Vì sao bất động sản công nghiệp khó chuyển mình?

Chia sẻ tại diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020 mới đây, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cách quản lý các khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn nặng tính bao cấp với nhiều thủ tục hành chính. Điển hình như một khu công nghiệp muốn ra đời phải trải qua 3 lần Thủ tướng Chính phủ ký và 4 lần xin các bộ, ban, ngành.

Lý giải điều này, ông cho rằng, Nhà nước quan niệm khu công nghiệp rất quan trọng nên cần phải quản chặt mới có thể phát triển tốt. Nhưng càng quản chặt các khu công nghiệp càng "teo" lại. Ngoài ra, hệ thống pháp luật của Việt Nam chưa có sự chuẩn bị để đón "đại bàng đến làm tổ".

"Luật Đầu tư, Luật PPP, Luật Xây dựng đã được sửa đổi nhưng Luật Đất đai vẫn đứng yên thì các nhà đầu tư nước ngoài sao có thể tin tưởng để vào đầu tư tại Việt Nam", ông Võ lo lắng.

Tương tự, ông Nguyễn Thế Chinh - Giám đốc ban bất động sản của Tổng công ty Viglacera cho rằng, thời gian tối thiểu 2 năm để các Bộ, ngành, địa phương lựa chọn chủ đầu tư khu công nghiệp đang khiến các doanh nghiệp bỏ lỡ rất nhiều cơ hội tăng trưởng. Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng cần nhiều hơn sự hỗ trợ của địa phương trong công tác giải phóng mặt bằng, bởi đây là điểm mấu chốt - quyết định tiến độ của xây dựng hạ tầng khu công nghiệp.

Trong khi đó, ông Đỗ Nhất Hoàng - Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đánh giá, Việt Nam phải chuẩn bị sẵn nguồn lực đất đai nếu muốn thu hút các nhà sản xuất hàng đầu thế giới. Tuy nhiên, quỹ đất hiện thu hẹp dần và giá thuê đất có xu hướng tăng nhanh.

"Giá thuê đất trước đây khoảng 100 USD đã là cao, nay vừa có người nói giá thuê lên 150 USD", ông Hoàng chia sẻ và cho rằng điều này ảnh hưởng đến khả năng thu hút nhà đầu tư mới về các khu công nghiệp tại Việt Nam.

Ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc bộ phận cho thuê văn phòng và công nghiệp của CBRE Việt Nam phân tích, thị trường Việt Nam gần như không còn đất mới để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong ngắn hạn. Hiện nguồn cung đất công nghiệp tại các vị trí có kết nối hạ tầng tốt, gần các cảng quan trọng và khu đô thị lớn rất hạn chế.

"Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp ở những vùng công nghiệp chủ chốt đạt mức trên 90% đã khiến chi phí thuê đất bị đẩy lên cao", ông Hiếu cho biết.

Bên cạnh đó, các dự án cơ sở hạ tầng, đặc biệt là đường cao tốc và cảng trung chuyển, kết nối đến thị trường xuất khẩu và tiêu dùng vẫn còn kém cả về số lượng và chất lượng dự án khiến các doanh nghiệp phải dành nhiều chi phí hơn cho hoạt động vận chuyển và kho bãi.

Theo ông Hiếu, những khoản chi phí trên sẽ khiến tổng chi phí đầu tư tại Việt Nam trở nên kém cạnh tranh hơn Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Ấn Độ.

Đề xuất giải pháp, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, Việt Nam phải gia tăng tính thị trường trong hoạt động quản lý, điều hành các khu công nghiệp - chỉ cần có quy hoạch phát triển các khu công nghiệp, còn lại để thị trường quyết định. Nếu không, sẽ dẫn tới sự thiên lệch về tư duy khi các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Cũng theo chuyên gia này, các khu công nghiệp mới nên được xây dựng theo mô hình hệ sinh thái với những đơn vị có quan hệ cộng sinh - doanh nghiệp chuyên trách xử lý nước thải, thu dọn rác công nghiệp, doanh nghiệp cung ứng thực phẩm, siêu thị giá rẻ, vườn hoa, công viên, khu vui chơi giải trí, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững.

Còn ông Lê Trọng Hiếu cho rằng, Chính phủ nên tiếp tục cam kết đầu tư công với mức cao vào các dự án cơ sở hạ tầng lớn có tác động liên vùng, bao gồm: cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc TP HCM – Mộc Bài, cao tốc TP HCM – Vũng Tàu ở phía Nam.

Còn ở phía Bắc, cần tiếp tục hoàn thiện mạng lưới cao tốc kết nối Hà Nội với biên giới Trung Quốc và đi Vân Đồn - Quảng Ninh. Đồng thời, mở rộng sân bay Cát Bi trở thành cụm cảng hàng không lớn hỗ trợ cho sân bay Nội Bài.

Bên cạnh đó, nên khuyến khích các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp thứ cấp cung ứng nhiều nhóm sản phẩm bất động sản công nghiệp mới - nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng cao tầng, nhà xưởng nhỏ, kho thường, kho lạnh, kho cao tầng, nhà xưởng xây theo yêu cầu - để đáp ứng nhu đa dạng của doanh nghiệp. Đồng thời, tạo nền tảng cho quá tình hình thành một thị trường bất động sản công nghiệp tiên tiến.