Phát triển nhà ở xã hội: Cần giải quyết thêm 5 'rào cản'

Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong tầm tay

Theo báo cáo về việc phát triển nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng tháng 5/2026, cả nước đã và đang triển khai 781 dự án nhà ở xã hội với quy mô 720.055 căn hộ. Trong số đó, có 231 dự án đã hoàn thành, bàn giao cho khách hàng với khoảng 180.850 căn hộ; 234 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô 233.000 căn; 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai xây dựng, với 305.243 căn hộ. Dự báo từ nay đến năm 2030, cả nước có thể đạt khoảng 1.200 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 1,5 triệu căn hộ, bao gồm cả nhà ở xã hội cho thuê.

Khung pháp lý triển khai phân khúc nhà ở xã hội hiện nay khá đầy đủ, phù hợp tình hình thực tế, giúpviệc triển khai các dự án khá thuận lợi. Cụ thể, về thủ tục chấp thuận chủ đầu tư, trước đây quá trình này có thể kéo dài 2 - 4 năm, nhưng hiện nay nếu nhanh chỉ mất khoảng 3 - 6 tháng, chậm cũng chỉ khoảng 12 tháng nếu phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. 

Về thủ tục phê duyệt quy hoạch 1/500, trước kia doanh nghiệp thường mất 6 - 12 tháng, nhưng hiện nay nếu nhanh chỉ mất khoảng 3 tháng. Về thủ tục giao đất, trước đây bất kể phần nhà ở xã hội hay phần thương mại trong dự án nhà ở xã hội đều phải thực hiện định giá đất, thông thường mất 1-2 năm mới hoàn thành. Hiện nay, dự án nhà ở xã hội không phải định giá, kể cả phần nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội, nên nhiều địa phương có thể hoàn tất thủ tục giao đất trong thời gian rất ngắn, khoảng 1 tháng sau khi hoàn thành thủ tục phê duyệt quy hoạch 1/500 nếu là đất sạch.

Về việc giải phóng mặt bằng, trước đây một dự án có thể mất 2 - 5 năm, thậm chí nhiều dự án kéo dài trên 10 năm. Hiện nay, nếu địa phương quyết liệt triển khai, thời gian có thể rút xuống 3-12 tháng.

Về nguồn vốn, hiện nay, các doanh nghiệp vay vốn triển khai các dự án nhà ở xã hội đang được tiếp cận gói vay ưu đãi 6,1% - 6,5%/năm từ gói vay 145.000 tỷ đồng từ ngân hàng Chính sách xã hội, cũng như qua một số ngân hàng thương mại, với thời gian vay 3 - 5 năm. Người mua nhà được tiếp cận gói vay cố định 5,4%/năm trong suốt thời gian vay của ngân hàng Chính sách xã hội hoặc được tiếp cận gói vay 5,4% - 5,6%/năm trong 3-5 năm đầu tiên, sau đó thả nổi của một số ngân hàng thương mại.

Việc mở rộng 12 đối tượng được mua, thuê mua, thuê xã ở xã hội và việc nâng trần mức thu nhập của hộ gia đình lên mức tối đa 50 triệu đồng/tháng, hộ đơn thân đang nuôi con nhỏ lên mức tối đa 35 triệu đồng/tháng, người độc thân lên mức tối đa 25 triệu đồng/tháng giúp cho nhiều người có cơ hội tiếp cận mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Việc làm hồ sơ mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội của người dân thuận lợi hơn, do thời gian làm hồ sơ được rút ngắn.

“Mở thêm đường” cho nhà ở xã hội phát triển

Dù đã đạt được những bước tiến lớn, song công tác phát triển nhà ở xã hội vẫn còn tồn tại một số vấn đề, nổi bật là tạo lập nguồn cung. Thực tế cho thấy, việc phát triển nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay ở các tỉnh, thành phố đang ở trong tình trạng vừa theo KPI do Bộ Xây dựng giao xuống (mệnh lệnh kế hoạch) để hoàn thành đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, vừa do tự phát theo cơ chế xin - cho (giữa doanh nghiệp và chính quyền) mà không xuất phát thuần túy từ nhu cầu của người dân. Điều nàydẫn đến tình trạng: giai đoạn 2024 - 2025 là thời điểm các chủ đầu tư chạy đua để xin dự án, giai đoạn 2025 - 2026 chạy đua khởi công dự án nhà ở xã hội và đến giai đoạn 2027 - 2028 sẽ là câu chuyện chạy đua để “thoát” hàng.

Hiện nay đã xuất hiện cục bộ việc dư cung ở một số địa phương như tại thành phố Lào Cai (cũ) hay thành phố Quy Nhơn (cũ)… do nguồn cung lớn, dân số ít, giá đất nền thấp khiến cho việc ra hàng của các chủ đầu tư ở các địa phương này hết sức khó khăn dù giá bán không cao, nguy cơ thua lỗ rất rõ ràng. Ví dụ như một dự án nhà ở xã hội ở thành phố Quy Nhơn (cũ) mở bán từ tháng 3 đến nay dù xây dựng đến tầng 10 nhưng chưa đến 20 khách hàng đăng ký, hay ngay gần đó một số dự án nhà ở xã hội chủ đầu tư chỉ xây 1-2 tòa/quy mô 4 tòa do sợ ế hàng. Ngay ở huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh (cũ) – địa phương nổi danh về phát triển công nghiệp, việc bán căn hộ ở các dự án nhà ở xã hội cũng rất chậm, nhiều chủ đầu tư không dám triển khai dự án mới. Trong khi đó, theo đánh giá của chúng tôi, nguồn cung nhà ở xã hội ở thành phố Hà Nội và TP. HCM lại chưa đáp ứng nhu cầu của người dân.

Để giải quyết tình trạng này, các tỉnh, thành phố cần đánh giá lại thật kỹ nhu cầu phát triển nhà ở xã hội của địa phương, có lộ trình xây dựng các dự án phù hợp, tránh tình trạng nguồn cung ra ồ ạt ở một thời điểm gây khó khăn cho việc ra hàng của các chủ đầu tư. Bộ Xây dựng cần rà soát lại tổng thể nhu cầu phát triển nhà ở xã hội trên quy mô cả nước, cũng như từng địa phương dựa trên quy hoạch mới của các tỉnh, thành phố.

Bên cạnh vấn đề nguồn cung, việc phát triển nhà ở xã hội còn tồn tại một số bất cập trong công tác mở bán. Hiện nay, nhà ở xã hội phát triển nhiều ở ven đô thị, khu công nghiệp nhưng trong Điều 76 Luật Nhà ở 2023 thiếu đối tượng người thu nhập thấp tại nông thôn (nông dân, người lao động tự do tại nông thôn) khiến cho đối tượng này không được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội dù có nhu cầu. Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở xã hội các khu vực này bán chậm, thậm chí ế hàng.

Chúng tôi cho rằng cần bổ sung đối tượng “người thu nhập thấp tại nông thôn” (nông dân, người lao động tự do tại nông thôn) được hưởng chính sách về nhà ở xã hội.

Ngoài ra, vấn đề quy trình mở bán cũng cần được xem xét lại. Hiện nay quy trình mở bán 1 đợt nhà ở xã hội nhanh nhất khoảng 80 - 85 ngày (30 ngày đăng tải giới thiệu, 30 ngày thu hồ sơ; 3 - 5 ngày chủ đầu tư tổng hợp hồ sơ; 10 ngày Sở Xây dựng xét duyệt; 10 - 15 ngày khách hàng ký hợp đồng, đóng tiền, chủ đầu tư báo cáo danh sách khách hàng đã ký hợp đồng lên Sở Xây dựng, đăng ký mở bán đợt 2).

Việc mở bán đợt 1 của dự án nhà ở xã hội như trên khá hợp lý nhưng đối với việc mở bán đợt 2 trở đi cần rút ngắn hơn, cụ thể như sau: 30 ngày thu hồ sơ; 3 - 5 ngày chủ đầu tư tổng hợp hồ sơ; 10 ngày Sở Xây dựng xét duyệt; 10 - 15 ngày khách hàng ký hợp đồng, đóng tiền, chủ đầu tư báo cáo danh sách khách hàng đã ký hợp đồng lên Sở Xây dựng, đăng ký mở bán đợt 3. Trường hợp danh sách khách hàng gửi lên Sở Xây dựng không lớn hơn danh sách căn hộ mở bán thì chủ đầu tư được mở bán luôn số lượng căn hộ còn lại mà không cần kết thúc mở bán đợt trước đó. 

Đối với căn hộ thuê mua, chúng tôi đề xuất được chuyển sang mua trước thời hạn nếu khách hàng có nhu cầu, điều này tạo điều kiện thuận lợi hơn cho chủ đầu tư trong việc nhanh chóng thu hồi vốn, đồng thời tôn trọng nhu cầu của khách hàng vì thực tế khách hàng mong muốn được tiếp cận căn hộ mua hơn căn hộ thuê mua, thuê.

Về vấn đề nguồn vốn, hiện nay, việc doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội tiếp cận gói vay ưu đãi 6,1% - 6,5%/năm trong gói vay 145.000 tỷ đồng từ ngân hàng Chính sách xã hội, cũng như qua một số ngân hàng thương mại, với thời gian vay 3 - 5 năm gặp khá nhiều khó khăn do lãi suất huy động đầu vào của các ngân hàng này tăng cao; nhiều ngân hàng từ chối doanh nghiệp với lý do hết room. 

Để giải quyết tình trạng này, chúng tôi đề xuất có chính sách bù lãi suất cho các ngân hàng này hoặc cho phép được tính toàn bộ lãi vốn thời gian thực hiện dự án vào giá bán hoặc cho phép doanh nghiệp được huy động vốn khách hàng để triển khai dự án với sự giám sát chặt chẽ của Sở Xây dựng và số tài khoản huy động vốn của khách hàng bị phong tỏa, chỉ giải ngân vào các công việc của dự án.