Quy hoạch, hạ tầng và các cơ chế đặc thù tạo động lực mới cho thị trường BĐS

Kể từ năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua khủng hoảng, xác lập xu hướng đi lên. Trong năm 2025, thị trường tăng trưởng mạnh mẽ, thể hiện trên hầu hết khía cạnh như nguồn cung, số lượng giao dịch, giá bán.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, thị trường xuất hiện sự điều chỉnh đáng kể, với sự chững lại của thanh khoản và diễn biến giá. Điều này đã tác động đến tâm lý người mua và nhà đầu tư, trong bối cảnh nhiều đại dự án quan trọng về hạ tầng và bất động sản đã và đang được triển khai mạnh mẽ trên toàn quốc.

Trong bối cảnh đó, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, được sự bảo trợ của cơ quan chủ quản là Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) tổ chức hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”. Hội thảo nhằm đánh giá toàn diện diễn biến thị trường, làm rõ các xu hướng vận động, nhận thức những động lực, hiểu đúng những lực cản, qua đó cung cấp những gợi ý quan trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư.

9:15

Nhận diện những động lực mới của thị trường bất động sản

Phát biểu khai mạc Hội thảo, TS. Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA), nhấn mạnh bất động sản luôn là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế Việt Nam trong suốt hơn ba thập kỷ qua.

Theo TS. Lê Minh Nghĩa, bất động sản không chỉ là một ngành kinh tế độc lập mà còn có sức lan tỏa sâu rộng tới hơn 40 lĩnh vực liên quan, từ xây dựng, vật liệu, công nghiệp chế biến - chế tạo đến hệ thống tài chính - ngân hàng. Đây đồng thời là kênh hấp thụ và luân chuyển một phần đáng kể nguồn vốn của nền kinh tế, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng và tạo việc làm.

Nhìn lại giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bất động sản đã trải qua chu kỳ phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ. Nhiều phân khúc ghi nhận sự bứt phá cả về nguồn cung, giá bán, thanh khoản lẫn niềm tin của nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Bước sang năm 2026, thị trường được đánh giá đang đứng trước một giai đoạn bản lề với nhiều thay đổi mang tính nền tảng. Hàng loạt chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu phát huy hiệu lực trên thực tế; thị trường trái phiếu doanh nghiệp bước vào giai đoạn tái cấu trúc mới; nhu cầu nhà ở thực tiếp tục gia tăng; chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo ngày càng tác động sâu rộng đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án và quản trị thị trường. Đồng thời, định hướng xây dựng thị trường vốn hiện đại và trung tâm tài chính quốc tế của Việt Nam cũng đang mở ra những dư địa phát triển mới cho lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh các yếu tố thể chế, những nguồn lực tài chính quy mô lớn đang tạo nền tảng cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức hai con số trong giai đoạn tới. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội giai đoạn 2026 - 2031 dự kiến đạt khoảng 38 triệu tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư công chiếm 20 - 22%, tương đương khoảng 8,22 triệu tỷ đồng, tăng gấp 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước. Cùng với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) duy trì tích cực, đây được xem là động lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển của các dự án hạ tầng chiến lược, nhà ở, văn phòng và bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường từ đầu năm 2026 đến nay đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh nhất định. Thanh khoản có xu hướng chậm lại, trong khi giá bán tại một số khu vực và phân khúc đã bắt đầu điều chỉnh sau thời gian tăng nóng. Diễn biến này khiến nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp đặt ra những câu hỏi về triển vọng của thị trường trong thời gian tới.

Theo TS. Lê Minh Nghĩa, điều mà giới đầu tư quan tâm hiện nay là liệu sự suy giảm thanh khoản đang diễn ra trên diện rộng hay chỉ mang tính cục bộ; đây là nhịp điều chỉnh ngắn hạn hay dấu hiệu của một chu kỳ mới; các khó khăn hiện hữu sẽ kéo dài bao lâu; đâu là những động lực tăng trưởng mới và cơ hội đầu tư hiệu quả trong bối cảnh thị trường đang tái định vị.

“Trong bối cảnh cơ hội và thách thức đan xen, việc nhận diện đúng xu hướng vận động của thị trường và các động lực tài chính mới sẽ có ý nghĩa quyết định đối với hiệu quả của dòng vốn đầu tư”, TS. Lê Minh Nghĩa nhấn mạnh.

Ông cũng bày tỏ kỳ vọng hội thảo sẽ trở thành diễn đàn trao đổi chuyên sâu, đa chiều và thực tiễn, cung cấp những góc nhìn khách quan về xu hướng tài chính bất động sản trong giai đoạn mới. Qua đó, hỗ trợ cộng đồng đầu tư và doanh nghiệp đưa ra các quyết định phù hợp, đồng thời đóng góp thêm các kiến nghị chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

9:35

Quy hoạch, hạ tầng và các cơ chế đặc thù sẽ tạo động lực mới cho bất động sản

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, cho biết trong giai đoạn 2026-2031, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động sâu sắc từ ba nhóm yếu tố chính gồm: các xu hướng chiến lược của nền kinh tế, những định hướng chính sách mới và các thách thức cần đặc biệt lưu tâm.

Ông nhấn mạnh, bất động sản là một lĩnh vực có ý nghĩa rất lớn, không chỉ đóng góp khoảng 13-14% GDP mà còn gắn trực tiếp với chất lượng sống của người dân. Hiến pháp Việt Nam bảo đảm quyền có nơi ở của công dân, nhưng trong bối cảnh nền kinh tế đang chuyển sang giai đoạn phát triển chất lượng cao, yêu cầu không chỉ dừng lại ở việc có nhà ở mà còn phải là môi trường sống có chất lượng.

Bên cạnh chức năng để ở, bất động sản tại Việt Nam còn mang ý nghĩa tích lũy tài sản và đầu tư. Đây là đặc điểm khá đặc thù của Việt Nam cũng như nhiều quốc gia châu Á.

Theo TS. Võ Trí Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản.

Đi cùng với quy hoạch là hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược quốc gia, không chỉ bao gồm hạ tầng giao thông mà còn cả hạ tầng số, hạ tầng ngầm, hạ tầng biển và không gian trên không. Những công trình này đòi hỏi nguồn lực rất lớn và kéo theo nhu cầu hoàn thiện các cơ chế đặc thù.

Ông cho rằng các mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), các dự án đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM, hay các tuyến đường sắt xuyên vùng trong tương lai, không chỉ tạo động lực cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy sự hình thành và phát triển của nhiều ngành công nghiệp mới.

Bên cạnh đó, các chính sách liên kết vùng, quy hoạch siêu đô thị tại TP.HCM hay việc tổng kết và nhân rộng các cơ chế đặc thù trên phạm vi cả nước cũng sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Một xu hướng khác được TS. Võ Trí Thành đặc biệt nhấn mạnh là sự phát triển của các công trình văn hóa như nhà hát, sân vận động, trung tâm triển lãm. Đây là những thiết chế có vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng đô thị và gia tăng giá trị bất động sản.

Đáng chú ý, nhiều địa phương đang đề xuất xây dựng khu thương mại tự do và khu kinh tế tự do. Theo ông, hiện đã có khoảng 10 địa phương bày tỏ mong muốn phát triển mô hình này. Cùng với đó, việc hình thành trung tâm tài chính quốc tế sẽ mở ra cơ hội thu hút các dòng vốn mới cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng xu hướng phát triển tài chính xanh và kinh tế xanh sẽ tác động ngày càng mạnh tới thị trường bất động sản. Việt Nam đang hướng tới trở thành trung tâm tài chính xanh trong khu vực, kéo theo nhu cầu phát triển các dự án bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường.

Theo chuyên gia này, chưa bao giờ thị trường bất động sản gắn chặt với các dự án hạ tầng chiến lược và nhu cầu huy động nguồn vốn lớn như hiện nay.

Ông dẫn số liệu cho biết nhu cầu vốn đầu tư cho nền kinh tế trong giai đoạn tới lên tới khoảng 38 triệu tỷ đồng. Trong ít nhất 5 năm tới, vốn đầu tư vẫn sẽ là động lực quan trọng hàng đầu cho tăng trưởng, đặc biệt là đối với các dự án quy mô lớn.

Điều quan trọng là phải tìm được các phương thức huy động vốn hiệu quả, kết nối nguồn lực giữa Nhà nước và khu vực tư nhân. Đồng thời, thị trường vốn cần tiếp tục được hoàn thiện nhằm giảm sự phụ thuộc quá mức của bất động sản vào tín dụng ngân hàng thương mại.

Về chính sách, TS. Võ Trí Thành cho biết năm nay và thời gian tới sẽ chứng kiến nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư công và Luật Đấu thầu... Những điều chỉnh này, cùng với các cơ chế đặc thù và mô hình khu thương mại tự do, sẽ tạo ra những tác động đáng kể tới thị trường.

Ông cũng lưu ý rằng cơ cấu thị trường hiện vẫn còn mất cân đối. Trong khi chương trình phát triển một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được triển khai, thì khái niệm "nhà ở giá phù hợp" cần được quan tâm nhiều hơn trong thời gian tới.

Theo TS. Võ Trí Thành, việc phát triển nhà ở cho thuê hay mở rộng các loại hình nhà ở đa dạng hơn đều xuất phát từ tư duy gia tăng quyền lựa chọn cho người dân. Nhà ở xã hội không nên chỉ là nơi cư trú đơn thuần mà phải được phát triển đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ và các tiện ích xã hội.

Ông cho rằng đến năm 2030, khi mức sống và thu nhập của người dân Việt Nam được nâng lên, khái niệm "nhà ở giá phù hợp" có thể sẽ phản ánh đúng nhu cầu thị trường hơn là chỉ tập trung vào "nhà ở xã hội" như hiện nay.

Ngoài ra, một trong những định hướng chính sách quan trọng được TS. Võ Trí Thành nhắc đến là nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Theo đó, việc xây dựng hệ thống định danh bất động sản và hình thành sàn giao dịch bất động sản quốc gia sẽ góp phần chuẩn hóa dữ liệu, minh bạch thông tin và hạn chế các rủi ro trên thị trường.

Bên cạnh đó, các chính sách liên quan đến thuế tài sản, thuế giao dịch và điều chỉnh cơ cấu thị trường cũng sẽ là những nội dung quan trọng trong giai đoạn tới.

Theo TS. Võ Trí Thành, thách thức đầu tiên nằm ở chính bản chất đặc biệt của bất động sản. Đây vừa là nhu cầu thiết yếu gắn với quyền có nhà ở của người dân, vừa là loại tài sản có giá trị lớn và là công cụ đầu tư phổ biến. Vì vậy, việc xây dựng chính sách luôn phải cân bằng giữa mục tiêu an sinh xã hội và mục tiêu phát triển thị trường.

Thách thức thứ hai là mối quan hệ "song sinh" giữa bất động sản và hệ thống tài chính - ngân hàng. Theo ông, cần tiếp tục cải thiện nền tảng tài chính vĩ mô để thị trường vận hành ổn định hơn, tránh các chu kỳ tăng nóng, bong bóng hoặc đóng băng đột ngột.

Thách thức thứ ba liên quan đến bộ máy chính quyền địa phương trong mô hình chính quyền hai cấp. Nhiều thủ tục về xác nhận, cấp phép, đầu tư và các quyền lợi hợp pháp của người dân đều gắn chặt với hoạt động của chính quyền cơ sở. Do đó, cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế vận hành để bảo đảm quá trình thực thi chính sách diễn ra thông suốt, hiệu quả và phục vụ tốt hơn nhu cầu của người dân cũng như doanh nghiệp.

TS. Võ Trí Thành cho rằng khi bàn về bất động sản, cần nhìn nhận đây không chỉ là câu chuyện của thị trường, mà còn liên quan đến đầu tư, tài chính, tài sản và quyền lợi của người dân. Vì vậy, mọi chính sách cần hướng tới mục tiêu phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống người dân.

9:55

Chuyển đổi số, kinh tế tư nhân, đầu tư công và FDI là 4 trụ cột tăng trưởng của thị trường bất động sản

Trình bày tham luận tại Hội Thảo, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng để nhận diện các động lực tăng trưởng cốt lõi của nền kinh tế và thị trường bất động sản trong giai đoạn tới, cần tập trung vào 4 trụ cột chính gồm chuyển đổi số, kinh tế tư nhân, đầu tư công - hạ tầng và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, chuyển đổi số đang làm thay đổi căn bản chất lượng sản xuất và phương thức phát triển kinh tế. Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, quá trình chuyển đổi công nghệ, hướng tới các tiêu chuẩn chất lượng cao sẽ tạo ra những thay đổi mạnh mẽ, nâng cao hiệu quả hoạt động và năng lực cạnh tranh.

Trụ cột thứ hai là sự phát triển của khu vực kinh tế tư nhân sau khi Nghị quyết 68 được ban hành. Trong đó, thị trường bất động sản được xem là một trong những lĩnh vực hưởng lợi trực tiếp khi nhu cầu đầu tư, sản xuất và tiêu dùng tiếp tục gia tăng.

Đối với đầu tư công và phát triển hạ tầng, Chủ tịch VARS nhận định đây là động lực tăng trưởng rất quan trọng trong những năm tới. Theo ông, nhu cầu đầu tư công năm 2026 có thể lên tới hàng triệu tỷ đồng, tạo ra lực đẩy lớn cho thị trường bất động sản.

Ông cho rằng các dự án hạ tầng quy mô lớn cùng định hướng phát triển vùng của Hà Nội và TP.HCM đang tạo ra những xu hướng mới, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ thị trường. Bên cạnh đó, việc phát triển các mô hình đô thị theo tiêu chuẩn quốc tế cũng sẽ nâng tầm chất lượng thị trường bất động sản Việt Nam.

Trụ cột cuối cùng là dòng vốn FDI, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết Việt Nam liên tục nằm trong nhóm quốc gia thu hút FDI cao trong khu vực, với hàng tỷ USD được rót vào lĩnh vực bất động sản mỗi năm.

Đánh giá về cơ hội của thị trường, ông cho rằng nền kinh tế đang thừa hưởng những thành quả tích cực từ năm 2025, tạo nền tảng thuận lợi cho giai đoạn tăng tốc tiếp theo. Cùng với đó là quyết tâm của Trung ương trong việc đưa Việt Nam trở thành quốc gia phát triển, thúc đẩy các động lực tăng trưởng như hạ tầng, đầu tư và cải cách thể chế.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, chính sách tiền tệ linh hoạt cũng đang đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định kinh tế vĩ mô, đồng thời hỗ trợ hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Bên cạnh đó, môi trường thể chế tiếp tục được hoàn thiện, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Các chính sách điều hành đang hướng tới xây dựng một thị trường ổn định, phát triển bền vững, cạnh tranh lành mạnh và minh bạch hơn.

Ông cũng nhận định bất động sản công nghiệp đang bước sang giai đoạn phát triển theo hướng tinh gọn và hiệu quả hơn. Trong khi đó, thị trường nhà ở đang chuyển dịch sang ưu tiên nhu cầu ở thực và khai thác giá trị sống, tạo ra xu hướng phát triển mới cũng như mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở và đầu tư cho người dân.

Ngoài ra, tính minh bạch của thị trường ngày càng được nâng cao cũng là yếu tố tích cực, góp phần củng cố niềm tin và tạo động lực cho sự phát triển dài hạn.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Trước hết là áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt khi nguồn cung được tháo gỡ và đưa ra thị trường nhiều hơn. Cùng với đó là bài toán về chất lượng và cơ cấu nguồn cung sao cho phù hợp với nhu cầu thực tế.

Nguồn vốn cũng là một thách thức lớn khi chi phí vốn tăng cao, làm thu hẹp dòng tiền chảy vào thị trường. Đồng thời, chi phí đầu vào của các dự án vẫn ở mức cao và khó giảm, ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của sản phẩm bất động sản.

Ngoài ra, việc quản trị dữ liệu và thông tin ngày càng chặt chẽ hơn cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các chủ đầu tư và nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nhu cầu thị trường tăng mạnh kéo theo áp lực về phát triển hạ tầng, quy hoạch vùng và khả năng đáp ứng của thị trường.

Để biến thách thức thành cơ hội, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng doanh nghiệp cần tập trung phát triển các sản phẩm có tính cạnh tranh cao, bao gồm giá bán hợp lý, chất lượng tốt, khả năng khai thác kinh doanh hiệu quả và thanh khoản cao.

Các chủ đầu tư cũng cần vận dụng linh hoạt các chính sách hỗ trợ khách hàng nhằm gia tăng sức hấp dẫn của sản phẩm. Theo ông, thời gian gần đây đã xuất hiện nhiều giải pháp sáng tạo như huy động nguồn vốn từ vàng trong dân để hỗ trợ thị trường.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần nâng cao hiệu quả đầu tư, tối ưu chi phí để tạo ra các sản phẩm có giá thành phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh các thành viên tham gia thị trường cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật, nâng cao năng lực phát triển dự án và tăng cường hợp tác nhằm tạo ra những sản phẩm đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng cao của thị trường cũng như các chuẩn mực quốc tế.

“Mục tiêu cuối cùng là tạo ra những sản phẩm làm hài lòng cả người dân và nhà đầu tư, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững”, TS. Nguyễn Văn Đính nói.

10:20

Tâm lý người mua bất động sản chuyển dịch mạnh trong chu kỳ mới

Phát biểu tại Hội thảo, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết bối cảnh vĩ mô năm 2026 đang tạo ra nhiều tác động và thách thức đối với thị trường bất động sản, chẳng hạn như biến động toàn cầu, mặt bằng lãi suất tăng, tín dụng được kiểm soát hài hòa hơn và khung pháp lý tiếp tục được hoàn thiện.

Theo bà Miền, nguồn cung trên thị trường tiếp tục gia tăng nhưng vẫn tồn tại tình trạng lệch pha cơ cấu và chưa được giải quyết triệt để. Giá bán vẫn neo ở mức cao, trong khi giao dịch bắt đầu có sự chọn lọc rõ rệt giữa các dự án và phân khúc.

Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển tâm lý người mua đang diễn ra khá rõ nét. Qua quá trình khảo sát, làm việc với khách hàng và điều tra nhu cầu thị trường, đơn vị nghiên cứu ghi nhận các nhóm ưu tiên tìm kiếm của người mua đã thay đổi đáng kể.

Trong đó, nhóm mua để chờ tăng giá vẫn chủ yếu gắn với đất nền. Nhóm thứ hai là các nhu cầu khai thác dòng tiền từ cho thuê căn hộ hoặc bất động sản cho thuê. Tiếp theo là nhóm tìm kiếm phục vụ nhu cầu ở thực và nhóm mua để khai thác cho thuê lâu dài.

Ở góc độ loại hình bất động sản, đất nền vẫn là phân khúc được kỳ vọng tăng giá nhiều nhất. Xếp sau là chung cư, căn hộ, biệt thự, nhà liền kề, shophouse và bất động sản văn phòng.

Kết quả khảo sát từ ngày 1/1/2026 đến 31/6/2026 cho thấy hành vi tìm kiếm của khách hàng đang nghiêng nhiều hơn về các loại hình có nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng khai thác cho thuê. Nếu trước đây khách hàng thường ra quyết định nhanh theo tâm lý thị trường, thì hiện nay họ có xu hướng tìm hiểu kỹ hơn, sàng lọc thông tin nhiều hơn trước khi xuống tiền.

Theo bà Miền, nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác dòng tiền hiện đang song hành dẫn dắt tâm lý người mua bất động sản trong năm 2026.

Một điểm đáng chú ý khác là khách hàng hiện ưu tiên tìm kiếm trực tiếp các chủ đầu tư uy tín và các dự án có thương hiệu rõ ràng. Điều này cho thấy nhu cầu nền tảng của thị trường vẫn tồn tại, nhưng người mua ngày càng thận trọng hơn.

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy nhóm “Dự án/Thương hiệu” đạt khoảng 4.846.050 lượt tìm kiếm trung bình mỗi tháng, cao vượt trội so với các nhóm còn lại. Điều này phản ánh người dùng quan tâm mạnh đến các dự án cụ thể, tên chủ đầu tư và thương hiệu bất động sản đang được truyền thông trên thị trường.

Trong khi đó, nhóm “Core insight” gồm các nhu cầu cốt lõi như mua nhà, thuê nhà, giá nhà, căn hộ, đất nền, vay mua nhà hay cho thuê đạt khoảng 1.601.750 lượt tìm kiếm trung bình mỗi tháng. Đây là tín hiệu cho thấy nhu cầu nền tảng của thị trường vẫn ở mức lớn và không hoàn toàn bị dẫn dắt bởi truyền thông dự án.

Phân tích ma trận tâm lý người mua cho thấy tín hiệu quan tâm hiện nghiêng rõ về nhóm khai thác thực tế. Các nhóm như chung cư, căn hộ cho thuê và giá thuê chung cư đều nằm ở vùng có mức độ quan tâm cao, phản ánh thị trường đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng tạo giá trị thực và dòng tiền thực.

Trong đó, chung cư và căn hộ tiếp tục là tâm điểm của nhu cầu thực nhờ vừa đáp ứng nhu cầu ở thật, vừa có khả năng khai thác cho thuê, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Nhóm “cho thuê căn hộ” cũng nổi lên như một tín hiệu rõ rệt của xu hướng dòng tiền. Theo bà Miền, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác và vận hành tài sản thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá vốn như trước đây.

Ở chiều ngược lại, đất nền vẫn nằm trong nhóm gắn mạnh với kỳ vọng tăng giá, đặc biệt theo các thông tin quy hoạch và hạ tầng. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc cần thận trọng hơn về pháp lý, thanh khoản và nhu cầu sử dụng thực tế.

Các nhóm liên quan tới vay mua nhà hay lợi suất đầu tư, ROI hiện vẫn chưa thực sự phổ biến trên diện rộng. Điều này cho thấy tư duy đầu tư dựa trên tính toán tài chính chuyên sâu mới chỉ bắt đầu hình thành trên thị trường.

Theo bà Miền, động cơ mua nhà hiện nay cũng thay đổi đáng kể. Người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Nếu trước đây tâm lý “lướt sóng” và kỳ vọng tăng giá chiếm ưu thế, thì nay khách hàng chú trọng nhiều hơn đến thanh khoản ổn định, khả năng khai thác thực tế và mức độ an toàn của tài sản.

Người mua hiện kiểm chứng thông tin kỹ hơn, quan tâm nhiều hơn tới pháp lý, tiến độ dự án, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế. Họ không còn mặc định rằng giá bất động sản sẽ chỉ tăng như trước.

Tâm lý “sợ mua sai” hiện đang dần thay thế cho tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội”. Nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn, hướng tới chiến lược nắm giữ trung và dài hạn thay vì đầu tư ngắn hạn theo sóng thị trường.

Bà Miền cho rằng xu hướng tái cấu trúc thị trường đang diễn ra trên nhiều phương diện.

Trước hết là tái cấu trúc nguồn cung theo hướng tập trung hóa và nâng chuẩn xanh, bền vững. Nguồn cung tiếp tục gia tăng nhưng vai trò chi phối ngày càng thuộc về các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và năng lực triển khai đồng bộ. Các đại đô thị quy mô lớn đang trở thành nguồn cung chủ đạo nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và hệ tiện ích.

Quá trình tái cấu trúc cũng diễn ra ở chất lượng sản phẩm, với xu hướng phát triển xanh, tối ưu quy hoạch, tiết kiệm năng lượng và nâng cao quản lý vận hành sau bàn giao.

Điều này tác động trực tiếp đến tâm lý người mua, khiến họ chuyển từ “mua theo cơ hội nguồn cung mới” sang “mua có chọn lọc”, ưu tiên pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sống và giá trị bền vững.

Bên cạnh đó là quá trình tái cấu trúc kênh vốn. Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và dòng tiền trở nên thận trọng hơn, doanh nghiệp bất động sản đang giảm dần phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính ngắn hạn, chuyển sang cấu trúc vốn bền vững hơn thông qua tăng vốn chủ sở hữu, hợp tác phát triển, M&A và tối ưu dòng tiền nội tại dự án.

Dòng vốn hiện có xu hướng tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng quản trị rủi ro cao. Điều này cũng thúc đẩy quá trình sàng lọc và tái định hình thị trường.

Theo đó, người mua cũng thay đổi từ tư duy “vay để đón sóng” sang “tính dòng tiền để nắm giữ”, ưu tiên các tài sản có khả năng khai thác, thanh khoản và biên an toàn tài chính tốt hơn.

Ngoài ra, cơ chế vận hành thị trường cũng đang dần minh bạch và chuẩn hóa hơn. Các quy định pháp luật mới, yêu cầu công khai thông tin, chuẩn hóa hoạt động môi giới, dữ liệu thị trường và kiểm soát rủi ro giao dịch đang khiến thị trường giảm phụ thuộc vào tin đồn và cảm xúc ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, người mua ngày càng cần dữ liệu xác thực, tư vấn chuyên nghiệp và bằng chứng cụ thể thay vì chỉ nghe các lời hứa bán hàng.

“Tâm lý người mua thay đổi không phải vì họ bi quan hơn, mà vì thị trường đã buộc họ phải chuyên nghiệp hơn”, bà Phạm Thị Miền nhận định.

10:20

Năm 2026 sẽ là phép thử cho sự trưởng thành của nhà đầu tư bất động sản

Chia sẻ tại Hội thảo, TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính), nhấn mạnh để nhận diện chính xác xu hướng tài chính của thị trường bất động sản giai đoạn 2026, cần dựa trên những căn cứ rõ ràng thay vì các kỳ vọng mang tính cảm tính. Nhận diện đúng xu hướng mới có thể đưa ra các khuyến nghị đầu tư phù hợp cho nhà đầu tư.

Ông cho rằng cách tiếp cận bất động sản trong giai đoạn tới cần có sự thay đổi căn bản. Thay vì mặc định bất động sản là tài sản luôn tăng giá, nhà đầu tư cần xem đây là một loại tài sản có điều kiện, giá trị của nó phải được kiểm chứng thông qua nhiều yếu tố.

Theo đó, một bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi đáp ứng được các tiêu chí quan trọng như pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền, mức giá mua hợp lý, thanh khoản tốt và phù hợp với năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Nhà đầu tư chuyên nghiệp không nên bắt đầu bằng câu hỏi bất động sản có tăng giá hay không, mà phải đặt câu hỏi tài sản đó tạo ra giá trị gì và nếu cần bán thì ai sẽ là người mua cuối cùng. Đó chính là ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ. Đầu cơ là kỳ vọng bán lại cho người khác với mức giá cao hơn, còn đầu tư là tạo ra giá trị thực từ tài sản.

Nhìn về năm 2026, TS. Ngô Trí Long cho rằng có nhiều cơ sở để nhận diện xu hướng vận động của thị trường.

Thứ nhất, nền kinh tế đang trên đà phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó có thể trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước đây. Do đó, nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất tiếp tục giảm mạnh.

Thứ hai, tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Dòng vốn sẽ có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, các dự án có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc những phân khúc có khả năng tạo ra giá trị kinh tế như bất động sản công nghiệp và logistics.

Thứ ba, thị trường vốn dành cho bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế. Vì vậy, nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án.

Thứ tư, tình trạng mất cân đối cung - cầu vẫn chưa được khắc phục hoàn toàn. Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn còn thiếu, trong khi nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền ở các khu vực xa trung tâm vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Từ những yếu tố trên, TS. Ngô Trí Long dự báo dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu ở thực.

Đồng thời, pháp lý sẽ trở thành tài sản quan trọng nhất của một dự án bất động sản. Những dự án có hồ sơ pháp lý minh bạch sẽ được thị trường đánh giá cao, trong khi các tài sản còn tồn tại rủi ro pháp lý sẽ bị chiết khấu mạnh về giá trị.

Ông cũng cho rằng thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình đầu cơ ngắn hạn.

Đặc biệt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ không còn là lợi thế như trong các chu kỳ tăng trưởng trước.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, TS. Ngô Trí Long đưa ra một số khuyến nghị quan trọng.

Trước hết, không nên mua bất động sản chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Một quyết định sai lầm có thể khiến dòng vốn bị "chôn" trong nhiều năm và làm mất đi cơ hội đầu tư hiệu quả hơn.

Thứ hai, cần kiểm tra kỹ yếu tố pháp lý, bảo đảm tài sản không vướng tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch hoặc các rủi ro pháp lý tiềm ẩn khác.

Thứ ba, phải đặt khả năng tạo dòng tiền lên trước kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư cần đánh giá xem bất động sản có thể cho thuê hay không, tỷ suất khai thác như thế nào và khả năng tạo thu nhập thực tế ra sao.

Thứ tư, chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong giới hạn mà bản thân có thể kiểm soát và chịu đựng được trước các biến động của thị trường.

Thứ năm, không nên dựa vào giá chào bán để đánh giá thị trường. Giá giao dịch thực tế mới là thước đo phản ánh chính xác sức mua và thanh khoản.

TS. Ngô Trí Long đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất tích cực khi hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh mẽ, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh và nhu cầu nhà ở còn lớn.

Tuy nhiên, ông lưu ý rằng không phải mọi dự án đều đáng để đầu tư. Giai đoạn tới sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh mẽ, trong đó thị trường sẽ ưu tiên những tài sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác hiệu quả.

Năm 2026 sẽ là phép thử cho sự trưởng thành của nhà đầu tư bất động sản. Thị trường sẽ không còn thưởng cho những quyết định mang tính cảm tính mà sẽ ưu tiên những người có kiến thức, có khả năng phân tích và quản trị rủi ro tốt.

Khép lại phần tham luận, TS. Ngô Trí Long gửi gắm thông điệp: Đừng chỉ hỏi bất động sản năm 2026 có tăng giá hay không, điều quan trọng hơn là phải hỏi liệu tài sản đó có được bảo vệ về pháp lý, có tạo ra giá trị thực và có đủ sức đứng vững khi thị trường đối mặt với những giai đoạn khó khăn hay không.

10:38

Bất động sản khó xảy ra kịch bản đóng băng

Trình bày tại phiên thảo luận tại hội thảo, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn lớn trong nền kinh tế, dù vẫn đối mặt không ít thách thức về huy động nguồn lực cho tăng trưởng.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nhiều số liệu thống kê hiện nay chưa phản ánh đầy đủ thực chất của dòng vốn đầu tư trong nền kinh tế. Đối với vốn FDI, không ít dự án được đăng ký với quy mô lớn nhưng thời gian giải ngân kéo dài nhiều năm. Tương tự, vốn đầu tư công được bố trí nhưng không phải toàn bộ đều được đưa ngay vào nền kinh tế thực mà một phần vẫn nằm trong hệ thống ngân hàng trong quá trình chờ giải ngân.

Đối với khu vực tư nhân, việc đăng ký tăng vốn hay công bố quy mô đầu tư lớn cũng thường được thực hiện theo lộ trình nhiều năm. Vì vậy, theo ông, cần nhìn nhận thận trọng hơn về quy mô dòng vốn thực sự được đưa vào sản xuất kinh doanh.

Một vấn đề đáng chú ý khác là sự sụt giảm của tiền gửi dân cư trong thời gian gần đây. TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết bên cạnh yếu tố kỳ vọng lãi suất thấp, việc siết chặt quản lý thuế và kê khai tài sản cũng khiến một bộ phận dòng tiền dịch chuyển khỏi hệ thống ngân hàng.

Ông dẫn chứng, dù nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán trong hơn hai năm qua, thị trường vẫn duy trì được đà tăng nhờ dòng tiền trong nước tham gia mạnh mẽ. Điều này cho thấy một lượng vốn đáng kể từ khu vực dân cư đang tìm kiếm các kênh đầu tư thay thế thay vì gửi tiết kiệm như trước.

Theo chuyên gia này, sự dịch chuyển dòng tiền đang góp phần làm gia tăng tổng cầu của nền kinh tế, đặc biệt tại các thị trường tài sản như chứng khoán và bất động sản.

Đánh giá triển vọng thị trường bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung đang được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội. Trong khi đó, nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, ông không cho rằng thị trường sẽ xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước.

"Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra, bởi dòng vốn của nền kinh tế không chỉ đổ vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng", ông nhận định.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, sự phân bổ vốn đa dạng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh hơn, dù một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu thực.

Ông cũng cho biết tỷ lệ đầu tư toàn xã hội hiện vào khoảng 34% GDP, trong khi mục tiêu những năm tới có thể nâng lên gần 40% GDP để phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu huy động vốn cho nền kinh tế sẽ rất lớn.

Tuy nhiên, để biến nguồn lực tiết kiệm trong dân thành vốn đầu tư hiệu quả không phải là nhiệm vụ dễ dàng. Theo ông, Việt Nam cần những cơ chế tài chính mới nhằm khơi thông nguồn lực đang nằm trong dân cư, trong đó có các mô hình huy động vàng hoặc tài sản tích lũy vào hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh.

TS. Lê Xuân Nghĩa đánh giá việc một số doanh nghiệp lớn nghiên cứu các mô hình huy động vàng là tín hiệu đáng chú ý, bởi đây là nguồn tài sản có quy mô rất lớn trong dân cư. Tuy nhiên, việc triển khai cần đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ nhằm bảo đảm an toàn cho người dân và hệ thống tài chính.

Nhìn tổng thể, ông cho rằng thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục nhận được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Dù vậy, thị trường sẽ không còn những cơn sốt mang tính đại trà mà sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.

"Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Tiếp tục cập nhật...