Đất nền vùng ven cắt lỗ cả tỷ đồng vẫn khó bán

Khoảng 2 tháng gần đây, anh Nguyễn Tuấn Anh, một nhà đầu tư tại Hà Nội, liên tục đăng tin rao bán lô đất rộng 140 m2 tại khu vực xã Phú Cát (Hà Nội) nhưng vẫn chưa thành công.

Trước đó, giữa năm 2025, anh mua lô đất này với giá 4,7 tỷ đồng khi thị trường khu vực Hòa Lạc tăng "nóng" lên nhờ thông tin quy hoạch và kỳ vọng phát triển hạ tầng. Cuối năm 2025, giá đã tăng tới 5,2 tỷ đồng nhưng anh không bán vì tin rằng giá còn tiếp tục tăng.

"Tuy nhiên, từ 2 tháng trở lại đây, giá đất giảm khá nhanh. Hiện mặt bằng giá khu vực chỉ còn khoảng 28-30 triệu đồng/m2. Nếu bán theo giá thị trường hiện nay, tôi mất khoảng 1 tỷ đồng so với thời điểm đỉnh", anh Tuấn Anh chia sẻ.

Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy, giá đất nền quanh khu vực Phú Cát hiện giảm gần 20% so với giai đoạn cao điểm vào tháng 4/2025. Trong khi đó, tại khu vực Tân Xã (cũ), giá còn giảm sâu hơn, gần 30% so với thời điểm đỉnh sốt.

Trong khi đó, tại Đồng Trúc, huyện Thạch Thất cũ (thuộc xã Hạ Bằng hiện nay), giá đất nền phổ biến ở mức 38 triệu đồng/m2, giảm tới 24% so với mức đỉnh 50 triệu đồng/m2.

Tại khu vực xã Uy Nỗ cũ (nay thuộc xã Đông Anh), giá đất nền trong tháng 5 phổ biến ở mức 118 triệu đồng/m2, giảm tới 31,8% so với mức đỉnh 173 triệu đồng/m2. Đây là mức giảm khá mạnh chỉ trong khoảng 3 tháng.

Tại khu vực xã Đông Anh, mức điều chỉnh còn rõ nét hơn. Giá đất nền phổ biến hiện vào khoảng 118 triệu đồng/m2, giảm tới 31,8% so với mức đỉnh 173 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 2/2026.

Đơn cử, một lô đất diện tích 100 m2 tại xã Bình Yên, huyện Thạch Thất cũ (thuộc xã Hòa Lạc hiện nay) được rao bán với mức giá 2,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 25 triệu đồng/m2 và được quảng cáo là “cắt lỗ sâu”. Trong khi đó, dữ liệu thị trường cho thấy giá đất phổ biến tại Bình Yên hiện ở mức khoảng 33 triệu đồng/m2.

Như vậy, mức giá chào bán thấp hơn khoảng 8 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 800 triệu đồng so với mặt bằng giá hiện nay. Dữ liệu cũng cho thấy giá đất Bình Yên hiện đã giảm 10,8% so với mức đỉnh 37 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 3/2026.

Anh Nguyễn Xuân Biên, nhà đầu tư kiêm môi giới lâu năm tại khu vực Hoài Đức (cũ) cho biết, nhiều lô đất đang được rao bán trong thời gian dài nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Theo anh, lượng khách hỏi thông tin vẫn có nhưng giao dịch thành công giảm mạnh so với giai đoạn trước.

“Có những lô đất chủ nhà đã chấp nhận hạ giá đến cả tỷ đồng nhưng vẫn rất khó bán. Tâm lý chung bây giờ là ai cũng sợ mua xong lại giảm nữa nên họ chờ thêm", anh Biên nói.

Theo anh, thực tế, nhiều chủ đất vẫn giữ tâm lý neo theo mặt bằng giá của giai đoạn sốt nóng trước đây nên không muốn "cắt lỗ" quá mạnh. Trong khi đó, người mua lại chờ đợi thị trường sẽ còn điều chỉnh thêm nên hai bên khó tìm được điểm gặp nhau.

“Thị trường hiện giống kiểu ai cũng đang nghe ngóng. Người bán chưa chịu giảm sâu vì còn kỳ vọng hồi giá, còn người mua thì giữ tiền chờ đáy. Giao dịch chậm vì thế kéo dài, không còn cảnh xuống tiền nhanh như vài năm trước”, anh Nguyễn Xuân Biên nhận định.

Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy trong quý I/2026, mức độ quan tâm tới đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 23% so với quý IV/2025. Đây là mức giảm khá sâu nếu đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung đang có dấu hiệu hồi phục sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Theo phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS), mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và xu hướng kiểm soát tín dụng bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng khiến dòng tiền đầu cơ suy giảm mạnh. Khi chi phí vay vốn tăng lên, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” đất nền không còn dễ dàng như trước.

Điều này tạo ra áp lực kép lên thị trường. Chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc triển khai dự án, còn nhà đầu tư cá nhân cũng dè dặt hơn khi xuống tiền.

Trong bối cảnh giao dịch lao dốc, phần lớn những người đang nắm giữ đất nền hiện nay lại chính là nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn sốt nóng 2021 - 2022. Họ mua vào ở vùng giá cao và hiện gần như bị “kẹt hàng” khi thanh khoản suy giảm.

Vì sao giá đất nền giảm sâu?

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền vùng ven sẽ không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như giai đoạn trước.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình "thanh lọc lành mạnh" cũng như tiêu chí lựa chọn tài sản đang thay đổi. Các yếu tố như pháp lý, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững ngày càng được chú trọng.

Nói cách khác, bất động sản ven Hà Nội đang được định giá lại. Thị trường không thiếu những nơi có cảnh quan đẹp nhưng ngày càng ưu tiên những tài sản có khả năng thu hút khách, khai thác quanh năm và tạo ra dòng tiền bền vững trong dài hạn.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng khá nóng, thị trường đất nền thời gian gần đây đã xuất hiện dấu hiệu chững lại.

Cùng với đó, thị trường ghi nhận một số trường hợp rao bán cắt lỗ. Tuy nhiên, theo bà Miền, tỷ lệ cắt lỗ không quá lớn và trên thực tế, nhiều trường hợp không phải bán dưới giá vốn mà chủ yếu là giảm phần lợi nhuận kỳ vọng. Trước đó, giá đất nền trong thời gian dài trước đó đã tăng mạnh, đẩy mặt bằng lên mức cao so với khả năng chi trả thực tế của thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhận định, việc siết chặt pháp lý, kiểm soát hoạt động phân lô bán nền, cùng với yêu cầu minh bạch thông tin quy hoạch cũng góp phần làm giảm các giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường dần đi vào quỹ đạo ổn định.

Giai đoạn vừa qua, giá đất nền tăng nhanh một phần do kỳ vọng quá mức vào quy hoạch hạ tầng và thông tin “ăn theo” các dự án lớn. Khi các yếu tố này được rà soát, kiểm chứng, thị trường buộc phải điều chỉnh để phản ánh đúng giá trị thực.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam, dòng tiền hiện nay đang trở nên thận trọng hơn rất nhiều sau giai đoạn sốt nóng kéo dài. Nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hay những cơn “sóng” quy hoạch ngắn hạn như trước.

Thay vào đó, họ có xu hướng tìm đến các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền ổn định hoặc ít nhất phải đảm bảo tính thanh khoản.

Trong bối cảnh đó, đất nền là phân khúc vốn phụ thuộc lớn vào kỳ vọng tăng giá bắt đầu mất dần sức hút. Chỉ vài năm trước, thông tin về một cây cầu mới, một tuyến vành đai hay đề xuất lên quận cũng đủ để đẩy giá đất ở nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội tăng chóng mặt. Nhà đầu tư xuống tiền theo tin đồn, theo kỳ vọng và theo tâm lý “mua hôm nay, vài tháng sau đã có lời”.

Nhưng khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh hơn, những cơn sóng đầu cơ cũng nhanh chóng hạ nhiệt.

“Nếu trước đây chỉ cần có thông tin quy hoạch là thị trường lập tức sôi động, thì hiện nay người mua phản ứng rất khác. Họ cân nhắc kỹ hơn về pháp lý, khả năng thanh khoản và tiềm năng khai thác thực tế. Những yếu tố bất lợi như áp lực lãi suất, dòng tiền khó khăn hay tâm lý chờ đợi khiến giao dịch suy giảm rất nhanh”, bà Ánh nhận định.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 - cho rằng cần giữ sự thận trọng và chỉ nên lựa chọn đất nền có khả năng thực, kinh doanh tốt. Theo ông, giá phải tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền, bởi thời gian qua nhiều khu vực đã bị đẩy lên vượt xa giá trị thực.

Ông Quê cũng lưu ý, yếu tố pháp lý, quy hoạch và tính thanh khoản cần được đặt lên hàng đầu, đồng thời không nên kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.