Trái phiếu bất động sản - Chưa vơi nỗi lo!

Đó là áp lực khi quý IV/2023 là cao điểm đáo hạn trái phiếu với gần 80% là trái phiếu bất động sản. Trong khi các DN khối này vẫn miệt mài đàm phán gia hạn nợ với các nhà đầu tư thì danh sách chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu ngày một dài ra.

Áp lực đáo hạn trái phiếu

Theo thống kê của Fiin Group, tính đến ngày 29/8/2023, thị trường trái phiếu DN (TPDN) tháng 8 ghi nhận phát hành mới 18 lô trái phiếu trị giá 21,36 nghìn tỷ đồng, giảm 31,69% so với tháng trước và tương đương 91,15% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, giá trị phát hành từ nhóm ngành tổ chức tín dụng tiếp tục chiếm tỷ lệ lớn với 55,65% trên tổng phát hành trong tháng.

Quy mô trái phiếu mua lại trước ngày đáo hạn cũng chứng kiến sự sụt giảm với tổng khối lượng đạt 12,36 nghìn tỷ đồng, giảm 50,85% so với tháng 7 và 44,21% so với cùng kỳ năm trước. Cơ cấu trái phiếu mua lại vẫn giữ ổn định với nhóm tổ chức tín dụng chiếm đa số (49,39%), tiếp theo đến nhóm ngành bất động sản và các nhóm ngành khác.

Dù đã có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên, thị trường TPDN nói chung và trái phiếu bất động sản nói riêng vẫn còn rất nhiều những nỗi lo. Báo cáo của Fiin Group cho thấy, trong các tháng tiếp theo, áp lực đáo hạn vẫn sẽ tiếp tục là khó khăn chung của thị trường. Cụ thể, quý IV năm 2023 là cao điểm đáo hạn trái phiếu với tổng giá trị lên đến 65,5 nghìn tỷ VNĐ (không tính các lô giãn hoãn), với gần 80% thuộc nhóm ngành bất động sản.

Ngoài ra, có tình trạng DN cố tình trì hoãn thanh toán trái phiếu. Báo cáo về thị trường TPDN 6 tháng cuối năm 2023 của Công ty Chứng khoán SSI vừa công bố cho thấy, sau sự cố Vạn Thịnh Phát cuối năm 2022, hoạt động mua lại trái phiếu của các DN bất động sản diễn ra khá mạnh mẽ, nhưng đã chậm lại kể từ khi Nghị định 08/2023 về trái phiếu phát hành riêng lẻ được ban hành.

Cụ thể, hoạt động mua lại trái phiếu của DN bất động sản đã giảm xuống còn 24,7 nghìn tỷ đồng trong quý II/2023, từ mức cao nhất là 34,8 nghìn tỷ đồng trong quý IV năm 2022. Ngược lại, các DN bất động sản hiện đang có xu hướng lựa chọn phương án hoãn thanh toán trả lãi trái phiếu hoặc trả nợ gốc. “Trên thực tế, Nghị định 08/2023 về trái phiếu phát hành riêng lẻ đã tạo ra hành lang pháp lý để tổ chức phát hành có thể hoãn trái phiếu hiện tại lên đến 2 năm hoặc chuyển đổi trái phiếu thành tài sản khác.

Tuy nhiên, Nghị định này cũng tạo ra tâm lý trì hoãn việc thanh toán trái phiếu càng lâu càng tốt từ phía nhà phát hành” - các chuyên gia SSI cho biết.
Theo ước tính của SSI, số tiền gốc trái phiếu đã thành công thực hiện điều chỉnh hoãn nợ gốc/điều chỉnh lãi suất hoặc chuyển đổi trái phiếu lên tới 66 nghìn tỷ đồng.

Một nỗi lo khác hiện hữu của trái phiếu bất động sản là danh sách DN chậm trả lãi và thanh toán trái phiếu vẫn ngày càng tăng. Theo thống kê, trong quý II/2023, các DN thông báo chậm trả lãi, gốc trái phiếu với giá trị lưu hành ước tính gần 24,3 nghìn tỷ đồng.

Từ đầu năm đến nay, đã có khoảng 82 DN thông báo về việc chậm/hoãn thanh toán gốc, lãi trái phiếu với ước tính tổng giá trị của trái phiếu chậm trả là khoảng 183 nghìn tỷ đồng, chiếm 17% dư nợ TPDN của toàn thị trường. Trong đó, nhóm ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 73% khối lượng chậm trả.

Công ty CP Thương mại và Dịch vụ đầu tư Horizon vừa có văn bản gửi Sở GDCK Hà Nội về việc lô trái phiếu HRZCH2023001 đến hạn ngày 31/7/2023, nhưng đã phải chậm thanh toán cả gốc lẫn lãi, hơn 6.000 tỷ đồng. Lý do là DN chưa thu xếp được tiền lãi, còn tiền gốc đã có thỏa thuận với trái chủ để gia hạn thời gian thanh toán.

Hay với lý do "thị trường không thuận lợi", Công ty TNHH Saigon Glory - công ty con của Tập đoàn Bitexco - cũng mới chỉ trả được số tiền lãi gần 29 tỷ đồng, còn 1.000 tỷ đồng gốc phải "khất".

Thêm giải pháp khôi phục niềm tin thị trường

Theo các chuyên gia, có thể thấy, thị trường TPDN Việt Nam dường như đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất, ít nhất trong ngắn hạn nhờ những động thái từ Chính phủ. Nhưng các giải pháp hiện tại mang tính ngắn hạn, thiên về hỗ trợ cho các tổ chức phát hành sẽ khó có thể ngay lập tức khôi phục được niềm tin của nhà đầu tư.

Chủ tịch HĐQT Fiin Group Nguyễn Quang Thuận cho biết, thị trường TPDN nên được tiếp tục hoàn thiện khung chính sách theo hướng phân luồng với các điều kiện được thiết kế theo các loại hình phát hành và đối tượng nhà đầu tư khác nhau. Kênh trái phiếu chào bán đại chúng nên được tập trung phát triển theo hướng minh bạch hơn và thông thoáng hơn. Ông Thuận đề xuất, nên xem xét áp dụng miễn trừ phê duyệt với trái phiếu chào bán ra công chúng của các DN niêm yết tốt (có kết quả xếp hạng tín nhiệm cao) như thông lệ một số thị trường trong khu vực.

"Trái phiếu chào bán cho nhà đầu tư cá nhân (kể cả chuyên nghiệp) nên được ưu tiên xếp hạng tín nhiệm độc lập hoặc được ngân hàng tốt bảo lãnh. Điều kiện và Điều khoản chuẩn nên được xây dựng và quy định chi tiết cho trái phiếu chào bán cho nhà đầu tư cá nhân", Chủ tịch HĐQT Công ty CP Fiiin Group Nguyễn Quang Thuận nói.

Để khôi phục niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường TPDN, các chuyên gia Công ty Chứng khoán SSI cũng lưu ý một số vấn đề.

Thứ nhất, trong ngắn hạn, Chính phủ tiếp tục nghiên cứu thêm các giải pháp để giải quyết các vấn đề đang tồn tại, chẳng hạn như xếp hạng TPDN dựa trên khả năng thanh toán do Bộ Tài chính đánh giá hoặc ban hành các nghị định, thông tư đối với những vấn đề Thông tư 02 chưa quy định cho TPDN hoặc sửa đổi Nghị định 155/2020 để rút ngắn quy trình phê duyệt phát hành ra công chúng. Việc nhanh chóng đưa ra danh sách xếp hạng TPDN dựa trên khả năng thanh toán sẽ là một cách tiếp cận hợp lý nhằm phân loại các tổ chức phát hành theo rủi ro và từ đó có các cách hỗ trợ khác nhau.

Thứ hai, để khôi phục nhu cầu trái phiếu và niềm tin của nhà đầu tư cá nhân, SSI cho rằng việc định hình lại cấu trúc thị trường, giảm thiểu tỷ lệ tham gia trực tiếp của các nhà đầu tư cá nhân sẽ cần được xem xét. Trong đó, các bên tổ chức trung gian (ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ trái phiếu) sẽ cần tuân thủ các tiêu chuẩn và trách nhiệm cao hơn phân phối. Việc điều phối dòng vốn từ các nhà đầu tư cá nhân sang một kênh bảo vệ và chuyên nghiệp hơn, thay vì chỉ dựa vào một kênh phân phối đơn giản và trực tiếp như hiện tại.

Cuối cùng, cần ban hành thêm các chính sách và văn bản quy phạm pháp luật để hoàn thiện khuôn khổ về việc xử lý tài sản bảo đảm và các quy định về công bố vỡ nợ, cũng như các biện pháp xử lý tiếp theo.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu, từ tháng 9/2023 đến cuối năm, tổng giá trị trái phiếu sẽ đến hạn là 109.448 tỷ đồng. Trong đó, 36,3% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản, theo sau là nhóm ngân hàng chiếm 28%.