Bất động sản thấp tầng nội đô: ‘Điểm tựa’ của dòng tiền trong dài hạn
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, dòng vốn đầu tư đang tái cơ cấu theo hướng chọn lọc, ưu tiên giá trị thực và khả năng phòng vệ rủi ro.

Một trong những văn bản quy phạm pháp luật gây ồn ào thời gian qua là Thông tư 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng. Ngay từ khi ra đời, thông tư này đã vấp phải sự phản ứng gay gắt từ cộng đồng doanh nghiệp, dẫn đến Ngân hàng Nhà nước phải ngưng hiệu lực thi hành điểm 8, 9, 10 khoản 2, Điều 1 trước khi Thông tư 06 có hiệu lực.
Chưa dừng lại ở đó, vừa qua, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) đã chỉ ra việc Ngân hàng Nhà nước quy định biện pháp phong toả số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (điểm c, khoản 6, Điều 1 Thông tư 06) là không phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nghị định 101/2012/NĐ-CP, cũng như hạn chế quyền lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ dân sự giữa các bên liên quan.
Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật kiến nghị Ngân hàng Nhà nước khẩn trương xử lý các nội dung trái pháp luật trên, đồng thời rà soát quá trình thực hiện Thông tư 06 để có biện pháp khắc phục hậu quả do việc thực hiện các quy định trái pháp luật gây ra (nếu có).
Xung quanh những ồn ào của Thông tư 06, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI:
- Thông tư 06 mới ban hành đã bị phản ứng, phải sửa bằng Thông tư 10, rồi lại bị kết luận là trái luật, phải sửa tiếp. Điều này dường như cho thấy chất lượng quy phạm pháp luật của Ngân hàng Nhà nước có vấn đề, ông nghĩ sao?
Luật sư Trương Thanh Đức: Tôi cho rằng về nguyên lý bảo đảm an toàn, Ngân hàng Nhà nước đã làm đúng khi ban hành Thông tư 06. Nhiệm vụ bảo đảm an toàn hệ thống của Ngân hàng Nhà nước quan trọng hơn nhiệm vụ thúc đẩy tăng trưởng và hỗ trợ doanh nghiệp. Vì thế, khi nhận thấy những rủi ro có thể đe dọa an toàn hệ thống, Ngân hàng Nhà nước tất yếu phải ban hành quy định để ngăn ngừa.
Tuy nhiên, việc ban hành Thông tư 06 có mấy điều không phù hợp. Một là thời điểm không phù hợp, khi doanh nghiệp đang rất cần hỗ trợ thì lại tăng thêm quy định cấm. Hai là từ ngữ không chính xác và diễn đạt không rõ ràng, dẫn đến bị hiểu sai quy định và mới đây thì bị Bộ Tư pháp “tuýt còi”. Do vậy, hệ quả là Thông tư 06 đã bị doanh nghiệp phản ứng dữ dội, dẫn đến phải ngưng thi hành ngay từ khi chưa kịp có hiệu lực.
- Ông nói câu chữ của Thông tư 06 không chính xác, có thể giải thích rõ hơn?
Lấy ngay điều khoản bị Bộ Tư pháp “tuýt còi” để phân tích: “Trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay theo quy định của pháp luật, thỏa thuận của các bên tại thỏa thuận cho vay cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm” (điểm c, khoản 6, Điều 1), có thể thấy sai ở chữ “phong tỏa”.
Theo quy định tại Điều 12 về “Tạm khóa và phong tỏa tài khoản thanh toán”, Nghị định số 101/2012/NĐ-CP về “Thanh toán không dùng tiền mặt”, thì “tạm khóa tài khoản” là theo ý chí của chủ tài khoản; còn “phong tỏa tài khoản” là không theo ý chí của chủ tài khoản.
Như vậy, trường hợp tiền vay được giải ngân vào tài khoản, thì tài khoản có thể bị phong tỏa khi có yêu cầu của cơ quan pháp luật chẳng hạn. Còn nếu “theo thỏa thuận của các bên” thì phải gọi là “tạm khóa tài khoản”, chứ không được phép phong tỏa (mặc dù về nghiệp vụ thì cũng tương tự nhau).
Thông tư đã dùng một từ “phong tỏa” cho cả hai trường hợp khác nhau, sau đó lại giải thích không rõ ràng, rốt cục là các tổ chức tín dụng cứ “đè ra” mà phong tỏa cả nhiều khoản tiền giản ngân không được phép phong tỏa và tạm khóa, vì sợ làm sai quy định.
- Như vậy, hướng sửa điều khoản này của Thông tư 06 sẽ như thế nào?
Với kết luận của Bộ Tư pháp thì việc Ngân hàng Nhà nước phải sửa điều khoản trên là bắt buộc. Tôi được biết, trước đó Ngân hàng Nhà nước đã có chủ trương sửa đổi, vì trước đây đã phải ngưng hiệu lực thi hành các điểm 8, 9, 10 khoản 2, Điều 1 rồi, giờ thêm ý kiến của Bộ Tư pháp thì cần sửa càng nhanh càng tốt.
Theo tôi, có 2 hướng sửa: Một là sửa cho rõ ràng, chính xác câu từ để đúng luật và không bị hiểu sai. Hai là bỏ đi, vì thực chất đó chỉ là một quy định “nhắc bài” để lưu ý ngân hàng tránh rủi ro. Thực tế là dù có quy định về việc “phong tỏa” như trên hay không, thì các tổ chức tín dụng vẫn phải làm đúng luật và đúng với yêu cầu quản lý rủi ro, kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay như vậy thôi, vì đó là trách nhiệm, là sự an toàn của họ.
- Ngoài khoản 6, Điều 1 bị Bộ Tư pháp “tuýt còi”, các điểm 8, 9, 10 khoản 2, Điều 1 bị ngưng hiệu lực thi hành, Thông tư 06 còn có những quy định nào ông cho là chưa hợp lý?
Bản thân Thông tư 06 là để kiểm soát việc cho vay, đảm bảo an toàn cho các ngân hàng và hệ thống, vì thế các quy định là đúng về nguyên lý. Song về mặt thực tiễn, Ngân hàng Nhà nước có thể nên có những điều chỉnh về mức độ kiểm soát. Việc ngưng hiệu lực các điểm 8, 9,10 khoản 2 Điều 1 là một biểu hiện cho thấy thực tiễn hiện tại đòi hỏi một cơ chế có phần rộng mở hơn để hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp đang trong giai đoạn cực kỳ khó khăn như hiện nay, thay vì lựa chọn đóng cửa cho an toàn. Dù không muốn thì vẫn phải chấp nhận. Tinh thần của Chính phủ xuyên suốt hơn 1 năm qua là vào cuộc quyết liệt, thực chất để gỡ khó cho doanh nghiệp. Tinh thần này cần được các bộ, ban, ngành chung sức, vì lợi ích chung của nền người dân, doanh nghiệp, nền kinh tế.
Mặt khác, câu chuyện sửa chữa Thông tư 06 ngay từ khi mới ra đời cho thấy một vấn đề “kinh niên” trong công tác xây dựng luật pháp nước ta là cơ quan nhà nước cần phải lắng nghe ý kiến doanh nghiệp, người dân, những đối tượng bị tác động trực tiếp, để ban hành văn bản quy phạm sao cho trúng và đúng hợp lý, có hiệu quả, tránh tình trạng rơi vào tình thế đẽo cày giữa đường như Thông tư 06.
- Ông có cho rằng cần tạo điều kiện hơn cho các doanh nghiệp bất động sản không?
Về nguyên lý, ngân hàng phải đảm bảo an toàn, thấy rủi ro là phải phòng ngừa, bất động sản đang rủi ro thì phải kiểm soát để đảm bảo an toàn. Đây có phải là bắt buộc hay là sự phân phối, là ưu đãi đâu mà nói chuyện cho hay không cho. Nhưng về kỹ thuật kiểm soát, tôi cho rằng việc đưa ra các điều khoản như Thông tư 06 là một cách làm thiên về mệnh lệnh hành chính nên “lệch tông” với thực tiễn và vấp phải phản ứng của doanh nghiệp. Ngân hàng Nhà nước nên xem xét cách thức khác để kiểm soát, ví dụ tăng dự phòng rủi ro với nhiều mức khác nhau như vẫn làm lâu nay với nhiều lĩnh vực.
Mặt khác, chính ngân hàng thương mại bây giờ cũng không dám cho vay bất động sản nhiều, cũng giật mình thon thót khi cho vay nhập nhèm, chưa nói là nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng không thể vay do không đáp ứng đủ các điều kiện cần thiết.
Tôi vẫn ủng hộ việc khơi thông dòng vốn cho các doanh nghiệp bất động sản, hỗ trợ chính sách để thị trường bất động sản được phục hồi và phát triển, vì sức ảnh hưởng và lan tỏa đối với nền kinh tế. Song tôi cũng nghiêng về giải pháp doanh nghiệp bất động sản tìm kiếm nguồn vốn chính trên các kênh phi ngân hàng, mà tiêu biểu là trái phiếu doanh nghiệp. Chính phủ cần phải gỡ vướng triệt để ở kênh trái phiếu để giảm tải cho kênh ngân hàng, nhất là khi các ngân hàng cũng đang trong trạng thái không hoàn toàn khỏe mạnh, Nghị quyết 42 đã hết hiệu lực và Luật Các tổ chức tín dụng đang sửa đổi với nhiều quan điểm. Bắt ép ngân hàng phải tăng cho vay trong tình cảnh rủi ro rất lớn, vậy lỡ xảy ra chuyện gì, ai sẽ chịu trách nhiệm. Không phải ngẫu nhiên Điều 7 về “Quyền tự chủ hoạt động”, Luật Các tổ chức tín dụng quy định: không tổ chức, cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, dòng vốn đầu tư đang tái cơ cấu theo hướng chọn lọc, ưu tiên giá trị thực và khả năng phòng vệ rủi ro.
(VNF) - Dự án Trung tâm hội nghị, thương mại và du lịch quốc tế Hải Phòng với tổng mức đầu tư hơn 2.110 tỷ đồng dự kiến được khởi công vào dịp kỷ niệm Ngày Giải phóng Hải Phòng (13/5).
(VNF) - Được chấp nhận chủ trương từ tháng 12/2020, tuy nhiên đến nay dự án Khu dân cư tại xã Bắc Thanh Miện mới chỉ thực hiện đến thủ tục Giấy phép môi trường.
(VNF) - Tại phía Tây Hà Nội, chuẩn sống tinh hoa dành cho giới dẫn dắt không còn là một hình dung về tương lai mà đã hiện diện rõ nét tại Vinhomes Wonder City. Hàng trăm chủ nhân đầu tiên đã nhận nhà từ cuối tháng 3, tiếp nối là làn sóng cư dân mới trong tháng 4, mở ra sức hút của bộ sưu tập tư dinh danh giá với không gian riêng tư, hệ tiện ích all-in-one và cộng đồng cư dân đồng điệu.
(VNF) - UBND TP.HCM vừa công bố danh mục 6 dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở.
(VNF) - Hai doanh nghiệp được lựa chọn làm chủ đầu tư 2 dự án nhà ở xã hội tại Khu kinh tế mở Chu Lai với tổng vốn gần 1.600 tỷ đồng gồm Tập đoàn Hà Mỹ Hưng và Holdings Ngôi Sao Việt.
(VNF) - Mới đây, UBND TP. Hải Phòng ban hành quyết định giao đất cho Tập đoàn Vingroup thực hiện Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đảo Vũ Yên.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa yêu cầu các địa phương liên quan khẩn trương thực hiện bồi thường về đất, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thể thao Olympic. Đáng chú ý, mức bồi thường bằng tiền tại dự án này được xác định bằng 2 lần mức quy định.
(VNF) - TP. HCM đang định hướng phát triển 105 khu công nghiệp (KCN) với quy mô hơn 50.000ha, nhằm chuẩn bị quỹ đất sạch, thu hút đầu tư trong giai đoạn tới.
(VNF) - Tính đến hết Quý I/2026, Bộ Xây dựng đã giải ngân 3.166 tỷ đồng trên tổng số 133.842 tỷ đồng kế hoạch vốn được giao.
(VNF) - Hội tụ đồng thời các động lực từ kinh tế, dân số, đầu tư và hạ tầng, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang dần bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển dòng tiền ngày càng rõ nét, phản ánh sự thay đổi trong khẩu vị và chiến lược của nhà đầu tư.
(VNF) - Sáng 9/4, liên danh nhà đầu tư Công ty Cổ phần Khu công nghiệp & Dịch vụ Quốc tế Vĩnh Phúc (VISIZ) và Công ty Cổ phần SHINEC đã khởi công dự án đầu tư Xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Phúc Yên.
(VNF) - Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, tại thời điểm hiện tại, theo số liệu mới nhất quý I/2026, giá căn hộ tại Hà Nội đã có dấu hiệu nhỉnh hơn so với TP. HCM.
(VNF) - Khi môi trường sống được thiết kế để khuyến khích vận động, thư giãn và trị liệu thường nhật, con người không chỉ cải thiện thể chất mà còn tái thiết lập trạng thái cân bằng lâu dài.
(VNF) - Ba dự án bất động sản do Công ty CP Bách Đạt An làm chủ đầu tư đang “nợ” khách hàng gần 1.000 sổ đỏ khiến khiếu nại kéo dài. TP. Đà Nẵng hiện chờ cơ chế từ Trung ương để hoàn thiện thủ tục giao đất, tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án.
(VNF) - Theo quy định mới, tổng thu nhập bình quân hàng tháng của hai vợ chồng thực nhận không quá 50 triệu đồng (tăng 10 triệu đồng so với quy định cũ) được mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Năm 2026, thành phố Hà Nội dự kiến sẽ tổ chức đấu giá 306 dự án, khu đất với tổng diện tích đất đưa ra đấu giá khoảng 728,97ha.
(VNF) - Sự cộng hưởng giữa cột mốc bàn giao nhà và cú hích từ các trục hạ tầng chiến lược đang tạo nên lực đẩy kép cho Vinhomes Wonder City. Khi đô thị bước vào vận hành thực tế và kết nối khu vực ngày càng hoàn thiện, dự án được kỳ vọng bước vào giai đoạn gia tăng giá trị rõ nét nhất trong năm 2026.
(VNF) - Thị trường chung cư Hà Nội đang “co vào tâm” khi các dự án trong khu vực nội đô vẫn duy trì thanh khoản tốt, trong khi các dự án ven đô chứng kiến sự thoái lui của giới đầu tư.
(VNF) - Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản đang ghi nhận những dấu hiệu chuyển động mới của dòng tiền. Tuy nhiên, thay vì quay trở lại theo cách ồ ạt như các chu kỳ trước, dòng vốn hiện nay có xu hướng thận trọng hơn, tập trung vào những phân khúc có nền tảng nhu cầu thực và tiềm năng khai thác rõ ràng.
(VNF) - Tỉnh Thanh Hóa đã giao và cho Công ty cổ phần đầu tư Quảng Xương CENTER thuê gần 202.000 m² đất tại xã Lưu Vệ để thực hiện dự án Khu đô thị mới Đông Tân Phong.
(VNF) - Đà Nẵng đã tháo gỡ vướng mắc cho 1.981/2.035 dự án liên quan đến các kết luận thanh tra, bản án, đạt tỷ lệ 97,35%, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực và tăng thu ngân sách.
(VNF) - TP. HCM trong năm 2026 đặt mục tiêu cấp 61.200 giấy chứng nhận cho các căn nhà bị vướng mắc thủ tục trên địa bàn thành phố.
(VNF) - Bước sang thập kỷ mới, KDI Holdings đang đẩy mạnh loạt hoạt động đồng loạt tại các đơn vị thành viên, kết hợp giữa trải nghiệm, kết nối và lan tỏa giá trị. Trong đó, quần thể Libera Nha Trang tiếp tục là tâm điểm hội tụ của nhiều chương trình trọng điểm trong suốt tháng 4 này.
(VNF) - Khi tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt hơn, khó khăn của doanh nghiệp địa ốc không chỉ nằm ở chuyện vay vốn khó hơn mà còn nằm ở áp lực nợ cũ, chi phí tài chính tăng và dòng tiền bán hàng bị kéo chậm vì pháp lý. Trong bối cảnh đó, thị trường buộc phải tìm đến các kênh huy động vốn khác như cổ phiếu, trái phiếu, tiền khách hàng, M&A và vốn ngoại, nhưng mức độ khả thi của từng kênh vốn không hề giống nhau.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, dòng vốn đầu tư đang tái cơ cấu theo hướng chọn lọc, ưu tiên giá trị thực và khả năng phòng vệ rủi ro.
(VNF) - Hồ điều hòa Thụy Phương 2 có tổng mức đầu tư hơn 700 tỷ đồng được thực hiện theo lệnh khẩn cấp nhằm giải quyết tình trạng úng ngập tại các điểm nóng trong mùa mưa.