- Gần đây, lãi suất huy động liên tục được đẩy lên cao khiến lãi suất cho vay tăng vọt. Mặt bằng lãi suất cho vay cá nhân hiện dao động quanh mức 13-14%/năm và lãi suất cho vay doanh nghiệp ở mức 9-10%/năm. Ở góc độ là một doanh nghiệp bất động sản, theo ông, việc tăng lãi suất ảnh hưởng như thế nào đến thanh khoản và thị trường?
Ông Phạm Đức Toản: Để chống lạm phát, “bài thuốc” từ lâu nay là tăng lãi suất để hút tiền về, tạo khan hiếm dòng tiền. Khi lãi suất tăng cao cùng với việc siết tín dụng bất động sản sẽ khiến dòng tiền bị thu hẹp thì ngay lập tức thanh khoản giảm, giá giảm và sản phẩm mới ra thị trường cũng giảm.
Sản phẩm mới có hai tình trạng bị ảnh hưởng kép nên không ra được hàng. Thứ nhất là do siết chặt về thủ tục, quỹ đất, pháp lý dự án. Thứ hai, do thị trường xấu nên các nhà đầu tư cũng làm chậm lại tiến trình ra sản phẩm mới.
Thị trường bất động sản sắp tới có hiện tượng rất “tréo ngoe”’, không có sản phẩm, không có giao dịch nhưng giá lại rất cao.
Với sản phẩm khu trung tâm thì nay giống như một biện pháp chống lạm phát là người ta sẽ mua nhà, mua bất động sản ở vị trí trung tâm, có tính thanh khoản cao, khai thác được và không giảm giá.
Ở những vùng lõi trung tâm, đô thị lớn sẽ tăng giá bất động sản nhưng vùng đầu tư xa ở ngoại ô, ngoại tỉnh và bất động sản không khai thác được thậm chí có những dự án đang dở dang… thì việc giảm giá chắc chắn có. Bởi vì các nhà đầu tư có giai đoạn đầu tư theo phong trào, dùng đòn bẩy tài chính và đến thời điểm lãi suất cho vay tăng cao, sẽ ảnh hưởng ngay đến túi tiền của nhà đầu tư.
Giai đoạn này, thị trường chưa có nhiều dấu hiệu “cắt lỗ”, tuy nhiên trong thời gian tới sẽ thể hiện rõ, sẽ có rất nhiều nhà đầu tư phải “cắt lỗ” khi không chịu được áp lực.
- Nhiều nhà đầu tư đang tính đến phương án cân đối lại tỷ lệ vay. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động liệu có đáng lo ngại hay không?
Lạm phát tăng cộng thêm lãi suất cho vay của ngân hàng cao, trong khi tỷ lệ tăng giá của bất động sản so với tỷ lệ trả lãi vay sẽ không ăn thua. Chắc chắn sẽ gây ảnh hưởng, thiệt hại lớn cho các nhà đầu tư. Do đó, nhà đầu tư nên tính toán phương án “liệu cơm, gắp mắm” để lượng sức của mình. Nếu trường hợp chịu đựng được thì theo, nếu không thì xác định “thoát” và nên thoát càng sớm càng tốt còn hơn cuối cùng không còn gì cả.
- Với doanh nghiệp, theo ông, khó khăn phải đối mặt hiện nay là gì?
Theo tôi, khó khăn của doanh nghiệp là dòng tiền. Như đã nói ở trên, tín dụng thắt chặt, trái phiếu không phát hành được, muốn tạo dòng tiền bằng cách bán sản phẩm nhưng không bán được thì tạo áp lực rất lớn cho doanh nghiệp về dòng tiền giai đoạn này. Những doanh nghiệp không trụ được sẽ rất khó khăn, thậm chí sẽ có sự đổ vỡ lớn nếu như doanh nghiệp không có chiến lược mới và không liệu được sức khỏe tài chính của mình.
- Khó khăn đang bủa vây doanh nghiệp và nhà đầu tư, vậy đến thời điểm nào thị trường bất động sản mới bình ổn lại được, thưa ông?
Với tình hình thị trường như hiện nay, nếu nhanh phải hết năm 2023 mới có khả năng tính toán được nhịp mới. Nhìn chung, cuối năm nay và sang năm 2023 gần như chưa có tín hiệu gì tốt cho thị trường khi mà kinh tế thế giới đang hỗn loạn, lạm phát tăng mạnh…
Hiện tại điểm sáng nhất ở Việt Nam là xuất khẩu của FDI, đây là kênh tăng trưởng tốt, tuy nhiên bản chất lại giống năm 2012 là năm kỷ lục về xuất khẩu nhưng là năm “đen tối” của nền kinh tế.
Bởi vì xuất khẩu FDI gần như không mang lại thặng dư nhiều cho nền kinh tế mà đa phần cho các nhà đầu tư nước ngoài là chính. Do đó, để ổn định được cả về kinh tế vĩ mô và lạm phát được điều chỉnh thì phải hết năm 2022, còn với thị trường bất động sản phải sang năm 2024 mới có khả năng bình ổn lại được.
- Khi thị trường bình ổn, ông đánh giá phân khúc nào có “cửa sáng” đầu tiên?
Khi thị trường bình ổn, phân khúc bất động sản ở được, khai thác được như chung cư sẽ bình ổn đầu tiên. Sau một thời gian dài không có nguồn cung thì ngay lập tức lực cầu sẽ bị nén. Diễn biến này lặp lại năm 2014, sau giai đoạn đóng băng không có nguồn cung cho thị trường thì năm 2014, tất cả các sản phẩm chung cư Hà Nội đều bán rất tốt và rất nhanh.
Thực tế hiện nay, việc cấp phép dự án mới tương đối khó nên phải chấp nhận mua ở những khu vực vùng ven, vì nguồn cung của những dự án ven đô, dự án tại các đô thị lại lớn, còn ở trung tâm không có giá rẻ do nguồn cung khan hiếm.
- Còn phân khúc đất nền thì sao?
Với phân khúc đất nền, trong trung hạn sẽ là kênh khó khăn, đặc biệt những đất nền có hơi hướng sinh thái du lịch ở những vùng xa trung tâm. Đơn cử như Đồng Nai, Bình Thuận, Vũng Tàu… nếu khai thác bất động sản du lịch cũng sẽ khó khăn. Bởi vì việc đầu tư vào những khu vực đó cần chủ đầu tư có nội lực mạnh và quản trị tốt.
Ngoài ra, trong thời gian ngắn tới, tình hình thị trường trái phiếu của nhiều doanh nghiệp đến hạn cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Giai đoạn trước, phát hành quá dễ dàng, thậm chí không quản lý được các đơn vị phát hành trái phiếu sử dụng nguồn tiền với mục đích gì.
Đến thời điểm hiện tại thì tín dụng thắt chặt, không phát hành trái phiếu mới được, bất động sản không bán được sẽ khiến doanh nghiệp đứt dòng tiền, điều này sẽ ảnh hưởng đến thị trường trái phiếu và khả năng trả nợ của các doanh nghiệp phát hành.
Nếu như trong trường hợp thị trường trái phiếu xấu lập tức ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường bất động sản, thậm chí ảnh hưởng sâu hơn nữa, đừng nói đến năm 2023 thậm chí phải đến năm 2025 rồi hãy tính.
- Nhiều người bày tỏ lo ngại thị trường bất động sản sẽ lặp lại chu kỳ như 10 năm trước. Với kinh nghiệm lâu năm trong nghề, ông có bình luận gì?
Giai đoạn này kinh tế không bị ảnh hưởng một cách bị động như những năm trước mà đa phần do Chính phủ chủ động. Tuy nhiên, chỉ có một vấn đề lo ngại nhất là trái phiếu của các doanh nghiệp. Về cơ bản, trong trường hợp không có gì thay đổi thì chắc chắn đợt khủng hoảng, suy thoái lần này sẽ ngắn hơn và có sự kiểm soát hơn.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - UBND tỉnh Hưng Yên vừa giao hơn 80ha đất cho dự án khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái, sân golf Khoái Châu. Dự án do Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên làm chủ đầu tư.
(VNF) - Khu đất số 183 Hoàng Hoa Thám - nơi đặt trụ sở và nhà máy của Tổng Công ty CP Bia - Rượu - Nước giải khát Hà Nội (Habeco) - được định hướng ưu tiên phát triển hạ tầng giáo dục, thay vì các dự án thương mại, sau khi doanh nghiệp thực hiện di dời theo quy hoạch.
(VNF) - Thiếu dữ liệu, vướng phương pháp xác định giá và những lúng túng trong thực thi đang khiến định giá đất trở thành một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Giới chuyên môn cho rằng nếu không sớm hoàn thiện cơ chế định giá, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng ách tắc nguồn cung và gia tăng chi phí phát triển dự án.
(VNF) - DIC Corp bị phạt số tiền 175 triệu đồng đối với hành vi sử dụng số tiền thu được từ đợt chào bán chứng khoán riêng lẻ không đúng với phương án đã được HĐQT thông qua hoặc nội dung đã công bố thông tin cho nhà đầu tư.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng. Trong đó, nghị định quy định cụ thể điều kiện cấp giấy phép xây dựng, giấy phép xây dựng có thời hạn, thẩm quyền cấp phép và các trường hợp thu hồi, hủy giấy phép xây dựng.
(VNF) - Dự án Golden Hills City của Công ty Cổ phần Trung Nam được đưa vào danh mục dự án, đất đai được áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết 29 của Quốc hội
(VNF) - TP. HCM, ngày 19/6, dự án cung cấp 802 căn nhà ở xã hội cho người lao động, các gia đình trẻ đã động thổ tại phường Tân Uyên.
(VNF) - Trong bất động sản hạng sang, giá trị bền vững thường không đến từ những điều dễ nhìn thấy, mà được tạo nên bởi những yếu tố khó thay thế theo thời gian. The Magnolia được kiến tạo từ chính những giá trị đó, như một cách tiếp cận riêng cho chuẩn sống hạng sang tại Hà Nội.
(VNF) - Thanh tra tỉnh Cà Mau vừa ban hành kết luận thanh tra 2 dự án bất động sản, gồm dự án Khu đô thị Cửu Long (xã Sông Đốc) và dự án Nhà ở chỉnh trang khu dân cư đường Vành đai 2 do Công ty TNHH Xây dựng Quang Tiền làm chủ đầu tư.
(VNF) - Tổ Công tác 1645 của TP.HCM vừa làm việc với các chủ đầu tư để tháo gỡ vướng mắc tại 4 dự án nhà ở khu vực Bình Dương và Vũng Tàu để cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
(VNF) - TP. HCM vừa ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 8 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh.
(VNF) - Giá bán chung cư tại Hà Nội trong quý II giảm còn tại TP.HCM đi ngang. Trong khi đó, nhu cầu thuê căn hộ tiếp tục tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản ghi nhận thanh khoản suy giảm, chi phí vốn neo cao, thông tin ngày càng minh bạch cùng các công cụ quản lý mới, cơ hội kiếm lời nhanh từ các thương vụ "mua hôm nay, bán ngày mai" dần thu hẹp. Lợi thế đang nghiêng về những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, ít phụ thuộc vào đòn bẩy và sẵn sàng nắm giữ tài sản trong trung và dài hạn.
(VNF) - Sau nhiều năm trải nghiệm cuộc sống tiện nghi trên tầng cao, một bộ phận không nhỏ người dân Hà Nội đang có xu hướng tìm về nhà thấp tầng thế hệ mới. Sự dịch chuyển nhằm nâng cấp tiêu chuẩn sống này đưa những khu compound (khép kín) hiện đại như Vịnh Xanh (Ocean City) trở thành lựa chọn hàng đầu.
(VNF) - Hà Nội chuẩn bị tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua hàng trăm căn hộ nhà ở xã hội tại nhiều dự án từ cuối tháng 6 đến giữa tháng 8. Mở thêm cơ hội an cư cho người thu nhập thấp.
(VNF) - Không chỉ là một nước cờ táo bạo và bài bản của Sun Group, cặp đôi dự án Casino 2 tỷ USD và Tổ hợp MRO 360 triệu USD của tập đoàn này đang góp phần định hình một bức tranh tương lai với vô vàn cơ hội mở ra cho Vân Đồn, trong bối cảnh điểm đến này được xác định là khu vực trọng điểm của Quảng Ninh để phát triển thành đặc khu kinh tế.
(VNF) - Ngày 16/6, Công ty CPTĐ Công nghệ & Tài chính NobleX (Tổng đại lý của Sunshine Group) và Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) đã chính thức ký kết hợp tác triển khai NobleX Hub – giải pháp trực tuyến toàn diện đầu tiên trên thị trường dành cho người mua nhà, được phát triển và vận hành trên nền tảng Open API, kết nối đồng bộ hệ sinh thái ngân hàng, tài chính và BĐS trên một điểm chạm duy nhất.
(VNF) - Nhà đầu tư được lựa chọn thực hiện dự án tái định cư phục vụ Cảng hàng không quốc tế Gia Bình là CTCP Phát triển hạ tầng và bất động sản Song Giang.
(VNF) - Tối 16/6, Sunshine Group chính thức Go-live NobleX Hub – nền tảng Open API tiên phong được phát triển trên ứng dụng NobleX App, góp phần số hóa toàn diện hành trình vay mua nhà, với khả năng trả kết quả phê duyệt nguyên tắc vay vốn trong chưa tới 3 phút.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa ban hành quyết định đấu giá quyền sử dụng đất cho Dự án Khu đô thị hỗn hợp đa chức năng tại khu vực hồ Tân Hoa
(VNF) - Giữa nhịp sống không ngừng tăng tốc của TP. HCM, một bộ phận tinh hoa đang tìm kiếm chuẩn mực xa xỉ mới: không phải sự phô trương mà là đặc quyền được sống chậm, sống ẩn mình giữa thiên nhiên nguyên bản. Tại Lagoonia Emerald Cove, những giá trị ấy được hiện thực hóa bên mặt biển hồ quy mô hàng đầu thế giới, giữa lòng siêu đô thị Vinhomes Green Paradise Cần Giờ.
(VNF) - TP.HCM từ 2021 đến nay, nhà ở bình dân gần như không còn xuất hiện, căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m2 nay được xem là 'vừa túi tiền'.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa công bố thông tin dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội tại khối 21, phường Vinh Phú để lựa chọn nhà đầu tư đăng ký thực hiện.
(VNF) - Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes, cho biết từ nay doanh nghiệp này sẽ chỉ tập trung phát triển các dự án đã và đang làm thủ tục, “dành sân” cho các doanh nghiệp khác cùng gia nhập đường đua phát triển.
(VNF) - Dự án Khu tâm linh Hồ Núi Cốc của doanh nghiệp Xuân Trường tại Thái Nguyên với tổng mức đầu tư gần 15.000 tỷ đồng vừa chính thức dừng hoạt động.
(VNF) - UBND tỉnh Hưng Yên vừa giao hơn 80ha đất cho dự án khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái, sân golf Khoái Châu. Dự án do Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên làm chủ đầu tư.
(VNF) - Mới đây, Tập đoàn Novaland đã chính thức đăng ký tham gia thực hiện các tiêu chí xây dựng xã, phường xã hội chủ nghĩa trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2026 – 2030, lấy dự án NovaWorld Phan Thiết làm địa bàn đề xuất triển khai.
