'Chìa khóa vàng' hiện thực hóa giấc mơ nhà ở xã hội

Ngày 27/2/2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký Quyết định số 444/QĐ-TTg giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội (NƠXH) trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030, để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Theo đó, chỉ tiêu các địa phương phải hoàn thành giai đoạn 2025 - 2030 là 995.445 căn NƠXH.

Để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy phát triển NƠXH, đảm bảo mục tiêu đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, nhiều chính sách đã được ban hành, trong đó nổi bật là Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Nghị quyết đã đưa ra một số chính sách quan trọng hướng tới cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho doanh nghiệp sớm hoàn thành dự án. Nổi bật trong đó có cơ chế chính sách giao chủ đầu tư làm NƠXH cho lực lượng vũ trang nhân dân không thông qua đấu thầu. Việc rút ngắn thủ tục đầu tư là yếu tố then chốt giúp đẩy nhanh tiến độ phát triển NƠXH – lĩnh vực vốn đang đình trệ nhiều năm qua. Theo đó, cơ chế chính sách này đã cắt giảm được khoảng 200 ngày, tương ứng khoảng 70% thời gian thực hiện so với quy định hiện hành.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và bất động sản, Bộ Xây dựng, cho hay Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội vừa được thông qua ngày 29/5/2025 là một chính sách đột phá. Theo bà Hạnh, việc bỏ qua khâu thủ tục đấu thầu, chấp nhận thủ tục đầu tư độc lập sẽ rút ngắn được khoảng thời gian tương đương 1,5 năm; từ đó đẩy nhanh việc triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường.

Chia sẻ tại toạ đàm Đột phá để phát triển nhà ở xã hội, ông Phạm Văn Thịnh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang, cho biết trước đây việc thực hiện dự án NƠXH vướng mắc rất nhiều. Sau khi có Luật Nhà ở năm 2023 và các nghị định của Chính phủ, đặc biệt là Nghị quyết 201, có thể nói cơ chế chính sách đối với NƠXH đã được “tháo tung”, giải quyết cơ bản và triệt để các vướng mắc. Có lẽ bây giờ chỉ còn trách nhiệm của chính quyền địa phương trong triển khai thực hiện.

Từ thực tiễn của Bắc Giang, một trong những địa phương đi đầu trong thực hiện NƠXH, ông Thịnh nhấn mạnh rằng việc lựa chọn được chủ đầu tư có năng lực tài chính là rất quan trọng, nếu không sẽ triển khai rất chậm.

“Trên địa bàn đang triển khai nhiều dự án NƠXH nhưng các chủ đầu tư hiện nay đều không vay vốn ngân hàng, hoàn toàn sử dụng vốn tự có và được chúng tôi tháo gỡ rất nhanh, chỉ xây dựng lên đến tầng 3, tầng 4 là đã được mở bán. Bên cạnh đó là những biện pháp đôn đốc hành chính; đặc biệt là đề cao việc nếu chậm tiến độ thì mời đối tác khác, thậm chí thay thế chủ đầu tư để đảm bảo yêu cầu”, lãnh đạo tỉnh Bắc Giang cho hay.

Đề cao câu chuyện cải cách thủ tục, rút gọn quy trình, dưới góc độ doanh nghiệp, Đại tá Phạm Doãn Tiến, Giám đốc Ban Quản lý các dự án đầu tư, Tổng Công ty 319 Bộ Quốc phòng, cũng cho biết cộng đồng doanh nghiệp rất phấn khởi khi Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thúc đẩy phát triển NƠXH, trong đó, giao chủ đầu tư làm NƠXH không thông qua đấu thầu.

“Với thời gian thực hiện tối đa là 75 ngày, tức là cắt giảm khoảng 200 ngày, giảm khoảng 70% thời gian thực hiện so với quy định hiện hành, thay đổi này mang tính lịch sử”, Đại tá Phạm Doãn Tiến nói.

Cũng theo Đại tá Phạm Doãn Tiến, ngành thuế, hải quan có luồng xanh, do đó doanh nghiệp làm NƠXH uy tín cũng nên có cơ chế luồng xanh, ưu tiên thủ tục nhanh hơn và chuyển dần sang hậu kiểm.

Kiểm soát song song trong quá trình vừa làm vừa kiểm soát

Chia sẻ với VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property), nhận định Ngị quyết 201 vừa ban hành có nhiều cơ chế chính sách tháo gỡ cho thị trường bất động sản, trong đó có mảng NƠXH.

Theo ông Toản, ở giai đoạn trước, các thủ tục pháp lý của NƠXH y như dự án nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn. Đặc biệt, dự án NƠXH còn cõng thêm việc định giá đất, mua lại, xin miễn giảm nên thời gian bị kéo dài. Việc Nghị quyết 201 cho phép giao chủ đầu tư không qua đấu thầu dự án nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang nhân dân đã giải quyết được công đoạn rất quan trọng trong quá trình đầu tư đó là rút ngắn được thời gian.

Thông thường để thực hiện đấu thầu của một dự án, trung bình sẽ vào khoảng 200 ngày, nhưng trên thực tế nó phải mất cả một năm, thậm chí một vài năm. Điều này bị ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như: khâu duyệt chủ trương đầu tư, công đoạn mời thầu, mở thầu, chấm thầu…

“Nếu bỏ được các khâu trên thì sẽ giải quyết được các vấn đề mang tính hình thức, giúp thúc đẩy tiến độ thực hiện dự án, đồng thời tạo nguồn cung sản phẩm ra thị trường nhanh hơn thay vì cách làm cũ”, ông nói.

CEO của EZ Property cũng đánh giá việc thực hiện chỉ định thầu, bên cạnh mặt tích cực cũng có mặt rủi ro. Rủi ro ở đây là việc chỉ định đơn vị nhà thầu không đủ năng lực. Vì vậy, khi xây dựng một nghị định hướng dẫn nghị quyết này, nhà chức trách cần nên đưa vào điều khoản đơn vị thực hiện phải đảm bảo năng lực tài chính.

“Năng lực tài chính rất quan trọng, bởi vì không có tiền thì sẽ không làm được gì. Vì vậy, doanh nghiệp thực hiện dự án phải đảm bảo được năng lực tài chính và chứng minh được năng lực thực hiện, thông qua nguồn vốn và khả năng huy động vốn”, CEO của EZ Property cho hay.

Ngoài ra, cũng theo ông Toản, tinh thần từ Nghị quyết 201 của Chính phủ đang hướng tới việc hậu kiểm thay vì tiền kiểm. Tuy nhiên, ông cho rằng cần nên kiểm soát song song trong quá trình vừa làm vừa kiểm soát.

Bên cạnh đó, các đơn vị trong quá trình đầu tư cũng phải báo cáo cụ thể lên các cơ quan quản lý, để đảm bảo trong trường hợp phát sinh, vấn đề sai phạm hay không đúng quy chuẩn thì để có thể điều chỉnh kịp thời; tránh tình trạng xảy ra sai lớn quá rồi cuối cùng không sửa được. Điều này sẽ làm ảnh hưởng tới hoạt động của doanh nghiệp.

Với chính sách mới có hiệu lực từ 1/7/2025, thị trường kỳ vọng một làn sóng dự án NƠXH sẽ được khởi động nhanh hơn, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi đang “khát” nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân, sĩ quan, lực lượng vũ trang…

Gỡ được “nút thắt” về thủ tục, nếu đi kèm với quản lý chặt chẽ và công khai, Nghị quyết 201 có thể trở thành “chìa khóa vàng” để hiện thực hóa mục tiêu an cư cho hàng triệu người.