Theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) thì nguồn cung dự án bất động sản (BĐS) tại thành phố (TP) ngày càng hạn chế, năm 2021, TP. HCM chỉ ghi nhận 20 dự án phát triển nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng, không có dự án chuyển nhượng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng để xây dựng nhà ở.
Sang năm 2022, tình trạng cũng không khá hơn khi chỉ có vài dự án chuyển nhượng được thực hiện, nhiều dự án bị đắp chiếu. Nguồn lực đất đai của Nhà nước, nguồn lực tài chính của nhà đầu tư, quyền lợi của nhà thầu, người mua sản phẩm, đối tác đầu tư khác bị "đóng băng", nghẽn nguồn cung trên thị trường. Lý do nhà đầu tư nhọc nhằn trong việc tiếp cận từ quỹ đất chuyển nhượng là do vướng mắc về pháp luật.
Bà Trịnh Thùy Trang, Giám đốc phát triển dự án của Công ty Cổ phần BĐS Đông Nam, cho biết hiện cách thức mà nhà đầu tư BĐS tạo lập quỹ đất là đấu giá đất sạch từ chính quyền địa phương và mua chuyển nhượng dự án BĐS từ nhà đầu tư đã được Nhà nước cho phép thực hiện.
Tuy nhiên theo bà Trang, phương thức chuyển nhượng và góp vốn bằng Quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thực hiện dự án đầu tư hiện đang là cản trở lớn đối với các doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai để đầu tư BĐS bởi các điều kiện quy định trong Luật Đất đai năm 2013 không tương thích và thông thoáng như tinh thần mở của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.
Cụ thể, theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 thì nếu doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500, thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, thì được chuyển nhượng dự án đầu tư mà không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Nhưng với quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư thì không được thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với dự án đầu tư. “Sự không hợp lý đó cũng là một trong những yếu tố “châm ngòi” cho việc “lách luật” khi các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng dự án thông qua các dạng như chuyển nhượng quyền thực hiện dự án đầu tư; thành lập công ty mẹ - công ty con rồi chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty con dưới hình thức chuyển nhượng vốn”, bà Trang chia sẻ.
Chủ đầu tư gặp khó khi nhiều quy định chuyển nhượng dự án BĐS hiện nay chưa thống nhất
Còn ông Trần Hồng Sơn, Giám đốc một Công ty kinh doanh BĐS ở Cần Thơ, chia sẻ doanh nghiệp phải bỏ rất nhiều công sức, tiền của và thời gian để trở thành chủ đầu tư chính thức của dự án. Khi đã trở thành nhà đầu tư dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư rồi thì họ phải được phép chuyển nhượng dự án của mình cho doanh nghiệp khác có nhu cầu với điều kiện thông thoáng.
Luật Đầu tư và Luật kinh doanh Bất động sản hiện hành đang có những quy định chưa thống nhất làm cho các cơ quan thực thi và cả các doanh nghiệp “bối rối” nếu chuyển nhượng dự án. Ví dụ, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định về chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư thì yêu cầu về trình tự, thủ tục là phải có chấp thuận của UBND cấp tỉnh thì hai bên mới được ký hợp đồng chuyển nhượng.
Trong khi đó, Luật Đầu tư năm 2020 lại quy định phải có hợp đồng chuyển dự án đầu tư trong hồ sơ xin chấp thuận chuyển nhượng dự án đầu tư gửi UBND, nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư được coi là một thành phần trong bộ hồ sơ xin phép cơ quan nhà nước và được xem xét đồng thời với việc xem xét chấp thuận chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư.
“Sự thiếu thống nhất này gây “lúng túng” trong quá trình áp dụng pháp luật, thủ tục phức tạp, “rườm rà” nên nhiều hồ sơ dự án bị ách tắc, dẫn thiếu nguồn cung”, ông Sơn nói.
Ngoài ra, nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư BĐS còn có thể tiếp cận đất đai từ thị trường thông qua các giao dịch nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ. Theo đó, Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.
Tuy nhiên, theo một chuyên viên pháp chế của Tập đoàn Đất Xanh thì pháp luật mới chỉ “khuyến khích” mà chưa có cơ chế, hướng dẫn, giải pháp cụ thể để khắc phục khó khăn, nhất là khi nguyên nhân từ một số người đang sử dụng đất bất hợp tác với chủ đầu tư.
Theo Luật sư Lê Văn Cường, Giám đốc Công ty tư vấn Luật HT thì đầu tư dự án BĐS là quá trình diễn ra rất dài, bao gồm nhiều công đoạn nối tiếp nhau mà không phải doanh nghiệp nào cũng đảm bảo chắc chắn mình sẽ đi hết cả chặng đường dài đó được. Vì vậy, yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện xong giải phóng mặt bằng, đóng xong tiền sử dụng đất để được cấp sổ đỏ, xây dựng hạ tầng theo tiến độ dự án được duyệt rồi mới được chuyển nhượng dự án của mình là làm trì trệ thị trường, gây ách tắc nguồn cung.
“Các cơ quan chức năng cần thay đổi cách tiếp cận về vấn đề chuyển nhượng dự án trong đợt sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi. Nên coi việc đầu tư là quá trình lâu dài, liên tục, doanh nghiệp được tự do lựa chọn một hoặc một số giai đoạn nào trong đó hoặc toàn bộ các giai đoạn để làm. Dự án phải được khơi thông trong vấn đề chuyển nhượng, chỉ cần chủ đầu tư mới được thẩm định và phê duyệt chặt chẽ, đáp ứng điều kiện được quy định rõ ràng trong luật’, Luật sư Cường nói.
Theo nhiều chuyên gia BĐS thì giảm tối đa điều kiện và đơn giản hóa thủ tục để dự án được phép chuyển nhượng dễ dàng và nhanh chóng cũng là cách khơi thông dòng chảy liên tục của đầu tư, tránh vô tình tạo ra những “cục máu đông” trên thị trường BĐS.
“Luật kinh doanh Bất động sản 2014 yêu cầu doanh nghiệp nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án chỉ cần đáp ứng năng lực về tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, chứ không yêu cầu về kinh nghiệm triển khai dự án như ở giai đoạn xét hồ sơ năng lực lựa chọn nhà đầu tư đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cũng cần có tiêu chí thông thoáng hơn” ông Trần Hồng Sơn cho biết.
Cũng theo ông Sơn, cần quy định nhất quán tiêu chí năng lực để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp cho dự án, cả ở giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư và giai đoạn xét chủ trương có cho phép chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án cho nhà đầu tư mới. Kinh nghiệm triển khai dự án quan trọng nhưng tiêu chí năng lực tài chính mới là yếu tố quyết định vì chủ đầu tư có thể thuê đơn vị có kinh nghiệm triển khai dự án để đảm bảo riển khai thành công.
Về ách tắc trong giao dịch nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ, ông Sơn đề nghị nếu nhà đầu tư đã có được 80% diện tích đất trong tổng diện tích đã được phê duyệt của dự án nhưng còn 20% diện tích đất còn lại gặp khó khăn do người đang sử dụng đất không hợp tác khi đưa ra giá quá cao hoặc không đồng ý chuyển nhượng cho chủ đầu tư thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi theo cơ chế hành chính để khơi thông cho dự án.
Tags:
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - T&T Homes, thương hiệu bất động sản thuộc Tập đoàn T&T Group, chính thức vận hành Sales Gallery đầu tiên tại TP. HCM. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược mở rộng thị trường phía Nam, mà còn thể hiện cam kết mạnh mẽ của T&T Homes nói riêng, T&T Group nói chung trong việc chuẩn hóa quy trình tư vấn, nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua việc ứng dụng các giải pháp công nghệ và mô phỏng thực tế tiên tiến.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
