) và trên dưới 20% tổng giá trị dự án cho các đại lý phân phối. Tổng các loại chi phí này đã lên tới hơn 10 triệu đồng/m2.

"Nhưng giá bán khởi điểm của sản phẩm chỉ là 12 - 13 triệu đồng/m2. So sánh thì rõ ràng lợi nhuận của chủ đầu tư còn thua khoản tiền mà nhà nước thu được từ dự án (tiền sử dụng đất - PV), mà nhà nước thu luôn, chậm đóng ngày nào là phạt ngày đó. Như thế, giá nhà, giá đất tùy thuộc hoàn toàn vào sự điều phối của cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là cơ quan thuế, chứ không thể nói do chủ đầu tư tăng giá", ông Quyết khẳng định.

Việc các sản phẩm bất động sản có giá cao, theo ông Quyết, là do sự tăng trưởng của giá trị đất đai theo thời gian và do quy luật cung cầu. Đối với sự tăng giá này, chủ đầu tư hoàn toàn không thu được gì. Người thụ hưởng sự tăng giá là các nhà đầu tư cá nhân đã bỏ tiền mua sản phẩm từ trước đó.

"Tôi nói thế là vì nhiều người không hiểu vấn đề, cứ nói giá nhà mười mấy triệu đồng/m2 mà đền bù cho người dân chỉ 1 - 2 triệu đồng/m2.

"Thực sự, phải là chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, ít vay nợ, để dành được một góc dự án, chờ vài năm sau khi giá đất tăng trưởng, rồi bán thì mới có lợi nhuận tương đối. Nhưng tựu trung, lợi nhuận của chủ đầu tư vẫn không bằng khoản nhà nước thu, cứ 4 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp không đóng thì không giao đất. Nói thế để thấy rõ ở đây không có câu chuyện cửa sau, cửa trước để làm những chuyện không trong sáng", ông Quyết bày tỏ. 

Người đứng đầu Tập đoàn FLC cũng thẳng thắn rằng chỉ có doanh nghiệp cỡ lớn với dự án quy mô lớn mới có thể sinh lãi, còn nhà đầu tư nhỏ với dự án quy mô vài chục ha thì gần như cầm chắc nguy cơ thua lỗ.

"Ví dụ khu FLC Sầm Sơn, giá đền bù giải phóng mặt bằng khoảng 83 triệu đồng/sào đất (360m2), như vậy đền bù 1 ha đất mất 2,5 tỷ đồng. Nếu tính thêm các khoản hỗ trợ chuyển đổi việc làm và các khoản khác thì mức đền bù có thể lên tới 126 triệu đồng/sào đất, tức khoảng 3,6 tỷ đồng/ha, có nơi thậm chí lên tới 5 tỷ đồng/ha.

"Tính toán như vậy thì tôi đảm bảo các chủ đầu tư xin dự án 10 - 30ha dọc ven đường, ví dụ đường nối từ thành phố Thanh Hóa xuống thành phố Sầm Sơn, chắc chắn lỗ 100%.

"Tôi tính ra ngay: tiền sử dụng đất, chỗ không đẹp, nhà nước cũng thu khoảng 3 triệu đồng/m2, cộng tiền làm hạ tầng mấy triệu đồng/m2, cộng đền bù mấy triệu đồng/m2 nữa, cộng thêm chi phí vốn vay thì tổng chi phí đã hơn 10 triệu đồng/m2.

"10 triệu đồng đó, làm dự án xong lại phải sau mấy năm mới bán được sản phẩm - vì theo quy định phải làm xong hạ tầng mới được bán sản phẩm, 'bán lúa non' không nhà đầu tư nhỏ lẻ nào dám mua - nói xin lỗi, trừ chỗ nào cực kì nóng, còn đâu sẽ phải chờ đợi vài năm, chờ đất lên, chờ thị trường sóng sánh thì may ra có lãi.

"Còn tất cả nhà đầu tư nhận vài chục ha đất, không đầu tư thành quần thể, thành khu đô thị lớn thì ai bảo có lãi cứ chặt đầu tôi", ông Quyết phân tích.

Đề cập thêm về nhà ở xã hội, ông Quyết cho biết đây là lĩnh vực mà Tập đoàn FLC rất muốn theo đuổi, nhưng thủ tục hiện nay rất vướng.

"Đầu tư nhà ở xã hội thì chỉ có thể làm ở TP. HCM và Hà Nội, mà 2 thành phố này riêng thời gian làm thủ tục sẽ mất 3 - 5 năm. Đến khi bán được cũng còn mất thêm nhiều thời gian làm thủ tục khác, chưa kể rủi ro, nếu mình chọn sai đối tượng còn bị truy tố", ông Quyết chỉ ra và khẳng định, "làm dự án mà 'chiều dài lịch sử' như thế thì không ai dám làm".

"Chúng tôi từng nói mấy năm trước là sẽ đầu tư mấy nghìn căn nhà ở xã hội nhưng thủ tục, quỹ đất đều không thuộc thẩm quyền của doanh nghiệp. Mà những doanh nghiệp lớn còn như vậy thì doanh nghiệp nhỏ nhỏ không thể làm được nhà ở xã hội", ông nói.