Tham luận của nhóm tác giả PGS-TS Nguyễn Hồng Nga, Th.S Giản Thị Lê Na, Trường Đại học Kinh tế - Luật cung cấp thông tin về bối cảnh thành phố tổ chức đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (KĐTMTT).
Dẫn báo cáo từ Cục Thuế TP. HCM, trong giai đoạn 2010-2020, tiền thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) ngày càng giảm. Cụ thể, tổng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011-2020) đạt 125.270 tỷ đồng, chỉ chiếm 4,26% tổng thu ngân sách toàn thành phố.
Đến cuối năm 2021, TP. HCM tổ chức đấu giá 4 khu đất vàng tại KĐTMTT. Kết quả giá trúng đấu giá đất cao hơn 4 đến 8,3 lần, bình quân khoảng 7 lần, so với giá khởi điểm. Điều này cho thấy sự bất thường nếu so sánh với các kết quả đấu giá đất từ một số địa phương khác.
Giá trúng đấu giá đất tại TP Cần Thơ tối đa cao hơn giá khởi điểm 53%, Đồng Tháp tối đa cao hơn 24%, Đắk Nông tối đa cao hơn 50%, Sơn La tối đa cao hơn 85,68%... Như vậy, chưa có địa phương nào giá trúng thầu cao gấp đôi so giá khởi điểm. Thống kê đấu giá đất tại Hồng Công (Trung Quốc), giá trúng thầu sau đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm 30%-50%; Monaco là nơi có giá đất đắt nhất thế giới, nhưng giá đất cũng chỉ gần 1,5 tỷ đồng/m2.
Từ phân tích trên, nhóm tác giả nêu ra hàng loạt nghi vấn. Liệu đã có một kịch bản trước khi đấu thầu xảy ra giữa các nhà tham gia đấu thầu, hoặc các nhà đấu thầu đã cố tình bằng mọi cách đẩy giá đất ở KĐTMTT cao nhất có thể để tạo mặt bằng giá mới, nhằm thao túng giá và bán những khu đất họ đang sở hữu gần kề để trục lợi?
Liệu trong tính toán của các nhà trúng thầu, có thể mất cọc, nhưng họ sẽ đánh tín hiệu tích cực đến thị trường chứng khoán, làm cho giá cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS tăng mạnh (một số mã chứng khoán của các công ty BĐS tăng trần trong 2 tuần sau khi đấu thầu, từ 5.000 đồng lên 70.000 đồng/cổ phiếu).
Thực tế cho thấy, việc chọn các nhà thầu tham gia đấu giá chưa được thực hiện và sàng lọc một cách nghiêm túc, có doanh nghiệp vốn 100 tỷ đồng cũng được tham gia đấu thầu đất ngàn tỷ, hoặc có doanh nghiệp mới thành lập được vài tháng cũng được tham gia…
Nêu lên “kẽ hở” của pháp luật, Th.S Dư Phước Thoại, Trường Đại học An Giang, phân tích, theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì khoản tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Thực tế cho thấy, nếu khoản tiền đặt trước quá cao sẽ khó khăn cho việc kêu gọi, mở rộng người tham gia đấu giá, nhưng nếu quá thấp sẽ làm cho biện pháp này không còn ý nghĩa và dẫn đến những hành vi tiêu cực.
Nếu tiếp cận ở góc độ đấu giá quyền sử dụng đất thì khoản tiền này chưa đủ cao để đảm bảo rằng nhà đầu tư sẽ nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá. Cho nên, hiện nay cần một giải pháp linh hoạt hơn trong trường hợp này để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên.
Trong khi đó, nhóm tác giả PGS-TS Nguyễn Hồng Nga, Th.S Giản Thị Lê Na đề xuất, phải rà soát thật kỹ lưỡng và khách quan các doanh nghiệp được tham gia đấu giá, nhất là năng lực tài chính và kinh nghiệm tham gia thị trường BĐS. Số vốn của doanh nghiệp tối thiểu phải gấp 2 với giá khởi điểm, doanh nghiệp phải tham gia thị trường BĐS ít nhất 3 năm. Đặc biệt, tăng số tiền đặt cọc để tham gia đấu giá lên 50% so với giá khởi điểm!
Cung cấp khá nhiều thông tin về đấu giá đất KĐTMTT, TS Trương Minh Huy Vũ, Đại học Quốc gia TP. HCM nói, cho tới lúc này chưa có ý kiến chính thức từ các cơ quan chức năng. Thành phố đã tiến hành rà soát quy trình tổ chức đấu giá là phù hợp các quy định pháp luật. Thực tế cho thấy, đa số các doanh nghiệp tham gia đấu giá mới thành lập, đứng thay doanh nghiệp đại gia đằng sau. Rõ ràng TP. HCM cần phải tiếp tục đấu giá các lô đất khác để tăng nguồn lực đầu tư phát triển trong thời gian tới.
Đề xuất giải pháp, đối với TP. HCM, cần đồng hành với các chủ đầu tư dự án BĐS trong khu KĐTMTT với mục tiêu chứng minh tính “đặc biệt” và “đẳng cấp” của quỹ đất. Tính “đặc biệt”, “đẳng cấp” được tìm thấy trong chính hồ sơ năng lực của các doanh nghiệp đầu tư và cả các cá nhân mua nhà ở trong KĐTMTT. Đây chính là một trong các biện pháp giảm thiểu đà tăng giá vô căn cứ của các quỹ đất thuộc các khu vực khác trong thành phố.
Thành phố tiếp tục nghiên cứu để “tìm kiếm một đồng thuận chung” về việc huy động nguồn lực từ đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn của TP. HCM và các địa phương. Đề xuất thành lập tổ nghiên cứu các cơ chế huy động nguồn lực cho thành phố trong giai đoạn tới với sự tham gia của các cơ quan của thành phố, các cơ quan nghiên cứu và tham mưu của Trung ương.
Đối với các cơ quan trung ương, cần có sự ủng hộ bởi các chính sách vĩ mô để tạo nên cân bằng giữa “thị trường hoang dã” và “sự can thiệp hành chính” của Nhà nước. BĐS hay thị trường chứng khoán cũng là một nguồn lực quan trọng để phát triển, vì vậy cần phải có góc nhìn và cách ứng xử cân bằng và công bằng với những việc này.
Cần một điểm nhìn cân bằng và công bằng đối với những vấn đề thuộc kinh doanh - thương mại, thực hiện với xuất phát điểm nguyên tắc “suy đoán vô tội” để không chụp mũ hay quy chụp các vấn đề kinh doanh - thương mại như các vấn đề hình sự - chính trị.
Một mặt cần kiên quyết xử lý hiện tượng thổi giá đất, nạn đầu cơ BĐS, gây rối nhiễu thị trường đất, mặt khác không nên có quan điểm “quy chụp” khi chưa có bằng chứng cụ thể. Rà soát và nghiên cứu điều chỉnh các văn bản pháp luật trong thời gian sắp tới, trong đó, cụ thể là Luật Đấu giá và các nghị định có liên quan như: nâng mức tiền đặt cọc, quy trình đánh giá chặt chẽ hơn về năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá, áp dụng các phương pháp mới để tiệm cận với giá thị trường trong việc định hình giá khởi điểm.
Đặc biệt, cần thúc đẩy nhanh Luật Thuế tài sản, phổ biến nhất là Thuế BĐS đánh trên giá trị nhà và đất. Công cụ thuế này sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa BĐS về đúng giá trị thực của nó và tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường BĐS, sau đó sử dụng nguồn vốn này đầu tư cho các mục đích phát triển.
| Phải tăng nguồn cung BĐS giá thấp Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) bày tỏ quan điểm, một trong những nội dung mà dư luận rất quan tâm vừa qua là việc các nhà đầu tư bỏ giá các lô đất tại KĐTMTT tại phiên đấu giá với giá quá cao. Với số tiền đất như vậy, căn cứ chỉ tiêu quy hoạch được duyệt tính ra, một căn hộ có giá 68-78 tỷ đồng. Giá bán như vậy ai mua? Có thể có người mua, nhưng Nhà nước không mong muốn điều này, cái cần là thị trường ổn định, hướng đến phục vụ số đông. Thu được ngân sách mà lại không lo được chỗ ở cho người dân, đặc biệt là người nghèo, đó không phải chủ trương của Nhà nước. Hiện nay nguồn cung thị trường BĐS bị lệch, do các địa phương phát triển nhà ở không theo kế hoạch. Để tránh tình trạng này, cần phải tăng nguồn cung giá thấp, làm sao đại đa số người lao động khó khăn về nhà ở có thể tiếp cận được, với một số tiêu chí như: căn hộ diện tích nhỏ hơn, các ưu đãi từ Nhà nước không tính vào giá. Đó chính là quan tâm đến việc phát triển nhà ở xã hội nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Rất tích cực là Quốc hội đã dành 15.000 tỷ đồng để cho người thu nhập thấp vay mua NOXH, gần 40.000 tỷ cho các chủ đầu tư vay với hỗ trợ lãi suất 2% để xây dựng nhà ở thương mại. Bên cạnh chính sách tăng nguồn cung nhà giá thấp thì chúng ta phải kiểm soát giá BĐS. Tháo gỡ vướng mắc xây dựng NOXH Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, vừa qua sở tiến hành rà soát 33 dự án nhà ở thương mại có 20% quỹ nhà ở xã hội, cho thấy với diện tích này thành phố có thể phát triển xây dựng 70.000 căn nhà ở xã hội. Trong số này có 14 dự án đã được giải phóng mặt bằng, có thể thực hiện trong thời gian tới. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp phản ánh việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn gặp rất nhiều khó khăn do quy định pháp luật chồng chéo. Sở đang chuẩn bị cuộc đối thoại với cộng đồng doanh nghiệp để báo cáo UBND TP. HCM tháo gỡ. |
Tags:
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Nghệ An chính thức lựa chọn nhà đầu tư cho dự án Khu đô thị Bắc Thung quy mô hơn 1.100 tỷ đồng, với sự tham gia cạnh tranh của 4 doanh nghiệp, trong đó Công ty cổ phần Hạ tầng Công nghiệp và BĐS Gia Huy trụ sở đóng tại xã Vạn An, tỉnh Nghệ An là đơn vị phát triển dự án.
(VNF) - Hệ sinh thái shophouse, văn phòng, trung tâm thương mại tại Goldmark City đang được nhìn nhận như một mô hình tiên phong với lợi thế đến từ nhu cầu sẵn của nhiều nhóm cộng đồng trong khu vực.
(VNF) - Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải đảm bảo quỹ đất, quy hoạch, tiến độ… để hoàn thành mục tiêu 158.700 căn nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được giao.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, xử lý dứt điểm các dự án đất đai vướng mắc kéo dài, tạo cú hích lớn cho thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi tư duy phát triển sản phẩm có sự thay đổi mạnh mẽ. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel), các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang phát triển căn hộ cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, qua đó từng bước xác lập tiêu chuẩn sống mới tại đô thị biển.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ Hội nghị APEC 2027 đang đồng loạt tăng tốc, từ sân bay quốc tế, trung tâm hội nghị quy mô lớn đến các khu đô thị và hệ thống kỹ thuật ngầm.
Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai rầm rộ, nhờ đó người dân có cơ hội được mua nhà giá hợp lý.
(VNF) - Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Động thái này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục hành chính, tạo điều kiện để các dự án gặp khó khăn về vốn hoặc chậm tiến độ có thể sớm tái cấu trúc, song cũng đặt ra những thách thức trong việc thi hành thực tiễn.
Theo đà tăng của nhà chung cư, giá nhiều căn hộ cũ tại Hà Nội cũng lên tới hàng trăm triệu đồng một mét vuông.
(VNF) - Giá thuê căn hộ tại TP.HCM trong 2 tuần lại đây bỗng nhiên tăng đột biến, cao hơn trước từ 10-25% khi nhu cầu phục hồi mạnh nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
(VNF) - Khi cả nước bước vào kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trên các công trường dự án cao tốc, hàng nghìn cán bộ, kỹ sư, công nhân vẫn miệt mài bám công trường, khẩn trương thi công để giữ vững tiến độ, góp phần đưa những dự án trọng điểm về đích đúng hẹn.
