Đánh thuế căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2?

Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất giá tính thuế là giá theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua, bán nhà hoặc giá theo bảng giá của UBND cấp tỉnh ban hành, được xác định bao gồm cả giá trị đất và giá trị nhà chung cư.

Ngoài đánh thuế căn hộ, Bộ Tài chính cũng đề nghị tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản (BĐS) và đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần nhằm thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế, đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư.

Đối với đất, Bộ Tài chính đề nghị nâng mức thuế suất (đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở). Để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp, cần thiết nghiên cứu mức thuế suất và lộ trình tăng thuế suất phù hợp. Đối với nhà, giá tính thuế được xác định bằng diện tích nhà tính thuế nhân (x) với giá của 1m2.

Khi thực hiện đánh thuế sẽ loại bỏ các loại nhà ở có mức đầu tư thấp (nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố...) để tránh gây gánh nặng thuế đối với đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, hoặc nhà chất lượng thấp. Về thuế suất, để đảm bảo công bằng với đất ở, nhà ở riêng lẻ, Bộ Tài chính đề nghị quy định mức thuế suất nhà chung cư được áp dụng từ giá trị đầu tiên, nhưng mức thuế suất sẽ thấp hơn đối với đất.

Tăng thu cho ngân sách

Bộ Tài chính lý giải, hầu hết các quốc gia đều đánh thuế trong quá trình sử dụng đối với đất, nhà, công trình xây dựng (gọi chung là nhà), chỉ một vài quốc gia chỉ đánh thuế đất, trong đó có Việt Nam. Đánh thuế đối với nhà nhằm khuyến khích sử dụng đất, nhà có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ, minh bạch thị trường BĐS, tăng thu ngân sách… Bộ Tài chính cũng đề nghị không đánh thuế đối với phần giá trị nhà ở dưới ngưỡng. Riêng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế.

Theo nhận định của Bộ Tư pháp, thuế BĐS của các quốc gia ngày càng có vai trò quan trọng trong tổng thu ngân sách quốc gia. Quy mô thu từ thuế BĐS so với GDP ở hầu hết các quốc gia phát triển tương đối cao. Tại nhiều quốc gia, tỷ lệ thuế BĐS trên GDP bình quân khoảng 2 - 4%. Điển hình như Canada, Anh, Mỹ, thuế BĐS khoảng 2,5 - 3% GDP; các nước thuộc Liên minh châu Âu bình quân khoảng 1,2% GDP.

Trong khi đó, quy mô thuế BĐS so với GDP tại các nước có thu nhập trung bình thường khoảng 1% và các nước có thu nhập thấp khoảng 0,5%, trong đó có nhiều quốc gia chỉ đạt dưới 0,1% GDP (một số quốc gia châu Phi).

Tại Việt Nam, số thu thuế hằng năm đối với BĐS chỉ chiếm 0,24% trong tổng thu thuế và chiếm 0,03% GDP. Số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bình quân giai đoạn 2012 - 2020 chỉ khoảng 1.700 tỷ đồng/năm, bị đánh giá là quá thấp, chưa khai thác tốt nguồn thu từ BĐS và chưa phát huy được vai trò của sắc thuế.

Khó giảm giá BĐS

Tại cuộc họp với Phó thủ tướng Lê Minh Khái về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS vừa diễn ra tại TP. HCM, Bộ Xây dựng cũng đưa ra kiến nghị tương tự nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Theo Bộ Xây dựng, hiện giá BĐS, đặc biệt là nhà ở, đất ở vẫn ở mức cao hơn thu nhập người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Giao dịch BĐS chưa minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong hoạt động mua bán BĐS khá phổ biến. 

Một tồn tại khác của thị trường BĐS hiện nay, theo Bộ Xây dựng, là tình trạng nguồn cung BĐS suy giảm, cơ cấu bất hợp lý, nguồn cung BĐS cao cấp (chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2), trung cấp (chung cư giá trên 30 triệu đồng/m2), BĐS du lịch đang quá dư thừa. Có loại hình đã vượt dự báo nhu cầu đến năm 2025. Trong khi thị trường lại thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp, phân khúc bình dân (chung cư dưới 30 triệu đồng/m2).

Đồng quan điểm với đề xuất của Bộ Tài chính, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM, cho biết Bộ Tài chính đã thai nghén luật thuế BĐS từ năm 2014 mà đến nay vẫn chưa ban hành được. Nếu được, sẽ trình Quốc hội vào năm 2025 và thông qua thì năm 2026 sẽ áp dụng.

Tuy nhiên, theo ông Châu, áp dụng đối với căn hộ có giá từ trên 50 triệu đồng/m2 thời điểm này là phù hợp nhưng 3 năm nữa còn phù hợp nữa hay không cần xem xét lại. Như thuế thu nhập cá nhân đưa ra cách đây khá lâu và hiện đã bất hợp lý. Hay thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS hiện là 2% trên giá chuyển nhượng.

Trong nhiều trường hợp, thậm chí bán hòa vốn hay lỗ cũng phải đóng thuế là vô lý nên hai loại thuế này cần sửa. Chính vì vậy, việc đưa ra mức giá nào để đánh thuế, đánh thuế như thế nào, lộ trình ra sao cần phải được điều tra xã hội học, nghiên cứu kỹ trước khi đề xuất, ban hành để tránh tình trạng khi ban hành thì không còn phù hợp thực tế cuộc sống, không áp dụng được.

"Đánh thuế BĐS cao cấp là để lấy nguồn thu phân bổ cho người yếu thế, hạn chế người mua nhà tích trữ, đầu cơ làm tăng giá BĐS. Nhưng phải tính làm sao cho công bằng bởi có người mua nhiều căn nhà hàng chục tỷ đồng nhưng chịu thuế cũng giống như người mua nhà 2 tỷ đồng là không ổn. Đồng thời đánh thuế làm sao để những người tích lũy tài sản cần suy nghĩ lại, tính toán lại khi họ muốn ôm nhiều nhà đất", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Việt Nam, lại cho rằng đề xuất đánh thuế nhà trên 50 triệu đồng/m2 là không hợp lý, bởi hiện nay nhà nước đã đánh thuế đối với chủ đầu tư lên đến 20% thuế thu nhập doanh nghiệp. Thuế này đã cộng vào giá bán. Nếu đánh thuế thì nên áp dụng với căn thứ hai trở lên như các nước khác đang áp dụng.

Nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng: việc Bộ Tài chính nói hầu hết các quốc gia đều đánh thuế nhà, chỉ một vài quốc gia trong đó có Việt Nam chưa đánh thuế nhà ở một khía cạnh nào đó là chưa chuẩn. Bởi giá thành một căn hộ bao gồm các chi phí như chi phí vốn, chi phí xây dựng, chi phí nhân công, chi phí vật liệu, VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp..., tất cả đều được cộng vào giá bán.

Trong khi đó, mục tiêu đánh thuế để hạn chế đầu cơ cũng khó thực hiện được, bởi nếu giá BĐS vẫn tăng thì các nhà đầu tư vẫn xuống tiền nhà như một kênh tích lũy tài sản và giúp gia tăng tài sản. Nếu đánh thuế nhà thì chi phí đó tiếp tục được cộng vào giá bán và giá BĐS tiếp tục tăng. Khi đó, đánh thuế nhà chỉ đạt được mục đích là tăng thu cho ngân sách.