Sau vụ đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm: Sửa luật, tăng tiền đặt cọc?

“Thao túng” thị trường BĐS?

Tham luận của nhóm tác giả PGS-TS Nguyễn Hồng Nga, Th.S Giản Thị Lê Na, Trường Đại học Kinh tế - Luật cung cấp thông tin về bối cảnh thành phố tổ chức đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (KĐTMTT).

Dẫn báo cáo từ Cục Thuế TP. HCM, trong giai đoạn 2010-2020, tiền thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) ngày càng giảm. Cụ thể, tổng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011-2020) đạt 125.270 tỷ đồng, chỉ chiếm 4,26% tổng thu ngân sách toàn thành phố.

Đến cuối năm 2021, TP. HCM tổ chức đấu giá 4 khu đất vàng tại KĐTMTT. Kết quả giá trúng đấu giá đất cao hơn 4 đến 8,3 lần, bình quân khoảng 7 lần, so với giá khởi điểm. Điều này cho thấy sự bất thường nếu so sánh với các kết quả đấu giá đất từ một số địa phương khác.

Giá trúng đấu giá đất tại TP Cần Thơ tối đa cao hơn giá khởi điểm 53%, Đồng Tháp tối đa cao hơn 24%, Đắk Nông tối đa cao hơn 50%, Sơn La tối đa cao hơn 85,68%... Như vậy, chưa có địa phương nào giá trúng thầu cao gấp đôi so giá khởi điểm. Thống kê đấu giá đất tại Hồng Công (Trung Quốc), giá trúng thầu sau đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm 30%-50%; Monaco là nơi có giá đất đắt nhất thế giới, nhưng giá đất cũng chỉ gần 1,5 tỷ đồng/m2.

Từ phân tích trên, nhóm tác giả nêu ra hàng loạt nghi vấn. Liệu đã có một kịch bản trước khi đấu thầu xảy ra giữa các nhà tham gia đấu thầu, hoặc các nhà đấu thầu đã cố tình bằng mọi cách đẩy giá đất ở KĐTMTT cao nhất có thể để tạo mặt bằng giá mới, nhằm thao túng giá và bán những khu đất họ đang sở hữu gần kề để trục lợi?

Liệu trong tính toán của các nhà trúng thầu, có thể mất cọc, nhưng họ sẽ đánh tín hiệu tích cực đến thị trường chứng khoán, làm cho giá cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS tăng mạnh (một số mã chứng khoán của các công ty BĐS tăng trần trong 2 tuần sau khi đấu thầu, từ 5.000 đồng lên 70.000 đồng/cổ phiếu).

Thực tế cho thấy, việc chọn các nhà thầu tham gia đấu giá chưa được thực hiện và sàng lọc một cách nghiêm túc, có doanh nghiệp vốn 100 tỷ đồng cũng được tham gia đấu thầu đất ngàn tỷ, hoặc có doanh nghiệp mới thành lập được vài tháng cũng được tham gia…

Nâng tiền đặt cọc đấu giá lên 50%?

Nêu lên “kẽ hở” của pháp luật, Th.S Dư Phước Thoại, Trường Đại học An Giang, phân tích, theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì khoản tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Thực tế cho thấy, nếu khoản tiền đặt trước quá cao sẽ khó khăn cho việc kêu gọi, mở rộng người tham gia đấu giá, nhưng nếu quá thấp sẽ làm cho biện pháp này không còn ý nghĩa và dẫn đến những hành vi tiêu cực.

Nếu tiếp cận ở góc độ đấu giá quyền sử dụng đất thì khoản tiền này chưa đủ cao để đảm bảo rằng nhà đầu tư sẽ nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá. Cho nên, hiện nay cần một giải pháp linh hoạt hơn trong trường hợp này để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên.

Trong khi đó, nhóm tác giả PGS-TS Nguyễn Hồng Nga, Th.S Giản Thị Lê Na đề xuất, phải rà soát thật kỹ lưỡng và khách quan các doanh nghiệp được tham gia đấu giá, nhất là năng lực tài chính và kinh nghiệm tham gia thị trường BĐS. Số vốn của doanh nghiệp tối thiểu phải gấp 2 với giá khởi điểm, doanh nghiệp phải tham gia thị trường BĐS ít nhất 3 năm. Đặc biệt, tăng số tiền đặt cọc để tham gia đấu giá lên 50% so với giá khởi điểm!

Không nên “quy chụp”

Cung cấp khá nhiều thông tin về đấu giá đất KĐTMTT, TS Trương Minh Huy Vũ, Đại học Quốc gia TP. HCM nói, cho tới lúc này chưa có ý kiến chính thức từ các cơ quan chức năng. Thành phố đã tiến hành rà soát quy trình tổ chức đấu giá là phù hợp các quy định pháp luật. Thực tế cho thấy, đa số các doanh nghiệp tham gia đấu giá mới thành lập, đứng thay doanh nghiệp đại gia đằng sau. Rõ ràng TP. HCM cần phải tiếp tục đấu giá các lô đất khác để tăng nguồn lực đầu tư phát triển trong thời gian tới.

Đề xuất giải pháp, đối với TP. HCM, cần đồng hành với các chủ đầu tư dự án BĐS trong khu KĐTMTT với mục tiêu chứng minh tính “đặc biệt” và “đẳng cấp” của quỹ đất. Tính “đặc biệt”, “đẳng cấp” được tìm thấy trong chính hồ sơ năng lực của các doanh nghiệp đầu tư và cả các cá nhân mua nhà ở trong KĐTMTT. Đây chính là một trong các biện pháp giảm thiểu đà tăng giá vô căn cứ của các quỹ đất thuộc các khu vực khác trong thành phố.

Thành phố tiếp tục nghiên cứu để “tìm kiếm một đồng thuận chung” về việc huy động nguồn lực từ đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn của TP. HCM và các địa phương. Đề xuất thành lập tổ nghiên cứu các cơ chế huy động nguồn lực cho thành phố trong giai đoạn tới với sự tham gia của các cơ quan của thành phố, các cơ quan nghiên cứu và tham mưu của Trung ương.

Đối với các cơ quan trung ương, cần có sự ủng hộ bởi các chính sách vĩ mô để tạo nên cân bằng giữa “thị trường hoang dã” và “sự can thiệp hành chính” của Nhà nước. BĐS hay thị trường chứng khoán cũng là một nguồn lực quan trọng để phát triển, vì vậy cần phải có góc nhìn và cách ứng xử cân bằng và công bằng với những việc này.

Cần một điểm nhìn cân bằng và công bằng đối với những vấn đề thuộc kinh doanh - thương mại, thực hiện với xuất phát điểm nguyên tắc “suy đoán vô tội” để không chụp mũ hay quy chụp các vấn đề kinh doanh - thương mại như các vấn đề hình sự - chính trị.

Một mặt cần kiên quyết xử lý hiện tượng thổi giá đất, nạn đầu cơ BĐS, gây rối nhiễu thị trường đất, mặt khác không nên có quan điểm “quy chụp” khi chưa có bằng chứng cụ thể. Rà soát và nghiên cứu điều chỉnh các văn bản pháp luật trong thời gian sắp tới, trong đó, cụ thể là Luật Đấu giá và các nghị định có liên quan như: nâng mức tiền đặt cọc, quy trình đánh giá chặt chẽ hơn về năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá, áp dụng các phương pháp mới để tiệm cận với giá thị trường trong việc định hình giá khởi điểm.

Đặc biệt, cần thúc đẩy nhanh Luật Thuế tài sản, phổ biến nhất là Thuế BĐS đánh trên giá trị nhà và đất. Công cụ thuế này sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa BĐS về đúng giá trị thực của nó và tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường BĐS, sau đó sử dụng nguồn vốn này đầu tư cho các mục đích phát triển.