Cơ hội nào cho thị trường chung cư trung, cao cấp Hà Nội 2023?

Hưởng lợi từ nhiều yếu tố

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung đang kém sôi động hơn các năm trước do nguồn cung chưa có dấu hiệu được cải thiện, đặc biệt là trong bối cảnh các vấn đề quy hoạch và nguồn vốn còn khó khăn, hành lang pháp lý cho thị trường cũng đang trong giai đoạn sửa đổi, hoàn thiện, gây tâm lý chờ đợi, từ đó ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, phân khúc đáp ứng được nhu cầu thực vẫn có thanh khoản và sức hút. Đơn cử như phân khúc chung cư trung, cao cấp tại Hà Nội hiện được các nhà đầu tư đánh giá cao bởi nhu cầu thực và có nhiều yếu tố nền tảng hỗ trợ cho triển vọng phát triển của phân khúc này.

Thứ nhất, Hà Nội có nền tảng dân số đông, với dân số chính thức khoảng 8,4 triệu người (số người sinh sống thực tế khoảng 10 triệu người, chiếm 10% dân số cả nước); thu nhập bình quân đầu người khoảng 130 triệu đồng/người/năm (2022), gấp 1,4 lần bình quân cả nước và 1,2 lần bình quân vùng đồng bằng sông Hồng, với tốc độ tăng GRDP giai đoạn 2011-2022 khoảng 6,8%/năm, gấp gần 1,2% mức tăng chung của cả nước.

Thứ hai, trong thời gian tới, với vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng tốt, đồng bộ, với dịch vụ y tế, giáo dục… chất lượng cao, Hà Nội tiếp tục là địa bàn sinh sống, làm việc và học tập… có sức hấp dẫn, thu hút lực lượng lao động trình độ cao, quy tụ nhiều người dân thuộc tầng lớp trung lưu và giàu có; tiếp tục là thành phố với quy mô dân số lớn, tăng trưởng kinh tế tốt, thu nhập người dân tăng cao…

Thứ ba, quy hoạch và quỹ đất, đặc biệt là tại khu vực đô thị lõi, các khu vực trong Vành đai 4 không còn để phát triển, nguồn cung mới về phân khúc trung và cao cấp sẽ không dồi dào như trước; sẽ càng nâng cao giá trị của sản phẩm phân khúc này do tính khan hiếm.

Thứ tư, năm 2023, Hà Nội dự kiến chi 52.600 tỷ đồng đầu tư cơ sở hạ tầng. Nguồn vốn này sẽ tập trung vào việc khởi công và hoàn thiện các tuyến đường vành đai Thủ đô. Việc các tuyến vành đai này được chú trọng năm 2023 tạo tiền đề cho sự phát triển của những khu vực ngoài trung tâm TP. Hà Nội trong thời gian tới.

Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là những điều kiện thuận lợi, thúc đẩy nhu cầu về hàng hóa, dịch vụ, nhà ở trung và cao cấp, phục vụ nhu cầu ngày càng cao của người dân. Với tầm nhìn phát triển Thủ Đô Hà Nội trở thành thành phố kết nối toàn cầu, có trình độ phát triển tương đương Thủ đô các nước phát triển trong khu vực và trên thế giới, chung cư trung - cao cấp Hà Nội tiếp tục là kênh đầu tư tiềm năng.

“Giá chung cư trung - cao cấp Hà Nội so với các địa phương khác ở Việt Nam luôn ở mức cao vượt trội. So với một số thành phố lớn phát triển, có đô thị hóa, công nghiệp hóa ở mức cao trên thế giới thì giá chung cư trung, cao cấp ở Hà Nội vẫn còn ở mức thấp. Khi quỹ đất ngày càng khan hiếm và nhu cầu cao thì về lâu dài, giá sẽ còn tăng cao”, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đánh giá.

Sản phẩm “all-in-one” lên ngôi

Theo báo cáo thường niên “Xu hướng thị trường chung cư trung, cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng giai đoạn 2023 – 2025” mới công bố của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tại Hà Nội, với hạ tầng giao thông được đầu tư một cách bài bản và quỹ đất không bị hạn chế như khu trung tâm và khu tây, nhiều chủ đầu tư đã và đang xây dựng nhiều dự án bất động sản tại khu đông.

Tại đây không chỉ gồm những dự án chung cư nhỏ, mà còn là những đại đô thị đầy đủ tiện ích, với những mô hình lần đầu tiên xuất hiện tại Hà Nội và Việt Nam. Tính đến hết năm 2022, khu đông Hà Nội và Văn Giang - Hưng Yên có hơn 70 dự án cao tầng cung cấp cho thị trường hơn 60.000 căn hộ.

Các dự án mô hình đại đô thị tiêu biểu tại khu đông bao gồm Ecopark (2008), Vinhomes Riverside (2011), Vinhomes Ocean Park (2017), Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown (2022)…

Dự án Ecopark được giới thiệu lần đầu tiên năm 2008 là dự án sinh thái có diện tích lớn nhất tại miền Bắc, với diện tích hơn 500ha. Dự án Vinhomes Riverside xây dựng từ năm 2011, được đánh giá là một trong số ít dự án tại Việt Nam đáp ứng đầy đủ nhu cầu sống “chuẩn sinh thái”.

Gần đây nhất, quần thể đô thị biển Vinhomes Ocean Park, được đầu tư bởi Vingroup - Masterise Homes - Mitsubishi, rộng 1.200ha. Trong quần thể này, Vinhomes Ocean Park 1 được ra mắt năm 2017, rộng 420ha, là dự án có bãi biển nhân tạo lớn nhất Việt Nam. Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown, ra mắt năm 2022 là những dự án có công viên biển tạo sóng lớn nhất thế giới.

Theo đánh giá của các chuyên gia, sự “lên ngôi” của các sản phẩm chung cư được xây dựng tại các khu đô thị mới có pháp lý đầy đủ, tiện ích và hạ tầng đồng bộ - đáp ứng nhu cầu của khách hàng là điểm nhấn quan trọng tạo nên sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản trung, cao cấp tại Hà Nội.

Từ 2017 đến quý IV/2022, giá chung cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng trưởng trung bình 13,8% hàng năm. Trong đó, khu đông mở rộng của Hà Nội có mức tăng giá nhiều nhất. Cụ thể, Văn Giang - Hưng Yên là khu vực có mức tăng giá cao nhất 29%/năm, tiếp theo đó là khu đông Hà Nội (bao gồm Long Biên, Gia Lâm) tăng 16%/năm. Những khu vực phía tây và phía bắc chỉ tăng trung bình 7%/năm.

Sự tăng giá đáng kế của khu đông mở rộng của Hà Nội đến từ việc các chủ đầu tư liên tiếp phát triển những khu đô thị nằm tại các trục giao thông lớn, tích hợp với nhiều tiện ích lần đầu tiên ra mắt tại Việt Nam.

Cơ hội cho nhà đầu tư sẵn dòng tiền

Cũng theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nguồn cung cao tầng khu đông Hà Nội trong 3 năm tới (từ 2023 - 2025) dự kiến sẽ chào đón thêm khoảng 87.900 căn hộ mở bán mới, trở thành khu vực dẫn đầu về nguồn cung căn hộ cao tầng tại Hà Nội và Hưng Yên. Nguồn cung này chủ yếu đến từ các khu đô thị vệ tinh tích hợp nhiều tiện ích nhất.

Giới phân tích nhìn nhận, đây là nguồn cung khả quan nhưng so với nhu cầu thực của phân khúc chung cư trung, cao cấp thì vẫn là “cầu nhiều cung ít”. Đây vừa là thách thức, vừa là cơ hội cho những nhà đầu tư nhanh nhạy, tiếp cận được nguồn hàng mới để đón đầu tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, khẳng định thực tế nguồn cung sẽ tiếp tục rất hạn chế chính là cơ hội cho những nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ. Bởi lẽ, xu hướng chung là giá sẽ tiếp tục tăng trong trung hạn.

“Từ nhiều năm trước, tôi đã nhiều lần khẳng định, giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong tương lai sẽ đắt hơn cả Singapore, vì nhu cầu nhập cư tại 2 thành phố lớn này ngày càng gia tăng. Áp lực nhập cư khiến bất động sản trung và cao cấp ngày càng có giá cao”, TS Lê Xuân Nghĩa nói.

Theo đó, chuyên gia này lưu ý, những nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn tốt và đang cơ cấu lại danh mục đầu tư hoàn toàn có thể cân nhắc xu hướng trên để lựa chọn cho mình những dự án đầu tư phù hợp, bởi chắc chắn cơ hội sinh lời là ổn định và còn kéo dài. Đây chính là thời điểm, cơ hội đầu tư cho những người có sẵn dòng tiền.