Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng – lần đầu xây dựng theo Luật Đất đai 2024 và trong bối cảnh bỏ khung giá đất – đang thu hút sự chú ý đặc biệt không chỉ vì mức giá tăng mạnh ở nhiều khu vực, mà còn vì cách thức xác lập giá bị cho là mang tính “nội suy cơ học”.

Tại nhiều phường trung tâm như Gia Viên, Lê Chân, Hồng Bàng hay An Biên, đơn giá giữa các vị trí lại được áp dụng theo tỷ lệ cố định: vị trí 2 bằng 40% vị trí 1, vị trí 3 bằng 30% và vị trí 4 bằng 20%. Tỷ lệ này lặp lại gần như cho toàn bộ tuyến đường ở các khu vực trên.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia về chính sách đất đai cho rằng, nếu không điều chỉnh cách tiếp cận, bảng giá đất mới nguy cơ vừa không tiệm cận được thị trường, vừa tạo ra các biến dạng chính sách dài hạn.

- Trong dự thảo, nhiều loại đất ở tại các vị trí 2, 3, 4 đang được xác định bằng cách nội suy tỷ lệ phần trăm cố định từ giá đất ở vị trí 1. Theo ông, điều này đang xung đột thế nào với logic định giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP?

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Tại Điều 12 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về giá đất đã quy định 04 phương pháp định giá đất, gồm các phương pháp: So sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh. Trong đó, Điều 32 Nghị định 71 này cũng quy định: Việc xây dựng, điều chỉnh… bảng giá đất phải được thực hiện trên cơ sở áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại Điều 12.

Như vậy, Điều 32 Nghị định 71 đã yêu cầu phải áp dụng phương pháp định giá đất để xây dựng, điều chỉnh… bảng giá đất, khắc phục tình trạng bảng giá đất cũ chỉ sử dụng hệ số điều chỉnh mà không phản ánh đúng cơ chế thị trường.

Theo dự thảo tờ trình bảng giá đất TP Hải Phòng có nêu: đơn vị tư vấn đã thực hiện điều tra, khảo sát các thông tin chuyển nhượng trên thị trường và áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm cơ sở xây dựng bảng giá đất.

Do các thông tin thu thập được đều có giá trị theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp hoặc giá chuyển nhượng, giá tính thuế do cơ quan thuế cung cấp...

Qua nghiên cứu dự thảo bảng giá đất đang lấy ý kiến cho thấy: các loại đất TMDV, đất sản xuất kinh doanh… trong dự thảo đang được tính nội suy theo tỷ lệ phần trăm trên giá đất ở tương ứng với vị trí (bằng 30% giá đất ở cùng vị trí), thậm chí đất ở các vị trí 2, 3, 4 cũng được nội suy từ vị trí 1; các vị trí 2, 3, 4 của đất ở cũng bằng 30% của giá đất trước liền kề (vị trí 2 = 60% vị trí 1; Vị trí 3 = 60% vị trí 2)…

Theo quy định về phương pháp định giá đất không có quy định giá đất được thực hiện bằng nội suy như vậy. Xác suất xảy ra kết quả định giá đất theo các phương pháp lại có tỷ lệ chênh lệch đều ở mức tỷ lệ 30%, 60%... như phương án dự thảo là rất thấp.

Đây cũng là vướng mắc của Luật Đất đai khi yêu cầu áp dụng chung nguyên tắc thị trường cho cả việc định giá đất cụ thể và giá đất trong bảng giá đất. Yêu cầu này là không thể vì bảng giá đất là công cụ quản lý của nhà nước mang tính chất cơ chế, chính sách quản lý. Thay đổi chính sách không thể theo kịp biến động của thị trường.

Thêm nữa, cái khó của việc tuân thủ quy định đồng thời vẫn phải phù hợp thực tiễn do phải đáp ứng tiêu chí kép của chính sách: vừa không tạo ra biến động giá, vừa phải đảm bảo nguyên tắc thị trường. Đây là 2 tiêu chí độc lập, đối nghịch về mục đích và rất khó để cùng đạt được.

- Dự thảo mô tả vị trí bằng địa giới hành chính cũ hoặc bằng tên chủ hộ (“từ nhà bà Thiệt đến nhà ông Tính”). Theo ông, cách mô tả như vậy phản ánh điều gì?

Trên thực tế, đây là quy ước nhận biết về ranh giới thường được chấp nhận tại các tuyến đường không có số nhà (với chi phí rẻ) mà chỉ có người địa phương, cán bộ quản lý lâu năm mới nắm được thay cho việc phải cắm mốc giới cụ thể để nhận biết (gây tốn kém). Tuy nhiên, cách quy định này cũng bộc lộ hạn chế là kém minh bạch và rất bất cập trong trường hợp không còn nguồn thông tin đáng tin cậy để đối chiếu cho cán bộ quản lý mới (ví dụ cán bộ cũ nghỉ hưu hoặc luân chuyển công tác…).

- Từ góc nhìn của ông, dự thảo bảng giá đất Hải Phòng lần đầu áp dụng từ năm 2026 đã phản ánh đầy đủ phù hợp cơ chế thị trường của địa phương trong giai đoạn hiện nay?

Bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng chịu tác động từ 2 chính sách lớn là sáp nhập tỉnh và bảng giá đất lần đầu không còn bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ mà sẽ “thả nổi” theo nguyên tắc thị trường.

Sự gia tăng giá sẽ tác động đáng kể đến đời sống cũng như hoạt động đầu tư trên địa bàn tỉnh sau sáp nhập. Như vậy, cần phải có sự cẩn trọng, đánh giá tác động đầy đủ trước khi ban hành.

- Nếu đi vào áp dụng, bảng giá đất này sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động sản, thưa ông?

Tôi không có đầy đủ hồ sơ, số liệu khảo sát, thu thập để xác định được mức độ chính xác của giá đất trong dự thảo so với thực tế. Tuy nhiên do dự thảo đang có xu hướng đẩy bảng giá đất tăng cao nên mặt tác động có thể dự báo được là:

Về mặt tích cực, việc “đẩy” giá đất cao sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển. Ngân sách nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất (khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp, người dân sử dụng). Người dân bị thu hồi đất cũng sẽ được bồi thường thỏa đáng hơn, tiệm cận giá thị trường, giúp giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai…

Tuy nhiên, giá đất tăng cũng trực tiếp kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…

Bảng giá đất tăng có thể gây xáo trộn đời sống, khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao.

Đơn cử, các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… thì đều căn cứ theo bảng giá đất.

Nếu giá đất trong bảng giá đất tại một vị trí tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo.

Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.

Ví dụ đơn giản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xưa nay vẫn được coi là khoản thu “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất.

Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng cao, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.

Một chi tiết quan trọng là mức độ biến động không đồng đều sẽ có tác động tiêu cực đến các vùng có giá đất tăng cao, thể hiện qua việc: không khuyến khích đầu tư do tiền thuê đất cao và ngược lại sẽ gia tăng đầu tư vào các khu vực có giá đất thấp (tiền thuê đất thấp), lý do bởi tiền thuê đất chiếm tỷ trọng giá trị trong cơ cấu giá thành sản xuất khá lớn.

Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu cao đương nhiên cũng tác động đến giá thị trường bất động sản do người bán thường không chịu “thiệt” (giảm lợi nhuận) khi giá vốn tăng.

- Nhiều người thắc mắc vì sao một tuyến đường nhưng đoạn trong đô thị và ngoài đô thị lại có mức giá chênh lệch lớn, dù sử dụng chung hạ tầng. Điều này phản ánh đúng thị trường hay là do ranh giới hành chính chi phối?

Việc các vị trí trong cùng tuyến đường nhưng có mức giá khác nhau hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Bởi giá đất liên quan đến mức độ phát triển hạ tầng nói chung nhưng cũng phụ thuộc nhiều vào mật độ dân cư, dịch vụ công cộng, điều kiện sinh hoạt và khả năng năng sinh lời theo đặc điểm của các yếu tố hình thành giá đất.

Do đó trên thực tế trên cùng một tuyến đường có cùng hạ tầng nhưng cách nhau bằng biên giới vô hình (như địa giới phường, xã), hoặc biên giới hữu hình (như cách nhau bằng cây cầu, con đường cắt ngang) cũng tạo ra mức giá khác biệt.

Trân trọng cảm ơn ông!