- Có quan điểm cho rằng sự suy giảm thanh khoản trên thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 là do nguồn cung quá lớn, bà có nhận thấy như vậy không?
Từ năm 2025 tới nay, thị trường liên tục ghi nhận sự xuất hiện của các đại dự án quy mô hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta. Điều này khiến nhà đầu tư có cảm giác rằng thị trường dư cung. Nhưng trên thực tế, tới nay số lượng đại dự án được triển khai xây dựng chưa nhiều, giỏ hàng tung ra thị trường cũng chưa đa dạng phân khúc. Vì vậy, nguồn cung vẫn đang ở mức khan hiếm, nhất là tại các siêu đô thị như Hà Nội hay TP. HCM.
- Vậy lãi suất cao có là nguyên do chính yếu?
Lãi suất cao tất nhiên ảnh hưởng tới khả năng và tốc độ ra quyết định của nhà đầu tư, nhưng đó cũng không phải là nguyên do chính yếu. Yếu tố tác động lớn nhất tới thanh khoản là tâm lý nhà đầu tư.
Bất động sản là thị trường của sự kỳ vọng. Kỳ vọng càng cao, thanh khoản càng dồi dào. Giai đoạn trước đó, thị trường khan cung, giá tăng như vũ bão, ước tính từ năm 2021 tới nay, giá bất động sản tăng 300% ở khu vực trung tâm. Điều này kích thích cầu mua dữ dội, không chỉ cầu mua đầu tư mà cả cầu mua ở thực.
Tuy nhiên, đà tăng giá quá mạnh cũng sinh ra hệ luỵ, đó là khi giá neo ở mức quá cao, phần lớn người có nhu cầu sử dụng thực không đủ điều kiện tài chính tham gia thị trường nhà ở, dẫn tới có tâm lý “buông xuôi”. Tâm lý này càng được củng cố bởi sự xuất hiện của các thông tin về nguồn cung nhà ở xã hội, dự kiến về nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ, nguồn cung nhà cho thuê quy mô lớn sẽ được triển khai trong giai đoạn tới. Người mua ở thực không còn tâm lý “buông xuôi” nhưng lại chuyển sang tâm lý “hi vọng” và “chờ đợi”, chứ chưa ra quyết định “xuống tiền”.
Khi người mua ở thực – tức “người tiêu dùng cuối cùng” - chậm ra quyết định mua, những nhà đầu tư lướt sóng rơi vào cảnh “mắc cạn”, không thể quay vòng vốn nhanh được. Điều này trực tiếp khiến thanh khoản suy giảm.
Như vậy, chúng ta thấy sự suy giảm của thanh khoản là hệ quả của một chuỗi hành vi tiêu dùng nối tiếp nhau. Nhưng nhìn kỹ vào cấu trúc, ta thấy phần mất đi chỉ là thanh khoản của hoạt động đầu cơ, lướt sóng, chứ không phải là sự biến mất của cầu thực. Trên thực tế, cầu thực vẫn rất mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng đúng cầu thực vẫn có tốc độ bán hàng rất ấn tượng.
- Bà có thể nêu cụ thể một số dẫn chứng về việc bán hàng tốt trong thời gian qua?
Có nhiều địa bàn trên toàn quốc ghi nhận điều này. Tôi đơn cử ngay tại Hà Nội – nơi đang “bị” cho là thanh khoản yếu – có những dự án vẫn bán hàng rất tốt. Ví dụ The Vista Văn La, ra hàng hơn 300 căn, bán gần hết chỉ trong 1 ngày.
Nhiều người cứ nghĩ rằng thị trường tồi tệ, nhưng không phải. Người có nhu cầu thực mua rất nhiều, miễn là dự án có vị trí và giá bán phù hợp nhu cầu, hoặc có cấu trúc tài chính hỗ trợ tốt cho người mua.
Ví dụ tại Hà Nội, giá bán được chấp nhận với chung cư tiệm cận trung tâm bàn giao thiết bị cao cấp là 85 – 90 triệu đồng/m2 đã gồm VAT, chưa trừ chính sách. Một căn hộ 2 phòng ngủ, giá 6 tỷ đồng, nhưng phương án tài chính của chủ đầu tư linh hoạt; khách hàng chỉ cần 900 triệu đồng cho đợt vào tiền đầu tiên để ký hợp đồng, còn lại được vay ngân hàng với hỗ trợ lãi suất 0% trong 2 năm, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Với chính sách như vậy, giao dịch rất sôi động.
Và thị trường không thiếu những giỏ hàng có cấu trúc tài chính hỗ trợ rất mạnh cho người mua. Thông thường, đó đều là những giỏ hàng được hấp thụ tốt.
- Bên cạnh các yếu tố nói trên, vấn đề thanh khoản còn “then chốt” nào khác?
Đó là khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền của sản phẩm. Người mua hiện nay đã chủ động giảm kỳ vọng lợi nhuận từ hoạt động mua đi – bán lại, mà tăng kỳ vọng từ việc khai thác sản phẩm để tạo dòng tiền.
Các sản phẩm nằm ở nơi có thể khai thác hoạt động du lịch, gần kề các “cứ điểm” động lực kinh tế như cửa khẩu, cảng biển, ga đường sắt cao tốc, khu thương mại tự do… đều có khả năng khai thác, tạo dòng tiền.
Ngược lại, những sản phẩm “bất động”, thuộc dạng “mua để đó” hiện nay không dễ thanh khoản.
- Vậy bà nhận định thế nào về triển vọng thị trường nửa cuối năm 2026?
Tôi cho rằng thị trường sẽ “sáng” hơn giai đoạn nửa đầu năm, nhưng cũng phải minh định là “sáng” với ai. Với nhà đầu tư lướt sóng, tình hình vẫn chưa có cải thiện nhiều. Nhưng với nhà đầu tư trung – dài hạn, cơ hội đầu tư vẫn hiện hữu với các sản phẩm có giá trị thực, giá cả phù hợp, chính sách hỗ trợ tốt và do chủ đầu tư uy tín phát triển.
Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Tại lễ trao Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II diễn ra tối 2/6 tại Hà Nội, Công ty Cổ phần Vinhomes được vinh danh ở hạng mục cao nhất - Giải đặc biệt “Doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu Việt Nam”. Nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng được xướng tên ở các hạng mục tôn vinh những đơn vị có đóng góp nổi bật cho thị trường.
(VNF) - Thông tin từ Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho thấy hiện cả nước vẫn còn 11.412 cơ sở nhà, đất dôi dư đã có quyết định thu hồi, chuyển giao về địa phương quản lý nhưng chưa hoàn thành xử lý hoặc đưa vào khai thác triệt để.
(VNF) - Bộ Tài chính cho hay điều kiện "trước ngày 1/7/2014" chỉ áp dụng với đất vườn, ao bị tách thành thửa riêng trong quá trình lập bản đồ địa chính, không áp dụng cho mọi trường hợp.
(VNF) - Từ ngày 8/6, tỉnh Thanh Hóa sẽ áp dụng bộ đơn giá mới về nhà ở, công trình xây dựng để làm cơ sở thống nhất trong việc xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
(VNF) - Khi Metro số 1 và mô hình TOD bước vào giai đoạn vận hành thực tế, khu Đông TP. HCM cũng bắt đầu hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới. Trong bối cảnh hạ tầng dần định hình lại cấu trúc đô thị, những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ Metro và Vành đai 3 đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn, dân cư và các hoạt động kinh tế mới.
(VNF) - Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho rằng dù thị trường bất động sản đang tồn tại những khó khăn nhất định, song cơ hội đầu tư vẫn liên tục xuất hiện tại nhiều địa bàn, phân khúc, sản phẩm.
(VNF) - Giữa nhịp phát triển của phố thị, khi khái niệm nhà ở dần mở rộng ra khỏi nhu cầu an cư đơn thuần, Gladia by the Waters hiện diện như một tuyên ngôn về chất sống tinh tuyển, được kiến tạo theo chuẩn đô thị xanh của Singapore - nơi thiên nhiên, tiện nghi và tư duy phát triển bền vững cùng hội tụ để hình thành một không gian sống khác biệt ngay giữa trung tâm thành phố.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với Khu đô thị đa mục tiêu tại xã Thư Lâm và xã Đông Anh với tổng vốn đầu tư hơn 60.500 tỷ đồng. Dự án được định hướng trở thành khu đô thị đa chức năng tích hợp nhiều loại hình nhà ở, dịch vụ và hạ tầng xã hội trong cùng một không gian phát triển.
(VNF) - Sau nhiều năm phát triển dựa vào kỳ vọng tăng giá, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, nơi nhu cầu ở thực, chất lượng sống và khả năng kết nối trở thành những yếu tố quyết định giá trị. Trong sự chuyển dịch đó, một thế hệ người mua mới đang dần định hình lại cuộc chơi trên thị trường.
(VNF) - Sáng 6/6 tới đây, tại Hà Nội, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance sẽ tổ chức hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”. Sự kiện quy tụ đông đảo chuyên gia, nhà quản lý và lãnh đạo doanh nghiệp nhằm phân tích diễn biến thị trường, đánh giá triển vọng và nhận diện những cơ hội đầu tư bất động sản.
(VNF) - Sở Tài chính TP.Hà Nội vừa phát thông báo mời các nhà đầu tư quan tâm đăng ký thực hiện dự án khu đô thị tại ô đất A6, thuộc quy hoạch phân khu S1, xã Ô Diên.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi đáng chú ý trong tâm lý nhà đầu tư. Nếu trước đây tâm lý "giữ hàng chờ tăng giá" chiếm ưu thế, thì nay áp lực dòng tiền và nguồn cung mới đang khiến nhiều người phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.
(VNF) - Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) đã thông qua nhiều nội dung đáng chú ý xoay quanh chiến lược phát triển giai đoạn mới sau quá trình tái cấu trúc toàn diện 2024–2025.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa thông báo thu hồi đất và chấm dứt hoạt động đối với 24 dự án đầu tư sử dụng vốn ngoài ngân sách chậm tiến độ trên địa bàn.
(VNF) - Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được dự báo vận hành trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, chính sách điều hành ngày càng theo hướng minh bạch và hạn chế đầu cơ. Theo các chuyên gia, đây là giai đoạn thị trường chuyển từ cuộc chơi của kỳ vọng sang cuộc chơi của giá trị thực, buộc nhà đầu tư phải thay đổi tư duy và chiến lược nếu muốn tìm kiếm cơ hội tăng trưởng bền vững.
Thời gian gần đây, không khí giao dịch tại nhiều tuyến phố trung tâm trở nên trầm lắng. Nguyên nhân lớn do tâm lý lo ngại liên quan đến vướng quy hoạch của người mua.
(VNF) - Đà Nẵng quyết định giữ nguyên bảng giá đất tại khu vực Đà Nẵng (cũ) sau hai đợt tăng mạnh trước đó, trong khi khu vực Quảng Nam (cũ) được điều chỉnh tăng từ 9% đến 70%.
(VNF) - Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Điện Tiến có diện tích khoảng 250ha, được định hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp đa ngành.
(VNF) - Sở hữu vị trí hiếm có tại trung tâm mới của Hải Phòng, hưởng lợi từ hệ sinh thái tiện ích quy mô lớn và dòng khách đa tầng đang ngày càng gia tăng, nhà phố song diện tại Vinhomes Royal Island (Vũ Yên) mang đến cho nhà đầu tư hai nguồn giá trị song hành: khả năng khai thác kinh doanh tạo dòng tiền và tiềm năng gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết sẽ ưu tiên phát triển quỹ nhà ở cho thuê giá phù hợp dành cho công nhân, lao động trẻ và lao động ngoại tỉnh.
(VNF) - Giải thưởng quốc gia bất động sản Việt Nam lần thứ II gồm 12 hạng mục giải thưởng với 200 hồ sơ tham gia. Đáng chú ý, tại giải thưởng lần này đã có nghị quyết vượt ngoài quy chế ban đầu. Theo đó, trong hạng mục "Top 10 Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam", hội đồng quyết định bổ sung thêm một giải đặc biệt.
(VNF) - Tọa lạc tại lõi trung tâm đại đô thị Regal Legend (Đồng Hới, Quảng Trị), tổ hợp 5 tòa tháp Novotel Living & Regal Residence xác lập một chuẩn mực sống quốc tế ngay tại trái tim thành phố biển. Hơn cả một không gian sống và lưu trú 5 sao, dự án mang đến đặc quyền thụ hưởng tinh hoa văn hóa và một giải pháp tích sản an toàn, bền vững cho giới đầu tư toàn cầu.
(VNF) - Giữa làn sóng dịch chuyển của giới thành đạt đất Cảng về Vinhomes Royal Island, The Tropic đang là tọa độ được săn đón bậc nhất. Sức hút ấy đến từ bốn giá trị cốt lõi, kết hợp giữa vị trí, kiến trúc, cộng đồng và tính khan hiếm, tạo nên chuẩn mực sống mới tại Hải Phòng.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về sự biến đổi trong tâm lý và “khẩu vị” của nhà đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Tại lễ trao Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II diễn ra tối 2/6 tại Hà Nội, Công ty Cổ phần Vinhomes được vinh danh ở hạng mục cao nhất - Giải đặc biệt “Doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu Việt Nam”. Nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng được xướng tên ở các hạng mục tôn vinh những đơn vị có đóng góp nổi bật cho thị trường.
(VNF) - Theo UBND TP.Huế, phương án thiết kế cầu qua Cồn Hến cần hướng đến tính độc bản, đặc sắc, có tầm vóc; trở thành điểm nhấn kiến trúc mới trên sông Hương, góp phần làm giàu thêm không gian văn hóa, cảnh quan của đô thị Huế.
