‘Đầu tư bất động sản đang chuyển dịch về khai thác tài sản, thay vì chờ tăng giá’

Thị trường không suy giảm đồng loạt trên diện rộng

- Nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 đang chứng kiến sự suy yếu về sức mua, dẫn đến sự chững lại của thanh khoản và sự điều chỉnh giảm của giá cả sản phẩm. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn có cho thấy điều này không? 

Ông Đồng Quang Cảnh: Dựa trên khảo sát của Batdongsan.com.vn thực hiện với các đơn vị môi giới trong quý I/2026, có thể thấy nhận định về sự chững lại của thanh khoản là có cơ sở, nhưng cần lưu ý một số yếu tố liên quan. Thị trường hiện không suy giảm đồng loạt và cũng chưa thấy rõ ràng các dấu hiệu giảm giá trên diện rộng. Điều tôi thấy rõ nhất là thanh khoản đang có tính phân hóa mạnh, khi tâm lý người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn đáng kể.

Theo khảo sát môi giới quý I/2026 của Batdongsan.com.vn về tình hình giao dịch, hiện có 24% môi giới cho biết giao dịch giảm mạnh trên 50%, 36% cho rằng giao dịch giảm từ 10% đến 50%, 32% đánh giá giao dịch ổn định và chỉ 8% ghi nhận giao dịch tăng. Như vậy, phần lớn phản hồi cho thấy thanh khoản quý đầu năm có xu hướng chậm lại.

Tuy nhiên, khi nhìn trên từng loại hình, sự phân hóa thể hiện khá rõ. Những phân khúc mang tính đầu tư cao, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá như đất nền, biệt thự, nhà phố có mức suy giảm giao dịch rõ hơn.

Cụ thể, với đất nền, có tới 70% môi giới cho biết giao dịch suy giảm, chỉ 26% đánh giá ổn định và 4% –5% ghi nhận tăng trưởng. Biệt thự cũng là nhóm chịu mức giảm lớn khi 72% môi giới phản ánh giao dịch suy giảm. Trong khi đó, chung cư – loại hình có thể ở và tạo dòng tiền - dù thanh khoản cũng chậm lại, nhưng vẫn là loại hình được ghi nhận mức giảm thấp hơn.

Về giá, dữ liệu hiện chưa cho thấy một xu hướng giảm giá đại trà. Chẳng hạn, giá rao bán chung cư phổ biến trong quý I/2026 vẫn duy trì ổn định và tăng nhẹ so với quý trước: Hà Nội tăng khoảng 2,4%, TP.HCM cũ tăng khoảng 1,5%, TP. HCM mới tăng khoảng 1,6%. Với đất nền, dù mức độ quan tâm và giao dịch nhạy cảm hơn trước biến động vĩ mô, giá rao bán vẫn cho thấy sự ổn định.

Điều này cho thấy thị trường hiện nay không phải là một thị trường “giảm giá mạnh”, mà là giai đoạn thanh khoản có chọn lọc. Giá rao bán có thể vẫn neo ở mức cao, nhưng giao dịch thực tế diễn ra chậm hơn, người mua có xu hướng đàm phán kỹ hơn, cân nhắc kĩ hơn và chỉ xuống tiền với những tài sản thực sự phù hợp.

Vì vậy, tôi cho rằng thực trạng của thị trường 6 tháng qua có thể tóm gọn bằng ba từ: thận trọng, phân hóa và thực chất hơn. Nhu cầu không biến mất, nhưng dòng tiền không còn chảy theo phong trào. Nhà đầu tư không mua bằng kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà bắt đầu soi kỹ hơn vào pháp lý, dòng tiền, khả năng khai thác và thanh khoản thực của từng tài sản.

Nhà đầu tư thận trọng, tâm lý FOMO chưa biến mất hoàn toàn

- Bối cảnh đó tác động ra sao tới tâm lý nhà đầu tư, từ kỳ vọng đến tốc độ ra quyết định? Hiệu ứng FOMO còn tồn tại không và nhà đầu tư đang ưu tiên điều gì?

Theo tôi tác động lớn nhất tới tâm lý nhà đầu tư là chuyển từ trạng thái kỳ vọng cao sang trạng thái phòng thủ, quan sát và chọn lọc.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý 1/2026, có tới 73% người được hỏi cho biết tâm lý hiện tại là thận trọng, chỉ 5% tiêu cực và còn lại là trung lập và lạc quan. Đây là con số quan trọng, thể hiện rằng phần lớn thị trường không quá bi quan nhưng cũng chưa sẵn sàng quay lại trạng thái sẵn sàng như giai đoạn trước.

Về hành vi, chúng tôi thấy có tới 40% người chia sẻ vẫn sẵn sàng mua bất động sản giai đoạn này, phần còn lại là tâm lý chờ đợi. Điều này cho thấy nhà đầu tư không rời bỏ thị trường bất động sản, nhưng họ đang thay đổi cách tiếp cận và phản ứng rất nhanh với tình hình biến động vĩ mô.

Hiệu ứng FOMO theo tôi vẫn còn tồn tại ở một số khu vực hoặc một số thời điểm có thông tin hạ tầng, quy hoạch, sáp nhập địa giới, dự án lớn… nhưng không còn tạo ra làn sóng tâm lý bao trùm như trước đây.

Giai đoạn trước, chỉ cần có thông tin về quy hoạch, cao tốc, sân bay, khu công nghiệp, nhiều nhà đầu tư có thể xuống tiền rất nhanh. Hiện nay, cùng một thông tin như vậy, nhà đầu tư sẽ kiểm chứng kỹ hơn: quy hoạch đã được phê duyệt chưa, tiến độ giải ngân đầu tư công, tình hình thực tế giải phóng mặt bằng, dòng cư dân di chuyển thế nào... 

Vì vậy có thể thấy tốc độ ra quyết định đầu tư sẽ chậm hơn và qua đó ảnh hưởng tới số lượng giao dịch và thanh khoản trên thị trường.

Theo tôi nhà đầu tư hiện nay ưu tiên bốn yếu tố chính: pháp lý an toàn, khả năng khai thác dòng tiền, thanh khoản thứ cấp, tài chính cá nhân và khả năng chịu lãi suất

Từ đó chúng ta có thể thấy một thị trường minh bạch và ưu tiên thực chất đang hình thành rõ ràng hơn trong giai đoạn hiện tại.

- Những diễn biến tâm lý đó đã dẫn đến sự thay đổi về hành vi mua/đầu tư bất động sản như thế nào, từ lựa chọn địa bàn, phân khúc đến dự án, sản phẩm?

Như tôi đã chia sẻ ở trên, hiện tại hành vi nhà đầu tư sẽ tập trung vào thực chất 

Về loại hình, theo chúng tôi đánh giá, chung cư đang là phân khúc nổi bật vì đây là loại hình được kì vọng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, ngoài ra mức độ quan tâm chung cư có sức bật tốt hơn nhiều loại hình khác. Trong tháng 3/2026 so với tháng 12/2025, mức độ quan tâm với chung cư tăng khoảng 1%, đất nền tăng khoảng 4%, nhà mặt phố tăng khoảng 2%, trong khi nhà riêng giảm khoảng 8% và biệt thự giảm khoảng 6%. Tuy mức tăng của chung cư không quá lớn, nhưng trong bối cảnh tâm lý thị trường thận trọng, đây vẫn là tín hiệu tích cực.

Về khu vực địa bàn, nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn các địa phương có dân cư cơ học đông và kinh tế phát triển tốt. Tại hai thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM, xu hướng phát triển theo hạ tầng giao thông ngày càng rõ, đặc biệt là xu hướng TOD – phát triển đô thị quanh các tuyến giao thông công cộng, vành đai, metro, cầu, trục kết nối lớn. Những khu vực có hạ tầng thực, dân cư thực và nhu cầu thuê thực sẽ có lợi thế hơn.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy sự phân hóa giữa các thị trường địa phương. Với đất nền, khi so sánh tháng 3/2026 với tháng 12/2025 mức độ quan tâm tại một số tỉnh miền Bắc và miền Nam có dấu hiệu giảm nhiệt. Các tỉnh trọng điểm như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hòa Bình giảm từ khoảng 10% đến 15%. Trong khi đó Bình Dương giảm tới 22%, Đồng Nai giảm 8%, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu có mức giảm nhẹ sự quan tâm.

Trong khi đó, một số địa phương miền Trung lại ghi nhận mức tăng về lượng tìm kiếm bất động sản.

Điều này cho thấy nhà đầu tư hiện tại không còn “phủ sóng” đầu tư khắp nơi mà sẽ bắt đầu quan tâm câu chuyện đằng sau bất động sản như hạ tầng, quy hoạch, tiềm năng phát triển thế nào để ra quyết định xuống tiền.

Về sản phẩm, người tiêu dùng sẽ ưu tiên tiến độ xây dựng. Trong bối cảnh giá nguyên vật liệu tăng cao, các đại công trường thi công khắp nơi, nên các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc vận hành đội ngũ thi công xây dựng qua đó tiến độ cũng sẽ bị ảnh hưởng. Với các sản phẩm thứ cấp, người mua ưu tiên đơn vị vận hành và các tiện ích ở thực để đảm bảo chất lượng cuộc sống tốt hơn.

Bất động sản dòng tiền được ưu tiên

- Ông có cho rằng nhà đầu tư hiện nay đã từ bỏ chiến thuật đầu tư lướt sóng không và tại sao?

Tôi cho rằng chiến thuật lướt sóng đã không còn phù hợp với số đông như giai đoạn thị trường nóng.

Hiện nay, thanh khoản chậm lại, nhà đầu tư thận trọng hơn, lãi suất điều chỉnh và người mua sau không dễ chấp nhận mức giá cao hơn trong bối cảnh hiện tại

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đến 67% nhu cầu mua chung cư hiện nay là để ở và 30% mua để đầu tư cho thuê, chỉ một phần rất nhỏ mua để đầu tư ngắn hạn. 

Với đất nền, dù đây từng là loại hình gắn nhiều với chiến thuật lướt sóng, nhưng dữ liệu quý I/2026 của Batdongsan.com.vn phản ánh loại hình này đang chịu ảnh hưởng rõ rệt bởi biến động vĩ mô. Có tới 70% môi giới cho biết giao dịch đất nền suy giảm trong quý I/2026 so với quý IV/2025. Mức độ quan tâm và giao dịch đất nền nhạy cảm hơn trước các yếu tố như địa chính trị, lãi suất, thông tin sáp nhập tỉnh, quy hoạch hay các đợt sốt cục bộ. Nhưng giá rao bán vẫn chưa giảm tương ứng, khiến biên lợi nhuận lướt sóng càng khó hơn.

Bên cạnh đó, chi phí giao dịch, thuế phí, chi phí lãi vay, chi phí cơ hội và thời gian thoát hàng đều khiến chiến thuật lướt sóng rủi ro hơn. Trong tình hình thị trường chỉ đi ngang hoặc tăng rất nhẹ, chiến thuật lướt sóng sẽ không đủ biên lợi nhuận để bù chi phí.

- Như vậy, bất động sản có khả năng khai thác tạo dòng tiền thực là dòng sản phẩm đáng chú ý nhất và thu hút đầu tư nhất hiện nay?

Như tôi đã chia sẻ, giai đoạn hiện tại là giai đoạn phân hóa của thị trường, từ phân hóa khu vực, phân khúc và phân hóa sản phẩm, loại hình. Trong bối cảnh hiện tại, người mua đang có xu hướng thận trọng hơn, chọn lọc hơn và đề cao tính an toàn hơn. Có 4 lý do khiến bất động sản dòng tiền được ưu tiên.

Thứ nhất, dòng tiền giúp nhà đầu tư giảm phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá. Trong giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư mua bất động sản với niềm tin rằng cứ để bất động sản ở đó là giá sẽ tăng nhanh. Nhưng khi thị trường bước vào giai đoạn thanh khoản chậm hơn, tài sản không tạo ra dòng tiền sẽ trở thành gánh nặng, nhất là với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. 

Thứ hai, dòng tiền là thước đo thực chất của giá trị sử dụng. Một bất động sản có thể tạo ra dòng tiền thường nằm ở nơi có nhu cầu thật: có dân cư, có việc làm, có hoạt động thương mại, có trường học, bệnh viện, khu công nghiệp, văn phòng hoặc du lịch. Những yếu tố này không chỉ tạo ra tiền thuê, mà còn hỗ trợ giá trị tài sản trong dài hạn. Đáp ứng cùng lúc hai mục tiêu vẫn có thể có tiềm năng tăng giá và vẫn đảm bảo được dòng tiền ổn định.

Thứ ba, trong bối cảnh lãi suất và tín dụng vẫn là yếu tố được nhà đầu tư quan tâm, khả năng tạo dòng tiền giúp giảm áp lực tài chính. Theo dữ liệu tổng quan quý I/2026 của Batdongsan.com.vn, tín dụng là một trong các yếu tố tác động quan trọng đến thị trường bất động sản năm 2026. Khi mặt bằng lãi suất có tín hiệu điều chỉnh và biên lãi ròng ngân hàng co lại, nhà đầu tư càng phải tính kỹ bài toán vay vốn. Một tài sản có dòng tiền, dù không đủ bù toàn bộ lãi vay, vẫn giúp giảm rủi ro hơn so với tài sản không tạo ra thu nhập nào.

Thứ tư, dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn đang cho thấy những loại hình gắn với nhu cầu ở thực và dòng tiền được ưu tiên hơn. Chung cư là ví dụ điển hình. Đây là loại hình được 36% môi giới đánh giá tiềm năng nhất trong 6 tháng tới, cao nhất trong các loại hình. Đồng thời, 30% nhu cầu mua chung cư là để đầu tư cho thuê. Điều đó cho thấy nhu cầu đầu tư đang chuyển dịch về khai thác tài sản, thay vì chỉ chờ tăng giá.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng không phải sản phẩm nào được truyền thông là  “bất động sản dòng tiền” cũng thực sự tốt. Nhà đầu tư cần lưu ý giữa dòng tiền thật và dòng tiền kỳ vọng.

Dòng tiền thật là dòng tiền có thể kiểm chứng: có lịch sử cho thuê, có nhu cầu thuê ổn định, có tỷ lệ lấp đầy, có hợp đồng, có mức giá thuê phù hợp thị trường. Dòng tiền kỳ vọng là những kỳ vọng trong tương lai dựa trên dòng di dân, quy hoạch, hạ tầng mà thực tế chưa có hoạt động thuê, ở hiện tại.

Vì vậy, bất động sản dòng tiền đáng chú ý không phải vì nó tạo ra lợi nhuận đột biến, mà vì nó giúp nhà đầu tư an toàn hơn, kiểm soát rủi ro tốt hơn và có cơ sở nắm giữ tài sản dài hạn hơn.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!