‘Đánh thuế bất động sản thứ hai là cần thiết nhưng thời điểm này chưa phù hợp’

Hai lý do đánh thuế

Vấn đề đánh thuế bất động sản một lần nữa nóng trở lại khi UBND TP. HCM vừa có tờ trình gửi Chính phủ, trong đó đề xuất được quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ 2 trở lên của người dân.

Có hai lý do được thành phố đưa ra cho đề xuất này. Thứ nhất, đánh thuế giúp hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án bất động sản, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Thứ hai, khoản thuế này sẽ giúp thành phố có thêm nguồn thu ngân sách để tái đầu tư phát triển.

Ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phân tích thuế căn nhà thứ 2 trở đi là cần thiết, nhưng thời điểm hiện tại thì chưa thích hợp.

Thị trường đang giảm tốc, đánh thuế sẽ tạo tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư khiến thị trường không thể hồi phục. Chưa kể, nếu đánh thuế căn nhà thứ 2 thì cũng cần chính sách hỗ trợ việc mua căn nhà thứ nhất để cân bằng cung cầu.

Cũng theo giới chuyên gia, chính sách thuế chắc chắn sẽ tác động đến thị trường địa ốc, trong đó có tâm lý của các nhà đầu tư. Tùy theo căn cứ đánh thuế áp dụng với các loại hình bất động sản nào sẽ khiến nhà đầu tư tính toán lại sẽ rót tiền vào đâu là phù hợp dựa trên chi phí, hiệu quả khai thác.

Có thể thấy, việc đánh thuế tài sản với bất động sản mở ra những tín hiệu tích cực trong việc tăng thu ngân sách, phần nào đó là nắn lại thị trường. Tuy nhiên, vấn đề được quan tâm nhất vẫn là sắc thuế mới có giúp giá nhà đất hạ nhiệt, mang lại lợi ích cho người dân hay không. Đây rõ ràng là một “bài toán” khó và chỉ thời gian mới có thể trả lời.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, là người ủng hộ việc thu thuế bất động sản thứ hai trở lên. Ông cho rằng việc này sẽ hạn chế đầu cơ, giúp giảm giá nhà đất. Ông Võ lập luận rằng nhiều nước đã áp dụng việc thu thuế này và mang lại hiệu quả cao. TP. HCM là nơi có mặt bằng giá bất động sản quá cao so với thu nhập người dân thì càng cần áp dụng. 

Về cách áp dụng, GS Võ cho rằng cần nghiên cứu cơ chế phân định rõ ràng thu nhập của nhà đầu tư (thu nhập từ bao nhiêu trở xuống sẽ không hoặc chỉ phải chịu mức thuế BĐS thấp). Để tránh việc sang tên thì GS Võ đưa ra giải pháp yêu cầu giải trình nguồn gốc bất động sản để xác định ai là người sở hữu thực sự. Đồng thời, ông cũng cho rằng phải làm thấu đáo về khái niệm, tiêu chí xác định bất động sản thứ hai, thứ ba…

“Và cần phải có chế tài mạnh mẽ để thực thi hiệu quả chính sách, như vậy giá nhà, đất mới không vượt quá tầm tay của đại đa số người dân”, GS Đặng Hùng Võ nói. 

Lộ trình nào cho việc đánh thuế?

Trong trường hợp đề xuất đánh thuế đi vào thực thi, về lộ trình áp dụng, Phó giám đốc nghiên cứu & phát triển DKRA Võ Hồng Thắng cho rằng muốn áp dụng việc thu thuế bất động sản thứ hai thì phải có lộ trình cụ thể và đảm bảo cơ sở dữ liệu minh bạch, khoa học.

“Quản lý đối tượng đánh thuế thế nào, xác định danh sách những ai sở hữu bất động sản thứ hai, muốn làm được điều đó thì dữ liệu quản lý đất đai phải được đồng bộ. Rồi việc đánh thuế bao nhiêu, có áp dụng biểu thuế lũy tiến không, diện tích lớn - nhỏ thì có đánh thuế khác nhau không… việc này phải cần tham khảo kỹ mô hình ở các nước khác để hạn chế được đầu cơ mà lại không bóp nghẹt thị trường”, ông Thắng nhận định. 

Trước đó, cần nhắc lại, về chính sách thuế tài sản, từ cuối năm 2009, dự án Luật Thuế nhà, đất gồm 15 điều đã được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến và dự kiến sẽ có thể thông qua tại kỳ họp tháng 5/2010, thế nhưng vì nhiều lý do khác nhau, sắc thuế này sau hơn một thập kỷ hiện vẫn chưa thể thực thi.

Ngoài ra, vào năm 2021, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng từng có công văn gửi tới Thủ tướng Chính phủ đề xuất áp thuế tài sản nhằm nắn lại thị trường bất động sản.

Cụ thể, HoREA đề xuất xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng sau 3 năm tạo lập hoặc chứng minh được nhu cầu chính đáng thì áp mức thuế bình thường.

Với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao đến rất cao nhằm loại bỏ đầu cơ, thao túng giá.

Trả lời HoREA, Bộ Tài chính đã khẳng định đang nghiên cứu để thúc đẩy. Còn giới chuyên gia cũng đồng tình cho rằng đã đến lúc Chính phủ và các địa phương cần áp dụng những công cụ mạnh để triệt tiêu động lực của giới đầu cơ đang gây méo mó thị trường bất động sản.