Tăng bảng giá đất: Ai sẽ chịu thiệt?

Bảng giá đất nhiều tỉnh tăng mạnh

Mới đây, nhiều tỉnh, thành phố đã ban hành bảng giá đất mới với mức tăng đến 70% so với năm 2019. Chính phủ cũng vừa ban hành khung giá đất mới giai đoạn 2020 - 2024 cao hơn 20% so với khung giá đất cũ. Sự kiện đã thu hút được sự chú ý của nhiều nhà đầu tư, bởi bảng giá đất mới được điều chỉnh tăng gấp nhiều lần so với hiện nay.

Cụ thể, Nghị định 96/2019 được Thủ tướng ký ban hành quy định khung trần giá đất đô thị loại 1-5 tại 7 vùng kinh tế, sẽ áp dụng 2019-2024. Theo đó, khung giá đất chung vẫn quy định giá tối thiểu, tối đa cho các vùng. Cụ thể khung giá áp tối thiểu 40.000-120.000 đồng/m2 và tối đa 48-162 triệu đồng/m2.

Nghị định cũng yêu cầu UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất điều chỉnh không cao quá 20% so với mức tăng của từng loại đất.

Ngay sau khi Thủ tướng ban hành khung giá đất mới, HĐND TP. Hà Nội cũng thông qua tờ trình bảng các loại giá đất trên địa bàn áp dụng từ tháng 1/2020 đến 12/2024. Theo đó, Hà Nội thống nhất bảng giá đất giai đoạn này điều chỉnh mức tăng bình quân 15% so với giai đoạn 2014-2019.

Cụ thể, 3 phường thuộc quận Hoàn Kiếm gồm Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ tiếp tục có bảng giá đất cao nhất thủ đô với mức gần 188 triệu đồng/m2 (mức cũ 162 triệu đồng); giá đất ở thấp nhất thuộc quận Hà Đông 4,5 triệu đồng.

Còn tại TP. HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình gửi UBND TP. HCM kiến nghị giữ nguyên bảng giá đất đã được quy định tại Quyết định 51/2014/QĐ-UBND. Theo đó, giá đất cao nhất trên địa bàn TP. HCM tại các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Hàm Nghi (quận 1) là 162 triệu đồng/m2.

Tại Bình Dương, UBND tỉnh đã đưa ra dự kiến bảng giá đất mới tại tỉnh này với mức tăng từ 45 - 95% so với hiện nay. Theo đó, khu vực TP. Thủ Dầu Một sẽ tăng bình quân 50% so với bảng giá hiện hành; thị xã Thuận An và Dĩ An tăng bình quân 95% so với hiện hành; thị xã Bến Cát và Tân Uyên tăng bình quân 60%; huyện Bàu Bàng và Bắc Tân Uyên tăng bình quân 80%; huyện Phú Giáo và Dầu Tiếng tăng bình quân 45% so với bảng giá hiện hành.

Tương tự, giá đất tại một số địa bàn tỉnh Quảng Ninh cũng tăng gấp 5 lần so với bảng giá cũ. Đơn cử, tại tờ trình của UBND huyện Vân Đồn gửi UBND tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường về việc thẩm định, phê duyệt phương án bảng giá các loại đất trên địa bàn huyện từ 2020 - 2024 cho thấy, giá đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh tại khu vực 1 được điều chỉnh tăng lên 14,5 triệu đồng/m2, khung giá trước đó là 3,2 triệu đồng; Khu vực 2 cũng được điều chỉnh từ mức giá cũ là 300 nghìn đồng/m2 lên 1,5 triệu đồng/m2…

Hay gần đây nhất, HĐND tỉnh Đồng Nai cũng đã thông qua bảng giá đất giai đoạn 2020-2024, theo đó, bình quân giá đất sẽ tăng từ 30-35%.

Cuối năm 2019, lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng đã trình HĐND thành phố xem xét ban hành khung giá đất trên địa bàn giai đoạn 2020 - 2024. Theo đó, giá đất tại Đà Nẵng trong 5 năm tới có tỉ lệ tăng bình quân 15 - 20% so với giá đất hiện hành.

Theo bảng giá đất mới trình này, mức biến động giữa giá đất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành tại các quận, huyện, cụ thể ở quận trung tâm Hải Châu tăng từ 15-23%; quận Thanh Khê tăng từ 22-25%; quận Sơn Trà tăng từ 12-19%; quận Ngũ Hành Sơn tăng từ 12-26%...

Theo lý giải của UBND TP. Đà Nẵng, qua rà soát giá đất phát hiện những điểm bất hợp lý phát sinh, bổ sung kịp thời những thay đổi so với bảng giá các loại đất năm 2019. Bảng giá đất này xây dựng trên cơ sở thực tế và nằm trong khung giá đất toàn quốc.

Thị trường bất động sản năm 2020 sẽ gặp khó

Trao đổi về việc nâng khung giá đất và bảng giá đất, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng giá đất ở các tỉnh bắt đầu tăng cùng với việc rà soát siết chặt hơn những chính sách phát triển dự án, thủ tục khiến thị trường bất động sản năm 2020 sẽ gặp khó.

“Chính sách đã làm hạn chế nguồn cung và làm tăng giá bất động sản. Khi đó thị trường không bình thường, cơ hội cho đối tượng nghèo, chính sách tiếp cận nhà ở ít hơn”, ông Đính nói.

Theo quan điểm của GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khung giá đất, bảng giá đất về nguyên tắc phải bằng thị trường.

Tuy nhiên nếu lo ngại việc nâng lên bằng giá thị trường thì thuế sẽ nặng nên giảm khung thuế đi, ông Võ nêu quan điểm.

“Chúng ta hay nói thuế tăng, giá sẽ tăng nhưng tôi cam đoan rằng nếu thuế tăng về lâu dài giá nhà sẽ giảm. Thuế cao người đầu cơ giảm, giá sẽ thấp do quan hệ cung cầu nó quyết định”, GS Võ nhấn mạnh.

GS Võ: Khung giá đất, bảng giá đất về nguyên tắc phải bằng thị trường.

Vị GS khẳng định khung giá đất nếu tăng lên bằng giá thị trường thì điều đó sẽ tốt cho thị trường. Tất yếu những giao dịch mua bán ký với nhau là giá thị trường. Theo ông Võ, nếu để chênh như hiện nay, người ta ký thấp hơn là để trốn thuế.

“Nhưng nếu hợp đồng mua bán ghi giá thấp hơn giá thị trường sẽ dẫn đến rủi ro cho người mua, bởi nếu hợp đồng được tuyên vô hiệu - tiền trả lại ít hơn so với thực tế bỏ ra”, ông Võ nói.

Nếu bảng giá để tính thuế phí một số hạng mục tăng cao khi nâng khung giá đất, ông Võ kiến nghị việc giảm thuế suất, chẳng hạn chúng ta có thể áp dụng thuế cho 50% giá đất. Nếu dân nộp thuế cao thì giảm tỷ suất thuế.

Không nên tận thu

Còn theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), bảng giá đất tăng sẽ kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp "sổ đỏ", giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng "thị trường ngầm". Nhà nước vừa thất thu thuế vừa khó quản lý vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp tại đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Ngoài ra, nếu khung giá đất, bảng giá đất quy định mức giá quá cao sẽ đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án, tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả việc thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Đồng thời, tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách từ đất đai và thị trường bất động sản.

"Khung giá đất, bảng giá đất tăng làm cho giá nhà tăng dẫn đến người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp tại đô thị khó tạo lập nhà ở hơn", Chủ tịch HoREA.

Nhiều người cho rằng tăng bảng giá đất lên cao thì khi bồi thường, người dân sẽ được hưởng nhiều tiền hơn, song ông Châu cho rằng thực chất không phải như vậy. Trong năm 2018 và 2019, đã có nhiều quyết định bồi thường giải phóng mặt bằng đối với những dự án công do nhà nước làm chủ đầu tư với hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn 13 lần so với bảng giá đất.

Như vậy, theo Chủ tịch HoREA, việc giải phóng mặt bằng cho từng dự án gần như đã theo giá thị trường. Khung giá đất, bảng giá đất không phải dùng để áp dụng cho giải phóng mặt bằng, mà khi đó áp dụng phương pháp định giá đất theo giá thị trường hoặc bằng các quyết định hệ số điều chỉnh giá đất.

Khách hàng là người gánh chịu

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, cho rằng mức giá đất của năm thứ 5 của bảng giá trước với năm thứ 1 của bảng giá mới có sự chênh lệch rất lớn. Do đó, việc doanh nghiệp bị sốc giá khi thay đổi bảng giá đất là chuyện bình thường. Bởi khi quyết định đầu tư là đã dự tính hết các chi phí thậm chí đưa ra bảng giá thành sản phẩm, chỉ sau 1 năm giá đất đột ngột tăng lên thì thị trường chưa thể bắt nhịp kịp. Khi các chi phí đầu tư tăng thì tất nhiên giá bán sản phẩm cũng tăng và khách hàng là người gánh sau cùng.

Tương tự, một vị lãnh đạo Công ty Cổ phần Him Lam cũng cho rằng, việc áp dụng khung giá đất mới sẽ tác động đến hiệu quả đầu tư của chủ đầu tư là chắc chắn. Bởi khi khung giá đất tăng thì chi phí đầu vào sẽ tăng, chi phí đầu vào tăng đồng nghĩa với việc giá thành của sản phẩm cũng sẽ tăng, theo đó giá bán sẽ được tăng lên để bù vào phần chi phí đầu vào. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng tăng giá được, mà phải tùy vào tình hình của thị trường mà chủ đầu tư mới quyết định tăng giá.

Hơn nữa, khi chi phí đầu vào tăng cao sẽ khiến cơ hội đầu tư giảm, thậm chí là không hiệu quả. Do đó, chủ đầu tư phải cân nhắc yếu tố có nên đầu tư nữa hay không vì không phải dự án nào cũng có lãi.

Điều này sẽ tác động liên đới tới một vấn đề nữa là thị trường sẽ bị giảm nguồn cung. Cụ thể, khi chủ đầu tư phải cân đong đo đếm để quyết định có nên đầu tư hay không thì nguồn cung của thị trường chắc chắn sẽ giảm sút. Nguồn cung  giảm đi, cộng thêm chi phí đầu vào tăng lên thì cuối cùng chính khách hàng là người gánh chịu vì giá cả tăng cao.

“Việc chủ đầu tư giảm bớt lợi nhuận để bán hàng cũng là một phương án, nhưng đây không phải là phương án ưu tiên của các chủ đầu tư. Bởi nguyên tắc của doanh nghiệp khi đầu tư là nước lên thì thuyền lên, chẳng bao giờ doanh nghiệp chấp nhận đầu tư để chịu lỗ”, vị lãnh đạo này nói.

Cũng theo vị này, việc thay đổi bảng giá đất này sẽ tác động lớn đến việc M&A tại các dự án. Bởi các chính sách mới đưa ra đều có độ trễ nhất định. Cụ thể, khi khung giá đất mới được ban hành thì còn mất nhiều thời gian để chờ hướng dẫn của Sở Tài chính về việc đóng tiền như thế nào. Khi doanh nghiệp chưa nắm chắc về việc đóng tiền như thế nào thì làm sao dám đầu tư.