Sau vụ đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm: Sửa luật, tăng tiền đặt cọc?

Lương Thiện - 12/03/2022 07:56 (GMT+7)

Vấn đề đấu giá đất Thủ Thiêm tiếp tục được xới lên tại Hội thảo khoa học “Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới” do Ban Kinh tế Trung ương và Đại học Quốc gia TP. HCM phối hợp tổ chức. Đồng chí Đỗ Ngọc An, Phó trưởng Ban Kinh tế trung ương đến tham dự.

VNF
Sau vụ đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm: Sửa luật, tăng tiền đặt cọc?

“Thao túng” thị trường BĐS?

Tham luận của nhóm tác giả PGS-TS Nguyễn Hồng Nga, Th.S Giản Thị Lê Na, Trường Đại học Kinh tế - Luật cung cấp thông tin về bối cảnh thành phố tổ chức đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (KĐTMTT).

Dẫn báo cáo từ Cục Thuế TP. HCM, trong giai đoạn 2010-2020, tiền thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) ngày càng giảm. Cụ thể, tổng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011-2020) đạt 125.270 tỷ đồng, chỉ chiếm 4,26% tổng thu ngân sách toàn thành phố.

Đến cuối năm 2021, TP. HCM tổ chức đấu giá 4 khu đất vàng tại KĐTMTT. Kết quả giá trúng đấu giá đất cao hơn 4 đến 8,3 lần, bình quân khoảng 7 lần, so với giá khởi điểm. Điều này cho thấy sự bất thường nếu so sánh với các kết quả đấu giá đất từ một số địa phương khác.

Giá trúng đấu giá đất tại TP Cần Thơ tối đa cao hơn giá khởi điểm 53%, Đồng Tháp tối đa cao hơn 24%, Đắk Nông tối đa cao hơn 50%, Sơn La tối đa cao hơn 85,68%... Như vậy, chưa có địa phương nào giá trúng thầu cao gấp đôi so giá khởi điểm. Thống kê đấu giá đất tại Hồng Công (Trung Quốc), giá trúng thầu sau đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm 30%-50%; Monaco là nơi có giá đất đắt nhất thế giới, nhưng giá đất cũng chỉ gần 1,5 tỷ đồng/m2.

Từ phân tích trên, nhóm tác giả nêu ra hàng loạt nghi vấn. Liệu đã có một kịch bản trước khi đấu thầu xảy ra giữa các nhà tham gia đấu thầu, hoặc các nhà đấu thầu đã cố tình bằng mọi cách đẩy giá đất ở KĐTMTT cao nhất có thể để tạo mặt bằng giá mới, nhằm thao túng giá và bán những khu đất họ đang sở hữu gần kề để trục lợi?

Liệu trong tính toán của các nhà trúng thầu, có thể mất cọc, nhưng họ sẽ đánh tín hiệu tích cực đến thị trường chứng khoán, làm cho giá cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS tăng mạnh (một số mã chứng khoán của các công ty BĐS tăng trần trong 2 tuần sau khi đấu thầu, từ 5.000 đồng lên 70.000 đồng/cổ phiếu).

Thực tế cho thấy, việc chọn các nhà thầu tham gia đấu giá chưa được thực hiện và sàng lọc một cách nghiêm túc, có doanh nghiệp vốn 100 tỷ đồng cũng được tham gia đấu thầu đất ngàn tỷ, hoặc có doanh nghiệp mới thành lập được vài tháng cũng được tham gia…

Những lô đất vàng quy hoạch Thủ Thiêm

 

Nâng tiền đặt cọc đấu giá lên 50%?

Nêu lên “kẽ hở” của pháp luật, Th.S Dư Phước Thoại, Trường Đại học An Giang, phân tích, theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì khoản tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Thực tế cho thấy, nếu khoản tiền đặt trước quá cao sẽ khó khăn cho việc kêu gọi, mở rộng người tham gia đấu giá, nhưng nếu quá thấp sẽ làm cho biện pháp này không còn ý nghĩa và dẫn đến những hành vi tiêu cực.

Nếu tiếp cận ở góc độ đấu giá quyền sử dụng đất thì khoản tiền này chưa đủ cao để đảm bảo rằng nhà đầu tư sẽ nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá. Cho nên, hiện nay cần một giải pháp linh hoạt hơn trong trường hợp này để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên.

Trong khi đó, nhóm tác giả PGS-TS Nguyễn Hồng Nga, Th.S Giản Thị Lê Na đề xuất, phải rà soát thật kỹ lưỡng và khách quan các doanh nghiệp được tham gia đấu giá, nhất là năng lực tài chính và kinh nghiệm tham gia thị trường BĐS. Số vốn của doanh nghiệp tối thiểu phải gấp 2 với giá khởi điểm, doanh nghiệp phải tham gia thị trường BĐS ít nhất 3 năm. Đặc biệt, tăng số tiền đặt cọc để tham gia đấu giá lên 50% so với giá khởi điểm!

Không nên “quy chụp”

Cung cấp khá nhiều thông tin về đấu giá đất KĐTMTT, TS Trương Minh Huy Vũ, Đại học Quốc gia TP. HCM nói, cho tới lúc này chưa có ý kiến chính thức từ các cơ quan chức năng. Thành phố đã tiến hành rà soát quy trình tổ chức đấu giá là phù hợp các quy định pháp luật. Thực tế cho thấy, đa số các doanh nghiệp tham gia đấu giá mới thành lập, đứng thay doanh nghiệp đại gia đằng sau. Rõ ràng TP. HCM cần phải tiếp tục đấu giá các lô đất khác để tăng nguồn lực đầu tư phát triển trong thời gian tới.

Đề xuất giải pháp, đối với TP. HCM, cần đồng hành với các chủ đầu tư dự án BĐS trong khu KĐTMTT với mục tiêu chứng minh tính “đặc biệt” và “đẳng cấp” của quỹ đất. Tính “đặc biệt”, “đẳng cấp” được tìm thấy trong chính hồ sơ năng lực của các doanh nghiệp đầu tư và cả các cá nhân mua nhà ở trong KĐTMTT. Đây chính là một trong các biện pháp giảm thiểu đà tăng giá vô căn cứ của các quỹ đất thuộc các khu vực khác trong thành phố.

Thành phố tiếp tục nghiên cứu để “tìm kiếm một đồng thuận chung” về việc huy động nguồn lực từ đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn của TP. HCM và các địa phương. Đề xuất thành lập tổ nghiên cứu các cơ chế huy động nguồn lực cho thành phố trong giai đoạn tới với sự tham gia của các cơ quan của thành phố, các cơ quan nghiên cứu và tham mưu của Trung ương.

Qua đấu giá đất hai bên đường, TP. HCM có kinh phí làm đường Nguyễn Hữu Thọ (Nhà Bè) - điểm nhấn giữa khu đô thị hiện đại của khu Nam

 

Đối với các cơ quan trung ương, cần có sự ủng hộ bởi các chính sách vĩ mô để tạo nên cân bằng giữa “thị trường hoang dã” và “sự can thiệp hành chính” của Nhà nước. BĐS hay thị trường chứng khoán cũng là một nguồn lực quan trọng để phát triển, vì vậy cần phải có góc nhìn và cách ứng xử cân bằng và công bằng với những việc này.

Cần một điểm nhìn cân bằng và công bằng đối với những vấn đề thuộc kinh doanh - thương mại, thực hiện với xuất phát điểm nguyên tắc “suy đoán vô tội” để không chụp mũ hay quy chụp các vấn đề kinh doanh - thương mại như các vấn đề hình sự - chính trị.

Một mặt cần kiên quyết xử lý hiện tượng thổi giá đất, nạn đầu cơ BĐS, gây rối nhiễu thị trường đất, mặt khác không nên có quan điểm “quy chụp” khi chưa có bằng chứng cụ thể. Rà soát và nghiên cứu điều chỉnh các văn bản pháp luật trong thời gian sắp tới, trong đó, cụ thể là Luật Đấu giá và các nghị định có liên quan như: nâng mức tiền đặt cọc, quy trình đánh giá chặt chẽ hơn về năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá, áp dụng các phương pháp mới để tiệm cận với giá thị trường trong việc định hình giá khởi điểm.

Đặc biệt, cần thúc đẩy nhanh Luật Thuế tài sản, phổ biến nhất là Thuế BĐS đánh trên giá trị nhà và đất. Công cụ thuế này sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa BĐS về đúng giá trị thực của nó và tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường BĐS, sau đó sử dụng nguồn vốn này đầu tư cho các mục đích phát triển.

Phải tăng nguồn cung BĐS giá thấp

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) bày tỏ quan điểm, một trong những nội dung mà dư luận rất quan tâm vừa qua là việc các nhà đầu tư bỏ giá các lô đất tại KĐTMTT tại phiên đấu giá với giá quá cao. Với số tiền đất như vậy, căn cứ chỉ tiêu quy hoạch được duyệt tính ra, một căn hộ có giá 68-78 tỷ đồng. Giá bán như vậy ai mua?

Có thể có người mua, nhưng Nhà nước không mong muốn điều này, cái cần là thị trường ổn định, hướng đến phục vụ số đông. Thu được ngân sách mà lại không lo được chỗ ở cho người dân, đặc biệt là người nghèo, đó không phải chủ trương của Nhà nước. 

Hiện nay nguồn cung thị trường BĐS bị lệch, do các địa phương phát triển nhà ở không theo kế hoạch. Để tránh tình trạng này, cần phải tăng nguồn cung giá thấp, làm sao đại đa số người lao động khó khăn về nhà ở có thể tiếp cận được, với một số tiêu chí như: căn hộ diện tích nhỏ hơn, các ưu đãi từ Nhà nước không tính vào giá.

Đó chính là quan tâm đến việc phát triển nhà ở xã hội nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Rất tích cực là Quốc hội đã dành 15.000 tỷ đồng để cho người thu nhập thấp vay mua NOXH, gần 40.000 tỷ cho các chủ đầu tư vay với hỗ trợ lãi suất 2% để xây dựng nhà ở thương mại. Bên cạnh chính sách tăng nguồn cung nhà giá thấp thì chúng ta phải kiểm soát giá BĐS.

Tháo gỡ vướng mắc xây dựng NOXH

Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, vừa qua sở tiến hành rà soát 33 dự án nhà ở thương mại có 20% quỹ nhà ở xã hội, cho thấy với diện tích này thành phố có thể phát triển xây dựng 70.000 căn nhà ở xã hội. Trong số này có 14 dự án đã được giải phóng mặt bằng, có thể thực hiện trong thời gian tới.

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp phản ánh việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn gặp rất nhiều khó khăn do quy định pháp luật chồng chéo. Sở đang chuẩn bị cuộc đối thoại với cộng đồng doanh nghiệp để báo cáo UBND TP. HCM tháo gỡ.

Theo SGGP
Ý kiến (0)
Cùng chuyên mục
Cơ hội tiếp cận nguồn vốn 15,5 tỷ USD để chuyển đổi năng lượng xanh

Cơ hội tiếp cận nguồn vốn 15,5 tỷ USD để chuyển đổi năng lượng xanh

(VNF) - Tổ chức JETP bao gồm nhóm các đối tác quốc tế bao gồm các nước G7, các ngân hàng quốc tế và các tổ chức cho vay tư nhân cam kết giải ngân 15,5 tỷ USD trong vòng 3 đến 5 năm để hỗ trợ Việt Nam chuyển đổi sang năng lượng xanh.

Hà Nội kêu gọi đầu tư 6 khu đô thị hơn 34.000 tỷ tại Đông Anh

Hà Nội kêu gọi đầu tư 6 khu đô thị hơn 34.000 tỷ tại Đông Anh

(VNF) - Hà Nội kêu gọi đầu tư 6 khu đô thị tại huyện Đông Anh bằng hình thức đấu thầu rộng rãi. Tổng mức đầu tư của 6 dự án là 34.585 tỷ đồng.

Bán lẩu thu về 680 triệu USD, chủ sở hữu Haidilao chính thức IPO tại Mỹ

Bán lẩu thu về 680 triệu USD, chủ sở hữu Haidilao chính thức IPO tại Mỹ

(VNF) - Super Hi International, công ty điều hành chuỗi nhà hàng lẩu Trung Quốc Haidilao trên thị trường quốc tế, đã phát hành cổ phiếu công khai lần đầu tại Mỹ vào ngày 16/5.

EVNFinance ký kết thành công gói vay hợp vốn với 6 ngân hàng lớn của Đài Loan

EVNFinance ký kết thành công gói vay hợp vốn với 6 ngân hàng lớn của Đài Loan

(VNF) - EVNFinance ký kết thành công gói vay hợp vốn trị giá 65 triệu USD từ 6 ngân hàng lớn của Đài Loan, bao gồm E.Sun Bank, Mega Bank, Shanghai Bank, Firstbank, Hua Nan Bank, Taichung Bank. Khoản vay này được đầu mối và thu xếp bởi E.Sun Bank, một trong những ngân hàng lớn nhất tại Đài Loan với tổng tài sản 118 tỷ USD.

Bắc Giang đưa khu công nghiệp Huyền Sơn 150ha ra khỏi quy hoạch

Bắc Giang đưa khu công nghiệp Huyền Sơn 150ha ra khỏi quy hoạch

(VNF) - Khu công nghiệp Huyền Sơn với quy mô 150ha tại huyện Lục Nam vừa được tỉnh Bắc Giang đưa ra khỏi quy hoạch.

Vincom Retail lập công ty con 3.620 tỷ, thoả thuận chuyển nhượng với VHM, VIC, Vinwonders

Vincom Retail lập công ty con 3.620 tỷ, thoả thuận chuyển nhượng với VHM, VIC, Vinwonders

(VNF) - Vincom Retail hiện ghi nhận 4 công ty con tại báo cáo tài chính với tỷ lệ sở hữu gần như tuyệt đối.

Phát Đạt bán cổ phiếu huy động hơn 1.300 tỷ, chủ tịch và DN liên quan mua 1 nửa

Phát Đạt bán cổ phiếu huy động hơn 1.300 tỷ, chủ tịch và DN liên quan mua 1 nửa

(VNF) - Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt cùng Phát Đạt Holdings sẽ mua toàn bộ 63,8 triệu cổ phiếu được phép trong đợt chào bán cho cổ đông hiện hữu của Phát Đạt.

'Bom nợ' trái phiếu lớn nhất 3 năm, bất động sản tiếp tục phát hành thêm

'Bom nợ' trái phiếu lớn nhất 3 năm, bất động sản tiếp tục phát hành thêm

(VNF) - Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể trả nợ gốc/lãi trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) cho các trái chủ. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, có không ít doanh nghiệp đã trở lại đường đua phát hành TPDN trong 4 tháng năm 2024.

Tonkin Land: Thua lỗ nhiều năm, nợ trên 1.000 tỷ đồng

Tonkin Land: Thua lỗ nhiều năm, nợ trên 1.000 tỷ đồng

(VNF) - Theo báo cáo tài chính năm 2023 của Công ty cổ phần Tonkin Land, doanh nghiệp này trong năm không ghi nhận doanh thu bán hàng, trong khi đó cùng kỳ năm trước là 1,6 tỷ đồng.

OCB được VIS Rating đánh giá xếp hạng ở mức A+ về độ tín nhiệm

OCB được VIS Rating đánh giá xếp hạng ở mức A+ về độ tín nhiệm

(VNF) - Ngày 15/5/2024, Ngân hàng Phương Đông (HoSE: OCB) được Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) công bố đánh giá triển vọng đối với xếp hạng tổ chức phát hành ở mức A+ của OCB là ổn định.

Ảnh đẹp về những sân golf bên biển nổi tiếng Việt Nam

Ảnh đẹp về những sân golf bên biển nổi tiếng Việt Nam

(VNF) - Golf đã không còn là môn thể thao xa lạ, xa xỉ như nó đã từng; golf đã và đang hiện hữu trong đời sống của người Việt như là một trong những môn thể thao – giải trí quan trọng, thu hút đông đảo người chơi với gần 80 sân đang hoạt động trên toàn quốc. Dưới đây là hình ảnh đẹp về những sân golf sát biển nổi tiếng Việt Nam.