Phó chủ tịch VnTPA: ‘Nếu cấp sổ cho condotel sẽ có một Vạn Lý Trường Thành dọc bờ biển’

Những năm qua, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đã đạt được tốc độ tăng trưởng hết sức mạnh mẽ nhưng cũng bộc lộ nhiều vấn đề gây tranh cãi trong giới đầu tư và các nhà hoạch định chính sách.

Liệu đến thời điểm hiện tại, thị trường đã bão hòa hay vẫn còn dư địa? Chính sách cam kết lợi nhuận là khả thi hay không khả thi? Nên có cơ chế thế nào đối với condotel? Thị trường đang tiềm ẩn những rủi ro nào?...

Để trả lời cho các câu hỏi trên, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Thân Thành Vũ, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Bất động sản Du lịch Việt Nam (VnTPA).

Bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ bão hòa mà cung đã vượt cầu

- Xin ông cho một vài đánh giá về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng từ đầu năm tới nay?

Ông Thân Thành Vũ: Có nhiều báo cáo đã được công bố nhưng thực sự tôi không tin báo cáo nào. Tuy nhiên, trao đổi với những người trong nghề, họ than rằng từ đầu năm đến giờ việc buôn bán rất khó. Bản thân tôi một ngày nhận 30 – 40 tin nhắn chào bán bất động sản nghỉ dưỡng. Áp lực tiếp thị là cực kỳ lớn.

- Nguyên nhân của việc này là gì, thưa ông?

Một là lượng hàng ra cùng lúc nhiều quá. Từ bắc tới nam, khối lượng dự án ra cùng lúc rất nhiều. Ngay tại một địa phương, như Khánh Hòa chẳng hạn, số dự án cũng cực kỳ “khủng”.

Bất động sản nghỉ dưỡng lại là loại hình dành cho người có thu nhập cao. Nhưng hiện nay, người có thu nhập cao lại có nhiều lựa chọn để đầu tư. Ngoài nghỉ dưỡng, họ có thể mua căn nhà thứ hai, thứ ba tại Hà Nội, TP. HCM để cho thuê; không thì gửi tiết kiệm, mua cổ phiếu. Cung nhiều mà cầu ít thì áp lực bán cao là đương nhiên.

Những nguyên nhân quan trọng khác là khách mua không tin rằng bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam có giá cao như vậy. Ví dụ đối với condotel, người mua sẽ đặt câu hỏi tại sao phải bỏ ra 20 – 30 triệu đồng để mua 1 m2, trong khi với số tiền đó có thể mua được 1 m2 căn hộ tại TP. HCM, Hà Nội mà giấy tờ pháp lý rõ ràng.

Hay với biệt thự nghỉ dưỡng, ở Malaysia, một biệt thự rộng 350m2 có giá chỉ 300 – 350 nghìn USD mà ở Việt Nam là triệu USD, trong khi lượng khách du lịch, hạ tầng của mình làm sao bằng Malaysia được.

Họ đặt câu hỏi như vậy và chùn tay.

- Vậy ông cho rằng tình hình thị trường 3 tháng cuối năm nay và năm sau sẽ như thế nào?

Nhìn vào các động thái của giới đầu tư là có thể thấy sức khỏe của thi trường. Nếu thị trường đang tốt, chủ dự án có cần “chạy” chuyện tách sổ cho condotel không?

Dĩ nhiên là không; nếu tốt đâu cần phải đòi hỏi. Giờ do bị kẹt vấn đề bán nên chủ đầu tư phải chạy để làm sao ra được chính sách tốt nhất cho khách hàng. Khách hàng yêu cầu cái gì thì chủ đầu tư phải chạy đi giải quyết cái đó.

- Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đã bão hòa, ông nghĩ sao?

Hiện nay, nguồn cung lớn, sức mua giảm, áp lực bán cao mà chủ đầu tư lại hứa hẹn lãi suất khủng khiếp, nếu bán tốt thì hứa làm gì. Có tỉnh báo cáo tăng trưởng xây dựng đến 60% mà tăng trưởng du lịch chỉ có 30% thì không phải là bão hòa nữa mà cung đã vượt cầu, đã tồn kho luôn rồi.

Giờ chủ đầu tư chỉ là dùng kĩ thuật bán để đẩy tồn kho từ người này sang người kia. Còn chuyện giải phóng tồn kho cho khách du lịch vào ở, tăng công suất phòng đến mức có khả năng sinh lợi thì tôi chưa nhìn thấy.

Ông Thân Thành Vũ - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký VnTPA

Cam kết lơi nhuận phi thực tế, rủi ro đổ vỡ cho thị trường

- Ông đánh giá thế nào về chương trình cam kết lợi nhuận hiện nay?

Chuyện cam kết lợi nhuận 8% – 12% thì có thể người ta đã đưa lợi nhuận vào giá bán rồi. Ví dụ cái nhà đó giá 500 nghìn, người ta bán 1 triệu, sau đó lấy phần dôi ra trả từ từ cho khách hàng. Đó là cách lấy trước của khách hàng rồi trả lại cho khách hàng.

Chứ thực sự ở TP. HCM hay Hà Nội, tỷ lệ doanh thu cho thuê nhà cao nhất chỉ được có 4%/năm, mà đấy là cho thuê cả năm đấy, còn bất động sản nghỉ dưỡng chỉ cho thuê theo mùa, thậm chí theo ngày thì làm sao… Nên tôi nghĩ không bao giờ đạt được mức 8% – 12%.

- Chương trình cam kết lợi nhuận này liệu có mang lại rủi ro gì không?

Việc thu trước rồi trả sau cho khách hàng cũng không sao, nhưng nếu lỡ anh thu của khách, anh xài hết rồi, anh hứa với khách là trả trong mấy năm mà anh trả được có 1 năm thì sao đây?

Không trả được thì coi như sụp đổ hết. Khả năng này là có thể xảy ra bởi có nhiều doanh nghiệp lấy tiền dự án này để làm tiếp dự án khác. Năm 2, năm 3 không có tiền trả lãi cho khách thì sẽ dắt nhau đi kiện. Vụ kiện tụng thứ nhất sẽ dẫn đến vụ kiện tụng thứ 2, rồi cùng nhau kiện tụng. Cho nên tôi không có cái nhìn lạc quan lắm về thị trường nghỉ dưỡng trong năm tới hoặc năm tới nữa.

- Như ông nói, tôi mường tượng rằng nếu có khủng hoảng bất động sản thì cuộc khủng hoảng này sẽ khởi lên từ bất động sản nghỉ dưỡng?

Cái này phải có phân tích toàn diện nhưng với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, tôi nhìn thấy 2 vấn đề: một là hứa hẹn lãi suất cao đến phi lý, hai là giới chủ đang cố gắng lobby (vận động hành lang) để ra được sổ cho condotel, cố gắng bê tông hóa các bãi biển.

Một điều nữa là bất động sản nghỉ dưỡng đang rơi vào vùng Khánh Hòa, Phú Quốc, Hạ Long – Vân Đồn. Ba vùng này, người ta đã cố gắng lobby để ra chính sách ở tầm vĩ mô là trao cho nó cơ chế đặc khu. Đặc khu là dùng tiền ngân sách để đầu tư hạ tầng nhiều hơn nữa, để giảm thuế cho khu vực đấy. Nó giống như lấy tiền ngân sách để hỗ trợ cho chủ dự án bán hàng nhanh hơn.

Dự luật đặc khu đã tạo ra cơn sốt đất. Nó kéo tất cả mọi người vào vào đó mua đất, còn không ai nghĩ đến chuyện làm gì đó để tăng giá trị chất xám hoặc tạo ra những sản phẩm có thể cạnh tranh với quốc tế.

Như Phú Quốc, ngoài kinh tế tăng trưởng từ đất, Phú Quốc đóng góp được gì cho Kiên Giang và cả nước? Tôi coi kĩ thì không có gì, không thấy gì luôn. Thậm chí đến việc giải quyết lao động cũng kém, vì hiện các khách sạn, resort ở Phú Quốc đang phải thuê nhân viên người Philippines, người Sri Lanka.

Đất, công trình xây lên từ đất toàn bán cho người Việt Nam mua. Phú Quốc hiện có dự án nào có vốn đầu tư nước ngoài lớn chưa? Chưa thấy, chỉ thấy toàn doanh nghiệp nội. Mình đặt câu hỏi: vì sao nhà đầu tư nước ngoài chưa vào, họ đang chờ gì hay họ thấy chưa ổn định?

Có khi đã khủng hoảng rồi mà mình không biết

- Như trên ông nói, việc đánh giá có khủng hoảng hay không phải xem xét toàn diện, vậy tại sao chưa thể xem xét toàn diện được?

Dữ liệu của mình quá yếu. Nó nằm rải rác mà không ai tập hợp hoặc cố gắng tập hợp nhưng không có dữ liệu chính xác. Từ đó dẫn đến bức tranh toàn cảnh không có, chỉ có những mảng vẽ mờ nhạt, loang lổ hết cả. Loang lổ như vậy thì biết đi đường nào.

Lẽ ra phải có 1 thống kê nhưng Tổng cục Thống kê không làm được việc này. Dựa vào báo cáo của tư vấn nước ngoài cũng không được luôn. Hiện đang mạnh ai nấy chạy. Cơ quan nhà nước đang chạy theo dữ liệu mình có và chạy theo kiến nghị của doanh nghiệp. Doanh nghiệp thì chạy theo áp lực kiếm tiền, chạy theo trào lưu. Tất cả đang chạy mà không biết chạy như vậy có đúng không.

Ở các nước, dữ liệu rất đầy đủ, tôi mua cái nhà là tôi biết lịch sử ngôi nhà, lịch sử xung quanh. Dữ liệu công khai hết. Còn ở ta, văn phòng đăng ký đất đai của Sở Tài nguyên & Môi trường hoặc cục thuế đâu có công khai. Hiện dữ liệu đó không ai nắm, tất cả đều “chạy mù”.

Nên tôi rất lo lắng nó sẽ xảy ra chuyện, mà có khi nó đã khủng hoảng rồi.

Cần chấp nhận hãm đà tăng trưởng để quy hoạch condotel

- Một trong những vấn đề lớn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là tính pháp lý của condotel. Một số doanh nghiệp đang vận động cho khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, HoREA vận động cho khái niệm “đất du lịch” còn Bộ Tài nguyên và Môi trường đang cân nhắc hai phương án là đất kinh doanh hoặc đất ở lâu dài có cấp sổ. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Chuyện condotel như trên tôi đã nói, do làm quá nhiều nên bây giờ gặp khó khăn về chuyện bán. Chủ đầu tư muốn đẩy hàng thì vận động để ra chính sách mới, nâng tầm cho condotel, thay vì chỉ là một cái hợp đồng mua bán thì giờ tách sổ.

Cái này nguy hiểm ở chỗ nếu cho tách sổ thì cơ chế sẽ như thế nào.  Nếu cho tỉnh làm chuyện đó, thì các tỉnh sẽ mạnh ai nấy cấp và chúng ta sẽ có một Vạn Lý Trường Thành dọc bờ biển. Cuối cùng không còn bãi biển nào ngon lành hết. Rồi hạ tầng có theo kịp không, nước thải xử lý thế nào, hay nó sẽ như Mũi Né, nát bấy hết luôn.

Nên bây giờ, tôi cho rằng đừng có tập trung vào chuyện khái niệm này khái niệm kia để cấp sổ mà phải làm quy hoạch: chỗ nào xây được condotel, chỗ nào không xây được. Khi nào xác định được quy hoạch thì dựa vào đó mà xác định tính pháp lý cho condotel. Hiện nay cứ thiếu chỗ nào đắp chỗ đấy, rất nguy hiểm.

- Điều ông nói là trong dài hạn, còn trước mắt chúng ta có hàng vạn căn condotel đã được xây dựng thì tính sao?

Những gì đã xây rồi thì tôi rằng nên chấp nhận để ở dạng hợp đồng nhưng đưa ra cơ chế chủ đầu tư phải ký quỹ. Việc này để tránh tình trạng chủ đầu tư đã bán condotel cho khách hàng lại đem tòa nhà đó thế chấp ngân hàng. Lỡ ông làm ăn thua lỗ thì khách hàng mất trắng luôn.

Tại sao nói khách hàng mất trắng? Là vì khách hàng không có nắm gì hết. Ông chủ đầu tư xây lên 1.000 căn, ông bán cả tòa nhà cho người khác, bán luôn công ty dự án cho người khác cũng được luôn. Ông thế chấp ngân hàng tòa nhà đó cũng được luôn.

Vậy Nhà nước bảo vệ ai? Đương nhiên là phải bảo vệ khách hàng chứ, vì họ là người tiêu dùng cuối cùng, chủ đầu tư chỉ là trung gian thôi. Bảo vệ bằng cách bắt chủ đầu tư ký quỹ, cấm chuyện chuyển nhượng dự án hoặc thế chấp ngân hàng. Bởi vì chủ đầu tư đã bán căn hộ rồi mà đem thế chấp nữa là bán 2 lần.

Cho nên khủng hoảng sắp tới sẽ xảy ra giống như trường hợp của ngân hàng 0 đồng, Nhà nước mua 0 đồng, cổ đông mất trắng. Đây cũng vậy, chủ đầu tư làm ăn thua lỗ, ngân hàng siết tòa nhà, các khách hàng sẽ mất sạch luôn.

- Không phải khách hàng vẫn đang nắm hợp đồng sao?

Không còn gì đâu. Ngân hàng không chịu trách nhiệm chuyện đó. Sổ đỏ ngân hàng giữ. Hợp đồng condotel chỉ là thỏa thuận giữa hai bên mua- bán. Khách hàng nắm cái hợp đồng là nắm lời hứa của chủ đầu tư, chứ đâu có nắm quyền sử dụng đất nào đâu, nên khi khủng hoảng là mất hết.

Còn trường hợp chủ đầu tư xây condotel, đất ấy không phải đất ở mà ông lại hứa cấp sổ, giờ khách hàng ép ông ấy làm sổ, ông ấy quay sang lobby Nhà nước ra chính sách để tách sổ, rồi lập khái niệm nọ, khái niệm kia, thì ông chủ đầu tư ấy cũng sai luôn.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!