Đằng sau các phiên đấu giá đất gây 'choáng' tại Hà Nội

Nhiều người sốc với phiên đấu giá “chảo lửa”

“Đấu giá đất ngoại thành Hà Nội” đang là từ khóa gây sốt trên thị trường bất động sản. Nguyên do là các phiên đấu giá gần đây đã thu hút tới hàng nghìn bộ hồ sơ tham gia, với giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Chẳng hạn, tại huyện Đan Phượng, vào ngày 28/7, có 85 lô đất được đem ra đấu giá. Tổng cộng có 1.252 bộ hồ sơ tham gia, tỷ lệ chọi là 14,7 hồ sơ/lô. Kết quả trúng đấu giá cao nhất lên đến 99,2 triệu đồng/m2, gấp hơn 2 lần giá khởi điểm.

Sau Đan Phượng, huyện Thanh Oai cũng trở thành “chảo lửa” đấu giá khi 68 lô đất (thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao) có diện tích 68 - 85m2/lô đã thu hút gần 1.600 người tham dự, gần 5.000 bộ hồ sơ với giá khởi điểm 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Kết quả trúng đấu giá cao nhất lên đến 100,5 triệu đồng/m2; hầu hết các lô đất đều có giá trúng từ 63 - 80 triệu đồng/m2. So với giá khởi điểm, giá trúng đấu giá các lô đất cao gấp 5 - 8 lần.

Khi dư luận chưa hết “bàng hoàng” thì phiên đấu giá xuyên đêm tại huyện Hoài Đức lại “gây sốc” khi 400 người tranh giành nhau 19 lô đất và phải mất 19 giờ đồng hồ, trải qua 9 vòng trả giá mới “ngã ngũ”. Theo kết quả sở bộ, toàn bộ lô đất có diện tích 74 - 118m2/lô đều đã bán thành công. Lô trúng đấu giá cao nhất lên đến 133,3 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 18 lần giá khởi điểm.

Đây là thửa góc có 3 mặt tiền, rộng hơn 113m2, được trả hơn 15 tỷ đồng. 2 lô đất có giá trúng đấu giá cao thứ 2 có giá 127,3 triệu đồng/m2. Bên cạnh lô đất trên, 14 lô có giá trúng đấu giá 97,3 - 121,3 triệu đồng/m2. 2 lô trúng có giá đấu giá thấp nhất cũng lên đến 91,3 triệu đồng/m2, song mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm. Như vậy, người trúng đấu giá sẽ phải bỏ ra số tiền dao động 11,6 - 15 tỷ đồng/lô.

Giá trúng đấu giá cao là chủ đề được giới đầu tư bất động sản bàn tán sôi nổi khắp các diễn đàn mạng xã hội. Hàng loạt câu hỏi được đưa ra: Tại sao giá khởi điểm thấp nhưng sau đấu giá lại tăng vọt? Vì sao đất nông thôn vùng ven Hà Nội tăng sốc? Liệu có đầu cơ thổi giá đất nông thôn ngoại thành Hà Nội? Hệ lụy ra sao từ sốt đất đấu giá?...

Theo các chuyên gia, có một thực tế trong năm 2024 là khi giá chung cư tăng quá cao, các nhà đầu tư có xu hướng đổ vào đi “săn” đất ở vùng ven Hà Nội, nhất là đối với các huyện chuẩn bị lên quận. Hơn nữa, với tâm lý đất đai là tài sản, là kênh đầu tư luôn mang lại hiệu quả nên đất phân lô ngoại thành trở thành nơi trú ẩn về dòng tiền.

Ngoài ra, 3 luật mới liên quan đến bất động sản có hiệu lực kể từ đầu tháng 8/2024 cũng tác động rất lớn đến nhà đầu tư. Điền hình như quy định về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Điều này gây ra tác động tâm lý, khiến người dân, nhà đầu tư vội vàng tìm kiếm sản phẩm đất nền vùng nông thôn có pháp lý chặt chẽ.

Bên cạnh đó, Nghị định 10/20203 quy định mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá chỉ là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Nếu không trúng, tiền cọc được trả lại ngay khi phiên đấu giá kết thúc. Như vậy, giá khởi điểm càng thấp, số tiền đặt cọc càng nhỏ. Vì vậy, các phiên đấu giá vừa qua đã thu hút nhóm rất đông nhà đầu tư có tài chính vừa và nhỏ. Theo đó, với mức giá khởi điểm chỉ trên dưới 10 triệu đồng/m2, tương đương tổng giá trị lô đất chỉ khoảng 1 tỷ đồng, người tham gia đấu giá đất vùng ven Hà Nội chỉ cần đặt cọc trên dưới 200 triệu đồng/lô. Số tiền này được cho là không quá khó khăn đối với nhóm nhà đầu tư vừa và nhỏ. Trong khi, nếu đấu giá trúng, nhà đầu tư có thể bán sang tay ngay để hưởng khoản tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng.

Sự xác lập giá mới ở vùng ven Hà Nội

Từ thực tế các phiên đấu giá đất gần đây, ông Nguyễn Văn Tú, Tổng giám đốc Cao Nguyên Land, đánh giá phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai có giá trúng cao so với mặt bằng chung của giá đất xung quanh. Điều này cho thấy một cuộc xác lập giá mới ở vùng ven Hà Nội – nơi các huyện chuẩn bị lên quận - đã và đang được thực hiện.

Còn với phiên đấu giá Hoài Đức xuyên đêm đầu tiên, ông Tú cho rằng mức giá này hợp lý và nằm trong dự đoán của nhiều người. Giá bất động sản tại Hoài Đức cũng như Thanh Oai đều có bước tăng trưởng đột phá từ đầu năm 2024. Trên cơ sở đó, nhà đầu tư tham gia đấu giá chấp nhận trả mức giá cao cho bất động sản cũng là chuyện dễ hiểu.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, cũng cho rằng mức trúng đấu giá đất trên 100 triệu đồng/m2 ở Thanh Oai là không hợp lý. Sự bất thường ở đây là giá trúng không phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản. Trên thực tế, cùng thuộc địa bàn nhưng giá đất ở khu đô thị Thanh Hà chỉ dao động 50-70 triệu đồng/m2 trong khi hạ tầng đã đầy đủ, cộng đồng cư dân đã hình thành, còn đất đấu giá Thanh Oai nằm giữa một vùng “đồng không mông quạnh”, dân cư thưa thớt, hạ tầng chưa hoàn thiện thì giá lại bị đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2.

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính pháp, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, bày tỏ khi nghe thông tin phiên đấu giá các huyện khá xa trung tâm Hà Nội lại có mức giá trúng rất cao, cá nhân ông cũng không tưởng tượng được lý do vì sao giá lại tăng cao như vậy. Cách đây vài ngày, khi có buổi làm việc tại Thanh Oai, ông có tìm hiểu thông tin từ các cán bộ và người dân thì họ cho rằng đất ở trung tâm thị trấn giá chỉ khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2, nếu thuận lợi kinh doanh, trong khi đất đấu giá ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao vừa trúng giá lên tới 80- 100 triệu đồng/m2. Việc so sánh giá ở cùng khu vực cho thấy đấy là “giá ảo”.

Theo luật sư Cường, có nhiều nguyên nhân tạo ra “giá ảo” này, trước hết là về quan hệ cung cầu. Khi 3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực, việc cá nhân, doanh nghiệp mua đất phân lô bán nền sẽ không thực hiện được mà chỉ có phân lô đấu giá do nhà nước đứng ra tổ chức. Điều này tạo ra sự khan hiếm nguồn cung, đánh vào tâm lý của các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng là tập trung vào đấu giá.

Thứ hai, theo nguyên tắc đấu giá đất, ai trả cao nhất sẽ trúng giá. Chỉ mấy chục lô đất đấu giá như trên lại có đến hàng trăm, hàng nghìn người đăng ký tham gia đấu giá. Điều này chứng tỏ lượng quan tâm rất nhiều, do đó giá hoàn toàn có thể bị đẩy lên.

Thứ ba, liên quan đến xu hướng đầu tư, khi biến động kinh tế, các hình thức đầu tư khác đều tiềm ẩn những rủi ro như: chứng khoán, vàng, đầu tư kinh doanh… nên nhiều người tìm cách trú ẩn vào bất động sản.

Nguyên nhân cuối cùng là thị trường bất động sản sau một thời gian trầm lắng thì nay đã có dấu hiệu tích cực trở lại. Những môi giới rời nghề mấy năm qua nay cũng trở lại. Ngoài ra, sự thay đổi chính sách pháp luật trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai cũng khiến người dân quan tâm nhiều hơn về bất động sản. Đây có thể chính là những yếu tố khiến cho cuộc đấu giá tạo ra những con số bất thường.

Hệ lụy nhãn tiền từ cơn sốt đất đấu giá

Hệ lụy nhãn tiền từ cơn sốt các phiên đất đấu giá trên, theo ông Phạm Đức Toản, là việc thổi giá, tạo mặt bằng giá mới nhằm bán hưởng chênh các lô đất trong cùng khu vực. Thực trạng này sẽ để lại những hệ lụy lâu dài là mặt bằng giá mới phi thực tế, nếu người đấu giá không bỏ cọc, thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ, đồng nghĩa mức giá cao 133 triệu đồng/m2 sẽ được ghi nhận một cách chính thức. Nếu các cơ quan chức năng căn cứ và lấy đó là một trong những tiêu chí để xây dựng, phê duyệt bảng giá đất mới thì sẽ rất bất cập.

Đồng quan điểm, luật sư Đặng Văn Cường cũng cho rằng các phiên đấu giá trên có thể xảy ra tình trạng “thổi giá đất”, có động cơ thao túng nào đó của một nhóm nhà đầu tư chấp nhận bỏ tiền cọc để tạo ra mặt bằng giá mới, thậm chí đáng lo ngại hơn là các nhà đầu tư bắt tay nhau góp tiền để một người cầm số tiền đó đứng ra đặt cọc rồi trả giá cao ngất ngưỡng, sau đó chấp nhận bỏ cọc.

“Số tiền bỏ cọc chiếm khoảng 20% giá khởi điểm đối với một cá nhân có thể cao nhưng nếu 5-7 người hoặc một vài doanh nghiệp bỏ tiền để một cá nhân đứng ra thì khi chia ra mỗi người chi có vài triệu đồng đến vài chục triệu đồng, không đáng là bao. Đó có thể chiêu trò bắt tay nhau để cùng đẩy giá mặt bằng lên để bán chốt lời những bất động sản đã ôm trước đó nữa”, vị luật sư phân tích.

Ông Cường đánh giá sẽ có rất nhiều hệ lụy từ giá bất hợp lý gây ra. Đó là cơ hội cho những nhà đầu cơ trục lợi từ những sản phẩm bất động sản không tạo ra giá trị mà chỉ bán qua tay nhau. Đáng lo hơn, giá bất động sản cao sẽ tạo ra làn sóng đẩy giá khu vực xung quanh, người dân không bán giá thấp nữa mà phải giá cao mới bán, dẫn đến câu chuyện ước mơ có nhà có đất của người lao động ngày càng xa vời.

Tổng giám đốc Cao Nguyên Land cũng nhìn nhận, giá bất động sản Hà Nội liên tục đẩy lên rất cao cho tất cả các phân khúc chung cư, nhà phố, nhà nội đô và đất ven đô. Do đó, ông dự báo có thể quý IV/2024 sẽ xác lập một mức giá mới cao hơn hiện tại rất nhiều, và người thu nhập thấp sẽ càng xa vời giấc mơ nhà Hà Nội.

“Khi giá chung cư tăng quá cao, các nhà đầu tư có xu hướng đổ vào đi “săn” đất ở vùng ven Hà Nội, nhất là đối với các huyện chuẩn bị lên quận. Hơn nữa, với tâm lý đất đai là tài sản, là kênh đầu tư luôn mang lại hiệu quả nên đất phân lô ngoại thành trở thành nơi trú ẩn về dòng tiền”.