Trong 5 năm trở lại đây, ít có khi nào thị trường bất động sản lại chứng kiến nguồn cung “khổng lồ” ồ ạt đổ ra trong thời gian ngắn như hiện nay. Từ Bắc chí Nam, các đại dự án quy mô hàng trăm, hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn hecta xuất hiện nhiều như nấm sau mưa; mỗi đại dự án cung cấp hàng vạn sản phẩm, thuộc đủ loại hình, phân khúc. Đó là chưa kể hàng trăm, hàng nghìn dự án lớn nhỏ khác trên toàn quốc cũng đang tấp nập ra đời, khẩn trương khởi công, rộn ràng mở bán.
Nhưng thị trường “sôi” không đều. Trong nửa năm qua, thị trường chung rơi vào trầm lắng, có những địa bàn thậm chí “nằm im” khi dòng tiền chảy đi sau sáp nhập tỉnh thành, sau những cơn “sốt đất”, sau sự hưng phấn và kỳ vọng quá mức của nhà đầu tư. Bù lại, thị trường xuất hiện những địa bàn hút vốn mạnh, giao dịch sôi động, giá cả đi lên.
Thực trạng này dẫn đến một cấu trúc thị trường đa điểm đến nhưng phân hoá sâu. Đằng sau cấu trúc đó là sự thay đổi căn bản từ quy hoạch đến tâm lý nhà đầu tư.
Cụ thể, theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang tái định hình không gian phát triển theo hướng bám sát quy hoạch và đầu tư hạ tầng, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc và hệ thống metro (mô hình TOD).
Trong xu hướng này, các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh và những cực tăng trưởng mới có khả năng kết nối tốt sẽ trở thành không gian phát triển quan trọng. Đây là nền tảng để hình thành các đại đô thị tích hợp, có đầy đủ chức năng ở – làm việc – thương mại – dịch vụ – giáo dục – y tế – giải trí, thay vì chỉ phát triển các khu dân cư đơn chức năng. Bản chất của xu hướng này là sự chuyển dịch từ phát triển phân tán, manh mún sang phát triển có quy hoạch, có kết nối, có hệ sinh thái đô thị và tối ưu hóa không gian sử dụng đất.
Khi hạ tầng trở thành yếu tố tái phân bổ dân cư, việc làm và dịch vụ đô thị, tâm lý người mua cũng dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá theo quy hoạch sang đánh giá năng lực hình thành nhu cầu thực và khả năng khai thác bền vững của tài sản.
Xét ở góc độ nguồn cung, sự thay đổi cũng diễn ra rất rõ ràng. Nguồn cung tiếp tục gia tăng nhưng theo hướng tập trung, với vai trò chi phối thuộc về các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và năng lực triển khai đồng bộ. Các dự án đại đô thị quy mô lớn trở thành nguồn cung chủ đạo, nhờ lợi thế về quỹ đất sạch, khả năng phát triển hạ tầng – tiện ích và uy tín thương hiệu.
Quá trình tái cấu trúc không chỉ diễn ra về quy mô mà còn ở chất lượng nguồn cung, với xu hướng phát triển xanh, bền vững, tối ưu quy hoạch, tích hợp tiện ích, tiết kiệm năng lượng và nâng cao quản lý vận hành sau bàn giao. Điều này khiến người mua chuyển từ “mua theo cơ hội nguồn cung mới” sang “mua có chọn lọc”, ưu tiên pháp lý rõ, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sống tốt và giá trị bền vững.
Trong bối cảnh chi phí vốn tăng, người mua chuyển từ “vay để đón sóng” sang “tính dòng tiền để nắm giữ”, ưu tiên tài sản có khả năng khai thác, thanh khoản và biên an toàn tài chính tốt hơn. Không còn những quyết định dựa trên lời hứa bán hàng, người mua ngày càng chú trọng nhiều hơn đến dữ liệu, tiêu chuẩn, tư vấn chuyên nghiệp và bằng chứng xác thực hơn về chất lượng và triển vọng của dự án.
Tất cả những thay đổi này khiến thị trường có tính chọn lọc cao, càng khuếch đại hơn nữa sự phân hoá của dòng tiền đầu tư.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Group, cho rằng bất chấp áp lực từ nền giá cao, Hà Nội vẫn là một thị trường đầu tư “sáng giá” hiện nay. Cơ hội đang hình thành tại nhiều khu vực, điển hình như từ vành đai 3.5 đến vành đai 4, nhất là ở phía bắc. Bên cạnh đó, Mê Linh cũng rất tiềm năng khi đang là “vùng trũng” về giá của Thủ đô với mặt bằng giá chỉ bằng 1/2 Đông Anh, nhưng đang có bước chuyển mình quan trọng khi các chủ đầu tư lớn đổ về, hạ tầng kết nối hai bờ sông Hồng được đẩy mạnh và Hà Nội lấy sông Hồng làm trọng tâm đô thị.
Nhìn rộng ra toàn miền Bắc, ông Giang nhấn mạnh các tỉnh thành dọc trục Hà Nội - Bắc Ninh, Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh có khả năng đầu tư rất tốt nhờ các lợi thế căn bản về công nghiệp, lao động, dân cư, dòng vốn trong và ngoài nước.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng giai đoạn vừa qua cho thấy thị trường các tỉnh thành trọng điểm có sức bật khá tốt, thậm chí có thể nói tỉnh thành là bệ đỡ cho thị trường toàn quốc. Trong số đó, nổi bật là các địa phương Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Bình Dương…
“Các tỉnh thành này có 2 lợi thế lớn, một là du lịch, hai là công nghiệp phát triển mạnh. Ví dụ Đà Nẵng – Nha Trang – Phú Quốc ghi nhận tăng trưởng rất tốt, các dự án được sở hữu lâu dài bán rất tốt, ngay cả dự án sở hữu 50 năm cũng vẫn bán được, ví dụ các dự án của Vingroup, Sun Group, BIM Group… Giá các thị trường này không hề thấp, nhưng do đáp ứng trúng nhu cầu của người mua như làm căn nhà thứ hai, khai thác cho thuê, nên vẫn thanh khoản tốt”, ông Quyết nói với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance.
Nhìn ở góc độ khác, ông Nguyễn Trọng Thìn, Chủ tịch Homes Plus, cho rằng các địa bàn có kết nối giao thông thuận tiện, nhất là bằng metro (đường sắt đô thị) đang hút dòng vốn người mua hơn cả. Ví dụ tại TP. HCM, metro Bến Thành - Cần Giờ rút ngắn thời gian di chuyển từ nội đô TP. HCM tới Cần Giờ từ 2 giờ xuống chỉ còn 15 phút giúp Cần Giờ thu hút người mua. Điều tương tự diễn ra với Quảng Ninh khi đường sắt cao tốc rút ngắn thời gian di chuyển từ Đông Anh xuống Hạ Long chỉ còn 23 phút.
“Không chỉ lợi về chỗ ở, các bất động sản gần ga metro rất có lợi về đầu tư. Tại các nước như Nhật Bản, Trung Quốc, bất động sản quanh ga metro có thể tăng hàng chục lần trong thời gian dài. Điều này mở ra cơ hội đầu tư hấp dẫn. Trong kỷ nguyên mới, bất động sản nội đô sẽ không thể tăng trưởng giá tốt bằng các bất động sản gắn với ga metro, vì đó sẽ là các ‘cực’ mới của các siêu đô thị”, ông Thìn nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Ngày 30/6, Hiệp hội Các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) phối hợp cùng Báo Tiền Phong tổ chức họp báo công bố chương trình "Đánh giá năng lực và Vinh danh Nhà thầu Xây dựng Việt Nam 2026".
(VNF) - Tỉnh Hưng Yên vừa khởi công công trình dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại Khu công nghiệp Liên Hà Thái.
(VNF) - Từ 1/7, Bộ Xây dựng sẽ vận hành hệ thống nhà ở, bất động sản toàn quốc. Theo đó, mỗi bất động sản có mã định danh riêng để tăng minh bạch, hạn chế đầu cơ, thổi giá.
(VNF) - Tại trục đường ven biển huyết mạch đẹp nhất Nha Trang, thay vì tư duy "sắm nhà để dành" kiểu cũ, các nhà đầu tư đang hướng đến khu Lam Ngọc tại Vinhomes Pearl Bay, nơi định nghĩa lại giá trị bất động sản bằng hiệu suất khai thác dòng tiền trên mỗi mét vuông. Với tiêu chuẩn bàn giao hoàn thiện nội thất 5 sao vào tháng 3/2027, Lam Ngọc không chỉ là tài sản hiếm mà còn là một "cỗ máy in tiền" hoạt động 24/7, sẵn sàng vận hành ngay để đón đầu mùa du lịch cao điểm.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang trải qua những tháng khó khăn nhất kể từ năm 2024 đến nay. Nhưng không vì thế mà triển vọng tăng trưởng của thị trường bị đánh giá thấp. Ngược lại, với sự xuất hiện của các động lực mạnh, một chu kỳ phát triển mới đang trở nên rõ rệt hơn.
Nhiều dự án chung cư trung và cao cấp ở Hà Nội đang được chào bán với giá thấp hơn đáng kể so với vài tháng trước. Có những căn hộ ghi nhận mức giảm lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Trong khi thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng, TP.HCM lại cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác khi mặt bằng giá vẫn nhích lên, thanh khoản cải thiện và nhiều dự án đồng loạt tái khởi động.
(VNF) - Khung giá thuê nhà ở xã hội được xây dựng theo từng loại hình, quy mô công trình và số tầng, với mức giá từ 24.400 đồng đến 260.700 đồng/m2/tháng.
(VNF) - 3 dự án nhà ở xã hội vừa khởi công tại tỉnh Ninh Bình có tổng vốn đầu tư gần 2.600 tỷ đồng. Trong đó, riêng dự án nhà ở xã hội Bích Đào có tổng mức đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Chiều 26/6, tỉnh Cao Bằng và Tập đoàn T&T Group đã có buổi làm việc trao đổi về định hướng quy hoạch, phát triển kinh tế cửa khẩu Trà Lĩnh, mở rộng hợp tác đầu tư, thương mại, logistics và các lĩnh vực có tiềm năng của tỉnh. Đây được kỳ vọng sẽ là động lực quan trọng mở rộng không gian phát triển và nâng cao vai trò cửa ngõ giao thương của Cao Bằng.
(VNF) - Đà Nẵng kêu gọi đầu tư 9 cụm công nghiệp với tổng diện tích gần 230ha, nhằm mở rộng quỹ đất sản xuất, thu hút doanh nghiệp và tạo thêm việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) -Sáng 26/6, Công ty TNHH MTV Phát triển hạ tầng KCN Đại An đã lễ khởi công Dự án đầu tư xây dựng Khu chức năng dịch vụ thuộc KCN Đại An mở rộng - nhà lưu trú cho công nhân, chuyên gia.
(VNF) - Trong tháng 7/2026, UBND TP Hà Nội dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng nhiều khu đất quy mô lớn để triển khai các dự án bất động sản.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghiệp Diễn Quỳnh 1 tại xã Quỳnh Lưu và xã Hùng Châu, với tổng diện tích nghiên cứu hơn 484ha.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh BĐS NHSLAND là nhà đầu tư được tỉnh Quảng Ngãi lựa chọn để thực hiện dự án Khu đô thị sinh thái Đông Quảng Ngãi, với tổng vốn đầu tư hơn 5.343 tỷ đồng.
(VNF) - Từ sự sôi động đến “nóng bỏng” trong năm 2025, thị trường bất động sản đột ngột chuyển sang trạng thái trầm lắng trong nửa đầu năm 2026. Sự biến động này là hệ quả của một loạt yếu tố ngoại cảnh, làm thay đổi cuộc chơi của nhà đầu tư trên thị trường địa ốc.
(VNF) - Sáng 26/6, Tập đoàn Lotte và Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) chính thức ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem. Sự kiện đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc triển khai một trong những dự án đô thị có quy mô và vị trí chiến lược bậc nhất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. HCM.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu sắc về tư duy định giá và lựa chọn sản phẩm của giới đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên làn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận ngắn hạn, thị trường hiện tại đang vận hành dựa trên một "bộ lọc" vô cùng khắt khe. Yếu tố hàng đầu được đặt lên bàn cân lúc này không còn thuần túy là biên độ lợi nhuận tức thời, mà là sự an toàn của dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.
(VNF) - Những chuyển động mới về quy hoạch, hạ tầng và tổ chức không gian đô thị đang mở ra giai đoạn phát triển mới cho Bắc Ninh. Trong bối cảnh đó, các dự án căn hộ nằm tại khu vực trung tâm hành chính mới được đánh giá có nhiều lợi thế khi vừa thừa hưởng hạ tầng hiện hữu, vừa đón đầu nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng từ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động chất lượng cao.
(VNF) - Được kỳ vọng trở thành mô hình nhà ở công nhân quy mô lớn tại KKT Vũng Áng, dự án do Mitraco đầu tư với tổng vốn 1.182 tỷ đồng đang đối mặt bài toán tài chính nan giải khi thời gian hoàn vốn dự kiến kéo dài hơn 32 năm. Áp lực dòng tiền và khó khăn trong tiếp cận tín dụng buộc doanh nghiệp phải tính đến phương án điều chỉnh mô hình đầu tư để tìm lối ra cho dự án an sinh nghìn tỷ này.
(VNF) - Nguồn cung thấp tầng nội đô Hà Nội ngày càng khan hiếm, đặc biệt các dự án nhà phố thương mại mặt hồ lại càng ít xuất hiện trên thị trường. Lợi thế cảnh quan, khả năng đầu tư, khai thác kinh doanh tối ưu và nguồn cung hữu hạn giúp phân khúc này luôn duy trì sức hút đối với nhà đầu tư.
(VNF) - Công ty TNHH Duyên Hà trúng đấu giá khu “đất vàng” 3.366m2 tại phường Ba Đình, Hà Nội với số tiền 1.379 tỷ đồng để làm khách sạn 5 sao bất ngờ xin rút khỏi dự án.
(VNF) - 13 dự án nhà ở xã hội mới được đề xuất triển khai tại Hà Nội phân bổ trên nhiều địa bàn, từ Đan Phượng, Phù Đổng đến Tây Tựu, Xuân Phương, với tổng quỹ đất hàng chục héc-ta.
(VNF) - Hà Nội hiện có khoảng 4,19 triệu thửa đất, song mới khoảng 37% - 38% dữ liệu đáp ứng tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”. Thành phố đang đẩy nhanh tiến độ chuẩn hóa dữ liệu đối với hơn 1,3 triệu thửa đất còn lại.
(VNF) - Ngày 30/6, Hiệp hội Các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) phối hợp cùng Báo Tiền Phong tổ chức họp báo công bố chương trình "Đánh giá năng lực và Vinh danh Nhà thầu Xây dựng Việt Nam 2026".
(VNF) - Ngay trong ngày đầu mở cửa, Triển lãm Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm tại Bảo tàng Hà Nội thu hút hàng nghìn người dân đến tham quan.
