Tại sao cần kiểm soát an toàn tài chính với bất động sản?

Đặc tính của bất động sản

Bất động sản là lĩnh vực quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Đây là một trong hai mươi ngành kinh tế cấp I, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Năm 2021, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP; riêng 6 tháng đầu năm 2022 góp 3,32% GDP.

Bất động sản liên quan tới 35 ngành nghề, lĩnh vực khác nhau, trong đó có 4 ngành lớn nhất gồm: tài chính ngân hàng (5,32% GDP), xây dựng (5,94% GDP), lưu trú (3,8% GDP) và du lịch (9,2% GDP). Chỉ riêng 4 ngành lớn này đã có tổng mức đóng góp lên tới 24,3% GDP (năm 2019). Hệ số lan tỏa của bất động sản đối với những ngành nghề này là 0,5 – 1,7 lần, do đó mức độ đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng.

Bên cạnh đó, bất động sản còn là lĩnh vực thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài (FDI), chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hằng năm, xếp thứ 2, chỉ sau công nghiệp chế biến chế tạo. Lũy kế đến hết tháng 7/2022, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 66 tỷ USD, chiếm 15,2% tổng vốn FDI đăng ký.

Với vai trò quan trọng như vậy, không có gì ngạc nhiên khi bất động sản luôn là lĩnh vực được nhà nước quan tâm đặc biệt, vừa để thúc đẩy sự phát triển, vừa để kiểm soát để đảm bảo sự ổn định. Nhìn chung, bất động sản được nhà nước kiểm soát về quy mô qua quy hoạch; về thủ tục đầu tư, kinh doanh qua hệ thống luật và văn bản dưới luật; về nguồn vốn qua chính sách tiền tệ, các quy định về phát hành trái phiếu, huy động vốn từ công chúng…

Góc độ kiểm soát đã đa dạng, số lượng quy định cũng lớn và mức độ kiểm soát cũng tương đối chặt chẽ. Tuy nhiên, vẫn còn một vấn đề quan trọng nữa là kiểm soát an toàn tài chính thì lại chưa được quan tâm đúng mức.

Ông Nguyễn Minh Đức, chuyên gia chính sách công tại Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính rằng sự cần thiết của việc quản lý an toàn tài chính không chỉ xuất phát từ sự liên đới giữa bất động sản và hàng chục ngành nghề khác như trên đã nói, mà còn bởi tính đặc thù của hàng hóa bất động sản.

Theo đó, khác với đa số hàng hóa thông thường gần như chỉ có mục đích sử dụng, hàng hóa bất động sản còn có thêm mục đích tích lũy tài sản và đầu tư sinh lợi. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự gia tăng thu nhập và nhu cầu của người dân, mục đích tích lũy tài sản, đầu tư sinh lợi của bất động sản ngày càng trở nên lớn hơn, nhất là khi thực tế chứng minh rằng lợi suất đầu tư bất động sản luôn ở mức rất cao, chỉ sau chứng khoán. Một báo cáo của Dragon Capital chỉ ra, trong vòng 5 năm, lợi suất đầu tư bất động sản là 12,1% (cao hơn trái phiếu 9,8%, tiền gửi 6,2%, vàng 6,1%, USD 0,2% và chỉ thua chứng khoán 19,2%); trong vòng 15 năm, lợi suất đầu tư của bất động sản là 11,5% (cao hơn cả chứng khoán 10,8%, trái phiếu 9,1%, tiền gửi 8,3%, vàng 7,2%, USD 2,4%); trong vòng 21 năm, lợi suất đầu tư bất động sản là 11,9% (cao hơn tiền gửi 8%, vàng 9%, USD 2,2%).

Với lợi suất đó, bất động sản luôn đứng trong tốp đầu danh mục đầu tư tại Việt Nam. Nhưng điều còn đáng nói hơn là đặc tính giá của bất động sản. Theo đó, giá bất động sản phụ thuộc rất lớn vào tâm lý kỳ vọng của thị trường. Nếu thị trường kỳ vọng giá tăng trưởng trong tương lai thì dù hiện tại ra sao, sức mua vẫn mạnh mẽ và ngược lại. Đặc tính giá này tạo nên hệ quả là trong thời kỳ thuận lợi, sức mua bất động sản có thể tăng rất mạnh, giá bất động sản tăng phi mã theo sức mua, hút một lượng vốn cực lớn đổ vào. Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại có tính chu kỳ (dài thì 10 – 15 năm, ngắn thì chỉ 3 – 5 năm). Tính chu kỳ tạo ra nguy cơ sụp đổ giá. Và một khi giá bất động sản sụp đổ, toàn nền kinh tế sẽ chịu một cơn chấn động dữ dội, do bất động sản có mức độ liên đới và lan tỏa lớn đối với các ngành nghề khác, đặc biệt là với hệ thống ngân hàng.

Vấn đề huy động vốn ngân hàng, trái phiếu

Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với hệ thống ngân hàng, bởi ngân hàng là một trong những nguồn cung vốn lớn nhất cho thị trường bất động sản, cả ở phía người mua lẫn doanh nghiệp phát triển dự án. Theo Fiin Group, đến thời điểm 30/6/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối 2021, chiếm tỷ trọng 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn ngành.

Sự gắn kết bất động sản – ngân hàng tại Việt Nam còn khăng khít hơn nữa khi giới chủ ngân hàng cũng nhiều khi đồng thời là/có liên quan đến giới chủ doanh nghiệp bất động sản, chẳng hạn như các cặp: SHB – T&T Group, VietBank – Hoa Lâm Group, HDBank – Sovico Holdings, Sacombank – Him Lam Group, MSB – TNG Holdings, SeABank – BRG Group… Điều này ít nhiều tạo nên những vấn đề nhất định về cho vay, mặc dù ngân hàng là lĩnh vực có bộ tiêu chí kiểm soát cho vay, an toàn tài chính chặt chẽ nhất nền kinh tế.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest – một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất thị trường Hà Nội, ngân hàng khá thận trọng khi xem xét tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản, nhất là yêu cầu doanh nghiệp chứng minh nguồn vốn, xem có nợ xấu không. Thông thường, để đảm bảo an toàn, ngân hàng chỉ cho vay 50%- 60% tổng mức đầu tư dự án.

Dù vậy, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật ANVI, một trong những chuyên gia pháp chế ngân hàng xuất sắc nhất, cho biết “về lý thuyết, ngân hàng luôn đánh giá rất chuẩn, trừ khi có yếu tố tiêu cực, nhưng thực tế yếu tố tiêu cực lại quá nhiều, nên các con số của doanh nghiệp không còn nhiều ý nghĩa. Trường hợp gần nhất là FLC Faros, tăng vốn ảo, nếu ngân hàng cứ theo con số ảo đó mà đánh giá thì rất nguy hiểm”.

Luật sư Đức cho rằng trong bối cảnh chung, bất cứ doanh nghiệp bất động sản nào cũng có thể đối diện với nguy cơ phá sản. Ngân hàng lại là người cho vay nhiều nhất, rủi ro cho ngân hàng cũng là rất cao.

Thực tế cho thấy khi thị trường bất động sản khủng hoảng, sự đổ vỡ của các chủ đầu tư dự án có thể kéo các ngân hàng vào tình thế nguy hiểm vì nợ xấu tăng cao, hàng trăm nghìn tỷ đồng bị “chôn” chặt trong các dự án hoang hóa, chậm tiến độ. Sự nguy hiểm của hệ thống ngân hàng sẽ tạo ra rủi ro cho nền kinh tế vĩ mô. Đây là vết xe đổ Việt Nam đã gặp phải, lần gần nhất là giai đoạn 2010 – 2013.

Bên cạnh vốn ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản cũng huy động vốn từ kênh trái phiếu. Giai đoạn vừa qua, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát triển mạnh mẽ. Cụ thể, năm 2021, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đạt tới 214.400 tỷ đồng, tương đương hơn 9 tỷ USD, tăng gấp 3 lần so với năm 2020. 6 tháng đầu năm 2022, theo Fiin Ratings, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt 51 nghìn tỷ đồng, chiếm 26% tổng giá trị phát hành, chỉ đứng sau các tổ chức tín dụng (88.000 tỷ đồng, chiếm 45%).

Báo cáo của Bộ Tài chính cho biết lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang neo ở mức tương đối cao, bình quân 10,27%/năm, tương đương với các doanh nghiệp thương mại, dịch vụ (10,38%) và cao hơn nhiều so với các tổ chức tín dụng (4,64%/năm). Huy động trái phiếu bất động sản đã gây ra những lo ngại lớn khi nhiều doanh nghiệp có tình hình tài chính yếu kém nhưng phát hành với lãi suất rất cao, sử dụng vốn sai mục đích (đã thành án với trường hợp Tân Hoàng Minh), đặc biệt là tình trạng nhà đầu tư cá nhân cố tình vi phạm để trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp để mua trái phiếu riêng lẻ hoặc góp vốn thông qua hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư với nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp theo pháp luật dân sự.

Hiện, Bộ Tài chính đã nghiên cứu phương án bổ sung cá điều kiện cao hơn khi phát hành trái phiếu cho nhà đầu tư cá nhân, gồm: là công ty đại chúng; năm liền kề trước năm phát hành phải có lãi, không có lỗ lũy kế; trái phiếu có tài sản bảo đảm hoặc bảo lãnh thanh toán. Tuy nhiên, để bổ sung điều kiện này, cần phải xác định rõ về cơ sở pháp lý để có thể áp dụng quy định tại khoản 2, Điều 19 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật khi bổ sung điều kiện chào bán trái phiếu hiện đang được quy định tại Luật Chứng khoán và Luật Doanh nghiệp.

Đáng nói, cùng với phương án trên, chính Bộ Tài chính cũng đã kiến nghị Chính phủ giao Bộ Xây dựng khẩn trương xây dựng Nghị định quy định về chỉ tiêu an toàn vốn trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản để đảm bảo việc huy động vốn của các doanh nghiệp này an toàn, lành mạnh.

Những vấn đề huy động vốn khác

Ngoài vốn tín dụng và trái phiếu, với cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai (hay gọi dân dã là “bán nhà trên giấy”), doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam còn được phép huy động vốn từ phía người mua. Về quy định, doanh nghiệp chỉ được bán nhà trên giấy (ký hợp đồng mua bán) khi đã xong móng hoặc hạ tầng. Tuy nhiên, chiếc “khóa” này bị “bẻ” rất dễ dàng khi doanh nghiệp ký các loại hợp đồng hợp tác đầu tư, kinh doanh, góp vốn… với người mua, kể từ khi mới chỉ có chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này tạo nên rủi ro lớn cho khách hàng.

Trên thực tế, thị trường cũng không hiếm loại doanh nghiệp vẽ “dự án ma” để huy động vốn từ người mua. Vụ án lớn nhất trong thời gian gần đây liên quan đến loại doanh nghiệp này là Địa ốc Alibaba, một công ty hoạt động theo mô hình thu mua đất nông nghiệp số lượng lớn, tự ý san nền, làm hạ tầng, chia lô, đặt tên dự án, quảng cáo rồi bán cho khách hàng. Số lượng bị hại trong vụ án Alibaba lên tới hàng nghìn người.

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản còn xuất hiện những dạng doanh nghiệp kêu gọi người dân tham gia góp vốn với cam kết trả lợi nhuận hàng ngày với tỷ suất lợi nhuận rất cao, như Công ty N.N với lợi suất 5% - 7%/tháng, tương đương 60% - 84%/năm, kèm theo nhiều ưu đãi bất động sản.

Ngoài ra, sự phát triển của công nghệ đã đưa đến một mô hình kinh doanh hoàn toàn mới, có tên gọi “blockchain bất động sản”. Mô hình này hoạt động theo nguyên lý: doanh nghiệp chia nhỏ giá trị của một bất động sản (căn nhà, nền đất) thành hàng nghìn phần rồi “token hóa” để bán cho nhiều người. Sức hấp dẫn của mô hình này cũng là không nhỏ, khi đã thu hút được một lượng người “xuống tiền” nhất định. Song cơ chế, quy định quản lý đối với việc huy động vốn với mô hình kinh doanh mới mẻ này vẫn đang bị bỏ ngỏ, dù cho giới chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo rủi ro.

Vòng quay bất động sản

Vấn đề huy động vốn liên quan trực tiếp tới mô hình hoạt động, đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, doanh nghiệp với số vốn ban đầu sẽ tạo lập dự án (thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất…). Có dự án rồi, doanh nghiệp sẽ huy động vốn (từ ngân hàng, trái phiếu, người mua…) để xây dựng. Nợ sẽ chỉ được trả song song với tiến độ bán sản phẩm. Doanh nghiệp sau đó sẽ tiếp tục mở rộng số lượng dự án với quy trình tương tự. Trong bối cảnh thị trường tăng trưởng nóng, danh mục dự án của doanh nghiệp tăng lên rất nhanh. Tuy quy mô nợ phải trả tăng vọt, song nhờ lực bán tốt, dòng tiền doanh nghiệp vẫn được cân đối.

Nhưng thị trường bất động sản có tính chu kỳ, tới chu kỳ suy trầm, việc bán hàng trở nên khó khăn, vòng quay vay – xây – trả khựng lại. Khi đó, doanh thu giảm, tồn kho tăng, phải thu lớn, nợ nặng nề. Và đây là cú đấm trực diện vào tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng như những bên đã cho doanh nghiệp vay vốn phát triển dự án.

Nhiều doanh nghiệp trong 2 năm dịch bệnh đã rơi vào tình cảnh cạn kiệt nguồn vốn, không có khả năng hoàn thiện sản phẩm để bàn giao cho người mua cũng như mất khả năng trả nợ ngân hàng. Hậu quả là doanh nghiệp đối diện nguy cơ phá sản, dự án “chết lâm sàng”, ngân hàng ôm bom nợ xấu còn người mua thì “khóc dở, mếu dở”.

Cho đến bây giờ, 10 năm sau cuộc khủng hoảng bất động sản gần nhất, thị trường vẫn chưa thể xử lý hết những “xác chết dự án” nằm la liệt từ Nam ra Bắc, nợ xấu bất động sản vẫn còn tồn đọng và hàng nghìn người mua dự án “chết lâm sàng” vẫn chưa biết đi đâu về đâu.

Minh họa gần nhất cho bi kịch bất động sản chính là condotel. Năm 2015, kinh tế tăng trưởng tốt sau giai đoạn suy thoái và du lịch bùng nổ đã kích hoạt làn sóng đầu tư xây dựng condotel trên một loạt thành phố ven biển. Vốn tín dụng được bơm ào ạt vào việc xây dựng các tòa nhà condotel, các chủ đầu tư đua nhau huy động vốn từ người mua bằng các cam kết lợi nhuận cao ngất ngưởng (8% - 12%/năm trong 5 – 8 – 10 năm), thậm chí có doanh nghiệp hứa trả cam kết lợi nhuận bằng USD. Quả bóng condotel được liên tục bơm căng trong 3 năm liên tiếp và chính thức phát nổ vào năm 2019, khi chủ đầu tư dự án Cocobay là Empire Group tuyên bố “xù” cam kết lợi nhuận của khách hàng vì không có tiền. Thị trường condotel chao đảo sau sự kiện này và dịch bệnh trong 2 năm 2020 – 2021 đã làm nốt phần còn lại là đánh cho nó sập hẳn. Hậu quả để lại là hàng vạn căn condotel tồn kho khắp các thành phố biển của Việt Nam, kéo theo đó là bi kịch của hàng vạn nhà đầu tư cá nhân, núi nợ của các doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng và khoản nợ xấu khổng lồ tại các nhà băng mà chưa biết tới năm nào, tháng nào mới có thể giải quyết được.

Câu chuyện condotel cho thấy Việt Nam đã không có một bộ tiêu chí kiểm soát an toàn tài chính nào đối với các doanh nghiệp bất động sản. Trong cơn men say, những rủi ro đã bị phớt lờ, tín dụng trở nên dễ dãi, người mua bị lợi nhuận bịt mắt, còn các doanh nghiệp thì lao vào đầu tư như thể không cần biết đến ngày mai.

Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp nói một cách chua chát với Tạp chí Đầu tư Tài chính: “Dưới góc độ doanh nghiệp, quan điểm của tôi là đầu tư đúng sức mình, nếu gánh được 50kg thì chỉ nên gánh 40kg để đi đường dài, còn nếu cố gánh lên 70kg thì chỉ vài bước là gãy đòn, gãy xương ngay. Nhưng không nhiều nhà đầu tư suy nghĩ vậy, họ thấy có cơ hội là lao vào, không lượng sức mình cũng như khả năng điều chỉnh của thị trường tài chính. Những trường hợp như vậy dẫn đến chuyện phức tạp, có khả năng vỡ trận mà vỡ một vài dự án thì có thể gây trục trặc cho cả thị trường”.

“Cần một cơ chế để hạn chế, kiểm soát. Bài học nhãn tiền của Trung Quốc cho thấy, chỉ cần đổ thị trường bất động sản thì nền kinh tế sụt giảm, chính phủ phải bơm hàng trăm tỷ USD để cứu vì bất động sản có tác động vô cùng lớn với tăng trưởng và ổn định xã hội”, ông Hiệp nói và cảnh báo rằng “Thông thường 10 – 15 năm sẽ có chu kỳ khủng hoảng. Lần trước là 2010 – 2013, bây giờ đã tròn 10 năm. Điều này cộng với việc chúng ta đang có những điều chỉnh về pháp luật, kiểm soát tín dụng cho bất động sản, điều đó khiến thị trường sắp tới khó khăn. Vì vậy, việc đầu tư ồ ạt mà không phải vốn tự có thì chắc chắn rơi vào bi kịch”.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật ANVI, cũng đồng quan điểm: “Càng kinh tế thị trường thì càng phải kiểm soát. Thị trường bất động sản là nền tảng quan trọng của nền kinh tế, nhiều thứ chi phối nên mức độ rủi ro cũng tương ứng, đương nhiên phải kiểm soát, vấn đề chỉ là cách thức kiểm soát thế nào”.