Tham luận của nhóm tác giả PGS-TS Nguyễn Hồng Nga, Th.S Giản Thị Lê Na, Trường Đại học Kinh tế - Luật cung cấp thông tin về bối cảnh thành phố tổ chức đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (KĐTMTT).
Dẫn báo cáo từ Cục Thuế TP. HCM, trong giai đoạn 2010-2020, tiền thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) ngày càng giảm. Cụ thể, tổng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011-2020) đạt 125.270 tỷ đồng, chỉ chiếm 4,26% tổng thu ngân sách toàn thành phố.
Đến cuối năm 2021, TP. HCM tổ chức đấu giá 4 khu đất vàng tại KĐTMTT. Kết quả giá trúng đấu giá đất cao hơn 4 đến 8,3 lần, bình quân khoảng 7 lần, so với giá khởi điểm. Điều này cho thấy sự bất thường nếu so sánh với các kết quả đấu giá đất từ một số địa phương khác.
Giá trúng đấu giá đất tại TP Cần Thơ tối đa cao hơn giá khởi điểm 53%, Đồng Tháp tối đa cao hơn 24%, Đắk Nông tối đa cao hơn 50%, Sơn La tối đa cao hơn 85,68%... Như vậy, chưa có địa phương nào giá trúng thầu cao gấp đôi so giá khởi điểm. Thống kê đấu giá đất tại Hồng Công (Trung Quốc), giá trúng thầu sau đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm 30%-50%; Monaco là nơi có giá đất đắt nhất thế giới, nhưng giá đất cũng chỉ gần 1,5 tỷ đồng/m2.
Từ phân tích trên, nhóm tác giả nêu ra hàng loạt nghi vấn. Liệu đã có một kịch bản trước khi đấu thầu xảy ra giữa các nhà tham gia đấu thầu, hoặc các nhà đấu thầu đã cố tình bằng mọi cách đẩy giá đất ở KĐTMTT cao nhất có thể để tạo mặt bằng giá mới, nhằm thao túng giá và bán những khu đất họ đang sở hữu gần kề để trục lợi?
Liệu trong tính toán của các nhà trúng thầu, có thể mất cọc, nhưng họ sẽ đánh tín hiệu tích cực đến thị trường chứng khoán, làm cho giá cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS tăng mạnh (một số mã chứng khoán của các công ty BĐS tăng trần trong 2 tuần sau khi đấu thầu, từ 5.000 đồng lên 70.000 đồng/cổ phiếu).
Thực tế cho thấy, việc chọn các nhà thầu tham gia đấu giá chưa được thực hiện và sàng lọc một cách nghiêm túc, có doanh nghiệp vốn 100 tỷ đồng cũng được tham gia đấu thầu đất ngàn tỷ, hoặc có doanh nghiệp mới thành lập được vài tháng cũng được tham gia…
Nêu lên “kẽ hở” của pháp luật, Th.S Dư Phước Thoại, Trường Đại học An Giang, phân tích, theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì khoản tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Thực tế cho thấy, nếu khoản tiền đặt trước quá cao sẽ khó khăn cho việc kêu gọi, mở rộng người tham gia đấu giá, nhưng nếu quá thấp sẽ làm cho biện pháp này không còn ý nghĩa và dẫn đến những hành vi tiêu cực.
Nếu tiếp cận ở góc độ đấu giá quyền sử dụng đất thì khoản tiền này chưa đủ cao để đảm bảo rằng nhà đầu tư sẽ nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá. Cho nên, hiện nay cần một giải pháp linh hoạt hơn trong trường hợp này để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên.
Trong khi đó, nhóm tác giả PGS-TS Nguyễn Hồng Nga, Th.S Giản Thị Lê Na đề xuất, phải rà soát thật kỹ lưỡng và khách quan các doanh nghiệp được tham gia đấu giá, nhất là năng lực tài chính và kinh nghiệm tham gia thị trường BĐS. Số vốn của doanh nghiệp tối thiểu phải gấp 2 với giá khởi điểm, doanh nghiệp phải tham gia thị trường BĐS ít nhất 3 năm. Đặc biệt, tăng số tiền đặt cọc để tham gia đấu giá lên 50% so với giá khởi điểm!
Cung cấp khá nhiều thông tin về đấu giá đất KĐTMTT, TS Trương Minh Huy Vũ, Đại học Quốc gia TP. HCM nói, cho tới lúc này chưa có ý kiến chính thức từ các cơ quan chức năng. Thành phố đã tiến hành rà soát quy trình tổ chức đấu giá là phù hợp các quy định pháp luật. Thực tế cho thấy, đa số các doanh nghiệp tham gia đấu giá mới thành lập, đứng thay doanh nghiệp đại gia đằng sau. Rõ ràng TP. HCM cần phải tiếp tục đấu giá các lô đất khác để tăng nguồn lực đầu tư phát triển trong thời gian tới.
Đề xuất giải pháp, đối với TP. HCM, cần đồng hành với các chủ đầu tư dự án BĐS trong khu KĐTMTT với mục tiêu chứng minh tính “đặc biệt” và “đẳng cấp” của quỹ đất. Tính “đặc biệt”, “đẳng cấp” được tìm thấy trong chính hồ sơ năng lực của các doanh nghiệp đầu tư và cả các cá nhân mua nhà ở trong KĐTMTT. Đây chính là một trong các biện pháp giảm thiểu đà tăng giá vô căn cứ của các quỹ đất thuộc các khu vực khác trong thành phố.
Thành phố tiếp tục nghiên cứu để “tìm kiếm một đồng thuận chung” về việc huy động nguồn lực từ đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn của TP. HCM và các địa phương. Đề xuất thành lập tổ nghiên cứu các cơ chế huy động nguồn lực cho thành phố trong giai đoạn tới với sự tham gia của các cơ quan của thành phố, các cơ quan nghiên cứu và tham mưu của Trung ương.
Đối với các cơ quan trung ương, cần có sự ủng hộ bởi các chính sách vĩ mô để tạo nên cân bằng giữa “thị trường hoang dã” và “sự can thiệp hành chính” của Nhà nước. BĐS hay thị trường chứng khoán cũng là một nguồn lực quan trọng để phát triển, vì vậy cần phải có góc nhìn và cách ứng xử cân bằng và công bằng với những việc này.
Cần một điểm nhìn cân bằng và công bằng đối với những vấn đề thuộc kinh doanh - thương mại, thực hiện với xuất phát điểm nguyên tắc “suy đoán vô tội” để không chụp mũ hay quy chụp các vấn đề kinh doanh - thương mại như các vấn đề hình sự - chính trị.
Một mặt cần kiên quyết xử lý hiện tượng thổi giá đất, nạn đầu cơ BĐS, gây rối nhiễu thị trường đất, mặt khác không nên có quan điểm “quy chụp” khi chưa có bằng chứng cụ thể. Rà soát và nghiên cứu điều chỉnh các văn bản pháp luật trong thời gian sắp tới, trong đó, cụ thể là Luật Đấu giá và các nghị định có liên quan như: nâng mức tiền đặt cọc, quy trình đánh giá chặt chẽ hơn về năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá, áp dụng các phương pháp mới để tiệm cận với giá thị trường trong việc định hình giá khởi điểm.
Đặc biệt, cần thúc đẩy nhanh Luật Thuế tài sản, phổ biến nhất là Thuế BĐS đánh trên giá trị nhà và đất. Công cụ thuế này sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa BĐS về đúng giá trị thực của nó và tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường BĐS, sau đó sử dụng nguồn vốn này đầu tư cho các mục đích phát triển.
| Phải tăng nguồn cung BĐS giá thấp Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) bày tỏ quan điểm, một trong những nội dung mà dư luận rất quan tâm vừa qua là việc các nhà đầu tư bỏ giá các lô đất tại KĐTMTT tại phiên đấu giá với giá quá cao. Với số tiền đất như vậy, căn cứ chỉ tiêu quy hoạch được duyệt tính ra, một căn hộ có giá 68-78 tỷ đồng. Giá bán như vậy ai mua? Có thể có người mua, nhưng Nhà nước không mong muốn điều này, cái cần là thị trường ổn định, hướng đến phục vụ số đông. Thu được ngân sách mà lại không lo được chỗ ở cho người dân, đặc biệt là người nghèo, đó không phải chủ trương của Nhà nước. Hiện nay nguồn cung thị trường BĐS bị lệch, do các địa phương phát triển nhà ở không theo kế hoạch. Để tránh tình trạng này, cần phải tăng nguồn cung giá thấp, làm sao đại đa số người lao động khó khăn về nhà ở có thể tiếp cận được, với một số tiêu chí như: căn hộ diện tích nhỏ hơn, các ưu đãi từ Nhà nước không tính vào giá. Đó chính là quan tâm đến việc phát triển nhà ở xã hội nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Rất tích cực là Quốc hội đã dành 15.000 tỷ đồng để cho người thu nhập thấp vay mua NOXH, gần 40.000 tỷ cho các chủ đầu tư vay với hỗ trợ lãi suất 2% để xây dựng nhà ở thương mại. Bên cạnh chính sách tăng nguồn cung nhà giá thấp thì chúng ta phải kiểm soát giá BĐS. Tháo gỡ vướng mắc xây dựng NOXH Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, vừa qua sở tiến hành rà soát 33 dự án nhà ở thương mại có 20% quỹ nhà ở xã hội, cho thấy với diện tích này thành phố có thể phát triển xây dựng 70.000 căn nhà ở xã hội. Trong số này có 14 dự án đã được giải phóng mặt bằng, có thể thực hiện trong thời gian tới. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp phản ánh việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn gặp rất nhiều khó khăn do quy định pháp luật chồng chéo. Sở đang chuẩn bị cuộc đối thoại với cộng đồng doanh nghiệp để báo cáo UBND TP. HCM tháo gỡ. |
Tags:
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Toàn Cầu được Hà Tĩnh lựa chọn làm chủ đầu tư dự án Cụm công nghiệp Cổng Khánh 3 quy mô 75ha với tổng vốn đầu tư gần 447 tỷ đồng.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa ban hành Quyết định bãi bỏ quy hoạch và hồ sơ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu du lịch, dịch vụ hỗn hợp và nghỉ dưỡng Cầu Cau.
(VNF) - Sau nhiều năm sinh sống tại Times City và Riverside, bà Nguyễn Thị Hồng Thức, cựu giảng viên Đại học Ngoại thương cho biết, giá trị lớn nhất mà Vinhomes kiến tạo không chỉ là những khu đô thị hiện đại, tiện ích đẳng cấp, mà còn là một cộng đồng văn minh, giàu tri thức. Đó cũng là lý do bà đặt nhiều kỳ vọng vào dự án Làng Đại học của Vinhomes Global Gate Hạ Long.
(VNF) - UBND TP Hà Nội đề xuất hỗ trợ 60% giá trị nhà, đất đối với một số trường hợp chưa được cấp sổ đỏ khi Nhà nước thu hồi đất.
(VNF) - Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội vừa có văn bản gửi UBND TP. Hà Nội về việc lấy ý kiến điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5000, đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở.
(VNF) - Thông tin này được Chủ tịch UBND P. Hà Nội Vũ Đại Thắng báo cáo tại buổi làm việc chiều 11/6 giữa Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng và Ban Thường vụ Thành ủy Hà Nội.
(VNF) - Bằng việc đưa trọn vẹn trải nghiệm không gian sống từ đời thực lên sân khấu, Tân Hoàng Minh Collection Showcase - The Art of Crafted Living chính thức định danh Tập đoàn Tân Hoàng Minh là “Nhà chế tác bất động sản nghệ thuật” với triết lý “Crafted Living”.
(VNF) - Nhiều doanh nghiệp của Nhật Bản, Singapore, Malaysia đang đẩy mạnh hợp tác với các doanh nghiệp trong nước để phát triển dự án, cho thấy thị trường bất động sản Việt vẫn hấp dẫn nhà đầu tư ngoại.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội do Lideco triển khai tại Hạ Long công bố giá bán từ 21,4 triệu đồng/m², tương đương 1,1-1,5 tỷ đồng mỗi căn.
(VNF) - Những hoạt động văn hóa, nghệ thuật, nghỉ dưỡng và giải trí diễn ra liên tục đang góp phần tạo nên một nhịp sống riêng tại Vega City. Khi một điểm đến dần bước ra khỏi vai trò của một dự án đơn thuần, nhu cầu sở hữu một không gian sống giữa trung tâm của những trải nghiệm ấy cũng xuất hiện. Vega Alora Residences là mảnh ghép mới vừa được hé lộ trong bức tranh đang thành hình bên bờ vịnh Bắc Nha Trang.
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Tập đoàn Thái Bình Dương và Công ty cổ phần Quản lý xây dựng Nhật Bản vừa đề xuất thực hiện dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu B - Khu công nghiệp Thọ Lộc tại xã Tân Châu, tỉnh Nghệ An.
(VNF) - Sau nhiều năm tích lũy, thị trường bất động sản Vân Đồn (Quảng Ninh) đang bước vào giai đoạn chuyển động mới nhờ sự hoàn thiện của hạ tầng, du lịch và các dự án quy mô lớn. Đây được xem là nền tảng để khu vực này đón cơ hội tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Gần 1.400 căn hộ chung cư nhà ở xã hội tại phường Hố Nai, thành phố Đồng Nai đang được mở bán với mức giá từ 25,6 triệu đồng/m2.
(VNF) - Rời vùng lõi chật hẹp để tìm kiếm không gian sống chất lượng đang trở thành xu hướng an cư mới của người dân Thủ đô. Tại khu Tây, Vinhomes Wonder City - dự án vừa được vinh danh “Top 10 dự án nhà ở thương mại tiềm năng nhất Việt Nam” - đang là tâm điểm đáp ứng nhu cầu đó nhờ hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, không gian xanh và khả năng kết nối thuận tiện.
(VNF) - Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, khi bất động sản được giao dịch, khai thác và phục vụ nhu cầu thực, dòng tiền sẽ tiếp tục lưu chuyển trong nền kinh tế, góp phần thúc đẩy tăng trưởng. Rủi ro chỉ xuất hiện khi đầu tư vượt quá nhu cầu thực, dẫn đến tình trạng tồn kho kéo dài.
(VNF) - TP.HCM xác định, giai đoạn 2026 - 2030 tạo lập khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội (NƠXH) cho thuê và dự kiến chuyển đổi công năng một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công dôi dư sang mục đích nhà ở cho thuê để tối ưu hóa nguồn lực.
(VNF) - Công ty Peak Education Limited (Thụy Điển) đề xuất đầu tư dự án Khu nghỉ dưỡng sinh thái sang trọng 5 sao tại xã Kon Plông (tỉnh Quảng Ngãi), với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 60 triệu USD.
(VNF) - Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn hiếm hoi khi nguồn cung tăng mạnh, các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chính sách bán hàng và người mua nắm nhiều lợi thế hơn trong đàm phán. Đây có thể là "cửa sổ cơ hội" cho những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn trước khi thị trường bước vào một chu kỳ phát triển ổn định hơn.
(VNF) - Tập đoàn Bất động sản CRV vừa phê duyệt giá bán nhà ở xã hội tại Hoàng Huy New City (Hải Phòng), dao động từ khoảng 10,8 triệu đồng/m² đến gần 30 triệu đồng/m² tùy vị trí căn hộ.
(VNF) - 72 lô đất tại xã Tiến Thắng và xã Quang Minh (TP Hà Nội) sẽ được đưa lên sàn đấu giá vào ngày 20, 21/6 tới đây. Mức giá khởi điểm cho các lô đất từ 6,3 triệu đồng/m2.
(VNF) - Hiện việc sử dụng và tính tương thích của xăng E10 trên các dòng xe ô tô Đức tại thị trường Việt Nam đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của người dùng.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu đô thị có quy mô 44,6ha tại phường Dương Kinh và xã Kiến Minh.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 100 nghìn tỷ đồng, hơn 10 dự án mà Tập đoàn Sun Group và tỉnh An Giang hợp tác đầu tư được kỳ vọng tạo ra bước chuyển lớn về không gian phát triển, năng lực kết nối và vị thế dẫn dắt kinh tế biển.
(VNF) - Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, khi dòng tiền không còn chảy dàn trải như trước mà tập trung vào những khu vực có nền tảng kinh tế tốt, hạ tầng phát triển và dư địa tăng trưởng rõ ràng.
(VNF) - Khu đất K200 có diện tích gần 11.000m2 được đấu giá để Khu khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, văn phòng cho thuê và Trung tâm thương mại - dịch vụ, với tổng vốn dầu tư 3.180 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Toàn Cầu được Hà Tĩnh lựa chọn làm chủ đầu tư dự án Cụm công nghiệp Cổng Khánh 3 quy mô 75ha với tổng vốn đầu tư gần 447 tỷ đồng.
(VNF) - Trên công trường cầu Thượng Cát - Hà Nội, hàng trăm công nhân cùng nhiều thiết bị cơ giới đang làm việc liên tục ngày đêm để đẩy nhanh tiến độ thi công, hướng tới mục tiêu hoàn thành công trình trong năm 2027.
