Quy hoạch, hạ tầng và các cơ chế đặc thù tạo động lực mới cho thị trường BĐS

Kể từ năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua khủng hoảng, xác lập xu hướng đi lên. Trong năm 2025, thị trường tăng trưởng mạnh mẽ, thể hiện trên hầu hết khía cạnh như nguồn cung, số lượng giao dịch, giá bán.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, thị trường xuất hiện sự điều chỉnh đáng kể, với sự chững lại của thanh khoản và diễn biến giá. Điều này đã tác động đến tâm lý người mua và nhà đầu tư, trong bối cảnh nhiều đại dự án quan trọng về hạ tầng và bất động sản đã và đang được triển khai mạnh mẽ trên toàn quốc.

Trong bối cảnh đó, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, được sự bảo trợ của cơ quan chủ quản là Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) tổ chức hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”. Hội thảo nhằm đánh giá toàn diện diễn biến thị trường, làm rõ các xu hướng vận động, nhận thức những động lực, hiểu đúng những lực cản, qua đó cung cấp những gợi ý quan trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư.

9:15

Nhận diện những động lực mới của thị trường bất động sản

Phát biểu khai mạc Hội thảo, TS. Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA), nhấn mạnh bất động sản luôn là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế Việt Nam trong suốt hơn ba thập kỷ qua.

Theo TS. Lê Minh Nghĩa, bất động sản không chỉ là một ngành kinh tế độc lập mà còn có sức lan tỏa sâu rộng tới hơn 40 lĩnh vực liên quan, từ xây dựng, vật liệu, công nghiệp chế biến - chế tạo đến hệ thống tài chính - ngân hàng. Đây đồng thời là kênh hấp thụ và luân chuyển một phần đáng kể nguồn vốn của nền kinh tế, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng và tạo việc làm.

Nhìn lại giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bất động sản đã trải qua chu kỳ phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ. Nhiều phân khúc ghi nhận sự bứt phá cả về nguồn cung, giá bán, thanh khoản lẫn niềm tin của nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Bước sang năm 2026, thị trường được đánh giá đang đứng trước một giai đoạn bản lề với nhiều thay đổi mang tính nền tảng. Hàng loạt chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu phát huy hiệu lực trên thực tế; thị trường trái phiếu doanh nghiệp bước vào giai đoạn tái cấu trúc mới; nhu cầu nhà ở thực tiếp tục gia tăng; chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo ngày càng tác động sâu rộng đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án và quản trị thị trường. Đồng thời, định hướng xây dựng thị trường vốn hiện đại và trung tâm tài chính quốc tế của Việt Nam cũng đang mở ra những dư địa phát triển mới cho lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh các yếu tố thể chế, những nguồn lực tài chính quy mô lớn đang tạo nền tảng cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức hai con số trong giai đoạn tới. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội giai đoạn 2026 - 2031 dự kiến đạt khoảng 38 triệu tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư công chiếm 20 - 22%, tương đương khoảng 8,22 triệu tỷ đồng, tăng gấp 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước. Cùng với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) duy trì tích cực, đây được xem là động lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển của các dự án hạ tầng chiến lược, nhà ở, văn phòng và bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường từ đầu năm 2026 đến nay đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh nhất định. Thanh khoản có xu hướng chậm lại, trong khi giá bán tại một số khu vực và phân khúc đã bắt đầu điều chỉnh sau thời gian tăng nóng. Diễn biến này khiến nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp đặt ra những câu hỏi về triển vọng của thị trường trong thời gian tới.

Theo TS. Lê Minh Nghĩa, điều mà giới đầu tư quan tâm hiện nay là liệu sự suy giảm thanh khoản đang diễn ra trên diện rộng hay chỉ mang tính cục bộ; đây là nhịp điều chỉnh ngắn hạn hay dấu hiệu của một chu kỳ mới; các khó khăn hiện hữu sẽ kéo dài bao lâu; đâu là những động lực tăng trưởng mới và cơ hội đầu tư hiệu quả trong bối cảnh thị trường đang tái định vị.

“Trong bối cảnh cơ hội và thách thức đan xen, việc nhận diện đúng xu hướng vận động của thị trường và các động lực tài chính mới sẽ có ý nghĩa quyết định đối với hiệu quả của dòng vốn đầu tư”, TS. Lê Minh Nghĩa nhấn mạnh.

Ông cũng bày tỏ kỳ vọng hội thảo sẽ trở thành diễn đàn trao đổi chuyên sâu, đa chiều và thực tiễn, cung cấp những góc nhìn khách quan về xu hướng tài chính bất động sản trong giai đoạn mới. Qua đó, hỗ trợ cộng đồng đầu tư và doanh nghiệp đưa ra các quyết định phù hợp, đồng thời đóng góp thêm các kiến nghị chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

9:35

Quy hoạch, hạ tầng và các cơ chế đặc thù sẽ tạo động lực mới cho bất động sản

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, cho biết trong giai đoạn 2026-2031, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động sâu sắc từ ba nhóm yếu tố chính gồm: các xu hướng chiến lược của nền kinh tế, những định hướng chính sách mới và các thách thức cần đặc biệt lưu tâm.

Ông nhấn mạnh, bất động sản là một lĩnh vực có ý nghĩa rất lớn, không chỉ đóng góp khoảng 13-14% GDP mà còn gắn trực tiếp với chất lượng sống của người dân. Hiến pháp Việt Nam bảo đảm quyền có nơi ở của công dân, nhưng trong bối cảnh nền kinh tế đang chuyển sang giai đoạn phát triển chất lượng cao, yêu cầu không chỉ dừng lại ở việc có nhà ở mà còn phải là môi trường sống có chất lượng.

Bên cạnh chức năng để ở, bất động sản tại Việt Nam còn mang ý nghĩa tích lũy tài sản và đầu tư. Đây là đặc điểm khá đặc thù của Việt Nam cũng như nhiều quốc gia châu Á.

Theo TS. Võ Trí Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản.

Đi cùng với quy hoạch là hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược quốc gia, không chỉ bao gồm hạ tầng giao thông mà còn cả hạ tầng số, hạ tầng ngầm, hạ tầng biển và không gian trên không. Những công trình này đòi hỏi nguồn lực rất lớn và kéo theo nhu cầu hoàn thiện các cơ chế đặc thù.

Ông cho rằng các mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), các dự án đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM, hay các tuyến đường sắt xuyên vùng trong tương lai, không chỉ tạo động lực cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy sự hình thành và phát triển của nhiều ngành công nghiệp mới.

Bên cạnh đó, các chính sách liên kết vùng, quy hoạch siêu đô thị tại TP.HCM hay việc tổng kết và nhân rộng các cơ chế đặc thù trên phạm vi cả nước cũng sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Một xu hướng khác được TS. Võ Trí Thành đặc biệt nhấn mạnh là sự phát triển của các công trình văn hóa như nhà hát, sân vận động, trung tâm triển lãm. Đây là những thiết chế có vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng đô thị và gia tăng giá trị bất động sản.

Đáng chú ý, nhiều địa phương đang đề xuất xây dựng khu thương mại tự do và khu kinh tế tự do. Theo ông, hiện đã có khoảng 10 địa phương bày tỏ mong muốn phát triển mô hình này. Cùng với đó, việc hình thành trung tâm tài chính quốc tế sẽ mở ra cơ hội thu hút các dòng vốn mới cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng xu hướng phát triển tài chính xanh và kinh tế xanh sẽ tác động ngày càng mạnh tới thị trường bất động sản. Việt Nam đang hướng tới trở thành trung tâm tài chính xanh trong khu vực, kéo theo nhu cầu phát triển các dự án bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường.

Theo chuyên gia này, chưa bao giờ thị trường bất động sản gắn chặt với các dự án hạ tầng chiến lược và nhu cầu huy động nguồn vốn lớn như hiện nay.

Ông dẫn số liệu cho biết nhu cầu vốn đầu tư cho nền kinh tế trong giai đoạn tới lên tới khoảng 38 triệu tỷ đồng. Trong ít nhất 5 năm tới, vốn đầu tư vẫn sẽ là động lực quan trọng hàng đầu cho tăng trưởng, đặc biệt là đối với các dự án quy mô lớn.

Điều quan trọng là phải tìm được các phương thức huy động vốn hiệu quả, kết nối nguồn lực giữa Nhà nước và khu vực tư nhân. Đồng thời, thị trường vốn cần tiếp tục được hoàn thiện nhằm giảm sự phụ thuộc quá mức của bất động sản vào tín dụng ngân hàng thương mại.

Về chính sách, TS. Võ Trí Thành cho biết năm nay và thời gian tới sẽ chứng kiến nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư công và Luật Đấu thầu... Những điều chỉnh này, cùng với các cơ chế đặc thù và mô hình khu thương mại tự do, sẽ tạo ra những tác động đáng kể tới thị trường.

Ông cũng lưu ý rằng cơ cấu thị trường hiện vẫn còn mất cân đối. Trong khi chương trình phát triển một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được triển khai, thì khái niệm "nhà ở giá phù hợp" cần được quan tâm nhiều hơn trong thời gian tới.

Theo TS. Võ Trí Thành, việc phát triển nhà ở cho thuê hay mở rộng các loại hình nhà ở đa dạng hơn đều xuất phát từ tư duy gia tăng quyền lựa chọn cho người dân. Nhà ở xã hội không nên chỉ là nơi cư trú đơn thuần mà phải được phát triển đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ và các tiện ích xã hội.

Ông cho rằng đến năm 2030, khi mức sống và thu nhập của người dân Việt Nam được nâng lên, khái niệm "nhà ở giá phù hợp" có thể sẽ phản ánh đúng nhu cầu thị trường hơn là chỉ tập trung vào "nhà ở xã hội" như hiện nay.

Ngoài ra, một trong những định hướng chính sách quan trọng được TS. Võ Trí Thành nhắc đến là nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Theo đó, việc xây dựng hệ thống định danh bất động sản và hình thành sàn giao dịch bất động sản quốc gia sẽ góp phần chuẩn hóa dữ liệu, minh bạch thông tin và hạn chế các rủi ro trên thị trường.

Bên cạnh đó, các chính sách liên quan đến thuế tài sản, thuế giao dịch và điều chỉnh cơ cấu thị trường cũng sẽ là những nội dung quan trọng trong giai đoạn tới.

Theo TS. Võ Trí Thành, thách thức đầu tiên nằm ở chính bản chất đặc biệt của bất động sản. Đây vừa là nhu cầu thiết yếu gắn với quyền có nhà ở của người dân, vừa là loại tài sản có giá trị lớn và là công cụ đầu tư phổ biến. Vì vậy, việc xây dựng chính sách luôn phải cân bằng giữa mục tiêu an sinh xã hội và mục tiêu phát triển thị trường.

Thách thức thứ hai là mối quan hệ "song sinh" giữa bất động sản và hệ thống tài chính - ngân hàng. Theo ông, cần tiếp tục cải thiện nền tảng tài chính vĩ mô để thị trường vận hành ổn định hơn, tránh các chu kỳ tăng nóng, bong bóng hoặc đóng băng đột ngột.

Thách thức thứ ba liên quan đến bộ máy chính quyền địa phương trong mô hình chính quyền hai cấp. Nhiều thủ tục về xác nhận, cấp phép, đầu tư và các quyền lợi hợp pháp của người dân đều gắn chặt với hoạt động của chính quyền cơ sở. Do đó, cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế vận hành để bảo đảm quá trình thực thi chính sách diễn ra thông suốt, hiệu quả và phục vụ tốt hơn nhu cầu của người dân cũng như doanh nghiệp.

TS. Võ Trí Thành cho rằng khi bàn về bất động sản, cần nhìn nhận đây không chỉ là câu chuyện của thị trường, mà còn liên quan đến đầu tư, tài chính, tài sản và quyền lợi của người dân. Vì vậy, mọi chính sách cần hướng tới mục tiêu phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống người dân.

9:55

Chuyển đổi số, kinh tế tư nhân, đầu tư công và FDI là 4 trụ cột tăng trưởng của thị trường bất động sản

Trình bày tham luận tại Hội Thảo, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng để nhận diện các động lực tăng trưởng cốt lõi của nền kinh tế và thị trường bất động sản trong giai đoạn tới, cần tập trung vào 4 trụ cột chính gồm chuyển đổi số, kinh tế tư nhân, đầu tư công - hạ tầng và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, chuyển đổi số đang làm thay đổi căn bản chất lượng sản xuất và phương thức phát triển kinh tế. Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, quá trình chuyển đổi công nghệ, hướng tới các tiêu chuẩn chất lượng cao sẽ tạo ra những thay đổi mạnh mẽ, nâng cao hiệu quả hoạt động và năng lực cạnh tranh.

Trụ cột thứ hai là sự phát triển của khu vực kinh tế tư nhân sau khi Nghị quyết 68 được ban hành. Trong đó, thị trường bất động sản được xem là một trong những lĩnh vực hưởng lợi trực tiếp khi nhu cầu đầu tư, sản xuất và tiêu dùng tiếp tục gia tăng.

Đối với đầu tư công và phát triển hạ tầng, Chủ tịch VARS nhận định đây là động lực tăng trưởng rất quan trọng trong những năm tới. Theo ông, nhu cầu đầu tư công năm 2026 có thể lên tới hàng triệu tỷ đồng, tạo ra lực đẩy lớn cho thị trường bất động sản.

Ông cho rằng các dự án hạ tầng quy mô lớn cùng định hướng phát triển vùng của Hà Nội và TP.HCM đang tạo ra những xu hướng mới, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ thị trường. Bên cạnh đó, việc phát triển các mô hình đô thị theo tiêu chuẩn quốc tế cũng sẽ nâng tầm chất lượng thị trường bất động sản Việt Nam.

Trụ cột cuối cùng là dòng vốn FDI, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết Việt Nam liên tục nằm trong nhóm quốc gia thu hút FDI cao trong khu vực, với hàng tỷ USD được rót vào lĩnh vực bất động sản mỗi năm.

Đánh giá về cơ hội của thị trường, ông cho rằng nền kinh tế đang thừa hưởng những thành quả tích cực từ năm 2025, tạo nền tảng thuận lợi cho giai đoạn tăng tốc tiếp theo. Cùng với đó là quyết tâm của Trung ương trong việc đưa Việt Nam trở thành quốc gia phát triển, thúc đẩy các động lực tăng trưởng như hạ tầng, đầu tư và cải cách thể chế.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, chính sách tiền tệ linh hoạt cũng đang đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định kinh tế vĩ mô, đồng thời hỗ trợ hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Bên cạnh đó, môi trường thể chế tiếp tục được hoàn thiện, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Các chính sách điều hành đang hướng tới xây dựng một thị trường ổn định, phát triển bền vững, cạnh tranh lành mạnh và minh bạch hơn.

Ông cũng nhận định bất động sản công nghiệp đang bước sang giai đoạn phát triển theo hướng tinh gọn và hiệu quả hơn. Trong khi đó, thị trường nhà ở đang chuyển dịch sang ưu tiên nhu cầu ở thực và khai thác giá trị sống, tạo ra xu hướng phát triển mới cũng như mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở và đầu tư cho người dân.

Ngoài ra, tính minh bạch của thị trường ngày càng được nâng cao cũng là yếu tố tích cực, góp phần củng cố niềm tin và tạo động lực cho sự phát triển dài hạn.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Trước hết là áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt khi nguồn cung được tháo gỡ và đưa ra thị trường nhiều hơn. Cùng với đó là bài toán về chất lượng và cơ cấu nguồn cung sao cho phù hợp với nhu cầu thực tế.

Nguồn vốn cũng là một thách thức lớn khi chi phí vốn tăng cao, làm thu hẹp dòng tiền chảy vào thị trường. Đồng thời, chi phí đầu vào của các dự án vẫn ở mức cao và khó giảm, ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của sản phẩm bất động sản.

Ngoài ra, việc quản trị dữ liệu và thông tin ngày càng chặt chẽ hơn cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các chủ đầu tư và nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nhu cầu thị trường tăng mạnh kéo theo áp lực về phát triển hạ tầng, quy hoạch vùng và khả năng đáp ứng của thị trường.

Để biến thách thức thành cơ hội, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng doanh nghiệp cần tập trung phát triển các sản phẩm có tính cạnh tranh cao, bao gồm giá bán hợp lý, chất lượng tốt, khả năng khai thác kinh doanh hiệu quả và thanh khoản cao.

Các chủ đầu tư cũng cần vận dụng linh hoạt các chính sách hỗ trợ khách hàng nhằm gia tăng sức hấp dẫn của sản phẩm. Theo ông, thời gian gần đây đã xuất hiện nhiều giải pháp sáng tạo như huy động nguồn vốn từ vàng trong dân để hỗ trợ thị trường.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần nâng cao hiệu quả đầu tư, tối ưu chi phí để tạo ra các sản phẩm có giá thành phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh các thành viên tham gia thị trường cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật, nâng cao năng lực phát triển dự án và tăng cường hợp tác nhằm tạo ra những sản phẩm đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng cao của thị trường cũng như các chuẩn mực quốc tế.

“Mục tiêu cuối cùng là tạo ra những sản phẩm làm hài lòng cả người dân và nhà đầu tư, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững”, TS. Nguyễn Văn Đính nói.

10:20

Tâm lý người mua bất động sản chuyển dịch mạnh trong chu kỳ mới

Phát biểu tại Hội thảo, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết bối cảnh vĩ mô năm 2026 đang tạo ra nhiều tác động và thách thức đối với thị trường bất động sản, chẳng hạn như biến động toàn cầu, mặt bằng lãi suất tăng, tín dụng được kiểm soát hài hòa hơn và khung pháp lý tiếp tục được hoàn thiện.

Theo bà Miền, nguồn cung trên thị trường tiếp tục gia tăng nhưng vẫn tồn tại tình trạng lệch pha cơ cấu và chưa được giải quyết triệt để. Giá bán vẫn neo ở mức cao, trong khi giao dịch bắt đầu có sự chọn lọc rõ rệt giữa các dự án và phân khúc.

Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển tâm lý người mua đang diễn ra khá rõ nét. Qua quá trình khảo sát, làm việc với khách hàng và điều tra nhu cầu thị trường, đơn vị nghiên cứu ghi nhận các nhóm ưu tiên tìm kiếm của người mua đã thay đổi đáng kể.

Trong đó, nhóm mua để chờ tăng giá vẫn chủ yếu gắn với đất nền. Nhóm thứ hai là các nhu cầu khai thác dòng tiền từ cho thuê căn hộ hoặc bất động sản cho thuê. Tiếp theo là nhóm tìm kiếm phục vụ nhu cầu ở thực và nhóm mua để khai thác cho thuê lâu dài.

Ở góc độ loại hình bất động sản, đất nền vẫn là phân khúc được kỳ vọng tăng giá nhiều nhất. Xếp sau là chung cư, căn hộ, biệt thự, nhà liền kề, shophouse và bất động sản văn phòng.

Kết quả khảo sát từ ngày 1/1/2026 đến 31/6/2026 cho thấy hành vi tìm kiếm của khách hàng đang nghiêng nhiều hơn về các loại hình có nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng khai thác cho thuê. Nếu trước đây khách hàng thường ra quyết định nhanh theo tâm lý thị trường, thì hiện nay họ có xu hướng tìm hiểu kỹ hơn, sàng lọc thông tin nhiều hơn trước khi xuống tiền.

Theo bà Miền, nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác dòng tiền hiện đang song hành dẫn dắt tâm lý người mua bất động sản trong năm 2026.

Một điểm đáng chú ý khác là khách hàng hiện ưu tiên tìm kiếm trực tiếp các chủ đầu tư uy tín và các dự án có thương hiệu rõ ràng. Điều này cho thấy nhu cầu nền tảng của thị trường vẫn tồn tại, nhưng người mua ngày càng thận trọng hơn.

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy nhóm “Dự án/Thương hiệu” đạt khoảng 4.846.050 lượt tìm kiếm trung bình mỗi tháng, cao vượt trội so với các nhóm còn lại. Điều này phản ánh người dùng quan tâm mạnh đến các dự án cụ thể, tên chủ đầu tư và thương hiệu bất động sản đang được truyền thông trên thị trường.

Trong khi đó, nhóm “Core insight” gồm các nhu cầu cốt lõi như mua nhà, thuê nhà, giá nhà, căn hộ, đất nền, vay mua nhà hay cho thuê đạt khoảng 1.601.750 lượt tìm kiếm trung bình mỗi tháng. Đây là tín hiệu cho thấy nhu cầu nền tảng của thị trường vẫn ở mức lớn và không hoàn toàn bị dẫn dắt bởi truyền thông dự án.

Phân tích ma trận tâm lý người mua cho thấy tín hiệu quan tâm hiện nghiêng rõ về nhóm khai thác thực tế. Các nhóm như chung cư, căn hộ cho thuê và giá thuê chung cư đều nằm ở vùng có mức độ quan tâm cao, phản ánh thị trường đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng tạo giá trị thực và dòng tiền thực.

Trong đó, chung cư và căn hộ tiếp tục là tâm điểm của nhu cầu thực nhờ vừa đáp ứng nhu cầu ở thật, vừa có khả năng khai thác cho thuê, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Nhóm “cho thuê căn hộ” cũng nổi lên như một tín hiệu rõ rệt của xu hướng dòng tiền. Theo bà Miền, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác và vận hành tài sản thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá vốn như trước đây.

Ở chiều ngược lại, đất nền vẫn nằm trong nhóm gắn mạnh với kỳ vọng tăng giá, đặc biệt theo các thông tin quy hoạch và hạ tầng. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc cần thận trọng hơn về pháp lý, thanh khoản và nhu cầu sử dụng thực tế.

Các nhóm liên quan tới vay mua nhà hay lợi suất đầu tư, ROI hiện vẫn chưa thực sự phổ biến trên diện rộng. Điều này cho thấy tư duy đầu tư dựa trên tính toán tài chính chuyên sâu mới chỉ bắt đầu hình thành trên thị trường.

Theo bà Miền, động cơ mua nhà hiện nay cũng thay đổi đáng kể. Người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Nếu trước đây tâm lý “lướt sóng” và kỳ vọng tăng giá chiếm ưu thế, thì nay khách hàng chú trọng nhiều hơn đến thanh khoản ổn định, khả năng khai thác thực tế và mức độ an toàn của tài sản.

Người mua hiện kiểm chứng thông tin kỹ hơn, quan tâm nhiều hơn tới pháp lý, tiến độ dự án, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế. Họ không còn mặc định rằng giá bất động sản sẽ chỉ tăng như trước.

Tâm lý “sợ mua sai” hiện đang dần thay thế cho tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội”. Nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn, hướng tới chiến lược nắm giữ trung và dài hạn thay vì đầu tư ngắn hạn theo sóng thị trường.

Bà Miền cho rằng xu hướng tái cấu trúc thị trường đang diễn ra trên nhiều phương diện.

Trước hết là tái cấu trúc nguồn cung theo hướng tập trung hóa và nâng chuẩn xanh, bền vững. Nguồn cung tiếp tục gia tăng nhưng vai trò chi phối ngày càng thuộc về các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và năng lực triển khai đồng bộ. Các đại đô thị quy mô lớn đang trở thành nguồn cung chủ đạo nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và hệ tiện ích.

Quá trình tái cấu trúc cũng diễn ra ở chất lượng sản phẩm, với xu hướng phát triển xanh, tối ưu quy hoạch, tiết kiệm năng lượng và nâng cao quản lý vận hành sau bàn giao.

Điều này tác động trực tiếp đến tâm lý người mua, khiến họ chuyển từ “mua theo cơ hội nguồn cung mới” sang “mua có chọn lọc”, ưu tiên pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sống và giá trị bền vững.

Bên cạnh đó là quá trình tái cấu trúc kênh vốn. Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và dòng tiền trở nên thận trọng hơn, doanh nghiệp bất động sản đang giảm dần phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính ngắn hạn, chuyển sang cấu trúc vốn bền vững hơn thông qua tăng vốn chủ sở hữu, hợp tác phát triển, M&A và tối ưu dòng tiền nội tại dự án.

Dòng vốn hiện có xu hướng tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng quản trị rủi ro cao. Điều này cũng thúc đẩy quá trình sàng lọc và tái định hình thị trường.

Theo đó, người mua cũng thay đổi từ tư duy “vay để đón sóng” sang “tính dòng tiền để nắm giữ”, ưu tiên các tài sản có khả năng khai thác, thanh khoản và biên an toàn tài chính tốt hơn.

Ngoài ra, cơ chế vận hành thị trường cũng đang dần minh bạch và chuẩn hóa hơn. Các quy định pháp luật mới, yêu cầu công khai thông tin, chuẩn hóa hoạt động môi giới, dữ liệu thị trường và kiểm soát rủi ro giao dịch đang khiến thị trường giảm phụ thuộc vào tin đồn và cảm xúc ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, người mua ngày càng cần dữ liệu xác thực, tư vấn chuyên nghiệp và bằng chứng cụ thể thay vì chỉ nghe các lời hứa bán hàng.

“Tâm lý người mua thay đổi không phải vì họ bi quan hơn, mà vì thị trường đã buộc họ phải chuyên nghiệp hơn”, bà Phạm Thị Miền nhận định.

10:20

Năm 2026 sẽ là phép thử cho sự trưởng thành của nhà đầu tư bất động sản

Chia sẻ tại Hội thảo, TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính), nhấn mạnh để nhận diện chính xác xu hướng tài chính của thị trường bất động sản giai đoạn 2026, cần dựa trên những căn cứ rõ ràng thay vì các kỳ vọng mang tính cảm tính. Nhận diện đúng xu hướng mới có thể đưa ra các khuyến nghị đầu tư phù hợp cho nhà đầu tư.

Ông cho rằng cách tiếp cận bất động sản trong giai đoạn tới cần có sự thay đổi căn bản. Thay vì mặc định bất động sản là tài sản luôn tăng giá, nhà đầu tư cần xem đây là một loại tài sản có điều kiện, giá trị của nó phải được kiểm chứng thông qua nhiều yếu tố.

Theo đó, một bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi đáp ứng được các tiêu chí quan trọng như pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền, mức giá mua hợp lý, thanh khoản tốt và phù hợp với năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Nhà đầu tư chuyên nghiệp không nên bắt đầu bằng câu hỏi bất động sản có tăng giá hay không, mà phải đặt câu hỏi tài sản đó tạo ra giá trị gì và nếu cần bán thì ai sẽ là người mua cuối cùng. Đó chính là ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ. Đầu cơ là kỳ vọng bán lại cho người khác với mức giá cao hơn, còn đầu tư là tạo ra giá trị thực từ tài sản.

Nhìn về năm 2026, TS. Ngô Trí Long cho rằng có nhiều cơ sở để nhận diện xu hướng vận động của thị trường.

Thứ nhất, nền kinh tế đang trên đà phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó có thể trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước đây. Do đó, nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất tiếp tục giảm mạnh.

Thứ hai, tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Dòng vốn sẽ có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, các dự án có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc những phân khúc có khả năng tạo ra giá trị kinh tế như bất động sản công nghiệp và logistics.

Thứ ba, thị trường vốn dành cho bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế. Vì vậy, nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án.

Thứ tư, tình trạng mất cân đối cung - cầu vẫn chưa được khắc phục hoàn toàn. Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn còn thiếu, trong khi nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền ở các khu vực xa trung tâm vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Từ những yếu tố trên, TS. Ngô Trí Long dự báo dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu ở thực.

Đồng thời, pháp lý sẽ trở thành tài sản quan trọng nhất của một dự án bất động sản. Những dự án có hồ sơ pháp lý minh bạch sẽ được thị trường đánh giá cao, trong khi các tài sản còn tồn tại rủi ro pháp lý sẽ bị chiết khấu mạnh về giá trị.

Ông cũng cho rằng thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình đầu cơ ngắn hạn.

Đặc biệt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ không còn là lợi thế như trong các chu kỳ tăng trưởng trước.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, TS. Ngô Trí Long đưa ra một số khuyến nghị quan trọng.

Trước hết, không nên mua bất động sản chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Một quyết định sai lầm có thể khiến dòng vốn bị "chôn" trong nhiều năm và làm mất đi cơ hội đầu tư hiệu quả hơn.

Thứ hai, cần kiểm tra kỹ yếu tố pháp lý, bảo đảm tài sản không vướng tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch hoặc các rủi ro pháp lý tiềm ẩn khác.

Thứ ba, phải đặt khả năng tạo dòng tiền lên trước kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư cần đánh giá xem bất động sản có thể cho thuê hay không, tỷ suất khai thác như thế nào và khả năng tạo thu nhập thực tế ra sao.

Thứ tư, chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong giới hạn mà bản thân có thể kiểm soát và chịu đựng được trước các biến động của thị trường.

Thứ năm, không nên dựa vào giá chào bán để đánh giá thị trường. Giá giao dịch thực tế mới là thước đo phản ánh chính xác sức mua và thanh khoản.

TS. Ngô Trí Long đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất tích cực khi hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh mẽ, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh và nhu cầu nhà ở còn lớn.

Tuy nhiên, ông lưu ý rằng không phải mọi dự án đều đáng để đầu tư. Giai đoạn tới sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh mẽ, trong đó thị trường sẽ ưu tiên những tài sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác hiệu quả.

Năm 2026 sẽ là phép thử cho sự trưởng thành của nhà đầu tư bất động sản. Thị trường sẽ không còn thưởng cho những quyết định mang tính cảm tính mà sẽ ưu tiên những người có kiến thức, có khả năng phân tích và quản trị rủi ro tốt.

Khép lại phần tham luận, TS. Ngô Trí Long gửi gắm thông điệp: Đừng chỉ hỏi bất động sản năm 2026 có tăng giá hay không, điều quan trọng hơn là phải hỏi liệu tài sản đó có được bảo vệ về pháp lý, có tạo ra giá trị thực và có đủ sức đứng vững khi thị trường đối mặt với những giai đoạn khó khăn hay không.

10:38

Bất động sản khó xảy ra kịch bản đóng băng

Trình bày tại phiên thảo luận tại hội thảo, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn lớn trong nền kinh tế, dù vẫn đối mặt không ít thách thức về huy động nguồn lực cho tăng trưởng.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nhiều số liệu thống kê hiện nay chưa phản ánh đầy đủ thực chất của dòng vốn đầu tư trong nền kinh tế. Đối với vốn FDI, không ít dự án được đăng ký với quy mô lớn nhưng thời gian giải ngân kéo dài nhiều năm. Tương tự, vốn đầu tư công được bố trí nhưng không phải toàn bộ đều được đưa ngay vào nền kinh tế thực mà một phần vẫn nằm trong hệ thống ngân hàng trong quá trình chờ giải ngân.

Đối với khu vực tư nhân, việc đăng ký tăng vốn hay công bố quy mô đầu tư lớn cũng thường được thực hiện theo lộ trình nhiều năm. Vì vậy, theo ông, cần nhìn nhận thận trọng hơn về quy mô dòng vốn thực sự được đưa vào sản xuất kinh doanh.

Một vấn đề đáng chú ý khác là sự sụt giảm của tiền gửi dân cư trong thời gian gần đây. TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết bên cạnh yếu tố kỳ vọng lãi suất thấp, việc siết chặt quản lý thuế và kê khai tài sản cũng khiến một bộ phận dòng tiền dịch chuyển khỏi hệ thống ngân hàng.

Ông dẫn chứng, dù nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán trong hơn hai năm qua, thị trường vẫn duy trì được đà tăng nhờ dòng tiền trong nước tham gia mạnh mẽ. Điều này cho thấy một lượng vốn đáng kể từ khu vực dân cư đang tìm kiếm các kênh đầu tư thay thế thay vì gửi tiết kiệm như trước.

Theo chuyên gia này, sự dịch chuyển dòng tiền đang góp phần làm gia tăng tổng cầu của nền kinh tế, đặc biệt tại các thị trường tài sản như chứng khoán và bất động sản.

Đánh giá triển vọng thị trường bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung đang được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội. Trong khi đó, nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, ông không cho rằng thị trường sẽ xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước.

"Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra, bởi dòng vốn của nền kinh tế không chỉ đổ vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng", ông nhận định.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, sự phân bổ vốn đa dạng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh hơn, dù một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu thực.

Ông cũng cho biết tỷ lệ đầu tư toàn xã hội hiện vào khoảng 34% GDP, trong khi mục tiêu những năm tới có thể nâng lên gần 40% GDP để phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu huy động vốn cho nền kinh tế sẽ rất lớn.

Tuy nhiên, để biến nguồn lực tiết kiệm trong dân thành vốn đầu tư hiệu quả không phải là nhiệm vụ dễ dàng. Theo ông, Việt Nam cần những cơ chế tài chính mới nhằm khơi thông nguồn lực đang nằm trong dân cư, trong đó có các mô hình huy động vàng hoặc tài sản tích lũy vào hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh.

TS. Lê Xuân Nghĩa đánh giá việc một số doanh nghiệp lớn nghiên cứu các mô hình huy động vàng là tín hiệu đáng chú ý, bởi đây là nguồn tài sản có quy mô rất lớn trong dân cư. Tuy nhiên, việc triển khai cần đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ nhằm bảo đảm an toàn cho người dân và hệ thống tài chính.

Nhìn tổng thể, ông cho rằng thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục nhận được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Dù vậy, thị trường sẽ không còn những cơn sốt mang tính đại trà mà sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.

"Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

10:55

Cần tạo điều kiện để thu hút các dòng vốn lớn và dài hạn

Chia sẻ quan điểm tại phiên thảo luận, TS. Võ Trí Thành cho biết mục tiêu điều hành hiện nay là vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, trong lĩnh vực ngân hàng, dù tư tưởng chung là như vậy nhưng cách ứng xử trên thực tế không hề đơn giản.

Vấn đề đầu tiên mang tính kỹ thuật và liên quan đến chính sách tiền tệ. Đây không chỉ là câu chuyện về tiền mà còn là câu chuyện về kỳ vọng. Trong điều kiện của Việt Nam, tăng trưởng kinh tế trong thời gian dài phụ thuộc khá nhiều vào tăng trưởng tín dụng. Tuy nhiên, những năm gần đây, đặc biệt trong giai đoạn vừa qua, dòng vốn tín dụng lại tập trung khá nhiều vào một số lĩnh vực nhất định.

Đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến hệ thống ngân hàng hiện nay gặp khó khăn. Ngoài áp lực về chênh lệch giữa huy động và cho vay, hệ thống ngân hàng còn tồn tại hai vấn đề lớn. Thứ nhất là sự mất cân đối về kỳ hạn; thứ hai là sự mất cân đối trong cơ cấu tài sản của một số ngân hàng.

The TS. Võ Trí Thành, điều này thể hiện rất rõ trong năm 2025 khi tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn rất nhiều so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Có những thời điểm tín dụng bất động sản tăng gần 20%, trong khi mức tăng chung thấp hơn đáng kể.

Hệ quả là các ngân hàng thương mại huy động vốn chủ yếu ở kỳ hạn ngắn, trong khi cho vay lại tập trung ở trung và dài hạn, đặc biệt là bất động sản. Sự chênh lệch này tạo áp lực lớn lên thanh khoản của hệ thống. Chính vì vậy, mặt bằng lãi suất luôn chịu áp lực ở mức cao.

Bên cạnh đó là câu chuyện lạm phát. Hiện nay, kỳ vọng lạm phát đã vượt mục tiêu đề ra. Nếu nhìn lại giai đoạn sau Covid-19, lạm phát có thời điểm lên tới khoảng 5–6%, cao hơn mục tiêu kiểm soát lạm phát bình quân.

Đặc biệt, nếu nhìn vào lạm phát lõi tức là loại trừ các yếu tố biến động mạnh như giá năng lượng và thực phẩm thì con số này đã vượt mức 4%. Trong khi trước đây, mức lạm phát lõi mà chúng ta mong muốn chỉ khoảng 2,5%.

Do đó, có hai bài toán đặt ra trong điều hành.

Thứ nhất là kiểm soát cung tiền. Muốn kiểm soát lạm phát thì tốc độ tăng cung tiền phải giảm xuống ở mức phù hợp. Ví dụ, nếu mục tiêu tăng trưởng tín dụng chỉ khoảng 15% thì cần điều hành linh hoạt để giữ ổn định kỳ vọng lạm phát.

Thứ hai là bài toán thanh khoản. Muốn giảm lãi suất thì ngoài việc kiểm soát lạm phát, còn phải giải quyết vấn đề thanh khoản của hệ thống ngân hàng. Đây là vấn đề mang tính đặc thù của Việt Nam, bởi lãi suất chịu tác động đồng thời từ cả kỳ vọng lạm phát và trạng thái thanh khoản của hệ thống.

Trong thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã sử dụng khá nhiều công cụ điều hành như bơm hút tiền ngắn hạn trên thị trường mở, điều tiết tỷ giá và các nghiệp vụ liên quan đến ngoại hối. Có thể nói cơ quan quản lý hiện có khá đầy đủ công cụ và thông tin để điều tiết lượng tiền trong lưu thông.

Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản vẫn chưa được giải quyết triệt để. Có thời điểm chênh lệch giữa huy động và cho vay lên tới khoảng 2 triệu tỷ đồng. Đây là áp lực rất lớn đối với hệ thống ngân hàng.

Để xử lý vấn đề này, cơ quan quản lý đã điều chỉnh một số quy định về an toàn vốn và cơ cấu nguồn vốn, cho phép các ngân hàng linh hoạt hơn trong việc sử dụng nguồn vốn huy động nhằm giảm áp lực chênh lệch kỳ hạn. Những giải pháp này nhằm hỗ trợ thanh khoản và giảm bớt áp lực cho hệ thống tài chính – ngân hàng.

Theo TS. Võ Trí Thành, về bản chất, khi kỳ vọng lạm phát tăng lên thì lãi suất cũng sẽ bị đẩy lên cao. Trong khi đó, tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ vẫn ở mức rất lớn. Đây là một yếu tố quan trọng tác động tới mặt bằng lãi suất của nền kinh tế.

Do đó, thời gian qua cơ quan quản lý đã chủ động hạn chế tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản, đồng thời điều chỉnh dòng vốn sang các lĩnh vực ưu tiên hơn về mặt chính sách. Chẳng hạn như nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và các chương trình an sinh xã hội.

Về nguyên tắc điều hành, tốc độ tăng tín dụng bất động sản không nên vượt quá nhiều so với tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, việc điều hành cũng phải rất linh hoạt và thận trọng.

Ở góc độ phối hợp chính sách, Việt Nam có một thuận lợi là tình hình ngân sách nhà nước tương đối khả quan. Thu ngân sách thời gian qua đạt kết quả tốt, tạo dư địa để tăng đầu tư công.

Nguồn lực ngân sách có thể được tập trung cho giải phóng mặt bằng, phát triển hạ tầng và nhà ở xã hội. Đây là cách sử dụng chính sách tài khóa để hỗ trợ tăng trưởng trong bối cảnh chính sách tiền tệ phải thận trọng hơn nhằm kiểm soát lạm phát.

Nhìn dài hạn hơn, vấn đề được đề cập nhiều nhưng làm chưa thật tốt là phát triển thị trường vốn. Hiện nay, cấu trúc thị trường tài chính Việt Nam còn mất cân đối khi quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Trong khi đó, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí và bảo hiểm vẫn chưa phát triển tương xứng. Đây mới là những nguồn vốn dài hạn quan trọng cho nền kinh tế.

Những năm tới, quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, niêm yết trên thị trường chứng khoán và phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần được thúc đẩy mạnh mẽ hơn. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp huy động vốn hiệu quả mà còn giảm gánh nặng cung ứng vốn trung và dài hạn cho hệ thống ngân hàng.

Xa hơn nữa, Việt Nam cần phát triển các định chế tài chính dài hạn và xây dựng các trung tâm tài chính có khả năng thu hút dòng vốn quốc tế. Đây không chỉ là câu chuyện về thị trường tài chính mà còn là vấn đề nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

"Chúng ta cần tạo điều kiện để thu hút các dòng vốn lớn, các nhà đầu tư tổ chức và các nguồn vốn dài hạn. Khi đó, doanh nghiệp sẽ có thêm nhiều kênh huy động vốn ngoài ngân hàng, còn thị trường tài chính sẽ phát triển cân bằng và bền vững hơn. Đó cũng là kỳ vọng đối với các cải cách trong thời gian tới, cả về điều hành chính sách lẫn phát triển thị trường tài chính theo chuẩn mực quốc tế", TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.

11:00

Dòng vốn FDI sẽ ưu tiên các dự án bất động sản minh bạch, có tính kết nối với chuỗi sản xuất, thương mại và dịch vụ

PGS.TS Lê Bộ Lĩnh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Kinh tế, cho rằng để nhìn nhận triển vọng của dòng vốn FDI đối với bất động sản, trước hết cần đặt trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao mà Việt Nam đang hướng tới trong những năm tới.

Nếu nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng ở mức hai con số, nhu cầu vốn đầu tư toàn xã hội sẽ rất lớn. Điều đó đồng nghĩa với việc Việt Nam không thể chỉ dựa vào nguồn lực trong nước mà cần huy động hiệu quả các dòng vốn từ bên ngoài, trong đó có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Tuy nhiên, khả năng thu hút và hấp thụ FDI không chỉ phụ thuộc vào quy mô thị trường bất động sản mà còn gắn chặt với chất lượng môi trường đầu tư, hiệu quả của các kênh dẫn vốn và triển vọng phát triển của toàn bộ nền kinh tế.

Hiện nay, hệ thống tài chính của Việt Nam vẫn phụ thuộc khá lớn vào tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, thị trường vốn, đặc biệt là thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp, vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Điều này khiến khả năng huy động vốn trung và dài hạn cho bất động sản còn nhiều hạn chế.

"Theo tôi, khi phân tích xu hướng tài chính của thị trường bất động sản, cần đặt nó trong tổng thể của hệ thống tài chính quốc gia. Nếu thị trường vốn phát triển mạnh hơn, đặc biệt là thị trường chứng khoán hoạt động hiệu quả và minh bạch hơn, áp lực cung ứng vốn cho hệ thống ngân hàng sẽ giảm bớt, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho lĩnh vực bất động sản", PGS.TS Lê Bộ Lĩnh nhận định.

Về xu hướng dòng vốn đầu tư, ông đồng tình với nhận định rằng thị trường đang dịch chuyển từ các hoạt động mang tính đầu cơ sang các phân khúc có nhu cầu thực và khả năng tạo giá trị bền vững hơn.

Theo PGS.TS Lê Bộ Lĩnh, trong thời gian tới, các phân khúc như bất động sản công nghiệp, logistics, hạ tầng phục vụ sản xuất, công nghệ cao và các ngành kinh tế mới sẽ có nhiều cơ hội thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài hơn. Đây là những lĩnh vực gắn trực tiếp với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và chiến lược thu hút FDI thế hệ mới của Việt Nam.

Chuyên gia cho rằng triển vọng thu hút FDI của Việt Nam trong thời gian tới vẫn tích cực, nhưng sẽ phụ thuộc rất lớn vào năng lực hấp thụ vốn của nền kinh tế, chất lượng thể chế và mức độ phát triển của các kênh tài chính.

Đặc biệt, nếu đề án xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế được triển khai hiệu quả, đây sẽ là yếu tố quan trọng giúp Việt Nam thu hút thêm các dòng vốn đầu tư quốc tế, không chỉ cho bất động sản mà còn cho nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế.

Từ góc độ dài hạn, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực hưởng lợi từ quá trình mở rộng đầu tư, công nghiệp hóa và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, dòng vốn FDI trong giai đoạn tới sẽ có xu hướng lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên các dự án minh bạch, có tính kết nối với chuỗi sản xuất, thương mại và dịch vụ, thay vì những dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản.

11:10

Thị trường bất động sản không thể tiếp tục phát triển theo mô hình mở rộng đơn thuần

Phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS Trần Quốc Toản, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ, cho rằng khi đánh giá dòng vốn và sự vận động của thị trường bất động sản, cần tiếp cận từ góc độ tổng thể của nền kinh tế thay vì chỉ nhìn từ lợi ích của từng chủ thể riêng lẻ.

Theo ông, hiện nay các phân tích về thị trường thường được tiếp cận từ nhiều góc độ khác nhau như doanh nghiệp, ngân hàng, nhà đầu tư, cơ quan quản lý hay người dân. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn từ từng chủ thể riêng biệt thì có thể hợp lý ở phạm vi hẹp, nhưng sẽ khó xây dựng được các chính sách có tính đồng bộ và tương tác hiệu quả cho toàn nền kinh tế.

PGS.TS Trần Quốc Toản nhấn mạnh tài chính bất động sản và thị trường bất động sản không vận động độc lập mà phụ thuộc chặt chẽ vào chiến lược phát triển quốc gia, chính sách phát triển và trình độ phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, khi đánh giá xu hướng của thị trường cần đặt trong bối cảnh chung của mục tiêu tăng trưởng và chuyển đổi mô hình phát triển.

Ông cho rằng mục tiêu tăng trưởng cao trong giai đoạn tới đòi hỏi nền kinh tế phải dựa nhiều hơn vào khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và nâng cao năng suất lao động. Những ngành nghề truyền thống khó có thể duy trì tốc độ tăng trưởng hai con số nếu chỉ mở rộng quy mô theo chiều rộng. Muốn tăng trưởng nhanh và bền vững, cần ứng dụng công nghệ để nâng cao hiệu quả quản lý, giảm chi phí và nâng cao năng suất.

Theo chuyên gia này, đây cũng là yếu tố sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong thời gian tới. Thị trường không thể tiếp tục phát triển theo mô hình mở rộng đơn thuần mà phải gắn với quá trình chuyển đổi công nghệ, phát triển đô thị hiện đại và nâng cao chất lượng tăng trưởng của nền kinh tế.

Bên cạnh đó, ông cho rằng cần nhìn nhận rõ mối quan hệ hai chiều giữa dòng tài chính và thị trường bất động sản. Dòng vốn không chỉ tác động đến bất động sản mà chính sự vận động của thị trường bất động sản cũng ảnh hưởng ngược trở lại đến hệ thống tài chính, ngân hàng, nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Theo PGS.TS Trần Quốc Toản, hiện nay cần phân biệt rõ nhu cầu sử dụng bất động sản để ở với nhu cầu đầu tư, kinh doanh bất động sản. Thực tế cho thấy nhiều dự án nhà ở cao cấp được xây dựng nhưng chưa được khai thác hiệu quả, thậm chí còn bỏ trống. Đây là vấn đề cần được xem xét khi hoạch định chính sách phát triển thị trường trong giai đoạn tới.

Ông cũng lưu ý rằng thị trường bất động sản liên quan đến rất nhiều chủ thể và mỗi chủ thể đều nắm giữ một phần quyền quyết định đối với dòng vốn cũng như sự phát triển của thị trường. Từ cơ quan quản lý, chính quyền địa phương, ngân hàng, doanh nghiệp đến nhà đầu tư đều có vai trò riêng trong việc điều tiết nguồn lực.

“Chính sách có thể được ban hành rất đầy đủ, nhưng nếu các mắt xích trong quá trình thực thi không đồng bộ thì dòng vốn vẫn có thể bị ách tắc”, ông nhận định.

Theo nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ, việc điều tiết dòng tài chính bất động sản thực chất là nhằm điều tiết sự phát triển của thị trường bất động sản theo các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Để làm được điều đó, cần xác định rõ quyền lợi và trách nhiệm của từng chủ thể tham gia thị trường, đồng thời bảo đảm hài hòa giữa lợi ích riêng và lợi ích chung của quốc gia.

Ông cho rằng Nhà nước đóng vai trò điều phối tổng thể nhằm bảo đảm các lợi ích phát triển lâu dài, trong đó cần tôn trọng các quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân, đồng thời hạn chế những hành vi gây méo mó thị trường.

PGS.TS Trần Quốc Toản cũng dẫn chứng hàng loạt yếu tố có thể tác động mạnh đến thị trường bất động sản trong thời gian tới như các dự án hạ tầng lớn, quy hoạch đô thị mới, việc phát triển các khu vực dọc sông Hồng, di dời ga Hà Nội hay các chính sách về thuế và quản lý đô thị. Theo ông, những thay đổi này sẽ tạo ra tác động lan tỏa đáng kể đối với giá trị và xu hướng phát triển của bất động sản.

Đề cập đến chính sách nhà ở xã hội, ông cho rằng cần nhìn nhận vấn đề theo hướng rộng hơn, gắn với phát triển đô thị, an sinh xã hội và chất lượng sống của người dân. Ông dẫn kinh nghiệm của Trung Quốc và Singapore trong việc phát triển nhà ở gắn với khu công nghiệp, hạ tầng xã hội, trường học, bệnh viện và các dịch vụ công cộng nhằm tạo môi trường sống ổn định cho người dân.

Theo ông, bản chất của mọi chính sách liên quan đến bất động sản cuối cùng đều phải hướng tới lợi ích chung của xã hội và hiệu quả phát triển dài hạn của nền kinh tế.

“Khi bàn về tài chính bất động sản, cần nhìn nhận đầy đủ bản chất của các mối quan hệ lợi ích, từ đó xây dựng các chính sách phù hợp để thị trường phát triển hiệu quả cả trước mắt lẫn lâu dài”, PGS.TS Trần Quốc Toản nhấn mạnh.

11:20

Nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê trở thành điểm hút vốn mới

GS.TS Nguyễn Quang Thuấn, nguyên Chủ tịch Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản hiện nay chịu ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố, trong đó nổi bật là các định hướng vĩ mô trong giai đoạn tới.

Ông cho rằng, bước sang giai đoạn 2026–2030, yếu tố chi phối quan trọng nhất là định hướng phát triển được thể hiện trong các văn kiện Đại hội Đảng với mục tiêu tăng trưởng hai con số được đặt ra. “Đây là một khát vọng lớn và cũng là quyết tâm rất cao”, ông nhấn mạnh, đồng thời cho rằng mục tiêu này sẽ tác động lan tỏa mạnh mẽ đến toàn bộ đời sống kinh tế – xã hội, bao gồm cả thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, theo ông Thuấn, quan điểm phát triển cũng đã có sự thay đổi rõ rệt so với trước đây. Nếu trước kia nhấn mạnh “ổn định và phát triển”, thì hiện nay định hướng là vừa ổn định vừa tăng trưởng nhanh và bền vững. “Chỉ riêng sự thay đổi trong tư duy này đã tạo ra những tác động đáng kể đến nền kinh tế,” ông nói.

Một yếu tố quan trọng khác là công tác quy hoạch. GS.TS Nguyễn Quang Thuấn cho rằng việc sắp xếp đơn vị hành chính và triển khai mô hình chính quyền hai cấp đã mở ra không gian phát triển mới cho các địa phương. Trong bối cảnh đó, quy hoạch trở nên linh hoạt hơn, đồng thời tạo thêm dư địa phát triển cho thị trường bất động sản.

Ở góc độ kinh tế vĩ mô, ông cũng nhấn mạnh quá trình tái cấu trúc nền kinh tế đang diễn ra mạnh mẽ, với định hướng chuyển sang mô hình tăng trưởng dựa nhiều hơn vào khoa học – công nghệ và chuyển đổi số. Điều này kéo theo sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư sang các lĩnh vực đổi mới sáng tạo, công nghệ cao, qua đó làm thay đổi cơ cấu phân bổ nguồn lực trong nền kinh tế.

Đối với thị trường bất động sản, xu hướng chuyển dịch đang thể hiện khá rõ nét. Theo GS.TS Nguyễn Quang Thuấn, dưới sự quan tâm và định hướng của Nhà nước, thị trường đang dần dịch chuyển sang các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây được dự báo sẽ là những phân khúc thu hút dòng vốn đáng kể trong thời gian tới.

Ngược lại, phân khúc bất động sản cao cấp đang đối mặt với tình trạng mất cân đối cung – cầu. “Nhiều thông tin và số liệu cho thấy phân khúc này đang có dấu hiệu dư cung trong ngắn hạn và khó có khả năng phục hồi nhanh,” ông Thuấn nhận định.

Tóm lại, thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cấu trúc rõ rệt, từ tập trung vào phân khúc cao cấp sang hướng phục vụ nhu cầu ở thực của người dân và người lao động. Đây là xu hướng phù hợp với định hướng phát triển chung của nền kinh tế trong giai đoạn tới.

11:30

Bất động sản ESG không còn là lựa chọn, mà là xu thế tất yếu

Theo PGS.TS Nghiêm Thị Thà, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA), bất động sản xanh phát triển theo các tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) không còn là lựa chọn mang tính tự nguyện mà đang trở thành xu hướng tất yếu của thị trường.

Bản thân Việt Nam đã tham gia các cam kết quốc tế về phát triển bền vững và phát thải ròng bằng 0 (Net Zero) vào năm 2050. Điều đó đồng nghĩa các chủ đầu tư, từ bất động sản thương mại đến bất động sản công nghiệp, đều phải từng bước chuyển dịch sang mô hình phát triển phù hợp với các tiêu chuẩn ESG.

ESG được hiểu là việc doanh nghiệp thực hiện đồng thời ba cam kết cốt lõi. Thứ nhất là yếu tố môi trường (Environmental), bảo đảm hoạt động đầu tư và vận hành dự án không gây tổn hại đến môi trường sinh thái, đồng thời giảm phát thải và sử dụng hiệu quả các nguồn tài nguyên. Thứ hai là yếu tố xã hội (Social), bảo đảm quyền lợi của tất cả các bên liên quan, từ cư dân sinh sống trong dự án đến cộng đồng dân cư xung quanh. Thứ ba là yếu tố quản trị (Governance), yêu cầu doanh nghiệp phải minh bạch trong quản lý, nâng cao trách nhiệm giải trình và tuân thủ các chuẩn mực quản trị hiện đại.

Theo bà, việc phát triển dự án theo tiêu chuẩn ESG chắc chắn sẽ làm gia tăng chi phí đầu tư ban đầu. Tùy theo mức độ cam kết và tiêu chuẩn áp dụng, chi phí đầu tư có thể tăng khoảng 10% so với các dự án thông thường.

Tuy nhiên, phần chi phí tăng thêm này hoàn toàn có thể được bù đắp bởi giá trị tài sản gia tăng trong dài hạn.

Theo phân tích của PGS.TS Nghiêm Thị Thà, các phương pháp định giá bất động sản hiện nay đều dựa trên hai yếu tố cốt lõi là dòng thu nhập và dòng chi phí. Trong khi ESG có thể làm tăng chi phí đầu tư ban đầu, thì lại giúp gia tăng đáng kể khả năng khai thác, vận hành và tạo dòng tiền trong tương lai.

Theo đó, chi phí có thể tăng, nhưng giá trị bất động sản ở đầu ra tăng nhanh hơn. Tốc độ tăng giá trị thường lớn hơn tốc độ gia tăng chi phí đầu tư ban đầu.

PGS.TS Nghiêm Thị Thà cho rằng có hai nguyên nhân chính khiến các dự án tuân thủ ESG thường được thị trường định giá cao hơn. Thứ nhất là nhu cầu của người sử dụng ngày càng thay đổi. Theo bà, ai cũng muốn sống trong môi trường xanh hơn, sạch hơn và an toàn hơn. Khi thu nhập tăng lên, người dân sẵn sàng trả giá cao hơn cho các sản phẩm bất động sản đáp ứng được những tiêu chuẩn đó.

Đối với bất động sản công nghiệp, lợi thế còn rõ nét hơn khi nhiều tập đoàn quốc tế hiện cũng đang phải thực hiện các cam kết giảm phát thải.

Nếu doanh nghiệp đặt nhà máy trong các khu công nghiệp được phát triển theo tiêu chuẩn ESG, chi phí tuân thủ các yêu cầu môi trường sẽ thấp hơn, giúp nâng cao năng lực cạnh tranh và giảm chi phí vận hành.

Thứ hai, các dự án ESG thường có tỷ lệ lấp đầy và khả năng khai thác tốt hơn.

Theo Phó Chủ tịch VFCA, cả ở phân khúc nhà ở lẫn bất động sản cho thuê, những dự án có yếu tố xanh và phát triển bền vững thường thu hút nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt hơn, từ đó duy trì tỷ lệ lấp đầy cao hơn so với các dự án truyền thống. Những người có thu nhập cao, khả năng tài chính tốt sẽ ưu tiên lựa chọn các sản phẩm bất động sản đã đáp ứng các tiêu chuẩn ESG, dù đầy đủ hay từng phần.

Không chỉ được định giá cao hơn, các dự án ESG còn có khả năng thanh khoản tốt hơn. Theo chuyên gia, xu hướng chính sách hiện nay đang ưu tiên ngày càng rõ cho các dự án phát triển bền vững.

Các dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi hơn, được hưởng các cơ chế hỗ trợ tốt hơn và có khả năng thu hút nhà đầu tư quốc tế cao hơn.

Đặc biệt, sự phát triển của các quỹ đầu tư xanh, quỹ hưu trí, quỹ đầu tư bền vững trong tương lai sẽ mở ra nguồn vốn dài hạn rất lớn cho thị trường. Đây là những dòng vốn mà bất động sản truyền thống rất khó tiếp cận nếu không đáp ứng được các tiêu chuẩn ESG.

Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng cũng đang từng bước ưu tiên cho vay đối với những dự án xanh, dự án tiết kiệm năng lượng và dự án phát triển bền vững.

Dù có nhiều lợi thế, bất động sản ESG tại Việt Nam hiện vẫn phát triển khá chậm.

Theo chuyên gia, rào cản đầu tiên là Việt Nam chưa có hệ thống tiêu chuẩn xanh thống nhất, dẫn đến tình trạng thị trường vẫn còn lẫn lộn giữa các dự án thực sự đáp ứng ESG và các dự án chỉ sử dụng ESG như một công cụ tiếp thị.

Rào cản thứ hai là năng lực triển khai của doanh nghiệp. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là doanh nghiệp vừa và nhỏ, trong khi việc xây dựng, vận hành và báo cáo theo chuẩn ESG đòi hỏi nguồn lực tài chính, nhân sự và năng lực quản trị tương đối lớn.

"Hiện nay số doanh nghiệp bất động sản có thể công bố báo cáo ESG một cách bài bản và đầy đủ vẫn còn rất ít. Có thể đếm trên đầu ngón tay", PGS.TS Nghiêm Thị Thà chia sẻ.

Rào cản thứ ba là vấn đề nguồn vốn. Thị trường bất động sản hiện vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng ngắn hạn, trong khi bản chất của các dự án ESG cần nguồn vốn trung và dài hạn.

Do đó, việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ tín thác bất động sản (REIT), quỹ hưu trí và các quỹ đầu tư dài hạn sẽ đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy bất động sản xanh.

Cuối cùng là câu chuyện minh bạch thông tin. Theo chuyên gia, thị trường hiện vẫn thiếu các cơ chế kiểm chứng độc lập để xác nhận một dự án có thực sự đáp ứng các tiêu chuẩn ESG hay không. Điều này khiến nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc phân biệt giữa các dự án phát triển bền vững thực chất với những dự án chỉ quảng bá theo xu hướng.

"Tôi tin rằng bất động sản ESG sẽ trở thành một trong những lựa chọn quan trọng của nhà đầu tư trong những năm tới. Khi hệ thống tiêu chuẩn hoàn thiện hơn, cơ chế hỗ trợ rõ ràng hơn và các nguồn vốn xanh phát triển mạnh hơn, những dự án đáp ứng ESG sẽ có lợi thế cạnh tranh ngày càng lớn trên thị trường", PGS.TS Nghiêm Thị Thà nói.

11:45

Bất động sản vẫn là kênh hấp thụ dòng tiền quan trọng

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng trong giai đoạn từ nay đến năm 2030, bất động sản vẫn sẽ là một trong những lĩnh vực giữ vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Theo ông, dù thị trường chứng khoán đang phát triển, nhưng thực tế cho thấy đây vẫn chưa phải là kênh dẫn vốn đủ mạnh và đủ ổn định để tạo động lực lan tỏa rộng cho toàn bộ nền kinh tế như kỳ vọng.

Trong khi đó, bất động sản có khả năng hấp thụ dòng tiền lớn và tạo ra tác động dây chuyền tới hàng loạt ngành nghề khác như xây dựng, vật liệu, tài chính, lao động, thương mại và dịch vụ. Vì vậy, nếu dòng vốn được đưa vào bất động sản theo hướng hợp lý, kiểm soát tốt và tập trung vào các dự án tạo ra giá trị thực, thị trường này sẽ đóng vai trò như một động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế.

Theo ông Đính, vấn đề hiện nay không phải là có nên đưa dòng tiền vào bất động sản hay không, mà quan trọng là dòng tiền đó đi vào đâu và tạo ra giá trị gì. Nếu vốn chảy vào các dự án có quy hoạch bài bản, đáp ứng nhu cầu thực và tạo ra hệ sinh thái phát triển đồng bộ, thì bất động sản sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo việc làm và nâng cao chất lượng hạ tầng đô thị.

Ngược lại, nếu dòng tiền chủ yếu tập trung vào đầu cơ, đẩy giá hoặc chạy theo các cơn sốt ngắn hạn, thị trường sẽ dễ mất cân đối, tạo ra rủi ro lớn cho cả nhà đầu tư lẫn nền kinh tế.

Ông Đính cho rằng thị trường hiện nay đã bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn rất nhiều so với trước đây. Sau nhiều biến động, nhà đầu tư và người mua đã thay đổi rõ rệt về tư duy. Nếu trước kia nhiều người sẵn sàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì nay họ quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác thực tế, khả năng tạo dòng tiền, pháp lý dự án và tính an toàn của tài sản.

Theo ông, thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn phù hợp với mô hình tăng trưởng dựa quá nhiều vào “đón sóng” hay đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, xu hướng sẽ chuyển mạnh sang nhu cầu ở thực, khai thác thực và đầu tư trung, dài hạn.

Những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, gắn với hạ tầng và có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục có lợi thế lớn trong thời gian tới. Ngược lại, các sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực tế hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó hút dòng tiền như giai đoạn trước.

Ông Đính cũng cho rằng thị trường hiện đang thay đổi theo hướng chuyên nghiệp hơn. Người mua không còn dễ dàng tin vào quảng cáo hoặc các cam kết lợi nhuận đơn thuần. Thay vào đó, họ yêu cầu nhiều hơn về dữ liệu, khả năng kiểm chứng thông tin, uy tín chủ đầu tư và hiệu quả đầu tư thực tế.

Theo ông, đây là tín hiệu tích cực đối với sự phát triển dài hạn của thị trường. Khi người mua trở nên thận trọng và chuyên nghiệp hơn, thị trường cũng buộc phải thay đổi theo hướng minh bạch hơn, chuẩn mực hơn và tập trung vào giá trị thực nhiều hơn.

Bên cạnh đó, ông Đính nhận định quá trình tái cấu trúc nền kinh tế hiện nay cũng đang tác động trực tiếp tới bất động sản. Trong bối cảnh dòng tiền không còn rẻ như trước, doanh nghiệp bất động sản buộc phải thay đổi chiến lược phát triển, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính ngắn hạn và chú trọng hơn tới hiệu quả vận hành cũng như năng lực quản trị.

Theo ông, giai đoạn tới sẽ là thời kỳ thị trường phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt, pháp lý rõ ràng, năng lực triển khai thực sự và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật sẽ tiếp tục tồn tại và phát triển. Trong khi đó, các doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào vốn vay, đầu cơ hoặc phát triển dự án thiếu bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng bất động sản vẫn sẽ là lĩnh vực có sức hút lớn đối với dòng tiền trong dài hạn. Tuy nhiên, thị trường muốn phát triển bền vững thì cần gắn chặt với nhu cầu thực, kiểm soát tốt rủi ro và tạo ra giá trị thật cho nền kinh tế thay vì chỉ dựa vào tâm lý kỳ vọng tăng giá như trước đây.

11:55

6 biến số lớn tái định hình thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn mới

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đã bước vào một giai đoạn mới sau gần 25 năm phát triển, với nhiều thay đổi mang tính nền tảng.

Trước hết, thị trường đã dần quay trở lại trạng thái ổn định hơn sau các chu kỳ biến động mạnh. Theo ông, thực tiễn nghiên cứu cho thấy thị trường bất động sản đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, chịu tác động bởi nhiều nhóm yếu tố, đặc biệt là hành vi của nhà đầu tư. Dù nhiều yếu tố đã được phân tích, ông nhấn mạnh cần nhìn nhận thị trường thông qua các chu kỳ phát triển và các biến số cốt lõi.

Ông Lượng đồng tình với quan điểm của một số chuyên gia rằng hành vi nhà đầu tư luôn vận động theo chu kỳ thị trường. Với bất động sản Việt Nam, có thể chia thành ba giai đoạn chính: trước năm 2006 (trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản), giai đoạn 2006–2016 và giai đoạn 2016 đến nay, đồng thời dự báo sau năm 2026 sẽ bắt đầu một chu kỳ mới.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, chu kỳ thị trường hiện nay không còn mang tính lặp lại dài 10 năm như trước, mà có xu hướng rút ngắn xuống khoảng 5 năm do tốc độ thay đổi của kinh tế, chính sách và công nghệ ngày càng nhanh. Trong đó, dòng tiền được xem là biến số quan trọng nhất, có vai trò như “huyết mạch” của thị trường. Mọi tác động từ chính sách tiền tệ đều có thể khiến thị trường biến động mạnh theo cả hai chiều tăng nóng hoặc điều chỉnh.

Ông Lượng cũng chỉ ra 6 nhóm biến số độc lập ảnh hưởng đến hành vi nhà đầu tư.

Thứ nhất là vị trí bất động sản, bao gồm cả vị trí tuyệt đối (yếu tố địa lý tự nhiên, cố định) và vị trí tương đối (bị chi phối bởi quy hoạch và các “bàn tay vô hình” của các chủ thể lớn trên thị trường). Trong bối cảnh hiện nay, quy hoạch và tái cấu trúc không gian phát triển đang làm thay đổi mạnh giá trị vị trí.

Thứ hai là yếu tố pháp lý, với sự thay đổi nhanh chóng về thể chế, mức độ minh bạch và quá trình số hóa, giúp thị trường vận hành rõ ràng hơn.

Thứ ba là dòng vốn FDI, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, đang tạo ra nguồn lực tài chính quan trọng thúc đẩy tăng trưởng.

Thứ tư là yếu tố hạ tầng và công nghệ, khi các phương tiện giao thông hiện đại và công nghệ mới đang dần rút ngắn khoảng cách địa lý, làm thay đổi quan niệm truyền thống về “vị trí gần – xa trung tâm”.

Thứ năm là yếu tố công nghệ tương lai như drone, giao thông tốc độ cao, giúp tái định nghĩa không gian và kết nối.

Thứ sáu là trí tuệ nhân tạo (AI), yếu tố đang tác động mạnh đến cách vận hành nền kinh tế, hành vi đầu tư và cách thức làm việc từ xa, qua đó làm thay đổi cấu trúc ra quyết định của nhà đầu tư.

TS. Trần Xuân Lượng cho rằng giai đoạn sau năm 2026 sẽ là thời kỳ dành cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, tập trung vào giá trị bền vững và dòng tiền ổn định thay vì các hoạt động lướt sóng ngắn hạn.

"Nhà đầu tư sẽ cần ưu tiên những khu vực có sự kết hợp giữa công nghiệp, du lịch và dịch vụ, hoặc những khu vực có động lực phát triển mạnh từ quy hoạch, hạ tầng và công nghệ. Bất động sản trong tương lai sẽ không chỉ phụ thuộc vào vị trí địa lý truyền thống mà còn chịu tác động mạnh từ công nghệ, dòng vốn và khả năng kết nối toàn cầu", chuyên gia khuyến nghị.

12:05

Bất động sản nội đô đang bước vào một chu kỳ phát triển tích cực hơn

Ông Nguyễn Văn Long, Phó Tổng Giám đốc Mai Việt Land, cho biết trong khoảng 6 tháng trở lại đây, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại so với giai đoạn trước khi tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Theo ông, nhiều yếu tố đang tác động đến thị trường, trong đó có mặt bằng lãi suất ngân hàng, biến động của các kênh đầu tư khác cũng như tâm lý dè dặt của khách hàng trước những thay đổi của môi trường kinh tế.

Tuy nhiên, ông Long cho rằng sự chậm lại này không diễn ra đồng đều trên tất cả các phân khúc. Trên thực tế, bất động sản nội đô vẫn đang cho thấy sức hút rất lớn. Nhiều dự án tại các khu vực trung tâm Hà Nội ghi nhận lượng quan tâm và giao dịch tích cực. Một số dự án như Mipec Tây Hà Nội hay các dự án tại khu vực Hà Đông vẫn nhận được sự quan tâm đáng kể từ khách hàng có nhu cầu ở thực cũng như các nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền.

Theo ông Long, một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường hiện nay là sự dịch chuyển trong tâm lý của nhà đầu tư. Nếu như ở các giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường với mục tiêu lướt sóng ngắn hạn, kỳ vọng hưởng lợi từ tốc độ tăng giá nhanh, thì hiện nay xu hướng này đã giảm đáng kể. Thay vào đó, nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn tới các sản phẩm có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, khai thác cho thuê hiệu quả và có giá trị sử dụng thực tế.

“Khách hàng bây giờ không còn xuống tiền chỉ vì kỳ vọng tăng giá. Họ quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác tài sản, hiệu quả dòng tiền và tính bền vững của khoản đầu tư”, ông Long nhận định.

Đánh giá về xu hướng của thị trường, ông cho rằng bất động sản nội đô đang bước vào một chu kỳ phát triển tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực lớn và nguồn cung ngày càng được sàng lọc. Đây là nhóm sản phẩm đáp ứng được đồng thời cả nhu cầu an cư và nhu cầu đầu tư khai thác. Chính vì vậy, dòng tiền đang quay trở lại khá rõ nét với các dự án nội đô có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chủ đầu tư uy tín.

Bên cạnh đó, ông Long đánh giá việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư hạ tầng trong thời gian qua đang tạo ra nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản. Hàng loạt dự án giao thông trọng điểm được triển khai đã góp phần gia tăng khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm và vùng ven, mở ra dư địa phát triển mới cho nhiều khu vực.

Theo ông, những dự án mà Mai Việt Land đang tham gia như dự án tại Nam An Khánh là ví dụ điển hình cho xu hướng này. Dù cơ hội tăng giá đột biến như các giai đoạn trước có thể không còn nhiều, nhưng các dự án sở hữu hạ tầng hoàn thiện, vị trí kết nối tốt vẫn có tiềm năng gia tăng giá trị ổn định theo thời gian, đồng thời mang lại hiệu quả khai thác cho thuê.

Ông Long cũng cho rằng trong dài hạn, bất động sản vùng ven Hà Nội sẽ là một trong những khu vực đáng quan tâm nhất đối với nhà đầu tư. Các địa bàn như Hoài Đức, An Khánh đang được hưởng lợi trực tiếp từ quá trình mở rộng không gian đô thị, phát triển hạ tầng giao thông và sự dịch chuyển dân cư từ khu vực trung tâm.

“Bất động sản nội đô vẫn là lựa chọn hấp dẫn trong giai đoạn hiện nay nhờ nhu cầu thực lớn và khả năng khai thác dòng tiền. Tuy nhiên, xét ở tầm nhìn dài hạn, những khu vực vùng ven như Hoài Đức, An Khánh mới là cơ hội dành cho các nhà đầu tư muốn đón đầu quá trình phát triển đô thị trong tương lai”, ông Long nhấn mạnh.

Theo lãnh đạo Mai Việt Land, khi thị trường ngày càng trưởng thành hơn, nhà đầu tư sẽ không chỉ nhìn vào tốc độ tăng giá mà sẽ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng tài sản, khả năng khai thác và tiềm năng phát triển bền vững. Đây cũng là xu hướng được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản trong những năm tới.

12:10

Khu Bắc Hà Nội đang là "vùng trũng giá" với dư địa tăng trưởng lớn

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường bất động sản Thủ đô đang dần lấy lại đà tăng trưởng sau giai đoạn điều chỉnh và hiện được dẫn dắt bởi bốn trục phát triển chính gồm Đông, Tây, Nam và Bắc.

Trong đó, khu vực phía Tây đã trải qua hơn hai thập kỷ phát triển mạnh mẽ, trở thành cực tăng trưởng quan trọng của Hà Nội. Tuy nhiên, quỹ đất tại khu vực này ngày càng khan hiếm, mặt bằng giá đã tăng lên mức rất cao, nhiều vị trí ghi nhận giá đất lên tới khoảng 200 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, phía Đông là khu vực phát triển nổi bật trong khoảng 5-7 năm trở lại đây, với các tâm điểm như Đông Anh, Gia Lâm và khu vực Văn Giang (Hưng Yên). Giá bất động sản tại nhiều dự án ở khu vực này hiện cũng đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

So với phía Tây và phía Đông, phía Bắc đang sở hữu tiềm năng rất lớn và có thể trở thành cực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm tới.

Theo vị chuyên gia, lợi thế đầu tiên của khu vực phía Bắc nằm ở quỹ đất còn tương đối rộng. Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng giao thông đang ngày càng hoàn thiện với các tuyến cao tốc quan trọng như Hà Nội - Lạng Sơn, Hà Nội - Lào Cai cùng sự hiện diện của Cảng hàng không quốc tế Nội Bài.

Một động lực quan trọng khác là định hướng phát triển theo quy hoạch hai bên sông Hồng. Cùng với đó, hàng loạt cây cầu mới kết nối khu vực phía Bắc với trung tâm thành phố đang được triển khai.

Hiện nay có khoảng 7 cây cầu đang được đầu tư xây dựng. Khi các dự án này hoàn thành, thời gian di chuyển từ khu vực phía Bắc vào trung tâm Hà Nội sẽ được rút ngắn đáng kể. Đây sẽ là cú hích rất lớn cho sự phát triển của thị trường bất động sản khu vực này.

Theo ông, tiềm năng của khu vực phía Bắc còn được thể hiện qua sự hiện diện ngày càng nhiều của các chủ đầu tư lớn. Nhiều doanh nghiệp hàng đầu thị trường như Vingroup, BRG, MIK Group hay Taseco Land đều đang triển khai các dự án quy mô lớn tại đây.

Đặc biệt, ông đánh giá Mê Linh hiện là một trong những "vùng trũng giá" hiếm hoi còn lại của thị trường bất động sản Hà Nội.

Theo ông Chung, trong khoảng 10 năm qua, giá bất động sản tại Mê Linh tăng không đáng kể so với nhiều khu vực khác của Thủ đô. Mặt bằng giá hiện nay chỉ tương đương khoảng 20-25% giá bất động sản tại khu vực Tây Hồ Tây. Với mức giá này, ông cho rằng đây là cơ hội đáng chú ý đối với các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Ngoài yếu tố giá, Mê Linh còn được hưởng lợi từ định hướng phát triển đô thị xanh. Nhiều khu đô thị và khu dân cư trong khu vực đang được quy hoạch theo mô hình sinh thái, mật độ xây dựng thấp và chú trọng không gian sống xanh.

12:15

Thị trường bất động sản sẽ không còn phụ thuộc quá nhiều vào các đợt tăng giá ngắn hạn

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, nhận định mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số sẽ tạo nền tảng tích cực cho thị trường bất động sản trong những năm tới. Theo ông, sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông và đầu tư công đang mở ra nhiều cơ hội mới cho các địa phương ngoài những trung tâm truyền thống.

Đáng chú ý, khu vực Đông Nam Bộ và Duyên hải Bắc Bộ đang nổi lên là hai cực tăng trưởng quan trọng nhờ tốc độ phát triển hạ tầng nhanh chóng. Tại Duyên hải Bắc Bộ, Hải Phòng được đánh giá là địa phương có nhiều tiềm năng khi mặt bằng giá bất động sản vẫn ở mức tương đối hấp dẫn so với các tỉnh lân cận. Ông Toản cho biết, hiện giá bất động sản tại Hải Phòng chỉ bằng khoảng một nửa so với Bắc Ninh, trong khi nhiều sản phẩm nhà ở đang được giao dịch ở mức khoảng 3,9 tỷ đồng.

Đối với khu vực Đông Nam Bộ, ông Toản cho rằng đây sẽ là một trong những cực tăng trưởng mạnh nhất của cả nước trong giai đoạn tới. Sự phát triển của hạ tầng giao thông, các khu công nghiệp và quá trình đô thị hóa đang tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản.

Theo ông, nhà đầu tư hiện có xu hướng tìm kiếm những khu vực còn dư địa tăng trưởng, đặc biệt là các địa phương có mặt bằng giá đất nền ở mức thấp và hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Đây sẽ là nền tảng để thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn, bắt đầu từ nhu cầu ở thực, phát triển hạ tầng phục vụ dân cư trước khi bước sang các giai đoạn tăng trưởng cao hơn.

Ông Phạm Đức Toản cho rằng trong chu kỳ mới, thị trường bất động sản sẽ không còn phụ thuộc quá nhiều vào các đợt tăng giá ngắn hạn mà sẽ vận động theo hướng gắn với nhu cầu thực, tốc độ phát triển hạ tầng và khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp đến sinh sống, sản xuất kinh doanh. Đây sẽ là những yếu tố quyết định giá trị và tiềm năng tăng trưởng của bất động sản trong dài hạn.

12:20

Thị trường đang trong quá trình thích nghi với bối cảnh mới

Bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Kiến Hưng, cho rằng thị trường bất động sản hiện nay đang vận hành trong một bối cảnh mới, với nhiều thay đổi về kinh tế vĩ mô, chính sách tài chính và hành vi người tiêu dùng. Theo bà, thị trường không chỉ chịu tác động từ yếu tố cung – cầu truyền thống mà còn bị chi phối mạnh bởi các chính sách điều hành và xu hướng dịch chuyển dòng tiền trong nền kinh tế.

Bà Hằng nhận định hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản và các chủ đầu tư lớn đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo hướng linh hoạt hơn, đặc biệt là trong các chính sách kích cầu để phù hợp với bối cảnh thị trường.

Nếu như trước đây thị trường chủ yếu tập trung vào các yếu tố như giá bán, uy tín chủ đầu tư và khả năng huy động vốn truyền thống, thì hiện nay các doanh nghiệp đã chuyển sang áp dụng nhiều giải pháp tài chính linh hoạt hơn nhằm hỗ trợ người mua. Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng có nhiều biến động, các chủ đầu tư đã triển khai các chính sách như hỗ trợ lãi suất vay, gia hạn thời gian ân hạn nợ gốc, thậm chí kéo dài thời gian chưa phải trả nợ gốc. Có những dự án áp dụng thời gian ân hạn nợ gốc từ 5 đến 8 năm, giúp người mua nhà giảm áp lực tài chính ngắn hạn và tăng mức độ an tâm khi tham gia thị trường.

Bên cạnh đó, bà cho biết lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư hiện vẫn ở mức tương đối lớn, tạo điều kiện để các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra các chính sách bán hàng linh hoạt hơn nhằm thu hút dòng tiền quay trở lại bất động sản.

Một thay đổi đáng chú ý là chính sách chiết khấu và ưu đãi bán hàng. Trước đây, mức chiết khấu thường hạn chế, nhưng hiện nay nhiều dự án đã áp dụng mức ưu đãi cao hơn, dao động khoảng 6–8% hoặc cao hơn đối với khách hàng thanh toán sớm hoặc sử dụng vốn tự có. Điều này cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong tư duy của doanh nghiệp, từ bán hàng theo giá trị cố định sang tối ưu dòng tiền và thanh khoản.

Theo bà Hằng, sự kết hợp giữa chính sách linh hoạt của chủ đầu tư, dòng tiền trong dân cư và sự điều tiết vĩ mô của Nhà nước đang tạo ra nền tảng tích cực hơn cho thị trường bất động sản. Bà đánh giá thị trường đang trong quá trình thích nghi với bối cảnh mới, khi các yếu tố tài chính, chính sách và hành vi đầu tư ngày càng vận động đồng bộ hơn.

Bà cho rằng những thay đổi này đang góp phần định hình lại cách thức vận hành của thị trường, hướng tới sự ổn định và bền vững hơn trong thời gian tới.

12:25

Nhà ở xã hội bước vào chu kỳ phát triển mới nhờ loạt chính sách tháo gỡ

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh nhất từ trước đến nay nhờ hàng loạt chính sách tháo gỡ thủ tục đầu tư. Tuy nhiên, đi cùng với cơ hội là những rủi ro không nhỏ về khả năng hấp thụ của thị trường.

Theo dự báo, từ nay đến năm 2030, nguồn cung nhà ở xã hội trên cả nước có thể đạt khoảng 1,5 triệu căn. Xét về mặt chính sách, đây là giai đoạn thuận lợi nhất từ trước đến nay đối với các nhà đầu tư nhà ở xã hội.

Theo ông Quê, hàng loạt nút thắt pháp lý đã được tháo gỡ đáng kể. Trước đây, quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư và giao đất thường mất nhiều thời gian do phải thực hiện các bước định giá đất. Tuy nhiên, hiện nay thủ tục này hiện được rút ngắn đáng kể.

Bên cạnh đó, công tác giải phóng mặt bằng cũng được cải thiện khi Nhà nước tham gia nhiều hơn vào quá trình thu hồi đất, giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Ông cho rằng có thể chia quá trình phát triển nhà ở xã hội hiện nay thành ba giai đoạn rõ rệt: giai đoạn 2024-2025 là thời kỳ các doanh nghiệp tập trung xin chủ trương đầu tư; giai đoạn 2025-2026 là làn sóng khởi công dự án; còn giai đoạn 2027-2028 sẽ là thời điểm các dự án đồng loạt mở bán ra thị trường.

Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là nguy cơ dư cung cục bộ đã bắt đầu xuất hiện tại một số địa phương.

Hiện nay đã có những địa phương ghi nhận tình trạng tiêu thụ chậm đối với nhà ở xã hội. Chẳng hạn tại Bình Định, một dự án mở bán gần 400 căn hộ từ tháng 3 nhưng số lượng giao dịch thành công còn khá hạn chế. Một số địa phương khác cũng đang xuất hiện dấu hiệu nguồn cung vượt nhu cầu thực tế.

Theo ông Quê, rủi ro lớn nhất hiện nay là nhiều địa phương đang chịu áp lực hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội nên đẩy mạnh phê duyệt dự án mà chưa đánh giá đầy đủ nhu cầu thực tế của thị trường.

Đặc biệt, việc phát triển nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với nhận định phổ biến hiện nay.

Ông phân tích rằng tại Việt Nam, các khu công nghiệp phân bố khá rộng giữa các địa phương, khiến lực lượng lao động không tập trung như ở nhiều quốc gia khác. Trong khi đó, lao động công nghiệp thường có tính dịch chuyển cao, thay đổi việc làm theo thời vụ hoặc theo độ tuổi.

Bên cạnh đó, tại nhiều khu công nghiệp hiện nay, giá thuê nhà trọ và nhà ở dân sinh xung quanh vẫn ở mức thấp, khiến nhu cầu mua nhà ở xã hội của công nhân chưa thực sự lớn.

Người lao động có thu nhập cao hơn thì thường không thuộc nhóm đối tượng mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nhiều công nhân có thu nhập thấp lại khó đáp ứng điều kiện tài chính để mua nhà. Vì vậy, phát triển nhà ở công nhân theo hình thức cho thuê có thể phù hợp hơn so với bán đứt như mô hình nhà ở xã hội truyền thống.

Theo ông, cơ hội hiện nay là rất lớn, nhưng nếu lựa chọn sai vị trí hoặc triển khai dự án ở những khu vực không có nhu cầu thực thì nguy cơ tồn kho, ế hàng là hoàn toàn có thể xảy ra.

Ngoài ra, chi phí đầu tư nhà ở xã hội cũng đang chịu áp lực ngày càng lớn từ giá vật liệu xây dựng tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả tài chính của các dự án.

Từ thực tế đó, ông Nguyễn Anh Quê kiến nghị các địa phương và doanh nghiệp cần đặc biệt chú trọng đến khâu khảo sát nhu cầu thị trường trước khi triển khai dự án.

12:30

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội

Ông Nguyễn Văn Nghĩa, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco, cho rằng bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển tích cực trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục cải cách mạnh mẽ về thể chế, phân cấp – phân quyền và cải thiện môi trường đầu tư.

Theo Nguyễn Văn Nghĩa, trong thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều nỗ lực quan trọng trong việc thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt là trong lĩnh vực đầu tư. Quy trình từ khâu đề xuất dự án đến phê duyệt đang được rút ngắn hơn trước, giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, giảm chi phí và nâng cao hiệu quả triển khai dự án. Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa Trung ương và địa phương trong quản lý, phân cấp đầu tư cũng ngày càng rõ ràng hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất và triển khai dự án khu công nghiệp.

Ông Nghĩa đánh giá, các chính sách liên quan đến tín dụng và định hướng phát triển bất động sản công nghiệp phục vụ tăng trưởng kinh tế đang được quan tâm đúng mức. Đây là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời hỗ trợ các địa phương trong việc thu hút dự án, phát triển công nghiệp và đóng góp vào tăng trưởng kinh tế – xã hội.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cũng chỉ ra rằng bất động sản công nghiệp hiện nay đang đối mặt với nhiều thách thức đáng kể. Trước hết là áp lực gia tăng chi phí đầu vào, bao gồm chi phí đất đai, chi phí xây dựng hạ tầng, vật liệu xây dựng và các chi phí phát triển dự án khác. Những yếu tố này đang khiến bài toán đầu tư trở nên khó khăn hơn đối với các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, các yêu cầu ngày càng khắt khe về tiêu chuẩn môi trường, phòng cháy chữa cháy, an toàn kỹ thuật và chất lượng hạ tầng cũng làm tăng chi phí đầu tư. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính mạnh, kinh nghiệm phát triển dự án tốt và chiến lược dài hạn rõ ràng.

Ngoài ra, theo ông Nghĩa, các biến động về kinh tế toàn cầu và địa chính trị, như xung đột tại một số khu vực trên thế giới, cũng gián tiếp tác động đến chi phí sản xuất, logistics và chuỗi cung ứng, từ đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của doanh nghiệp.

Ông nhấn mạnh rằng trong bối cảnh đó, việc phát triển bất động sản công nghiệp không chỉ dừng lại ở việc xây dựng hạ tầng đơn thuần, mà còn phải chú trọng đến chất lượng tổng thể của khu công nghiệp. Điều này bao gồm hệ thống giao thông kết nối, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp, cũng như khả năng đảm bảo vận hành ổn định lâu dài.

Theo ông, việc lựa chọn và thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp có chất lượng cao là yếu tố then chốt giúp nâng cao giá trị và sức cạnh tranh của khu công nghiệp. Khi các doanh nghiệp sản xuất có năng lực tốt được thu hút vào, hệ sinh thái công nghiệp sẽ phát triển bền vững hơn, đồng thời tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực sang các khu vực lân cận.

Ông Nghĩa cũng cho rằng hiện nay Việt Nam đang trong bối cảnh cạnh tranh trực tiếp với nhiều quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, trong thu hút đầu tư công nghiệp. Vì vậy, không chỉ từng địa phương mà cả vùng kinh tế cần có chiến lược quy hoạch tổng thể, tránh tình trạng cạnh tranh nội bộ giữa các tỉnh, thành, gây phân tán nguồn lực và giảm hiệu quả thu hút đầu tư.

Theo ông, cần xây dựng quy hoạch vùng một cách đồng bộ, xác định rõ các trung tâm công nghiệp trọng điểm để tập trung nguồn lực đầu tư, từ đó tạo ra các cực tăng trưởng có sức cạnh tranh quốc tế. Đồng thời, các điều kiện nền tảng như an ninh năng lượng, ổn định cung ứng điện, nước và hạ tầng kỹ thuật phải được đảm bảo để đáp ứng yêu cầu của các ngành công nghiệp công nghệ cao đang dịch chuyển vào Việt Nam.

Bên cạnh đó, ông cũng nhấn mạnh vai trò của chính sách thuế, ưu đãi đầu tư và môi trường pháp lý ổn định trong việc tạo sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Việc tiếp tục hoàn thiện thể chế, minh bạch hóa thủ tục và nâng cao hiệu quả quản lý sẽ là yếu tố quan trọng giúp nâng cao năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong khu vực.

Ông Nghĩa cho rằng, với định hướng cải cách hiện nay của Chính phủ cùng xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển. Tuy nhiên, để tận dụng được cơ hội này, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách vĩ mô, chiến lược quy hoạch vùng và năng lực triển khai của các doanh nghiệp phát triển hạ tầng.

12:35

Ông Hoàng Anh Minh, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, phát biểu bế mạc Hội thảo

Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” với sự có mặt của đông đảo chuyên gia kinh tế và các lãnh đạo doanh nghiệp đã hoàn thành toàn bộ nội dung đề ra. Bên cạnh các tham luận chính, Hội thảo cũng đã được nghe các ý kiến đóng góp rất quan trọng từ các chuyên gia, làm rõ thêm các vấn đề và gợi mở thêm các vấn đề mới.

Thay mặt Ban tổ chức, chúng tôi xin được trân trọng cảm ơn các chuyên gia, doanh nhân, các đồng nghiệp và đông đảo quý vị đã dành thời gian cuối tuần để tham dự sự kiện này. Chúng tôi mong rằng sự kiện này sẽ giúp chúng ta đánh giá toàn diện diễn biến thị trường, làm rõ các xu hướng vận động, nhận thức những động lực, hiểu đúng những lực cản, qua đó cung cấp những gợi ý quan trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư.

Hội thảo là hoạt động tiếp nối chuỗi sự kiện mà Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã nỗ lực thực hiện trong suốt thời gian qua, với mục tiêu đồng hành cộng đồng doanh nghiệp trong việc thúc đẩy các hoạt động sản xuất kinh doanh, hướng tới sự phát triển bền vững.

Riêng đối với thị trường bất động sản, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance cũng thường xuyên tổ chức các sự kiện và chương trình hoạt động quan trọng. Vào năm 2023, Tạp chí đã xuất bản ấn phẩm Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam nhân kỷ niệm 30 năm ngày ban hành Luật đất đai năm 1993. Chuyên mục Bất động sản trên Tạp chí điện tử VietnamFinance hiện cũng đang là một trụ cột thông tin quan trọng của Tạp chí, nhận được sự quan tâm đặc biệt của công chúng.

Từ góc độ của Hiệp hội tư vấn tài chính Việt Nam và Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, chúng tôi mong muốn đóng góp nhiều hơn cho quá trình hoàn thiện chính sách, cùng chung sức khơi dòng tài chính bất động sản, góp phần phát triển thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung ngày càng thịnh vượng.

Sau Hội thảo này, Ban tổ chức chúng tôi sẽ tổng hợp các ý kiến để xây dựng một bản khuyến nghị chính sách để gửi tới các cơ quan quản lý, nhằm góp thêm tiếng nói cho việc xây dựng và hoàn thiện các chính sách liên quan. Ban tổ chức cũng mong muốn tiếp tục nhận được sự hỗ trợ, đồng hành của quý vị trong các chương trình hoạt động lớn tiếp theo.

Cuối tháng 6 này, chúng tôi sẽ tổ chức Hội thảo về phát triển trung tâm tài chính quốc tế tại Đà Nẵng và đầu tháng 8 tới, chúng tôi sẽ xuất bản Đặc san Toàn cảnh Đầu tư Tài chính với nội dung cốt lõi là phát triển lĩnh vực quản lý tài chính cá nhân, là những nội dung mà Hiệp hội và Tạp chí đặc biệt quan tâm. Rất mong nhận được sự quan tâm hỗ trợ và đóng góp của quý vị vì sự nghiệp chung.

Một lần nữa xin trân trọng cảm ơn tất cả quý vị. Xin tuyên bố bế mạc hội thảo hôm nay.