Nhà đầu tư địa ốc cần đi đúng xu hướng của hạ tầng và dòng tiền’

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 tiếp tục chứng kiến sự bùng nổ về nguồn cung, trên hầu khắp địa bàn và phân khúc. Tuy nhiên, do sức ép lãi suất cao, sức mua bị kiềm chế, khiến thanh khoản chậm lại. Một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư có tâm lý nghe ngóng, chần chừ ra quyết định “xuống tiền”.

Trong bối cảnh đó, việc nhận diện đúng về động lực của thị trường và các cơ hội tiềm năng có ý nghĩa quan trọng. Để góp thêm một góc nhìn, gợi mở các ý tưởng cho nhà đầu tư bất động sản, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Vũ Kim Giang - Chủ tịch SGO Group:

Khó khăn là nhất thời, thuận lợi là nền tảng

- Theo ông, sự chậm lại của thanh khoản trong nửa đầu năm 2026 có là một bước lùi của thị trường bất động sản?

Ông Vũ Kim Giang: Có thể xem đó là một pha điều chỉnh, nhưng không phải là bước lùi của thị trường. Thực tế cho thấy, thị trường vẫn đang nhất quán xu hướng đi lên đã được xác lập từ năm 2024. Chúng ta nhìn thấy nguồn cung ồ ạt đổ ra thị trường, năm sau lớn hơn năm trước. Giao dịch cũng tăng theo năm và giá cả cũng vậy. Hiện tượng suy giảm trong nửa năm qua thực chất là giảm so với đỉnh cao từng đạt được vào cuối 2025.

Sự chậm lại của thị trường trong nửa đầu năm 2026 có nhiều nguyên do. Bên cạnh yếu tố lãi suất cao, nguồn cung lớn, tâm lý nhà đầu tư bị tác động, chúng ta không thể loại trừ ảnh hưởng khách quan của kỳ nghỉ Tết âm lịch. 

Cần nhấn mạnh rằng, sự chậm lại không diễn ra toàn thị trường. Ngoài một số địa bàn đã tăng trưởng quá nóng trong giai đoạn trước có biểu hiện đi ngang, hoặc chững lại, thì có rất nhiều khu vực vẫn đang cho thấy sự sôi động. Tương tự, có những phân khúc suy yếu về thanh khoản, nhưng có những dòng sản phẩm vẫn hấp thụ rất tốt. Thị trường không thiếu dự án bán chạy.

- Điều khiến giới quan sát lo lắng là ngay cả thị trường hàng đầu như Hà Nội cũng chậm lại, ông nghĩ sao?

Hà Nội vẫn là điểm sáng trong nhiều năm qua. Đúng là ở một số địa bàn, nhất là vùng ven, một số dòng sản phẩm chậm lại về giao dịch, giá điều chỉnh giảm khoảng 10% so với đỉnh cao cuối 2025, nhưng có nhiều dự án vẫn bán khá tốt trong khi giá không hề thấp hơn giai đoạn trước. Diễn biến này phản ánh sự chọn lọc của người mua nhiều hơn là cho thấy sự suy thoái của thị trường.

- Ông đã nhấn mạnh sự chọn lọc của người mua. Vậy, theo ông, tâm lý người mua đã chuyển biến như thế nào trong nửa năm qua?

Nhà đầu tư không bao giờ thay đổi về kỳ vọng lợi nhuận, chỉ thay đổi về phương pháp. Thị trường nổi sóng lớn, lướt lát là chọn lựa số 1. Thị trường chậm lại, ưu tiên là nắm giữ trung – dài hạn tại các dự án có vị trí đẹp, giỏ hàng tốt và cấu trúc tài chính có lợi cho người mua.

- Vậy cuộc đua của các chủ đầu tư trên thị trường hiện nay sẽ là cuộc đua về thiết kế cấu trúc tài chính tối ưu nhất cho khách hàng?

Có thể nói là như vậy. Hiện nay, các chủ đầu tư đều cố gắng thiết kế chính sách hỗ trợ tốt nhất cho khách hàng, tuỳ theo năng lực của mình. Phổ biến nhất là kéo dài hỗ trợ lãi suất 0% đi kèm ân hạn nợ gốc, khoá trần lãi suất ở mức thấp trong nhiều năm, chia nhỏ tiến độ thanh toán, giãn xây, giảm tỷ lệ vào tiền đợt 1 - từ mức 30% trước đây xuống 20%, thậm chí 15%. 

Trong cuộc cạnh tranh này, lợi thế đương nhiên nghiêng về các “ông lớn” có nguồn lực tài chính hùng mạnh. Tuy vậy, các chủ đầu tư nhỏ hơn không phải đánh mất hoàn toàn lợi thế. Thị trường là chuyện “trăm bán - vạn mua”, chỉ cần là sản phẩm đáp ứng đủ tiêu chuẩn: pháp lý đủ, vị trí đẹp, giỏ hàng tốt thì đều sẽ có người mua. Nói một cách dí dỏm thì đã là hoa hậu thì không lo ế chồng.

- Ông có cho rằng thị trường trong thời gian tới sẽ chuyển biến tốt lên không?

Tôi tin vào sự chuyển dịch theo hướng đi lên của thị trường. Niềm tin này không phải chủ quan mà căn cứ vào sự bền vững của các động lực và sự suy yếu của các lực cản.

Lực cản đáng kể nhất của thị trường bây giờ là lãi suất cao. Nhưng lãi suất đã không cao thêm trong vòng 2 tháng qua, điều đó phản ánh lãi suất đã “chạm ngưỡng”. Mặt khác, đã có những thông điệp điều hành rất rõ từ Ngân hàng Nhà nước, đó là giảm mặt bằng lãi suất, không chỉ một mà tới hai lần trong vòng hơn 1 tháng qua. Điều này củng cố niềm tin rằng lãi suất chắc chắn sẽ quay đầu giảm trong thời gian tới. Tất nhiên, mức độ giảm là bao nhiêu thì vẫn cần xem xét thêm nhiều yếu tố khác. Song tôi cho rằng, chỉ cần lãi suất thả nổi xuống dưới 11% thì lực cầu sẽ quay trở lại khá mạnh mẽ.

Còn về các động lực, thị trường bất động sản nhìn trong trung – dài hạn sở hữu nhiều động lực mạnh và bền bỉ. Một là sự bứt phá của kinh tế vĩ mô. Việt Nam đã đạt được mức tăng trưởng cao trong năm 2025 và quyết tâm hiện thực hoá mục tiêu tăng trưởng hai chữ số trong suốt giai đoạn 2026 – 2031. Kinh tế càng tăng trưởng mạnh, người dân càng giàu lên, nhu cầu tích luỹ và đầu tư bất động sản càng lớn.

Hai là trong giai đoan 2026 – 2031, Chính phủ dự kiến đầu tư công tới 8,22 triệu tỷ đồng, riêng năm 2026 là gần 1 triệu tỷ đồng. Đây là con số khổng lồ, sẽ làm thay đổi diện mạo hạ tầng, logistics của Việt Nam. Khi hạ tầng tốt, không có lý do gì bất động sản kém được, trừ phi thị trường đã đạt đỉnh hoặc trở nên bão hoà. Mà thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang rất sung sức, cách điểm bão hoà ít nhất 20 năm nữa.

Ba là vốn FDI vẫn tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam. Trong đó, bất động sản là một trong những lĩnh vực thu hút nhiều nhất. 

Tất nhiên, thách thức sẽ đi kèm với các động lực, nhưng tôi tin tưởng hoàn toàn vào sự phát triển của thị trường bất động sản trong những năm tới.

Đầu tư thế nào trong năm 2026?

- Triển vọng trung – dài hạn khá tươi sáng, vậy trong ngắn hạn thì sao?

Tôi cho rằng nửa cuối năm 2026, thị trường sẽ chuyển biến tích cực hơn nửa đầu năm. Vì vậy, đây là thời điểm khá tốt để “đi săn”. Điều quan trọng là phải chọn đúng địa bàn, phân khúc, sản phẩm. Nhà đầu tư phải đi đúng xu hướng của hạ tầng và dòng tiền.

- Ông có thể chỉ ra một số địa bàn triển vọng trong giai đoạn hiện nay?

Trong quan điểm của tôi, nơi nào phát triển nhất thì nên đầu tư vào đó. Hà Nội chẳng hạn, dù nền giá khá cao, nhưng Thủ đô đang là một “đại công trường” với những “siêu” dự án thế kỷ, tái thiết diện mạo đô thị và tái cấu trúc thị trường bất động sản. Cơ hội đang hình thành tại nhiều khu vực, tạo điều kiện cho người mua nắm bắt, chẳng hạn khu vực từ vành đai 3.5 đến vành đai 4, nhất là ở phía bắc. Bên cạnh đó, Mê Linh cũng rất đáng cân nhắc. Khu vực này là vùng trũng của Thủ đô với giá chỉ bằng 1/2 Đông Anh, nhưng khi Hà Nội lấy sông Hồng làm trọng tâm đô thị, vị thế của Mê Linh sẽ rất khác. 

Ngoài ra, một số địa bàn khác đang cho thấy tiềm năng rất lớn. Chẳng hạn Móng Cái (Quảng Ninh), nhu cầu thuê nhà của khách Trung Quốc rất tốt. Nhà liền kề 4 tầng, 6 phòng ngủ có thể cho thuê được 60 triệu đồng/tháng, khách thuê sẵn sàng trả “một cục” 6 tháng hoặc cả năm. Trong khi đó, giá bất động sản đang ở mức hợp lý, chỉ 30 – 40 triệu đồng/m2.

Hay ở Bắc Giang, cụ thể như Việt Yên, TP Bắc Giang (cũ), khả năng khai thác cho thuê cũng rất tốt với tỷ lệ lấp đầy ấn tượng. 

Nhìn chung, nhà đầu tư cần chịu khó đi thực địa để nắm bắt được diễn biến của thị trường và chọn được giỏ hàng tốt, có đi thực địa mới thấy thị trường sôi động hơn ta tưởng rất nhiều.

- Ông có khuyến nghị gì cho nhà đầu tư bất động sản cá nhân?

Thị trường hiện nay đa dạng nguồn cung, rất nhiều lựa chọn, nhà đầu tư thoải mái mua bán theo năng lực tài chính của mình. Tài chính vừa phải thì có thể cân nhắc chung cư, tài chính mạnh hơn có thể hướng tới thấp tầng. Thực tế cho thấy, giá thấp tầng bây giờ còn hấp dẫn hơn cả chung cư. Chung cư nội đô có giá 200 triệu đồng/m2 ở vị trí đẹp, trong khi thấp tầng cách đó 5 – 7 km lại có giá chỉ 150 triệu đồng/m2, mà khả năng tăng trưởng giá của thấp tầng gần như “ăn đứt” chung cư.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!