Tranh chấp toàn diện
Tranh chấp chung cư đang là một trong những vấn đề nóng nhất của thị trường bất động sản, không chỉ bởi số lượng vụ rất lớn mà còn bởi sự kéo dài của thời gian xử lý, sự phức tạp trong việc giải quyết, tính liên đới nhiều cơ quan công quyền và nhất là sự đa dạng trong nội dung tranh chấp.
Nhìn bao quát, có thể nhận thấy, tranh chấp chung cư diễn ra ở mọi bình diện: từ việc tổ chức hội nghị nhà chung cư, việc bầu ban quản trị, quản lý và sử dụng diện tích chung – riêng đến việc chia diện tích căn hộ, làm sổ đỏ, phí dịch vụ, phí bảo trì…
Ở mỗi bình diện, tranh chấp chung cư lại mang một màu sắc khác nhau, một cấp độ khác nhau. Từ khiếu nại đến tố cáo, từ căng băng rôn phản đối đến gửi đơn ra tòa. Mỗi sự việc lại liên quan nhiều cơ quan khác nhau, từ UBND các cấp đến Sở Xây dựng, Bộ Xây dựng, tòa án và các đơn vị truyền thông.
Vụ việc nhanh cũng xử lý mất vài tháng, vụ việc phức tạp có thể kéo dài 1 năm, 3 năm, 5 năm hay thậm chí không biết khi nào mới chấm dứt. Chính tính đa dạng và phức tạp đó đã khiến tranh chấp chung cư trở thành một vấn đề nhức nhối của quản lý đô thị và tác động không nhỏ đến sự phát triển thị trường bất động sản.
Nóng chuyện phí bảo trì, ban quản trị
Điểm qua các nội dung tranh chấp chung cư hiện nay, có thể nói, phổ biến nhất là tranh chấp quanh việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì. Theo quy định của Luật Nhà ở, chủ đầu tư phải trích 2% tổng giá trị căn hộ hoặc diện tích nhà bán để lập quỹ bảo trì. Khoản tiền này được tính vào giá bán cho mỗi khách hàng khi mua căn hộ.
Đối với phần diện tích không bán thì chủ đầu tư sẽ tự đóng khoản 2% này. Sau khi thu phí, chủ đầu tư có trách nhiệm tạm lập tài khoản để quản lý quỹ bảo trì. Khoản tiền này sau đó sẽ được giao lại cho ban quản trị (được thành lập bởi Hội nghị nhà chung cư) quản lý và sử dụng.
Quy định rõ ràng là vậy nhưng trên thực tế, không nhiều chủ đầu tư giao lại quỹ bảo trì cho cư dân. Không những thế, việc chi tiêu quỹ bảo trì (trong thời gian chủ đầu tư tạm quản lý) cũng không được công khai minh bạch.
Một số trường hợp như Khu dân cư The Era Town (phường Phú Mỹ, quận 7, TP. HCM), chủ đầu tư đã "tiêu sạch" số quỹ này của cư dân mà không có cách nào hoàn trả. Điều này khiến khiếu nại và kiện tụng bùng lên. Song với cơ chế như hiện tại, việc khiếu kiện thường không mang lại kết quả như ý. Không hiếm vụ tranh chấp quỹ bảo trì kéo dài nhiều năm trời như chung cư Keangnam, Rainbow Văn Quán, D11 Trần Thái Tông…
Liên quan mật thiết với quỹ bảo trì là việc thành lập ban quản trị. Đây cũng là nội dung nổi cộm trong tranh chấp chung cư hiện nay. Với quyền được quản lý – sử dụng quỹ bảo trì (có giá trị nhiều tỷ đồng), việc thành lập ban quản trị ở nhiều chung cư thực sự là một cuộc chiến giữa cư dân và chủ đầu tư.
Không ít chung cư nhiều năm không bầu được ban quản trị do bất đồng từ cả hai phía. Thậm chí, ngay cả khi bầu được ban quản trị rồi thì cuộc chiến "phế lập" vẫn tiếp diễn. Sự căng thẳng lớn đến nỗi ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng giám đốc Địa ốc Đất Lành từng phải thốt lên rằng "việc bầu ban quản trị gay cấn còn hơn cả bầu tổng thống Mỹ".
Bên cạnh 2 nội dung trên, tranh chấp diện tích chung - riêng cũng là một hiện tượng rất phổ biến tại các chung cư. Ở Hà Nội, vụ việc điển hình có thể kể đến là tranh chấp tại dự án Licogi 13 (đường Khuất Duy Tiến, quận Thanh Xuân).
Tại đây, hầu hết diện tích sàn tầng 1 (nơi cư dân cho rằng đó là diện tích chung), đã được chủ đầu tư ngăn vách, chia nhỏ thành các văn phòng cho doanh nghiệp thuê, làm quán cà phê, nhà hàng... Tranh chấp này dai dẳng từ 2008 tới nay mà vẫn chưa được giải quyết.
Mức thu phí dịch vụ cũng là một điển hình khác của tranh chấp chung cư. Đa phần loại tranh chấp này xảy ra khi cư dân cho rằng chủ đầu tư thu phí quá cao, không tương xứng với chất lượng dịch vụ, hoặc thu những khoản vô lý. Chẳng hạn như tại chung cư Him Lam Thạch Bàn 2 (quận Long Biên, Hà Nội), mỗi m3 nước từng có giá bán lên tới 14.000 đồng (chưa bao gồm VAT, phí môi trường) lại còn cộng thêm cả chi phí xử lý nước thải.
Cư dân cho rằng đã đóng phí môi trường lại phải chịu phí xử lý nước thải, như vậy là phí chồng phí. Hay tại dự án Home City (Cầu Giấy, Hà Nội), khi ký dịch vụ truyền hình VTVCab, cư dân mất phí gần 500.000 đồng (thông qua công ty quản lý tòa nhà), trong khi bảng giá quy định của VTVCab chỉ là 110.000 đồng đối với hộ cá thể.
Facebook "trợ chiến" tranh chấp
Hiện nay, hồ sơ về các vụ tranh chấp chung cư đang một dày lên, bởi thị trường càng phát triển, số dự án càng nhiều lên thì tranh chấp cũng theo đó mà gia tăng. Tuy nhiên, khác với các tranh chấp trong những giai đoạn trước đó, tranh chấp chung cư trong giai đoạn hiện nay đang chứng kiến sự tham gia và vai trò ngày một lớn hơn của mạng xã hội, tiêu biểu là Facebook.
Với sự thông dụng của mạng xã hội này, hầu như cộng đồng cư dân nào cũng có một hội – nhóm (group) trên Facebook. Tại đây, họ trao đổi thông tin và thảo luận với nhau về các nội dung trong quản lý, vận hành nhà chung cư và tất nhiên, cả những nội dung tranh chấp. Nhờ các ưu điểm trong kết nối, chia sẻ thông tin, tương tác và đặc biệt là khả năng lan tòa rộng rãi, hình thành dư luận xã hội, Facebook đã và đang trở thành một vũ khí lợi hại trợ giúp cho cư dân trong các cuộc tranh chấp tại chung cư.
Thực tế cho thấy khá nhiều vụ tranh chấp được dư luận biết đến và quan tâm nhờ Facebook. Và cũng không hiếm vụ tranh chấp nhờ sức ép từ mạng xã hội này mà đạt được những thành quả trong giải quyết. Sự vụ điển hình được ghi nhận gần đây nhất là tranh chấp tại dự án New Horizon City 87 Lĩnh Nam do Công ty Cổ phần Xây dựng và Kỹ thuật Việt Nam (Vinaenco) làm chủ đầu tư.
Xuất phát từ việc một số cá nhân đăng tải vào nhóm "Cộng đồng cư dân New Horizon City 87 Lĩnh Nam" những hình ảnh ghi lại màu sơn dự án hiện tại khác với nội dung quảng cáo trước đó, một chiến dịch tranh chấp đã được cư dân khởi động.
Từ việc viết kiến nghị, tổ chức gặp mặt chủ đầu tư đến căng băng rôn phản đối tại dự án và mời các đơn vị truyền thông vào cuộc… tất cả đều được cư dân bàn luận, thống nhất trên Facebook. Và cũng thông qua Facebook, cư dân đã chia sẻ các thông tin về tranh chấp tại dự án, hình thành nên dư luận xã hội.
Hiện tại, những hoạt động này đang tạo nên sức ép rất lớn lên chủ đầu tư khiến họ đang phải cân nhắc lại các phương án lựa chọn màu sơn, bởi không ai có thể lường hết được hệ quả nếu sự việc ngày một "lớn chuyện".
Như vậy, có thể thấy, Facebook nói riêng, mạng xã hội nói chung đã và đang thể hiện sức ảnh hưởng của mình trong các vụ tranh chấp chung cư. Không chỉ là một công cụ, mạng xã hội còn tiềm ẩn khả năng thay đổi cả "cách chơi" của chủ đầu tư dự án. Thời đại công nghệ số, tranh chấp cũng trở nên khó lường.
Tags:
(VNF) - Không gian phát triển mở rộng, công nghiệp, logistics và hạ tầng liên vùng cùng tăng tốc đang đưa Vĩnh Long bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Song, để những động lực kinh tế ấy chuyển hóa thành sức bật dài hạn, địa phương không chỉ cần hạ tầng giao thông mà còn cần những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, đủ khả năng đáp ứng chuẩn sống và nhu cầu phát triển của một nền kinh tế đang thay đổi.
(VNF) - Sự bùng nổ của nguồn cung, trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, đang khiến nhà đầu tư băn khoăn trong việc lựa chọn điểm đến cho dòng tiền. Việc nhận diện những địa bàn chiến lược, lợi về cung, thuận về giá, giàu khả năng khai thác, có triển vọng bền vững mang ý nghĩa quyết định tới hiệu quả đầu tư không chỉ trong năm nay mà còn cho cả một chu kỳ.
(VNF) - Ngày 30/6, Hiệp hội Các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) phối hợp cùng Báo Tiền Phong tổ chức họp báo công bố chương trình "Đánh giá năng lực và Vinh danh Nhà thầu Xây dựng Việt Nam 2026".
(VNF) - Không còn cảnh tăng giá liên tục như giai đoạn trước, thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến làn sóng điều chỉnh tại nhiều phân khúc, song giao dịch vẫn trầm lắng khi tâm lý thận trọng bao trùm cả người mua lẫn nhà đầu tư.
(VNF) - Nhiều dự án khu đô thị lớn đang được tỉnh Bắc Ninh mời thầu, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản của tỉnh cửa ngõ phía Bắc Thủ đô.
(VNF) - Hàng nghìn cư dân đang đếm ngược ngày chuyển về Vinhomes Golden City (Hải Phòng) để tận hưởng chuẩn sống “all-in-one” giữa hệ tiện ích chất lượng quốc tế. Nhưng với nhiều người, giá trị lớn nhất của dự án là cơ hội trở thành thành viên của cộng đồng cư dân văn minh, thành đạt.
(VNF) - Từ ngày 1/7, người có từ 2 con trở lên sẽ được bổ sung vào nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định mới của pháp luật. Như vậy hiện có 13 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
(VNF) - Thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc khốc liệt vào năm 2024 – 2025, đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026.
(VNF) - Tỉnh Hưng Yên vừa khởi công công trình dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại Khu công nghiệp Liên Hà Thái.
(VNF) - Từ 1/7, Bộ Xây dựng sẽ vận hành hệ thống nhà ở, bất động sản toàn quốc. Theo đó, mỗi bất động sản có mã định danh riêng để tăng minh bạch, hạn chế đầu cơ, thổi giá.
(VNF) - Tại trục đường ven biển huyết mạch đẹp nhất Nha Trang, thay vì tư duy "sắm nhà để dành" kiểu cũ, các nhà đầu tư đang hướng đến khu Lam Ngọc tại Vinhomes Pearl Bay, nơi định nghĩa lại giá trị bất động sản bằng hiệu suất khai thác dòng tiền trên mỗi mét vuông. Với tiêu chuẩn bàn giao hoàn thiện nội thất 5 sao vào tháng 3/2027, Lam Ngọc không chỉ là tài sản hiếm mà còn là một "cỗ máy in tiền" hoạt động 24/7, sẵn sàng vận hành ngay để đón đầu mùa du lịch cao điểm.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang trải qua những tháng khó khăn nhất kể từ năm 2024 đến nay. Nhưng không vì thế mà triển vọng tăng trưởng của thị trường bị đánh giá thấp. Ngược lại, với sự xuất hiện của các động lực mạnh, một chu kỳ phát triển mới đang trở nên rõ rệt hơn.
Nhiều dự án chung cư trung và cao cấp ở Hà Nội đang được chào bán với giá thấp hơn đáng kể so với vài tháng trước. Có những căn hộ ghi nhận mức giảm lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Trong khi thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng, TP.HCM lại cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác khi mặt bằng giá vẫn nhích lên, thanh khoản cải thiện và nhiều dự án đồng loạt tái khởi động.
(VNF) - Khung giá thuê nhà ở xã hội được xây dựng theo từng loại hình, quy mô công trình và số tầng, với mức giá từ 24.400 đồng đến 260.700 đồng/m2/tháng.
(VNF) - 3 dự án nhà ở xã hội vừa khởi công tại tỉnh Ninh Bình có tổng vốn đầu tư gần 2.600 tỷ đồng. Trong đó, riêng dự án nhà ở xã hội Bích Đào có tổng mức đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Chiều 26/6, tỉnh Cao Bằng và Tập đoàn T&T Group đã có buổi làm việc trao đổi về định hướng quy hoạch, phát triển kinh tế cửa khẩu Trà Lĩnh, mở rộng hợp tác đầu tư, thương mại, logistics và các lĩnh vực có tiềm năng của tỉnh. Đây được kỳ vọng sẽ là động lực quan trọng mở rộng không gian phát triển và nâng cao vai trò cửa ngõ giao thương của Cao Bằng.
(VNF) - Đà Nẵng kêu gọi đầu tư 9 cụm công nghiệp với tổng diện tích gần 230ha, nhằm mở rộng quỹ đất sản xuất, thu hút doanh nghiệp và tạo thêm việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) -Sáng 26/6, Công ty TNHH MTV Phát triển hạ tầng KCN Đại An đã lễ khởi công Dự án đầu tư xây dựng Khu chức năng dịch vụ thuộc KCN Đại An mở rộng - nhà lưu trú cho công nhân, chuyên gia.
(VNF) - Trong tháng 7/2026, UBND TP Hà Nội dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng nhiều khu đất quy mô lớn để triển khai các dự án bất động sản.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghiệp Diễn Quỳnh 1 tại xã Quỳnh Lưu và xã Hùng Châu, với tổng diện tích nghiên cứu hơn 484ha.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh BĐS NHSLAND là nhà đầu tư được tỉnh Quảng Ngãi lựa chọn để thực hiện dự án Khu đô thị sinh thái Đông Quảng Ngãi, với tổng vốn đầu tư hơn 5.343 tỷ đồng.
(VNF) - Từ sự sôi động đến “nóng bỏng” trong năm 2025, thị trường bất động sản đột ngột chuyển sang trạng thái trầm lắng trong nửa đầu năm 2026. Sự biến động này là hệ quả của một loạt yếu tố ngoại cảnh, làm thay đổi cuộc chơi của nhà đầu tư trên thị trường địa ốc.
(VNF) - Sáng 26/6, Tập đoàn Lotte và Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) chính thức ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem. Sự kiện đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc triển khai một trong những dự án đô thị có quy mô và vị trí chiến lược bậc nhất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. HCM.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu sắc về tư duy định giá và lựa chọn sản phẩm của giới đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên làn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận ngắn hạn, thị trường hiện tại đang vận hành dựa trên một "bộ lọc" vô cùng khắt khe. Yếu tố hàng đầu được đặt lên bàn cân lúc này không còn thuần túy là biên độ lợi nhuận tức thời, mà là sự an toàn của dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.
(VNF) - Không gian phát triển mở rộng, công nghiệp, logistics và hạ tầng liên vùng cùng tăng tốc đang đưa Vĩnh Long bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Song, để những động lực kinh tế ấy chuyển hóa thành sức bật dài hạn, địa phương không chỉ cần hạ tầng giao thông mà còn cần những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, đủ khả năng đáp ứng chuẩn sống và nhu cầu phát triển của một nền kinh tế đang thay đổi.
(VNF) - Sau nhiều năm tồn tại với những căn nhà nhỏ, hẻm chật và hạ tầng xuống cấp, khu dân cư lâu đời giữa trung tâm TPHCM được thông qua chủ trương chỉnh trang với kỳ vọng thay đổi diện mạo và nâng cao chất lượng sống cho người dân.
