- Nhà ở xã hội đang được thúc đẩy mạnh mẽ, hướng tới mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030. Ông cho rằng mục tiêu này có khả thi?
Có thể nói trong lịch sử hơn 30 năm của thị trường bất động sản Việt Nam, tính từ khi có Luật Đất đai (1993), chưa bao giờ nhà ở xã hội được thúc đẩy mạnh mẽ như hiện nay.
Trên hầu khắp tỉnh thành, dự án nhà ở xã hội liên tiếp xuất hiện. Thủ tục làm nhà ở xã hội cực kỳ thông thoáng. Trước đây, dự án nhà ở xã hội phải qua đấu thầu, giờ có thể chỉ định thầu, rút ngắn thời gian thực hiện bước pháp lý này từ 2 năm xuống 6 tháng. Việc giao đất cũng rất nhanh, trước kia mất 2 năm, giờ mất 1 - 3 tháng. Thủ tục thông thoáng đến nỗi có những doanh nghiệp quy mô không lớn nhưng đã có thể làm chủ đầu tư của hàng chục dự án nhà ở xã hội.
Tôi cho rằng chỉ cần tới năm 2027, chúng ta đã đủ 1 triệu căn nhà ở xã hội về mặt pháp lý - tức được phê duyệt chủ trương đầu tư. Và với tốc độ triển khai siêu tốc hiện nay, chỉ tới năm 2029, 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ xuất hiện trên thị trường.
- Nhưng ở thời điểm hiện tại, việc mua nhà ở xã hội cũng không phải dễ dàng, bằng chứng là có những dự án chủ đầu tư phải dựng “hàng rào kỹ thuật” để hạn chế hồ sơ của người mua?
Điều đó cho thấy nhu cầu của thị trường đối với nhà ở xã hội đang rất lớn, minh chứng cho sự đúng đắn của chủ trương phát triển nhà ở mà Đảng và Nhà nước đã vạch ra.
Về việc một số dự án phải hạn chế hồ sơ, tôi cho rằng có thể thông cảm được. Một dự án nhà ở xã hội thông thường chỉ có vài trăm căn hộ, nhưng số lượng người muốn mua lên tới hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn, khiến chủ đầu tư lâm vào tình cảnh quá tải, không sao xử lý nổi.
Ví dụ dự án nhà ở xã hội sắp tới chúng tôi triển khai tại ngoại thành Hà Nội cũng dự kiến mỗi ngày chỉ tiếp nhận 50 bộ hồ sơ, vì toàn dự án chỉ khoảng 600 căn, nếu “thả phanh”, số lượng hồ sơ lên tới hàng chục nghìn thì “vỡ trận", ảnh hưởng chất lượng hồ sơ.
- Như vậy, phải chăng 1 triệu căn nhà ở xã hội vẫn là không đủ với thị trường?
Không hẳn là như vậy. Tại những địa bàn đặc thù, như Hà Nội, TP. HCM, nhu cầu nhà ở xã hội là cực lớn, vì đây là những siêu đô thị, điều này khiến nhà ở xã hội ra bao nhiêu cũng hết. Tuy nhiên, tại một số tỉnh thành khác, nhu cầu nhà ở xã hội có thể thấp hơn rất nhiều, làm xuất hiện rủi ro “ế hàng”.
Rủi ro này không phải là không có cơ sở. Bởi việc xây dựng nhà ở xã hội đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng về nhu cầu – và nhấn mạnh là nhu cầu thực tế, có tính dự báo ngắn - trung hạn, là cầu có khả năng mua, việc tính sai sẽ dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Tôi được biết nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay đang thanh khoản kém. Ví dụ dự án ở khu vực ngoài rìa thành phố Quy Nhơn cũ, thành phố Lào Cai cũ, ngoài rìa thành phố Đồng Hới cũ... cho tới nay chỉ bán được vài chục căn, trong khi các dự án khu vực này có nguồn cung rất lớn.
- Ông đánh giá như thế nào về việc phát triển nhà ở xã hội để cho thuê?
Đây là một “nan đề”, vì cần đồng thời thoả mãn nhiều điều kiện: phải có quy hoạch sẵn, phải có đất sạch, thủ tục “luồng xanh”, phải được ưu đãi lãi suất… Nếu không có các điều kiện này, rất khó để hài hoà lợi ích của người dân, doanh nghiệp và thị trường.
Hình dung như thế này, lãi suất mà các doanh nghiệp bất động sản vay vốn trung bình là 11% - 12%/năm, thậm chí hiện nay cao hơn. Một dự án nhà ở xã hội, quy mô 20 tầng nổi, 1 tầng hầm cho thuê, có chi phí xây dựng 16 triệu đồng/m2. Cộng với chi phí vốn, thủ tục... một căn hộ 70m2 sẽ có chi phí đầu tư khoảng 1,1 tỷ đồng. Giả sử giá cho thuê là 7 triệu đồng/m2 – một mức lý tưởng - chủ đầu tư sẽ cần tới 14 năm để hoàn vốn. Đây là quãng thời gian quá dài để hoàn vốn, mà thực ra sau 14 năm, số thu được còn không đủ bù chi phí đã bỏ ra vì lãi vốn vay đầu tư xây dựng cao hơn lãi suất cho thuê.
- Nếu nhà nước đáp ứng hết các yêu cầu mà ông đã chỉ ra, liệu việc này có khả thi?
Tôi không cho rằng giả định này là hợp lý, bởi quốc gia đang phải ưu tiên rất nhiều mục tiêu lớn như đầu tư cơ sở hạ tầng, hiện đại hoá nền kinh tế, bảo đảm an ninh quốc phòng hay tăng cường phúc lợi về y tế, giáo dục, đổi mới sáng tạo, đầu tư công nghệ cao… Nhà ở rất quan trọng, nhưng chưa phải là vấn đề cấp thiết nhất.
Để hỗ trợ chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà nước có thể cân nhắc phương án hỗ trợ lãi suất. Trong quá khứ, gói 30.000 tỷ đồng đã tạo nên một thời kỳ rất tốt cho nhà ở xã hội.
- Ông nhận thấy chính sách phát triển nhà ở xã hội cần hoàn thiện thêm điều gì không?
Tôi thấy có một số vướng mắc nhỏ. Nổi bật là không ít dự án nhà ở xã hội phát triển ở khu vực “nông thôn” (cấp xã), nhưng đối tượng mua nhà ở xã hội ở nông thôn lại không có trong Điều 76 Luật nhà ở 2023. Trong khi đó, nhu cầu của người dân ở khu vực này cũng rất lớn.
Ví dụ, vùng nông thôn ở rìa thành phố lớn, ở quanh khu công nghiệp có giá đất khá cao, người dân gần như không mua được. Chẳng hạn ở Bắc Ninh (cũ), Hải Dương (cũ), đất quanh khu công nghiệp lên tới 40 – 60 triệu đồng/m2, người lao động bình thường không mua nổi. Mà muốn mua nhà ở xã hội, họ lại không thuộc đối tượng được mua.
Bên cạnh đó, tôi cho rằng nhà nước có thể xem xét giao thẩm quyền quyết định mức thu nhập được mua nhà ở xã hội về cho các tỉnh, thay vì định ra một mức chung toàn quốc. Một hộ gia đình có 2 con tại Hà Nội thì mức thu nhập 50 triệu đồng/tháng cũng chỉ “đủ sống”, nhưng tại tỉnh lẻ đó lại là thu nhập “sống khoẻ”.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Trong 6 tháng đầu năm 2026, TP. HCM phát triển khoảng 7,89 triệu m² sàn nhà ở. Dự kiến trong quý III/2026, thành phố sẽ khởi công 59 dự án được triển khai theo cơ chế "luồng xanh" trong giải quyết thủ tục, với quy mô khoảng 54.900 căn hộ để hoàn thành trong năm 2027.
(VNF) - Sau khi trúng đấu giá khu đất vàng hơn 11,5ha với mức giá trên 651 tỷ đồng, Tập đoàn Sunrise Sầm Sơn đã chính thức được giao đất để triển khai dự án bất động sản.
(VNF) - Trong 6 tháng, 1.463 doanh nghiệp bất động sản đã hoàn tất thủ tục giải thể, cao gấp 2 lần so với cùng kỳ năm trước.
(VNF) - Tỉnh Phú Thọ vừa có quyết định chuyển đổi hơn 43ha đất rừng làm khu đô thị sinh thái số 3 tại xã Thịnh Minh. Dự án giao cho Công ty TNHH Phát triển Hòa Long là nhà đầu tư thực hiện.
(VNF) - Sở Xây dựng Hải Phòng cho biết 284 căn nhà ở thương mại thấp tầng tại Dự án nhà ở xã hội Tràng Cát (giai đoạn 1) đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
(VNF) - Sau hàng loạt dự án công nghiệp tỷ USD, Nghệ An tiếp tục đưa ra đấu thầu một "siêu dự án" du lịch ven biển hơn 7.200 tỷ đồng, với điểm nhấn là sân golf 18 hố và tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô gần 175ha.
(VNF) - Thị trường bất động sản năm 2025 ghi dấu làn sóng “Nam tiến” mạnh mẽ của nhà đầu tư miền Bắc. Liệu sau hơn 1 năm, làn sóng này có còn được duy trì?
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Trung Quý – Bắc Ninh vừa được chấp thuận là nhà đầu tư làm dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Chợ Mới 4 với tổng mức đầu tư gần 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự phân hoá sâu sắc giữa các địa bàn khi có khu vực bán hàng rất tốt, nhưng có nơi lại đìu hiu như chợ chiều.
(VNF) - Gia Lai vừa quyết định đấu giá quyền sử dụng hơn 201ha đất tại phường Pleiku để thực hiện Khu đô thị CK54, với tổng vốn đầu tư gần 13.800 tỷ đồng.
(VNF) - Cùng chịu tác động từ bối cảnh kinh tế và chính sách điều hành, nhưng thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM đang diễn biến theo hai chiều hướng trái ngược. Theo các chuyên gia, sự khác biệt này xuất phát từ cấu trúc thị trường và chu kỳ tăng trưởng của từng địa phương.
(VNF) - Hà Nội quyết định giao 10.849m2 đất (đợt 3) tại phường Định Công cho Tập đoàn Bắc Hà để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội Tây Nam Kim Giang tại ô đất CT6B, thuộc khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang I.
(VNF) - Sở Xây dựng Hải Phòng kiến nghị cho phép các doanh nghiệp được mua nhà ở xã hội để tăng khối lượng nhà ở cho thuê, tạo lập nguồn cung cho các doanh nghiệp.
(VNF) - Hà Nội cho Tập đoàn Phú Mỹ thuê 13.390,7m2 đất (đợt 2) tại xã Phú Nghĩa làm dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đông Phú Yên.
(VNF) - Bắc Trung Bộ đang bước vào giai đoạn tăng tốc công nghiệp hóa, kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội (NƠXH) cho người lao động. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này vẫn phát triển chậm chạp do vấp phải nhiều rào cản về tài chính, pháp lý và tín dụng. Khi dòng vốn chưa được khơi thông, bài toán an cư cho hàng trăm nghìn lao động vẫn là một áp lực đè nặng lên mục tiêu phát triển bền vững của toàn vùng.
(VNF) - Đà Nẵng cho phép tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với dự án Golden Hills City của Công ty Cổ phần Trung Nam sau nhiều năm vướng mắc về pháp lý.
(VNF) - Tỉnh Bắc Ninh vừa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị mới Vân Trung tại phường Nếnh, có tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 28.300 tỷ đồng.
(VNF) - Hà Nội đang hiện thực hóa Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm bằng việc công bố danh mục 276 dự án chiến lược kêu gọi đầu tư và định hướng phát triển 14 đô thị trong tương lai.
(VNF) - Mục tiêu điều chỉnh quy hoạch nhằm đảm bảo nhu cầu sử dụng đất để thực hiện mục tiêu, chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2026-2030.
(VNF) - Nếu trước kia, Phú Quốc được biết tới là điểm du lịch cho những kỳ nghỉ ngắn ngày thì vài năm trở lại đây, "đảo ngọc" đang trở thành đích đến cho một làn sóng an cư mới. Nơi nhiều người trẻ và gia đình lựa chọn để phát triển sự nghiệp và gắn bó lâu dài, bắt đầu một chương sống mới cân bằng và năng động hơn.
(VNF) - Cùng với sự phát triển của du lịch và hạ tầng giao thông, nhu cầu đối với bất động sản ven biển không còn dừng ở mục đích nghỉ dưỡng ngắn hạn. Người mua hiện có xu hướng lựa chọn các sản phẩm có công năng linh hoạt và khả năng sở hữu lâu dài với nhu cầu sử dụng thực tế.
(VNF) - Thay vì tìm kiếm những cơ hội tăng giá ngắn hạn, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang chứng kiến xu hướng ưu tiên các sản phẩm sở hữu " giá trị kép" như Newtown Diamond - vừa có khả năng gia tăng giá trị tài sản bền vững, vừa tạo dòng tiền ổn định từ khai thác thực tế.
(VNF) - Không gian phát triển mở rộng, công nghiệp, logistics và hạ tầng liên vùng cùng tăng tốc đang đưa Vĩnh Long bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Song, để những động lực kinh tế ấy chuyển hóa thành sức bật dài hạn, địa phương không chỉ cần hạ tầng giao thông mà còn cần những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, đủ khả năng đáp ứng chuẩn sống và nhu cầu phát triển của một nền kinh tế đang thay đổi.
(VNF) - TP. HCM vừa ban hành Quyết định 45/2026/QĐ-UBND, quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn TPHCM và chính thức áp dụng từ hôm nay 1/7.
(VNF) - Nhà ở xã hội đang phát triển rất mạnh trên toàn quốc, song vẫn còn một số rào cản cần giải quyết để “rộng đường” hơn nữa cho phân khúc này.
(VNF) - Trong 6 tháng đầu năm 2026, TP. HCM phát triển khoảng 7,89 triệu m² sàn nhà ở. Dự kiến trong quý III/2026, thành phố sẽ khởi công 59 dự án được triển khai theo cơ chế "luồng xanh" trong giải quyết thủ tục, với quy mô khoảng 54.900 căn hộ để hoàn thành trong năm 2027.
(VNF) - Siêu đô thị Vinhomes Global Gate Hạ Long đang dần thành hình với quy mô 18 tỷ USD, rộng hơn 6.000 hecta, hứa hẹn trở thành “thành phố kỳ quan” với cơ hội đầu tư hấp dẫn tại Quảng Ninh.
