Giải cứu BĐS nhìn từ 'cuộc chiến' Thông tư 06

Phong Lê - 29/09/2023 09:40 (GMT+7)

(VNF) - Cho vay bất động sản luôn là “miếng bánh ngon” đối với các ngân hàng, nên luôn chiếm tỷ lệ cao nhất trên tổng dư nợ cho vay khách hàng và có tốc độ tăng trưởng nhanh. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, quy mô dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tăng đều qua các năm, đến nay đạt trên 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm 21,63% tổng dư nợ nền kinh tế.

Tín dụng bất động sản: Siết hay không siết?

Sau những phản ứng của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS), Thông tư số 06/2023/TT-NHNN được hiệu chỉnh một số nội dung theo Thông tư số 10/2023/TT-NHNN. Vấn đề được đặt ra là liệu có nội dung nào còn ảnh hưởng đến việc cho vay liên quan đến bất động sản của các tổ chức tín dụng?

Trả lời câu hỏi này, luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật Basico, nói: “Vẫn còn nhiều ảnh hưởng, bởi thực tế có đến hai phần ba nội dung trong Thông tư 06/2023/TT-NHNN hướng đến việc siết chặt nguồn vốn tín dụng đối với bất động sản”.

Cụ thể, theo luật sư Hải, các quy định thắt chặt việc cho vay thanh toán tiền góp vốn cho giao dịch góp vốn, hợp tác đầu tư, BCC vào một dự án đầu tư không chỉ nằm ở quy định tại Điều 8 mà Thông tư 10/2023/TT-NHNN vừa dừng hiệu lực thi hành. Tại khoản 6 Thông tư 06/2023/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước còn đưa ra điều kiện các tổ chức tín dụng phải đưa vào quy định nội bộ của mình trường hợp cụ thể được cho vay, quy định về biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng để bảo đảm khả năng thu nợ, kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay.

Cũng theo luật sư Hải, thực tế, nhiều chủ đầu tư không thể nhận tiền ứng trước của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, cho dù nhà đã xây gần xong vì những lý do xuất phát từ khâu thủ tục hành chính. Trong trường hợp này, thực tế chủ đầu tư vẫn có thể nhận dòng vốn từ người mua qua giao dịch đặt cọc, vì pháp luật không cấm. Trong khi đó, Thông tư 06/2023/TT-NHNN có quy định tổ chức tín dụng nếu cho vay thanh toán tiền bảo đảm (như tiền đặt cọc) thì phải phong tỏa tiền giải ngân cho đến khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt, cộng thêm nhiều điều kiện bổ sung. Vậy thì việc ngân hàng cho vay thanh toán đặt cọc không còn ý nghĩa với chủ đầu tư dự án.

“Nhìn trong tổng thể, dù chưa cần đánh giá kỹ mức độ ảnh hưởng của các quy định này với những lĩnh vực khác, nhưng cũng có thể nhìn nhận tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt hơn từ Thông tư 06/2023/TT-NHNN”, luật sư Hải nói.

“Xay lúa thì thôi bế em”

Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà chia sẻ, bài toán khó đặt ra ở đây là Ngân hàng Nhà nước phải tìm được điểm hài hoà, tức hỗ trợ cho nền kinh tế nhưng vẫn đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng. Đặc biệt, việc điều hành chính sách tiền tệ không cho phép “thử sai”. Vì vậy, trong điều hành chính sách tiền tệ cần hướng đến cân bằng các mục tiêu ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, ổn định thị trường tiền tệ, hướng đến mục tiêu chung dài hạn ổn định hệ thống ngân hàng.

Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, những giới hạn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản khó vay vốn nhưng nhìn về dài hạn sẽ giúp các ngân hàng trở nên lành mạnh và an toàn hơn, tránh được hậu quả lớn. Thực tế đã chứng minh, sự phụ thuộc nguồn vốn của ngành bất động sản vào ngân hàng cần phải giảm dần để dư địa cho nguồn vốn hướng tới sự phát triển chung của nền kinh tế.

“Việc tạm ngưng thi hành một số điều khoản của Thông tư 06 có tính trì hoãn kéo dài để hỗ trợ quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp ngành bất động sản công khai, minh bạch và công bằng hơn”, TS Hiếu nói.

Nhìn sang Trung Quốc, cũng nhằm kiểm soát sự phát triển vô trật tự của thị trường bất động sản, đầu năm 2023, Trung Quốc cân nhắc áp dụng các biện pháp quản trị rủi ro để hạn chế việc ngân hàng cho vay đối với các khoản đầu tư độc hại có nguy cơ vỡ nợ cao, bao gồm cả những khoản đầu tư cho các nhà phát triển bất động sản có vấn đề.

Theo đó, Ủy ban Quản lý bảo hiểm và ngân hàng Trung Quốc (CBIRC) không cấm cho vay đối với các nhà phát triển bất động sản hay tài sản có vấn đề. Nhưng thay vào đó, CBIRC đặt ra quy tắc yêu cầu vốn giống như Cục Dữ trự Liên bang Mỹ (FED). Các bất động sản nào không nằm trong định nghĩa của CBIRC khi tính yêu cầu vốn sẽ được chỉ định trọng số rủi ro 1.250% (Quy định của FED, CBIRC đều vận dụng dựa trên những nguyên tắc căn bản quản trị rủi ro theo chuẩn Basel). Tác động chính sách này được dự báo sẽ rất lớn đến thị trường bất động sản và Trung Quốc đang lấy ý kiến công chúng để chính thức áp dụng vào tháng 1/2024.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, nhận định điểm chung của khủng hoảng ngân hàng ở châu Á trước đây cũng như ở Mỹ hiện nay xuất phát từ hai nguyên nhân chính: các ngân hàng nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, cho vay sân sau, quá tập trung vào tín dụng bất động sản; khâu thanh tra giám sát không chặt. “Ở Việt Nam hiện nay, vừa yêu cầu tín dụng hỗ trợ tăng trưởng, phát triển thị trường bất động sản, vừa giám sát chặt chẽ an toàn hệ thống là điều rất khó, không thể vừa xay lúa vừa bế em”, ông Đức nhấn mạnh.

Bà Dorsati Madani, chuyên gia kinh tế cao cấp của Ngân hàng Thế giới (WB) lưu ý, mặc dù tăng trưởng tín dụng giảm, nhưng tỷ lệ gộp dư nợ cho vay trên tiền gửi vẫn ở mức trên 100%, đồng thời bất cân đối về kỳ hạn trên bảng cân đối tài sản của các ngân hàng vẫn đang gây quan ngại. Mặc dù hệ số an toàn vốn bình quân của khu vực ngân hàng (11,4% vào năm 2022) vẫn cao hơn mức an toàn tối thiểu, nhưng mức đệm dự phòng vốn tại một số ngân hàng thương mại quốc doanh lớn và ngân hàng tư nhân nhỏ còn thấp, cho nên năng lực hấp thụ các cú sốc hoặc nợ xấu gia tăng còn hạn chế.

Trong khi đó, tỷ lệ nợ xấu bình quân 27 ngân hàng thương mại cổ phần niêm yết trên tổng dư nợ cho vay khách hàng đến 30/6/2023 khoảng 2,07%, tăng từ mức bình quân 1,62% hồi đầu năm. Chỉ có 2/27 ngân hàng được thống kê ghi nhận dư nợ xấu giảm so với đầu năm, còn 25/27 ngân hàng ghi nhận dư nợ xấu tăng với mức chủ yếu là hai chữ số, cá biệt có ngân hàng tăng 3 chữ số. Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn tiếp tục ngưng trệ… “Các yếu tố căn bản của khu vực tài chính cần được cải thiện theo một số hướng nhằm nâng cao khả năng chống chịu của hệ thống ngân hàng”, bà Dorsati Madani nói.

Trong diễn biến có liên quan, bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Nghiên cứu, Công ty Chứng khoán MB (MBS) kỳ vọng Quốc hội sẽ thông qua 3 dự án luật quan trọng liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) vào tháng 10 nhằm tạo hành lang pháp lý bền vững cho việc tháo gỡ các khó khăn của các dự án bất động sản hiện tại.

“Việc kích thích dòng vốn quay trở lại thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản có nhu cầu thật sẽ phát huy hơn nữa hiệu quả của các chính sách tiền tệ đã ban hành”, bà Hiền nói.

Tags:

bất động sản

Thông tư 06

tín dụng bất động sản

Tăng trưởng tín dụng đạt 16,56%, hơn 18,2 triệu tỷ được 'bơm' ra nền kinh tế

(VNF) - Theo Phó Thống đốc Nguyễn Thanh Hà, tính đến 27/11/2025, tín dụng nền kinh tế đạt trên 18,2 triệu tỷ đồng, tăng 16,56% so với cuối năm 2024.

Lãi suất thẻ tín dụng tăng mạnh: Vay 'nóng' chi tiêu thế nào không dính nợ xấu?

Sinh lời kép: Xu hướng tài chính đang làm thay đổi cách người Việt quản lý tiền cá nhân

PVcomBank triển khai gói tín dụng ưu đãi hỗ trợ khách hàng sau thiên tai

Bước tiến mới trong xử lý nợ xấu: Từ 'đối đầu' sang 'chia sẻ rủi ro'

Lãi suất lên cao nhất ba năm: 'Không hoàn toàn mang sắc thái tiêu cực'

Khai mạc giải Marathon Quốc tế TP. HCM Techcombank mùa thứ 8

05/12/25 19:11 (GMT+7)

(VNF) - Lễ Khai mạc và Họp báo Giải Marathon Quốc tế Thành phố Hồ Chí Minh Techcombank mùa thứ 8 đã diễn ra trang trọng dưới sự chỉ đạo của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Du lịch, Sở Văn hóa và Thể thao và Liên đoàn Điền kinh TP. HCM. Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) là nhà tài trợ chiến lược và công ty Sunrise Events Vietnam phối hợp triển khai.

Ngân hàng Nhà nước sẽ can thiệp để ổn định tỷ giá

05/12/25 17:07 (GMT+7)

(VNF) - Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ sử dụng linh hoạt các công cụ trong từng giai đoạn để đáp ứng thanh khoản trên thị trường, giữ ổn định tỷ giá.

VietinBank tặng thêm ưu đãi cho khách hàng gửi tiết kiệm cuối năm

05/12/25 15:00 (GMT+7)

(VNF) - VietinBank điều chỉnh chính sách ưu đãi của chương trình khuyến mại “Tiết kiệm sinh lời - Quà tặng tức thời”, mang đến nhiều quà tặng trị giá cao và lợi ích cho khách hàng, áp dụng từ ngày 3/12/2025 đến hết ngày 31/3/2026.

Lãi suất OMO bất ngờ tăng mạnh sau hơn 14 tháng đứng yên

05/12/25 11:00 (GMT+7)

(VNF) - Lãi suất OMO vừa bất ngờ được điều chỉnh tăng thêm 0,5 điểm phần trăm, từ 4%/năm lên 4,5%/năm, sau hơn 14 tháng đứng yên.

Bỏ room tín dụng: Chỉ còn là vấn đề thời gian

05/12/25 09:30 (GMT+7)

(VNF) - Trong bối cảnh dỡ bỏ room tín dụng là xu thế không thể đảo ngược, bản thân nhiều ngân hàng cũng đã sẵn sàng cho việc bỏ room tín dụng khi sức bền của toàn ngành tăng đáng kể những năm qua.

CIO Techcombank trên ghế nóng ‘A.I thực chiến’: Tận dụng AI để giải quyết bài toán thực tiễn

04/12/25 18:01 (GMT+7)

(VNF) - “A.I Thực chiến”, cuộc thi về trí tuệ nhân tạo đầu tiên trên sóng truyền hình quốc gia và cũng là chương trình trọng điểm về AI trên toàn quốc đã sắp đi hết vòng chung khảo. Trong tập mới nhất, các đội thi bước vào bảng đấu với chủ đề “Xây dựng báo cáo tài chính của ngân hàng”, với giám khảo khách mời đến từ ngân hàng Techcombank - ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Khối Công nghệ.

Đồng hành cùng 'Chiến Sĩ Quả Cảm', PVcomBank khẳng định dấu ấn vì cộng đồng

04/12/25 15:59 (GMT+7)

(VNF) - Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) đồng hành cùng người dân lan tỏa thêm nhiều thông điệp tích cực, truyền cảm hứng cho cộng đồng và xã hội.

Agribank và Cục Thuế đồng hành hỗ trợ hộ kinh doanh chuyển đổi từ thuế khoán sang thuế kê khai

04/12/25 15:59 (GMT+7)

(VNF) - Ngày 3/12/2025, tại Trụ sở chính, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) và Cục Thuế (Bộ Tài chính) tổ chức Lễ ký kết hợp tác đồng hành hỗ trợ hộ kinh doanh chuyển đổi từ thuế khoán sang thuế kê khai.

The Banker vinh danh SHB là Ngân hàng của năm 2025

04/12/25 15:58 (GMT+7)

(VNF) - Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) được The Banker vinh danh là “Ngân hàng của năm 2025” (Bank of the Year 2025) – một trong những giải thưởng uy tín và được mong đợi nhất của ngành tài chính – ngân hàng toàn cầu.

Eximbank công bố khách hàng trúng thưởng chương trình ‘Du lịch năm châu cùng ngoại hối Eximbank – Mùa 3’

04/12/25 15:57 (GMT+7)

(VNF) - Chương trình “Du lịch năm châu cùng ngoại hối Eximbank – Mùa 3” đã chính thức khép lại khi tất cả 12 giải thưởng của chương trình đã tìm được chủ nhân của mình.

Hiểu rõ cơ chế thẻ tín dụng để tránh 'bẫy lãi suất' cắt cổ của ngân hàng

04/12/25 15:30 (GMT+7)

(VNF) - Theo bà Nguyễn Chu Kim Yến - Co-founder Fidey Việt Nam, không phải ngẫu nhiên mà ngân hàng cho khách vay không lãi trong 45 ngày. Cơ chế này được thiết kế để thu lãi từ những người trả trễ hoặc thiếu kỷ luật. Vì vậy, người dùng cần hiểu rõ nguyên tắc vận hành của thẻ tín dụng để tránh rơi vào bẫy tài chính.

'Lãi suất tăng cao nhất ba năm là biểu hiện của nền kinh tế ấm lên rõ rệt'

04/12/25 12:00 (GMT+7)

(VNF) - PGS.TS Nguyễn Hữu Huân đánh giá việc lãi suất tăng ngay cả khi NHNN vẫn duy trì một lượng thanh khoản khá dồi dào cho hệ thống là biểu hiện của một nền kinh tế đang “ấm” lên rõ rệt.

'Tình trạng sở hữu chéo, thao túng ngân hàng được khắc phục đến đâu?'

04/12/25 11:30 (GMT+7)

(VNF) - Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng), NHNN cần báo cáo về việc tình trạng sở hữu chéo, thao túng ngân hàng đã được khắc phục thực chất đến đâu.

Giá USD tự do tiếp tục lao dốc

04/12/25 11:28 (GMT+7)

(VNF) - Giá USD tự do tiếp đà giảm mạnh từ đầu tuần. Chỉ trong 3 phiên, giá USD trên thị trường "chợ đen" đã bốc hơi hơn 300 đồng.

Cổ phiếu ngân hàng và cơ hội đón dòng vốn ngoại trong hành trình Việt Nam lên hạng

04/12/25 08:00 (GMT+7)

(VNF) - Một khi được nâng hạng, thị trường chứng khoán trong nước có thể thu hút hàng tỷ USD từ các quỹ đầu tư thụ động và chủ động trên toàn cầu. Trong bối cảnh đó, nhóm cổ phiếu ngân hàng – vốn chiếm tỷ trọng lớn, thanh khoản cao – được kỳ vọng là nhóm ngành hưởng lợi đầu tiên.

'Triết lý xuyên suốt tại Techcombank là không ngừng chuyển đổi'

03/12/25 15:29 (GMT+7)

(VNF) - Trong thế giới kinh doanh không ngừng biến động, khả năng thích ứng và chuyển đổi liên tục trở thành yếu tố sống còn để duy trì tăng trưởng bền vững. Ngân hàng Techcombank (TCB) đã biến điều này thành triết lý cốt lõi, kết hợp dữ liệu, công nghệ, trải nghiệm khách hàng và văn hoá đổi mới để hướng tới mục tiêu duy trì tăng trưởng hai con số.

PVcomBank ưu đãi giảm 1,5 triệu đồng khi mua trả góp iPhone 17 bằng thẻ tín dụng

03/12/25 15:14 (GMT+7)

(VNF) - Từ nay đến hết ngày 31/12/2025, Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) triển khai chương trình ưu đãi - giảm giá 1,5 triệu đồng dành cho các chủ thẻ tín dụng khi mua các dòng iPhone 17 bằng hình thức trả góp tại hệ thống cửa hàng Di Động Việt.

Ngân hàng thu phí tài khoản dư dưới 500 nghìn: Mỗi người cần mấy tài khoản, có nên đi hủy bớt?

03/12/25 14:00 (GMT+7)

(VNF) - Theo ông Lâm Anh Tuấn - Founder công ty Financial Planner, vấn đề không phải là nhiều hay ít, mà là tối ưu mỗi tài khoản mình có và sử dụng. Nhiều tài khoản mà bỏ không sẽ gây lãng phí. Ngược lại, một tài khoản có thể không tối ưu được việc quản lý dòng tiền vào/ra của mình.

Dư nợ của MB chạm ngưỡng 1 triệu tỷ đồng

03/12/25 13:15 (GMT+7)

(VNF) - Ông Phạm Như Ánh – CEO MB cho biết, ngày 30/11 đã đánh dấu một cột mốc quan trọng khi toàn hệ thống MB Group đã chạm ngưỡng 1 triệu tỷ đồng dư nợ.

Lãi suất liên ngân hàng lên đỉnh 3 năm, áp lực thanh khoản lớn dần

03/12/25 12:00 (GMT+7)

(VNF) - Lãi suất liên ngân hàng qua đêm lên 7%/năm, mức cao nhất ba năm qua, trong bối cảnh áp lực vốn gia tăng vào giai đoạn cuối năm.

Thu phí tài khoản số dư thấp: Ngân hàng tìm cách tận thu khi NIM co lại

03/12/25 09:30 (GMT+7)

(VNF) - Theo ông Lê Hoài Ân, CFA, chuyên gia ngân hàng, việc các ngân hàng thu phí với những tài khoản không đảm bảo số dư bình quân và tài khoản bỏ không lâu ngày được xem là một trong những cách giúp tăng nguồn thu bù lại trong bối cảnh NIM của toàn ngành đang bị “co hẹp”.

Chính thức cho thanh toán QR xuyên biên giới Việt Nam - Trung Quốc

03/12/25 06:45 (GMT+7)

(VNF) - Theo đại diện NAPAS, việc kết nối thanh toán bán lẻ song phương qua mã QR giữa Việt Nam và Trung Quốc mang đến trải nghiệm thanh toán liền mạch, tiện lợi cho người dân hai nước, mà còn góp phần tăng cường kết nối tài chính trong thanh toán xuyên biên giới.

Yếu tố nước ngoài ngày càng rõ rệt trong gian lận, lừa đảo thanh toán thẻ ngân hàng

02/12/25 18:30 (GMT+7)

(VNF) - Theo chuyên gia, tội phạm tài chính hiện nay chủ yếu mang tính xuyên biên giới, hầu hết các sự việc liên quan đến tài khoản, hoạt động thanh toán thẻ đều có yếu tố nước ngoài rõ rệt.

Techcombank 3 năm liên tiếp là ‘Ngân hàng số tốt nhất Việt Nam’

02/12/25 18:02 (GMT+7)

(VNF) - Ngân hàng TMCP Kỹ thương (Techcombank) tiếp tục khẳng định vị thế tiên phong trong chuyển đổi số và đổi mới sáng tạo của ngành tài chính – ngân hàng khi ba năm liên tiếp được The Digital Banker vinh danh là “Ngân hàng số tốt nhất Việt Nam” cùng các giải thưởng uy tín “Ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam” và “Sáng kiến phân tích dữ liệu tốt nhất” trong khuôn khổ lễ trao giải Global Retail Banking Innovation Awards 2025.

Tin khác

Tăng trưởng tín dụng đạt 16,56%, hơn 18,2 triệu tỷ được 'bơm' ra nền kinh tế