- Nhà ở xã hội đang được thúc đẩy mạnh mẽ, hướng tới mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030. Ông cho rằng mục tiêu này có khả thi?
Có thể nói trong lịch sử hơn 30 năm của thị trường bất động sản Việt Nam, tính từ khi có Luật Đất đai (1993), chưa bao giờ nhà ở xã hội được thúc đẩy mạnh mẽ như hiện nay.
Trên hầu khắp tỉnh thành, dự án nhà ở xã hội liên tiếp xuất hiện. Thủ tục làm nhà ở xã hội cực kỳ thông thoáng. Trước đây, dự án nhà ở xã hội phải qua đấu thầu, giờ có thể chỉ định thầu, rút ngắn thời gian thực hiện bước pháp lý này từ 2 năm xuống 6 tháng. Việc giao đất cũng rất nhanh, trước kia mất 2 năm, giờ mất 1 - 3 tháng. Thủ tục thông thoáng đến nỗi có những doanh nghiệp quy mô không lớn nhưng đã có thể làm chủ đầu tư của hàng chục dự án nhà ở xã hội.
Tôi cho rằng chỉ cần tới năm 2027, chúng ta đã đủ 1 triệu căn nhà ở xã hội về mặt pháp lý - tức được phê duyệt chủ trương đầu tư. Và với tốc độ triển khai siêu tốc hiện nay, chỉ tới năm 2029, 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ xuất hiện trên thị trường.
- Nhưng ở thời điểm hiện tại, việc mua nhà ở xã hội cũng không phải dễ dàng, bằng chứng là có những dự án chủ đầu tư phải dựng “hàng rào kỹ thuật” để hạn chế hồ sơ của người mua?
Điều đó cho thấy nhu cầu của thị trường đối với nhà ở xã hội đang rất lớn, minh chứng cho sự đúng đắn của chủ trương phát triển nhà ở mà Đảng và Nhà nước đã vạch ra.
Về việc một số dự án phải hạn chế hồ sơ, tôi cho rằng có thể thông cảm được. Một dự án nhà ở xã hội thông thường chỉ có vài trăm căn hộ, nhưng số lượng người muốn mua lên tới hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn, khiến chủ đầu tư lâm vào tình cảnh quá tải, không sao xử lý nổi.
Ví dụ dự án nhà ở xã hội sắp tới chúng tôi triển khai tại ngoại thành Hà Nội cũng dự kiến mỗi ngày chỉ tiếp nhận 50 bộ hồ sơ, vì toàn dự án chỉ khoảng 600 căn, nếu “thả phanh”, số lượng hồ sơ lên tới hàng chục nghìn thì “vỡ trận", ảnh hưởng chất lượng hồ sơ.
- Như vậy, phải chăng 1 triệu căn nhà ở xã hội vẫn là không đủ với thị trường?
Không hẳn là như vậy. Tại những địa bàn đặc thù, như Hà Nội, TP. HCM, nhu cầu nhà ở xã hội là cực lớn, vì đây là những siêu đô thị, điều này khiến nhà ở xã hội ra bao nhiêu cũng hết. Tuy nhiên, tại một số tỉnh thành khác, nhu cầu nhà ở xã hội có thể thấp hơn rất nhiều, làm xuất hiện rủi ro “ế hàng”.
Rủi ro này không phải là không có cơ sở. Bởi việc xây dựng nhà ở xã hội đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng về nhu cầu – và nhấn mạnh là nhu cầu thực tế, có tính dự báo ngắn - trung hạn, là cầu có khả năng mua, việc tính sai sẽ dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Tôi được biết nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay đang thanh khoản kém. Ví dụ dự án ở khu vực ngoài rìa thành phố Quy Nhơn cũ, thành phố Lào Cai cũ, ngoài rìa thành phố Đồng Hới cũ... cho tới nay chỉ bán được vài chục căn, trong khi các dự án khu vực này có nguồn cung rất lớn.
- Ông đánh giá như thế nào về việc phát triển nhà ở xã hội để cho thuê?
Đây là một “nan đề”, vì cần đồng thời thoả mãn nhiều điều kiện: phải có quy hoạch sẵn, phải có đất sạch, thủ tục “luồng xanh”, phải được ưu đãi lãi suất… Nếu không có các điều kiện này, rất khó để hài hoà lợi ích của người dân, doanh nghiệp và thị trường.
Hình dung như thế này, lãi suất mà các doanh nghiệp bất động sản vay vốn trung bình là 11% - 12%/năm, thậm chí hiện nay cao hơn. Một dự án nhà ở xã hội, quy mô 20 tầng nổi, 1 tầng hầm cho thuê, có chi phí xây dựng 16 triệu đồng/m2. Cộng với chi phí vốn, thủ tục... một căn hộ 70m2 sẽ có chi phí đầu tư khoảng 1,1 tỷ đồng. Giả sử giá cho thuê là 7 triệu đồng/m2 – một mức lý tưởng - chủ đầu tư sẽ cần tới 14 năm để hoàn vốn. Đây là quãng thời gian quá dài để hoàn vốn, mà thực ra sau 14 năm, số thu được còn không đủ bù chi phí đã bỏ ra vì lãi vốn vay đầu tư xây dựng cao hơn lãi suất cho thuê.
- Nếu nhà nước đáp ứng hết các yêu cầu mà ông đã chỉ ra, liệu việc này có khả thi?
Tôi không cho rằng giả định này là hợp lý, bởi quốc gia đang phải ưu tiên rất nhiều mục tiêu lớn như đầu tư cơ sở hạ tầng, hiện đại hoá nền kinh tế, bảo đảm an ninh quốc phòng hay tăng cường phúc lợi về y tế, giáo dục, đổi mới sáng tạo, đầu tư công nghệ cao… Nhà ở rất quan trọng, nhưng chưa phải là vấn đề cấp thiết nhất.
Để hỗ trợ chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà nước có thể cân nhắc phương án hỗ trợ lãi suất. Trong quá khứ, gói 30.000 tỷ đồng đã tạo nên một thời kỳ rất tốt cho nhà ở xã hội.
- Ông nhận thấy chính sách phát triển nhà ở xã hội cần hoàn thiện thêm điều gì không?
Tôi thấy có một số vướng mắc nhỏ. Nổi bật là không ít dự án nhà ở xã hội phát triển ở khu vực “nông thôn” (cấp xã), nhưng đối tượng mua nhà ở xã hội ở nông thôn lại không có trong Điều 76 Luật nhà ở 2023. Trong khi đó, nhu cầu của người dân ở khu vực này cũng rất lớn.
Ví dụ, vùng nông thôn ở rìa thành phố lớn, ở quanh khu công nghiệp có giá đất khá cao, người dân gần như không mua được. Chẳng hạn ở Bắc Ninh (cũ), Hải Dương (cũ), đất quanh khu công nghiệp lên tới 40 – 60 triệu đồng/m2, người lao động bình thường không mua nổi. Mà muốn mua nhà ở xã hội, họ lại không thuộc đối tượng được mua.
Bên cạnh đó, tôi cho rằng nhà nước có thể xem xét giao thẩm quyền quyết định mức thu nhập được mua nhà ở xã hội về cho các tỉnh, thay vì định ra một mức chung toàn quốc. Một hộ gia đình có 2 con tại Hà Nội thì mức thu nhập 50 triệu đồng/tháng cũng chỉ “đủ sống”, nhưng tại tỉnh lẻ đó lại là thu nhập “sống khoẻ”.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Lãi suất vay mua nhà tăng khiến tâm lý người mua bất động sản thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng ngày càng ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.
(VNF) - Ngày 06/06/2026, tại Hà Nội, Vinpearl công bố ra mắt Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới. Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại vịnh biển Đệ nhất hùng quan - Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
(VNF) - Cách đây 45 năm, rất ít người Trung Quốc chọn Thâm Quyến để lập nghiệp. Ngày nay, 18 triệu người gọi nơi đó là “nhà”. Sự thay đổi thần kỳ của thành phố bắt đầu từ một bước ngoặt lịch sử, đó là đầu tư cho giáo dục. Vịnh di sản của tỉnh Quảng Ninh cũng đang đứng trước ngưỡng cửa tương tự với sự xuất hiện của Làng Đại học - “thủ phủ tri thức” được kiến tạo tại Vinhomes Global Gate Hạ Long.
(VNF) - Theo TS. Võ Trí Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản (BĐS).
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chuyển mạnh sang mô hình phát triển phát thải thấp và mục tiêu Net Zero vào năm 2050, tài chính xanh và tiêu chuẩn ESG (Environmental – Social – Governance) đang trở thành cấu phần cốt lõi định hình lại thị trường bất động sản thế giới. Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa nhanh, áp lực chuyển đổi mô hình tăng trưởng và yêu cầu minh bạch hóa dòng vốn đang thúc đẩy ngành bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu sắc.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc SGO Homes, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về cơ hội đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Ở một chuẩn sống nhất định, sự xa xỉ không còn nằm ở những gì được sở hữu, mà ở cách con người cảm nhận về nơi mình thuộc về. Tại The Magnolia, mỗi căn hộ được kiến tạo như một không gian phản chiếu bản sắc cá nhân, nơi sự riêng tư, thẩm mỹ và cảm xúc sống cùng tồn tại trong trạng thái cân bằng.
(VNF) - Masterise Homes, MIK Group, Sunshine Group cùng nhiều doanh nghiệp khác đang tung ra hàng loạt dự án mới, bổ sung hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường Hà Nội trong 2 năm tới.
(VNF) - Dự án TT Genesis có tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, quy mô 1,9ha gồm 2 tháp căn hộ cao 30 tầng với hơn 1.400 căn hộ cùng 12 căn nhà phố.
(VNF) - TP. HCM, tính đến ngày 26/5/2026, nguồn thu từ các hồ sơ xác định giá đất đã có cơ sở pháp lý để triển khai thu là 64.879 tỷ đồng.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Trọng Thìn, Chủ tịch Homes Plus cho rằng, lãi suất cao là giai đoạn bất động sản rẻ đi, các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi để bán hàng. Đó chính là cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực “gom hàng”.
(VNF) - Đây là dự án Khu nhà ở liền kề tại phường Thành Vinh (tỉnh Nghệ An) do Công ty TNHH Thanh Thành Đạt làm chủ đầu tư.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng bất chấp những áp lực không nhỏ, thị trường bất động sản vẫn duy trì được “nhiệt” tại những địa bàn và phân khúc có giá trị thực và giá cả phù hợp.
(VNF) - Mặc dù đã thanh toán hơn 72% giá trị khi mua căn biệt thự tại dự án NovaWorld Hồ Tràm, nhưng khách hàng vẫn chưa dám nhận bàn giao tài sản vì chủ đầu tư dựng rào chắn bịt kín toàn bộ lối vào căn nhà và lối đi xuống biển.
(VNF) - DELTA Group vừa tiếp tục ghi dấu ấn trên thị trường xây dựng khi chính thức được lựa chọn là nhà thầu triển khai hai dự án Capital Square 2 và Capital Square 3 tại thành phố Đà Nẵng.
(VNF) - Dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và nhà ở tại số 15-17 đường Trường Chinh, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai có tổng vốn đầu tư khoảng 1.792 tỷ đồng, được định hướng phát triển thành tổ hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở hiện đại.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân có thêm 966 căn nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán, nâng tổng số sản phẩm nhà ở đủ điều kiện kinh doanh tại dự án lên hơn 3.400 căn.
(VNF) - Đó là nhận xét của ông Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển của BHS Property, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay cũng như triển vọng trong giai đoạn kế tiếp.
(VNF) - Sau phiên đấu giá bất thành hồi đầu tháng 5, khu đất sân Chi Lăng tiếp tục được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 9.550 tỷ đồng.
(VNF) - Ngày 2/6, tại Hà Nội, Hệ sinh thái dịch vụ SGO Land được vinh danh Top 10 doanh nghiệp tư vấn và phát triển kinh doanh bất động sản tốt nhất Việt Nam trong khuôn khổ Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II. Danh hiệu ghi nhận năng lực vận hành và định hướng phát triển hệ sinh thái dịch vụ bất động sản toàn diện của doanh nghiệp.
(VNF) - Bà Đỗ Thị Thuý Hằng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng, nhận định nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang khan hiếm, vì thế sức mua vẫn được bảo đảm, nhất là với các sản phẩm có vị trí tiệm cận trung tâm và giá hợp lý.
(VNF) - Tại lễ trao Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II diễn ra tối 2/6 tại Hà Nội, Công ty Cổ phần Vinhomes được vinh danh ở hạng mục cao nhất - Giải đặc biệt “Doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu Việt Nam”. Nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng được xướng tên ở các hạng mục tôn vinh những đơn vị có đóng góp nổi bật cho thị trường.
(VNF) - HoREA- Hiệp hội Bất động sản TP. HCM có báo cáo bổ sung danh sách nhiều dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc kéo dài, kiến nghị thành phố sớm tháo gỡ.
(VNF) - TP. HCM tổ chức hội nghị về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, đến nay đã xử lý hoặc có hướng chỉ đạo 100% dự án.
(VNF) - Lãi suất vay mua nhà tăng khiến tâm lý người mua bất động sản thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng ngày càng ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.
(VNF) - Nhiều dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, bổ sung gần 10.500 căn hộ và nhà liền kề cho thị trường bất động sản Đà Nẵng.
