Trong những năm gần đây, định giá đất không chỉ là căn cứ để nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai, thu ngân sách, bồi thường, hỗ trợ tái định cư hay xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, mà còn tác động trực tiếp đến quá trình triển khai các dự án đầu tư, phát triển hạ tầng, nhà ở và các hoạt động sản xuất kinh doanh.
Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc xác định giá đất cụ thể tại nhiều địa phương vẫn đang gặp không ít khó khăn, vướng mắc.
Theo ông Nguyễn Thế Hào, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, thực tế thời gian qua cho thấy nhiều dự án bất động sản, khu đô thị và hạ tầng bị kéo dài tiến độ chỉ vì chưa hoàn tất các thủ tục xác định giá đất cụ thể. Hệ quả không chỉ là môi trường đầu tư bị ảnh hưởng mà còn làm suy giảm nguồn cung sản phẩm, đẩy chi phí đầu vào tăng cao và cuối cùng phản ánh vào giá bán nhà ở.
Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đã chính thức vận hành với yêu cầu giá đất tiệm cận thị trường, bài toán xác định giá đất càng trở nên phức tạp hơn. Sự chênh lệch giữa giá giao dịch thực tế và giá được sử dụng trong các thủ tục hành chính, những hạn chế về dữ liệu đầu vào cũng như sự thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật đang tạo ra những "điểm nghẽn" kéo dài.
TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng định giá bất động sản hiện nay không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần mà đã trở thành một điểm nghẽn thể chế ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa doanh nghiệp, đấu giá đất, giải phóng mặt bằng và cả thị trường vốn.
Theo ông Khôi, rủi ro lớn nhất hiện nay là độ trễ của giá đất. Trong khi giá bất động sản và các chi phí đầu vào thay đổi nhanh theo thị trường thì quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài nhiều tháng, thậm chí nhiều năm. Khi giá đất được phê duyệt, điều kiện thị trường đã thay đổi, khiến phương án tài chính của doanh nghiệp bị đảo lộn.
Bên cạnh đó là tình trạng thiếu dữ liệu đáng tin cậy. Nhiều giao dịch bất động sản vẫn khai giá thấp hơn thực tế, dữ liệu nằm rải rác ở các cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng, cơ quan đất đai và các sàn giao dịch. Khi thiếu một cơ sở dữ liệu thống nhất, mọi phương pháp định giá đều dễ phát sinh tranh cãi.
Nếu như trước đây việc xác định giá đất đã gặp không ít khó khăn thì việc mở rộng áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ đang khiến nhiều địa phương đối mặt với áp lực lớn hơn.
Theo Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất cụ thể phục vụ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định trong bảng giá đất.
Quy định này trước đây tương đối phù hợp với việc xác định giá bồi thường. Tuy nhiên, Nghị quyết 254 đã mở rộng phạm vi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với hầu hết trường hợp xác định giá đất cụ thể, ngoại trừ một số dự án đặc thù. Nghị định 49/2026 của Chính phủ hướng dẫn thực hiện nghị quyết này đã chia hệ số điều chỉnh thành ba nhóm gồm: hệ số biến động giá thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch, hệ số các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Theo ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, mục tiêu ban đầu của phương pháp hệ số điều chỉnh là đơn giản hóa quy trình xác định giá đất. Tuy nhiên, khi mở rộng áp dụng cho hầu hết các trường hợp xác định giá đất cụ thể, phương pháp này lại phát sinh thêm nhiều thủ tục.
Thay vì chỉ sử dụng một hệ số như trước đây, hiện nay việc xác định giá đất phải tính đồng thời ba nhóm hệ số gồm hệ số biến động giá thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Để xây dựng các hệ số này, cơ quan thực hiện vẫn phải dựa vào các phương pháp so sánh, thặng dư hoặc thu nhập, đồng nghĩa với việc vẫn cần dữ liệu giao dịch và các mẫu so sánh tương tự.
Theo ông Phượng, đây là điểm nghịch lý bởi nhiều loại đất, đặc biệt là đất khu công nghiệp hoặc các loại hình bất động sản đặc thù, hiện chưa có đủ dữ liệu giao dịch để làm cơ sở xác định hệ số. Kết quả khảo sát tại nhiều địa phương cho thấy cách áp dụng hệ số điều chỉnh hiện cũng rất khác nhau. Có nơi xây dựng hệ số chi tiết cho từng loại đất và từng vị trí, trong khi một số địa phương lại áp dụng hệ số bằng 1 hoặc ở mức rất thấp nhằm hạn chế tác động tới kinh tế - xã hội.
Theo các chuyên gia, sự thiếu thống nhất này tiềm ẩn nguy cơ tạo ra những mặt bằng giá đất khác nhau giữa các địa phương, ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường và gây khó khăn cho nhà đầu tư.
Từ thực tế đó, nhiều ý kiến cho rằng khi sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới, cần xem xét lại việc áp dụng đại trà phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Những trường hợp đơn giản có thể sử dụng hệ số, nhưng các dự án có tính chất phức tạp vẫn cần áp dụng phương pháp định giá cụ thể phù hợp với từng loại tài sản và từng mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh những bất cập về phương pháp định giá, các địa phương cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở khâu thực thi. Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nhận định nguồn dữ liệu phục vụ định giá đất hiện vẫn phân tán, thiếu đồng bộ và chưa phản ánh đầy đủ diễn biến của thị trường.
Từ góc độ cơ quan quản lý địa phương, bà Nguyễn Thị Huệ, Trưởng phòng Quản lý giá, Sở Tài chính Phú Thọ, cho biết việc xác định giá đất hiện tạo áp lực rất lớn cho các cơ quan quản lý đất đai và văn phòng đăng ký đất đai.
Theo bà Huệ, nếu giá đất được xác định chưa sát thực tế, nguy cơ phát sinh khiếu nại trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là rất lớn. Trong khi đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch đầy đủ lại đặt ra những yêu cầu liên quan đến quyền riêng tư và việc khai thác thông tin của người dân.
Một bất cập khác là cơ chế tài chính dành cho hoạt động tư vấn định giá đất vẫn chưa được hoàn thiện. Dù khối lượng công việc ngày càng lớn và yêu cầu chuyên môn ngày càng cao, mức chi cho hoạt động tư vấn định giá tại nhiều địa phương vẫn ở mức thấp.
Ngoài ra, cơ chế bảo vệ những người thực hiện công tác định giá hiện chưa đủ rõ ràng, khiến nhiều đơn vị tư vấn và cán bộ quản lý có tâm lý thận trọng quá mức, dẫn tới kéo dài thời gian xử lý hồ sơ.
Để tháo gỡ những điểm nghẽn này, TS Nguyễn Văn Khôi đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản được liên thông giữa các cơ quan thuế, đất đai, công chứng, ngân hàng và sàn giao dịch; ban hành bộ tiêu chuẩn riêng cho từng nhóm bất động sản; đồng thời thí điểm mô hình "sandbox" về định giá bất động sản tại một số địa phương lớn trong giai đoạn 2026-2028 cùng các giải pháp liên quan khác. Từ đó, định giá đất mới thực sự trở thành công cụ thúc đẩy phát triển thay vì tiếp tục là một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay.
Tags:
(VNF) - DIC Corp bị phạt số tiền 175 triệu đồng đối với hành vi sử dụng số tiền thu được từ đợt chào bán chứng khoán riêng lẻ không đúng với phương án đã được HĐQT thông qua hoặc nội dung đã công bố thông tin cho nhà đầu tư.
(VNF) - Tổ Công tác 1645 của TP.HCM vừa làm việc với các chủ đầu tư để tháo gỡ vướng mắc tại 4 dự án nhà ở khu vực Bình Dương và Vũng Tàu để cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
(VNF) - TP. HCM vừa ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 8 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh.
(VNF) - Giá bán chung cư tại Hà Nội trong quý II giảm còn tại TP.HCM đi ngang. Trong khi đó, nhu cầu thuê căn hộ tiếp tục tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản ghi nhận thanh khoản suy giảm, chi phí vốn neo cao, thông tin ngày càng minh bạch cùng các công cụ quản lý mới, cơ hội kiếm lời nhanh từ các thương vụ "mua hôm nay, bán ngày mai" dần thu hẹp. Lợi thế đang nghiêng về những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, ít phụ thuộc vào đòn bẩy và sẵn sàng nắm giữ tài sản trong trung và dài hạn.
(VNF) - Sau nhiều năm trải nghiệm cuộc sống tiện nghi trên tầng cao, một bộ phận không nhỏ người dân Hà Nội đang có xu hướng tìm về nhà thấp tầng thế hệ mới. Sự dịch chuyển nhằm nâng cấp tiêu chuẩn sống này đưa những khu compound (khép kín) hiện đại như Vịnh Xanh (Ocean City) trở thành lựa chọn hàng đầu.
(VNF) - Hà Nội chuẩn bị tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua hàng trăm căn hộ nhà ở xã hội tại nhiều dự án từ cuối tháng 6 đến giữa tháng 8. Mở thêm cơ hội an cư cho người thu nhập thấp.
(VNF) - Không chỉ là một nước cờ táo bạo và bài bản của Sun Group, cặp đôi dự án Casino 2 tỷ USD và Tổ hợp MRO 360 triệu USD của tập đoàn này đang góp phần định hình một bức tranh tương lai với vô vàn cơ hội mở ra cho Vân Đồn, trong bối cảnh điểm đến này được xác định là khu vực trọng điểm của Quảng Ninh để phát triển thành đặc khu kinh tế.
(VNF) - Ngày 16/6, Công ty CPTĐ Công nghệ & Tài chính NobleX (Tổng đại lý của Sunshine Group) và Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) đã chính thức ký kết hợp tác triển khai NobleX Hub – giải pháp trực tuyến toàn diện đầu tiên trên thị trường dành cho người mua nhà, được phát triển và vận hành trên nền tảng Open API, kết nối đồng bộ hệ sinh thái ngân hàng, tài chính và BĐS trên một điểm chạm duy nhất.
(VNF) - Nhà đầu tư được lựa chọn thực hiện dự án tái định cư phục vụ Cảng hàng không quốc tế Gia Bình là CTCP Phát triển hạ tầng và bất động sản Song Giang.
(VNF) - Tối 16/6, Sunshine Group chính thức Go-live NobleX Hub – nền tảng Open API tiên phong được phát triển trên ứng dụng NobleX App, góp phần số hóa toàn diện hành trình vay mua nhà, với khả năng trả kết quả phê duyệt nguyên tắc vay vốn trong chưa tới 3 phút.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa ban hành quyết định đấu giá quyền sử dụng đất cho Dự án Khu đô thị hỗn hợp đa chức năng tại khu vực hồ Tân Hoa
(VNF) - Giữa nhịp sống không ngừng tăng tốc của TP. HCM, một bộ phận tinh hoa đang tìm kiếm chuẩn mực xa xỉ mới: không phải sự phô trương mà là đặc quyền được sống chậm, sống ẩn mình giữa thiên nhiên nguyên bản. Tại Lagoonia Emerald Cove, những giá trị ấy được hiện thực hóa bên mặt biển hồ quy mô hàng đầu thế giới, giữa lòng siêu đô thị Vinhomes Green Paradise Cần Giờ.
(VNF) - TP.HCM từ 2021 đến nay, nhà ở bình dân gần như không còn xuất hiện, căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m2 nay được xem là 'vừa túi tiền'.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa công bố thông tin dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội tại khối 21, phường Vinh Phú để lựa chọn nhà đầu tư đăng ký thực hiện.
(VNF) - Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes, cho biết từ nay doanh nghiệp này sẽ chỉ tập trung phát triển các dự án đã và đang làm thủ tục, “dành sân” cho các doanh nghiệp khác cùng gia nhập đường đua phát triển.
(VNF) - Dự án Khu tâm linh Hồ Núi Cốc của doanh nghiệp Xuân Trường tại Thái Nguyên với tổng mức đầu tư gần 15.000 tỷ đồng vừa chính thức dừng hoạt động.
(VNF) - Sau giai đoạn nới lỏng tiền tệ để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, thị trường bất động sản đang đứng trước những áp lực mới về lãi suất, tỷ giá và thanh khoản. Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, chu kỳ của thị trường dường như đang lặp lại khi cứ khoảng 4-5 năm, bất động sản lại phải đối mặt với một "cuộc thử lửa", trong bối cảnh cấu trúc vốn vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và thiếu các nguồn vốn dài hạn bền vững.
(VNF) - Lễ khởi công Nhà máy sản xuất, chế tạo vi mạch điện tử Meiko Yên Quang vừa qua là minh chứng cho hiệu quả thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao của tỉnh Phú Thọ. Đằng sau thành công đó là sự cộng hưởng giữa môi trường đầu tư của tỉnh và những lợi thế của Khu công nghiệp Yên Quang.
(VNF) - Trải qua nửa thập kỷ hình thành và phát triển, MICC Group đã bứt phá mạnh mẽ để trở thành một trong những đơn vị phân phối bất động sản cao cấp uy tín tại Việt Nam, là đối tác chiến lược tin cậy của các chủ đầu tư lớn.
(VNF) - Giai đoạn từ 2026 – 2028, UBND TP Hà Nội dự kiến chi trên 3.500 tỷ đồng để xây 7 tòa nhà cao 12-13 tầng tại phường Việt Hưng làm nhà ở cho thuê.
(VNF) - Sau tin công bố chuyển nhượng dự án Thuận An 2 của CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt, bên nhận chuyển nhượng đã được hé lộ là BCONS.
(VNF) - Sau khi mặt bằng Vành đai 2.5 đoạn qua Khương Đình - Nguyễn Trãi được giải phóng, nhiều căn nhà nằm sâu trong ngõ bất ngờ “lên đời” mặt đường được rao bán với mức giá gây sốc lên tới hơn 600 triệu đồng/m2, dù khu vực vẫn đang trong giai đoạn phá dỡ, thi công ngổn ngang.
(VNF) - Chiều 12/6, lãnh đạo tỉnh Bắc Ninh và Tập đoàn T&T Group đã có buổi làm việc nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai loạt dự án quy mô hơn 1.390ha trên địa bàn tỉnh.
(VNF) - DIC Corp bị phạt số tiền 175 triệu đồng đối với hành vi sử dụng số tiền thu được từ đợt chào bán chứng khoán riêng lẻ không đúng với phương án đã được HĐQT thông qua hoặc nội dung đã công bố thông tin cho nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội CT3 - Thăng Long Green City tại khu đô thị mới Kim Chung (xã Thiên Lộc, Hà Nội) đang bước vào giai đoạn hoàn thiện cuối cùng sau hơn một năm thi công, dự kiến đưa vào vận hành trong quý IV/2026.
