Sau giai đoạn tăng nóng 2020-2022, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM như tỉnh Bình Dương cũ, Đồng Nai, Long An cũ hay Lâm Đồng đang trải qua chu kỳ trầm lắng kéo dài hiếm thấy.
Khảo sát thực tế cho thấy, nhiều khu đất từng được phân lô, quảng bá rầm rộ hiện rơi vào tình trạng vắng giao dịch, dù giá rao bán đã giảm hoặc quay về mức cũ cách đây 3-4 năm.
Tại các khu vực vùng ven, tình trạng rao bán cắt lỗ đã kéo dài suốt nhiều năm, nhưng giao dịch thực tế vẫn rất hạn chế.
Anh Công Anh (ngụ phường Đông Hưng Thuận, TP.HCM) cho biết mua một lô đất 105 m2 tại Đồng Nai từ giữa năm 2021, thời điểm thị trường sôi động nhất. Lô đất nằm trong một khu phân lô tự phát, được giới thiệu “sát quy hoạch đường lớn”.
“Lúc đó, môi giới nói chỉ cần giữ 6 tháng là có thể bán chênh vài trăm triệu. Tôi xuống tiền gần 1,6 tỷ đồng”, anh kể.
Đến nay, sau gần 4 năm, anh Công Anh đã nhiều lần rao bán lại với giá 1,8 tỷ đồng, rồi hạ 1,7 tỷ đồng, và nay còn 1,6 tỷ đồng - bằng giá thời điểm mua, nhưng vẫn không có giao dịch.
“Có người hỏi, nhưng họ trả thấp quá, trả có 1,2 tỷ thì không thể bán được. Một số người khác thì xem xong rồi im luôn”, anh Công Anh nói.
Tại Long An (nay là Tây Ninh), chị Minh Hương (ngụ phường Tây Thạnh, TP.HCM) cũng rơi vào tình cảnh tương tự khi “ôm” một lô đất nền tại một khu vực từng được quảng bá nằm trong vùng phát triển đô thị vệ tinh.
Theo chị Hương, tổng số tiền chị bỏ ra hơn 500 triệu đồng (50% giá trị lô đất), chủ yếu là vốn tích lũy gia đình. Vị trí dự án dù ở Long An, nhưng chỉ cách trung tâm TP.HCM khoảng 40km nên thời điểm đó (2021) chị tin rằng sẽ nhanh có lãi nhờ đầu tư.
Tuy nhiên, đến năm 2023, chị cùng nhiều khách hàng bất ngờ khi dự án bị tỉnh Long An chấm dứt hoạt động theo đề nghị của chủ đầu tư, sau khi doanh nghiệp này tự nộp hồ sơ xin dừng dự án.
"Phản ánh tới cơ quan chức năng cũng làm rồi, đến công ty đòi tiền cũng làm rồi, nhưng tới nay vẫn chưa được giải quyết. Giờ tôi muốn bán, thậm chí cắt lỗ còn 300 triệu cũng được, nhưng không ai mua, vì dự án vướng pháp lý, trong khi tôi chỉ có hợp đồng mua bán", chị Hương nói.
Đáng nói, chị Hương vẫn cho rằng mình có phần may mắn hơn khi chỉ xuống tiền một nền, nhiều khách hàng khác "ôm" đầu tư đến 5 nền - với diện tích từng nền lớn hơn, giờ đang chạy vạy khắp nơi.
"Lô bé thì giá 1 tỷ, lớn thì đến 1,4 tỷ. Mà nhiều khách là dẫn đầu tư từ Bắc vào, họ mua một lần 5 - 7 nền, nên số tiền bị treo tại dự án rất lớn. Giờ đang kiện tụng ầm ĩ nhưng thấy không khả thi", chị Hương nói thêm.
Trong khi đó, tại Lâm Đồng, tình trạng “mắc kẹt” thậm chí còn rõ nét hơn ở các khu đất vùng ven xa trung tâm.
Chị Huế An (ngụ phường Bình Cơ, TP.HCM) cho biết đã mua một lô đất 126 m2 tại khu vực huyện Bảo Lâm (nay là xã Bảo Lâm 2, tỉnh Lâm Đồng) từ cuối năm 2021 với kỳ vọng đón đầu làn sóng “bỏ phố lên rừng”.
“Thời điểm đó, giá đất tăng từng tuần. Tôi mua hơn 700 triệu đồng, nghĩ để vài tháng sẽ có lời”, chị nói. Sau thời điểm đó vài tháng, có người trả giá 800 triệu đồng nhưng chị không bán, vì nghĩ "cứ đà này còn tăng nhiều".
Tuy nhiên, nửa năm sau thị trường bắt đầu rơi vào trạng thái "đóng băng". Lô đất của chị rơi vào tình trạng chung của thị trường, không ai hỏi, xung quanh ồ ạt bán tháo. Chị gửi lại môi giới trước đây đã bán cho chị với mong muốn lấy lại vốn, song không khả thi.
"Giờ thay vì chờ môi giới bán giúp, tôi tự đăng hình vào rao bán cắt lỗ luôn, còn 600 triệu nhưng vẫn chưa ai mua. Thực tình mà nói, tôi cũng không hiểu sao thời điểm đó lại có thể bỏ 700 triệu để mua một miếng đất bé giữa đồi núi, xung quanh không lấy một ngôi nhà", chị An thở dài.
Điểm chung của các trường hợp này là mức giá rao bán đã giảm hoặc quay về ngưỡng ban đầu, nhưng thanh khoản vẫn rất thấp. Người bán chấp nhận cắt lỗ, trong khi người mua tiếp tục đứng ngoài quan sát, khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co kéo dài.
Theo ghi nhận, nhóm sản phẩm gặp khó khăn lớn nhất hiện nay là các lô đất được tách thửa từ đất nông nghiệp, phát triển theo hình thức phân lô bán nền tự phát.
Đặc điểm chung của các khu đất này là hạ tầng kỹ thuật hạn chế, thiếu kết nối giao thông đồng bộ, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc phụ thuộc vào chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Các khu vực vùng ven TP.HCM hiện không khó để tìm những khu đất đã được chia nhỏ từng lô, làm đường nội bộ nhưng không có dân cư sinh sống. Sau nhiều năm, những khu vực vẫn trong tình trạng bỏ trống, hoang hoá.
Anh Tường Vân (môi giới đất nền Bình Dương cũ) cho biết giai đoạn trước, đất nền vùng ven tăng giá chủ yếu dựa vào kỳ vọng quy hoạch và hạ tầng như cao tốc, sân bay, mở rộng đô thị. Tuy nhiên, khi tiến độ triển khai thực tế chậm hơn kỳ vọng, sức hấp dẫn của phân khúc này suy giảm rõ rệt.
Đồng thời, việc siết chặt quy định tách thửa, phân lô tại nhiều địa phương cũng khiến nguồn cung mới bị kiểm soát, đồng thời làm giảm khả năng “tạo sóng” của thị trường. Dòng tiền đầu tư vì vậy có xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế cao hơn như căn hộ hoặc nhà ở trong khu đô thị.
Trả lời Báo Điện tử VTC News, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Consulting cho biết, diễn biến hiện tại không chỉ là một nhịp điều chỉnh ngắn hạn, mà phản ánh quá trình thanh lọc của thị trường. Trong đó, những sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản.
Ngược lại, các khu đất có pháp lý hoàn chỉnh, nằm trong khu dân cư hiện hữu, gắn với nhu cầu ở thực vẫn duy trì được giao dịch nhất định, dù mức độ không còn sôi động như trước.
Theo ông Thắng, chu kỳ bất động sản giai đoạn 2015-2021, đất nền là phân khúc được nhà đầu tư quan tâm nhất vì giá trị đang dạng, dao động từ vài trăm đến vài tỷ đồng. Cùng với đó, tâm lý của người Việt Nam mình thích đầu tư lướt sóng, ăn theo hạ tầng, điều này làm cho những khu đất phân lô khi đó có quảng cáo về hạ tầng lên giá rất nhanh.
"Có những khu đất tăng giá gấp đôi, thậm chí gấp 3 sau vài tháng. Tuy nhiên tổng thể giá trị không có, vì là đất nông nghiệp, làm từ ruộng, từ đồi chè...", ông Thắng nói.
Đến năm 2022, Nhà nước tăng cường giám sát tín dụng bất động sản và siết pháp lý, thị trường lập tức giảm mạnh, nhất là phân khúc đất nền phân lô. Có những nơi giảm 30% giá trị vẫn không có thanh khoản.
Nhà đầu tư đang vào bước chu kỳ mới, đề cao giá trị bất động sản có tính thanh khoản, và đất nền phân lô không còn phù hợp.
"Đất nền phân lô hiện gần như không có giao dịch, nếu có thì cắt lỗ rất lớn, có nơi cắt lỗ 50% vẫn chưa phù hợp trường. Những nơi vùng ven TP.HCM như Phú Giáo (Bình Dương cũ), Thủ Thừa (Long An cũ), Bảo Lâm (Lâm Đồng)... đất nền giá mười mấy triệu một mét, sổ sẵn, thanh khoản vẫn nhỏ giọt", ông Thắng ví dụ.
Ông Thắng cho rằng, nguyên do cốt lõi là khẩu vị đầu tư của khách hàng hiện đã thay đổi, trưởng thành hơn, Người mua ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng chống chịu tốt trước biến động kinh tế.
Theo các đơn vị nghiên cứu, sự dịch chuyển dòng tiền cũng kéo theo thay đổi cấu trúc thị trường. Nhóm khách hàng có nhu cầu nhà liền thổ đang chuyển sang các dự án đô thị tích hợp - nơi đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, làm việc và khai thác thương mại.
Trong khi đó, đất nền phân lô thuần túy, đặc biệt tại các khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng và tiện ích, tiếp tục mất sức hút trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.
Tags:
(VNF) - Sau khi gây “dậy sóng” với mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, phiên đấu giá quyền sử dụng đất 154 lô tại xóm Ân Hòa 13, xã Kim Sơn (tỉnh Ninh Bình), có tới hơn 66% lô đất bị bỏ cọc, nhà đầu tư tháo chạy.
(VNF) - Theo quy hoạch, khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng quốc tế biển với quy mô khoảng 2.878ha, được định hướng phát triển thành khu đô thị, văn hóa, du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí và chăm sóc sức khỏe mang tầm quốc tế.
(VNF) - Ghi nhận hơn 11.000 tỷ đồng giao dịch thành công chỉ trong 9 ngày, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã thiết lập một kỷ lục "vô tiền khoáng hậu". Con số được tạo nên từ những cuộc đua nghẹt thở, nơi bảng hàng chớp đỏ liên hồi và các căn đẹp “bốc hơi” chỉ sau thời gian ngắn, khẳng định vị thế tâm điểm thị trường bất động sản miền Bắc của siêu đô thị bên vịnh di sản.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Eco Zen Valley được lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư nông thôn kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao có tổng mức đầu tư gần 3.000 tỷ đồng.
Tại tờ trình sửa Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay giai đoạn 2014-2024 để gỡ vướng pháp lý cho người dân.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng kinh doanh Bất động sản Phương Nam bị Chi Cục Hải quan Khu vực II cưỡng chế dừng làm thủ tục hải quan do nợ tiền thuế hơn 2,35 tỷ đồng.
(VNF) - TP. Đồng Nai ban hành quyết định số bãi bỏ các quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án Khu dân cư Bình Đa.
(VNF) - Đồng Nai thông qua làm dự án khu đô thị thông minh ven sông tại xã Đại Phước khu Bắc và khu Nam, với tổng vốn đầu tư sơ bộ 2 dự án là 817.924 tỷ đồng.
(VNF) - Chuyên gia nhận định thị trường chung cư trong quý II/2026 sẽ đón thêm nguồn cung lớn, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh gắn với các trục hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư thận trọng hơn, mặt bằng giá được dự báo chủ yếu đi ngang trong ngắn hạn.
(VNF) - Không chỉ dừng ở việc phát triển dự án, một số doanh nghiệp đang theo đuổi triết lý “chế tác” bất động sản – nơi mỗi công trình được chăm chút như một tác phẩm nghệ thuật. Với Tân Hoàng Minh Group, cách tiếp cận này thể hiện qua kiến trúc duy mỹ, mức độ hoàn thiện tinh xảo và định hướng kiến tạo những công trình mang giá trị trường tồn.
(VNF) - Onsen Clubhouse là tổ hợp khoáng nóng trị liệu thuộc Forest Onsen, quy mô 1.800m2 với 20 bể và chum ngâm khoáng cùng hệ thống spa, phòng xông trị liệu đa dạng. Tổ hợp được đầu tư công nghệ khoáng hóa hiện đại, sử dụng nguồn khoáng nhập khẩu trực tiếp từ Nhật Bản.
(VNF) - Xu hướng bất động sản gắn với chăm sóc sức khỏe đang được nhiều khách hàng cao cấp quan tâm. Tại khu đô thị sinh thái Charmora City (Nam Nha Trang), tháp Onsen 3 được phát triển với hệ tiện ích “All-in-Onsen”, đưa trải nghiệm tắm khoáng nóng vốn quen thuộc tại các điểm nghỉ dưỡng nổi tiếng như Hakone (Nhật Bản) trở thành một phần của nhịp sống hàng ngày của cư dân.
(VNF) - Hà Nội sẽ triển khai lộ trình di dời các trường đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp ra khỏi khu vực nội đô, đồng thời hình thành 4 khu đào tạo tập trung theo từng nhóm ngành chuyên biệt.
(VNF) - Tọa lạc tại giao điểm hai đại lộ Hạnh Phúc và Tương Lai trên đảo Vũ Yên, The Tropic nằm giữa khu vực kết nối Thủy Nguyên – Vũ Yên – phố cổ Hải Phòng. Với quỹ căn khoảng 440 sản phẩm, dự án được giới đầu tư quan tâm trong bối cảnh khu vực này nổi lên như một trung tâm phát triển mới của thành phố ảng.
(VNF) - Theo quy định hiện hành về sử dụng tài sản công tại các đơn vị sự nghiệp công lập, các giá trị đầu tư của đối tác vào nhà đất theo Đề án sẽ thuộc về bên cho thuê (chuyển giao không bồi hoàn) hoặc nhận chuyển nhượng trong trường hợp liên doanh liên kết (LDLK), tuy nhiên việc thiếu các hướng dẫn quy trình nghiệp vụ chi tiết về tiếp nhận và xác lập giá trị đang gây lúng túng cho các đơn vị thực thi.
(VNF) - Khi diện tích cây xanh bình quân tại TP. HCM còn thấp so với nhiều đô thị lớn, sự xuất hiện của Vinhomes Sài Gòn Park - đại đô thị 1.080ha với quy hoạch hàng trăm ha cây xanh và mặt nước đang thu hút sự quan tâm của thị trường. Dự án được định hướng phát triển theo mô hình đô thị gắn với hệ thống công viên và tiện ích sinh thái quy mô lớn.
(VNF) - Hà Nội vừa giao 16.060m2 đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng thuộc khu đô thị Tây Hồ Tây (khu đô thị Starlake) để làm nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang Công an nhân dân.
(VNF) - Dự án One Central Saigon của Masterise Homes vừa chính thức được ra mắt, thuộc nhóm toà tháp đôi có quy mô cao nhất Việt Nam.
(VNF) - Sáp nhập Đà Nẵng - Quảng Nam đang mở ra dư địa phát triển lớn cho trục phía Nam, nơi được kỳ vọng trở thành “siêu đô thị” ven biển của miền Trung. Tuy nhiên, để hiện thực hóa kỳ vọng này, các chuyên gia cho rằng cần khơi thông đồng bộ từ pháp lý, hạ tầng đến cơ chế thu hút các “sếu đầu đàn”.
(VNF) - Luật Xây dựng 2025 quy định 8 nhóm công trình sẽ được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 1/7, trong đó nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng với diện tích sàn dưới 500 m2.
(VNF) - Agribank AMC đang rao bán nhiều khoản nợ hàng trăm tỷ đồng có tài sản bảo đảm là các lô đất thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự cao cấp ven biển tại quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng.
(VNF) - Khu "đất vàng" Cao Xà Lá trên trục Nguyễn Trãi, phường Khương Đình đang dần lộ diện diện mạo mới khi tên thương mại của một phần dự án tại đây vừa được giới thiệu là Hanoi Seasons Garden.
(VNF) - Khi khu trung tâm cũ ngày càng chật chội và quá tải, nhiều doanh nhân tại Hải Phòng bắt đầu dịch chuyển tới những đô thị mới có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đa dạng và môi trường sống cân bằng hơn. Trong xu hướng đó, The Tropic tại Vinhomes Royal Island trên đảo Vũ Yên đang trở thành điểm đến được nhiều người quan tâm.
(VNF) - Hải Phòng dự kiến chi hơn 930.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030, trong đó xây hơn 72.800 căn nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp và công nhân.
(VNF) - Lãnh đạo TPHCM cho biết thành phố sẽ hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm và các nơi có mật độ dân cư cao. Thay vào đó, nhiều khu đất trống, đất công và dự án chậm triển khai sẽ được ưu tiên chuyển đổi thành công viên, mảng xanh và không gian sinh hoạt cộng đồng.
(VNF) - Sau khi gây “dậy sóng” với mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, phiên đấu giá quyền sử dụng đất 154 lô tại xóm Ân Hòa 13, xã Kim Sơn (tỉnh Ninh Bình), có tới hơn 66% lô đất bị bỏ cọc, nhà đầu tư tháo chạy.
(VNF) - Tròn một năm sau khi khởi xây dựng, diện mạo của các phân khu Vinhomes Golden City Hải Phòng đang dần lộ ra theo tiến độ xây dựng của đơn vị thi công.
