Chuyển nhượng dự án bất động sản: Luật gây khó cho chủ đầu tư

Gian nan trở thành nhà đầu tư dự án

Theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) thì nguồn cung dự án bất động sản (BĐS) tại thành phố (TP) ngày càng hạn chế, năm 2021, TP. HCM chỉ ghi nhận 20 dự án phát triển nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng, không có dự án chuyển nhượng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng để xây dựng nhà ở.

Sang năm 2022, tình trạng cũng không khá hơn khi chỉ có vài dự án chuyển nhượng được thực hiện, nhiều dự án bị đắp chiếu. Nguồn lực đất đai của Nhà nước, nguồn lực tài chính của nhà đầu tư, quyền lợi của nhà thầu, người mua sản phẩm, đối tác đầu tư khác bị "đóng băng", nghẽn nguồn cung trên thị trường. Lý do nhà đầu tư nhọc nhằn trong việc tiếp cận từ quỹ đất chuyển nhượng là do vướng mắc về pháp luật.

Bà Trịnh Thùy Trang, Giám đốc phát triển dự án của Công ty Cổ phần BĐS Đông Nam, cho biết hiện cách thức mà nhà đầu tư BĐS tạo lập quỹ đất là đấu giá đất sạch từ chính quyền địa phương và mua chuyển nhượng dự án BĐS từ nhà đầu tư đã được Nhà nước cho phép thực hiện.

Tuy nhiên theo bà Trang, phương thức chuyển nhượng và góp vốn bằng Quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thực hiện dự án đầu tư hiện đang là cản trở lớn đối với các doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai để đầu tư BĐS bởi các điều kiện quy định trong Luật Đất đai năm 2013 không tương thích và thông thoáng như tinh thần mở của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.

Cụ thể, theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 thì nếu doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500, thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, thì được chuyển nhượng dự án đầu tư mà không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Nhưng với quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư thì không được thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với dự án đầu tư. “Sự không hợp lý đó cũng là một trong những yếu tố “châm ngòi” cho việc “lách luật” khi các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng dự án thông qua các dạng như chuyển nhượng quyền thực hiện dự án đầu tư; thành lập công ty mẹ - công ty con rồi chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty con dưới hình thức chuyển nhượng vốn”, bà Trang chia sẻ. 

Chủ đầu tư gặp khó khi nhiều quy định chuyển nhượng dự án BĐS hiện nay chưa thống nhất

Còn ông Trần Hồng Sơn, Giám đốc một Công ty kinh doanh BĐS ở Cần Thơ, chia sẻ doanh nghiệp phải bỏ rất nhiều công sức, tiền của và thời gian để trở thành chủ đầu tư chính thức của dự án. Khi đã trở thành nhà đầu tư dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư rồi thì họ phải được phép chuyển nhượng dự án của mình cho doanh nghiệp khác có nhu cầu với điều kiện thông thoáng.

Luật Đầu tư và Luật kinh doanh Bất động sản hiện hành đang có những quy định chưa thống nhất làm cho các cơ quan thực thi và cả các doanh nghiệp “bối rối” nếu chuyển nhượng dự án. Ví dụ, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định về chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư thì yêu cầu về trình tự, thủ tục là phải có chấp thuận của UBND cấp tỉnh thì hai bên mới được ký hợp đồng chuyển nhượng.

Trong khi đó, Luật Đầu tư năm 2020 lại quy định phải có hợp đồng chuyển dự án đầu tư trong hồ sơ xin chấp thuận chuyển nhượng dự án đầu tư gửi UBND, nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư được coi là một thành phần trong bộ hồ sơ xin phép cơ quan nhà nước và được xem xét đồng thời với việc xem xét chấp thuận chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư.

“Sự thiếu thống nhất này gây “lúng túng” trong quá trình áp dụng pháp luật, thủ tục phức tạp, “rườm rà” nên nhiều hồ sơ dự án bị ách tắc, dẫn thiếu nguồn cung”, ông Sơn nói.

Ngoài ra, nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư BĐS còn có thể tiếp cận đất đai từ thị trường thông qua các giao dịch nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ. Theo đó, Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

Tuy nhiên, theo một chuyên viên pháp chế của Tập đoàn Đất Xanh thì pháp luật mới chỉ “khuyến khích” mà chưa có cơ chế, hướng dẫn, giải pháp cụ thể để khắc phục khó khăn, nhất là khi nguyên nhân từ một số người đang sử dụng đất bất hợp tác với chủ đầu tư.

Cần thay đổi cách tiếp cận Luật

Theo Luật sư Lê Văn Cường, Giám đốc Công ty tư vấn Luật HT thì đầu tư dự án BĐS là quá trình diễn ra rất dài, bao gồm nhiều công đoạn nối tiếp nhau mà không phải doanh nghiệp nào cũng đảm bảo chắc chắn mình sẽ đi hết cả chặng đường dài đó được. Vì vậy, yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện xong giải phóng mặt bằng, đóng xong tiền sử dụng đất để được cấp sổ đỏ, xây dựng hạ tầng theo tiến độ dự án được duyệt rồi mới được chuyển nhượng dự án của mình là làm trì trệ thị trường, gây ách tắc nguồn cung.

“Các cơ quan chức năng cần thay đổi cách tiếp cận về vấn đề chuyển nhượng dự án trong đợt sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi. Nên coi việc đầu tư là quá trình lâu dài, liên tục, doanh nghiệp được tự do lựa chọn một hoặc một số giai đoạn nào trong đó hoặc toàn bộ các giai đoạn để làm. Dự án phải được khơi thông trong vấn đề chuyển nhượng, chỉ cần chủ đầu tư mới được thẩm định và phê duyệt chặt chẽ, đáp ứng điều kiện được quy định rõ ràng trong luật’, Luật sư Cường nói.

Theo nhiều chuyên gia BĐS thì giảm tối đa điều kiện và đơn giản hóa thủ tục để dự án được phép chuyển nhượng dễ dàng và nhanh chóng cũng là cách khơi thông dòng chảy liên tục của đầu tư, tránh vô tình tạo ra những “cục máu đông” trên thị trường BĐS.

“Luật kinh doanh Bất động sản 2014 yêu cầu doanh nghiệp nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án chỉ cần đáp ứng năng lực về tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, chứ không yêu cầu về kinh nghiệm triển khai dự án như ở giai đoạn xét hồ sơ năng lực lựa chọn nhà đầu tư đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cũng cần có tiêu chí thông thoáng hơn” ông Trần Hồng Sơn cho biết.

Cũng theo ông Sơn, cần quy định nhất quán tiêu chí năng lực để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp cho dự án, cả ở giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư và giai đoạn xét chủ trương có cho phép chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án cho nhà đầu tư mới. Kinh nghiệm triển khai dự án quan trọng nhưng tiêu chí năng lực tài chính mới là yếu tố quyết định vì chủ đầu tư có thể thuê đơn vị có kinh nghiệm triển khai dự án để đảm bảo riển khai thành công.

Về ách tắc trong giao dịch nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ, ông Sơn đề nghị nếu nhà đầu tư đã có được 80% diện tích đất trong tổng diện tích đã được phê duyệt của dự án nhưng còn 20% diện tích đất còn lại gặp khó khăn do người đang sử dụng đất không hợp tác khi đưa ra giá quá cao hoặc không đồng ý chuyển nhượng cho chủ đầu tư thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi theo cơ chế hành chính để khơi thông cho dự án.