Phát biểu tại hội thảo do Báo Tài chính – Đầu tư tổ chức, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang bước vào một giai đoạn phát triển mới.
Theo ông, hành lang pháp lý đối với bất động sản du lịch đã có những bước hoàn thiện đáng kể, giúp xác định rõ hơn loại đất sử dụng, thời hạn khai thác cũng như điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh.
Tuy nhiên, khi các vướng mắc pháp lý cơ bản dần được giải quyết, thị trường lại xuất hiện những vấn đề mới nằm ở giai đoạn hậu bán hàng, đặc biệt là công tác vận hành, quản lý chi phí và phân chia lợi ích giữa các bên tham gia.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có những đặc thù rất khác so với nhà ở thông thường. Giá trị của sản phẩm không chỉ nằm ở tài sản hữu hình mà còn gắn chặt với hoạt động du lịch, khả năng thu hút khách lưu trú, chất lượng dịch vụ và năng lực vận hành của chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý.
“Không thể chỉ xây dựng dự án rồi bán sản phẩm là xong. Hiệu quả thực sự của bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào việc dự án có được khai thác hiệu quả hay không, có dòng khách ổn định hay không và hệ thống vận hành có đủ chuyên nghiệp hay không”, ông nhận định.
Đối với mô hình sở hữu kỳ nghỉ, những rủi ro này thậm chí còn lớn hơn. Khác với việc mua một căn hộ hay biệt thự cụ thể, người mua sở hữu kỳ nghỉ thực chất đang mua quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định kéo dài nhiều năm.
Về mặt lý thuyết, đây là mô hình khá phổ biến trên thế giới và phù hợp với xu hướng tiêu dùng trải nghiệm. Tuy nhiên, thực tế triển khai tại Việt Nam cho thấy nhiều bất cập, đặc biệt khi quyền lợi của khách hàng phụ thuộc gần như hoàn toàn vào năng lực vận hành của doanh nghiệp bán sản phẩm.
Theo ông Thọ, một trong những vấn đề lớn nhất nằm ở cách thức giới thiệu sản phẩm. Nhiều chương trình bán hàng sử dụng các khái niệm như “sở hữu”, “đầu tư”, “nghỉ dưỡng lâu dài” khiến khách hàng dễ hình dung rằng họ đang sở hữu một loại tài sản tương tự bất động sản truyền thống.
Trong khi đó, bản chất của mô hình này là quyền sử dụng kỳ nghỉ theo thời gian. Người mua không sở hữu một tài sản độc lập mà chỉ nắm giữ quyền lợi gắn với hợp đồng và hoạt động vận hành của doanh nghiệp.
“Quyền lợi của khách hàng kéo dài hàng chục năm nhưng lại phụ thuộc vào đơn vị vận hành. Nếu thiếu cơ chế kiểm soát, người mua rất dễ rơi vào thế yếu trong suốt vòng đời hợp đồng”, ông nói.
Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, nếu chỉ xem sở hữu kỳ nghỉ là một quan hệ dân sự đơn thuần thì sẽ rất khó bảo vệ người mua. Nguyên nhân là bởi đây là loại hợp đồng kéo dài trong nhiều năm, phát sinh nhiều khoản chi phí vận hành và có sự phụ thuộc lớn vào bên cung cấp dịch vụ.
Ông Thọ đặc biệt lưu ý đến hiện tượng thu phí phụ thu hằng năm trong một số mô hình sở hữu kỳ nghỉ. Có trường hợp khách hàng sau khi bỏ ra một khoản tiền lớn để mua quyền nghỉ dưỡng vẫn phải tiếp tục đóng thêm các khoản phí thường niên với giá trị đáng kể để duy trì quyền lợi đã cam kết.
Điều này tạo ra nghịch lý khi người mua vừa bỏ tiền ban đầu để tham gia chương trình nghỉ dưỡng, vừa phải tiếp tục chi trả các khoản phí phát sinh trong nhiều năm sau đó. Nếu không tiếp tục đóng phí, quyền lợi nghỉ dưỡng có thể bị ảnh hưởng; nhưng nếu tiếp tục đóng thì chi phí tích lũy ngày càng lớn.
Theo ông, điều đáng quan ngại không chỉ nằm ở bản thân khoản phí mà còn ở cơ chế xác định và giám sát khoản thu này. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp vừa là bên bán sản phẩm, vừa là đơn vị vận hành, đồng thời cũng là bên quyết định mức phí phải thu. Trong khi đó, khách hàng lại không có đủ công cụ để kiểm chứng tính hợp lý của các khoản chi phí phát sinh.
“Nếu không có quy định rõ mức thu, cơ chế điều chỉnh phí, nghĩa vụ công khai báo cáo tài chính và kiểm toán độc lập, người mua sẽ luôn ở thế yếu”, ông phân tích.
Từ thực tế này, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng mô hình sở hữu kỳ nghỉ cần được nghiên cứu để xây dựng cơ chế quản lý tương tự như cách quản lý các phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư.
Theo đó, cần quy định rõ những khoản chi phí nào được phép thu, phương pháp xác định mức phí, cơ chế điều chỉnh theo thời gian cũng như trách nhiệm công khai báo cáo tài chính của đơn vị vận hành; đồng thời, phải có cơ chế kiểm toán độc lập và tạo điều kiện để khách hàng tham gia giám sát quá trình vận hành.
Việc minh bạch hóa toàn bộ hoạt động tài chính không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi người mua mà còn góp phần nâng cao uy tín cho các doanh nghiệp làm ăn bài bản.
Ông Thọ cho rằng để mô hình sở hữu kỳ nghỉ phát triển lành mạnh, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, bao gồm Bộ Xây dựng, ngành du lịch, Bộ Tài chính cùng các đơn vị liên quan.
Trọng tâm quản lý không nên chỉ dừng lại ở điều kiện huy động vốn hay bán sản phẩm, mà cần mở rộng sang việc kiểm soát hoạt động vận hành sau bán hàng, minh bạch hóa các khoản phí, cơ chế phân chia lợi ích và trách nhiệm của các bên trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng.
Theo vị chuyên gia, sở hữu kỳ nghỉ không phải là mô hình cần bị loại bỏ. Ngược lại, đây vẫn có thể là một sản phẩm phù hợp với xu hướng phát triển của ngành du lịch và nhu cầu trải nghiệm của người tiêu dùng hiện đại.
Tuy nhiên, để mô hình này phát huy đúng giá trị, thị trường cần một cơ chế quản lý đủ rõ ràng nhằm cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp và khách hàng. Nếu sản phẩm được quảng bá như một hình thức “sở hữu”, trong khi người mua liên tục phải gánh thêm các nghĩa vụ tài chính mà không có cơ chế giám sát minh bạch, niềm tin của thị trường sẽ tiếp tục bị bào mòn.
Tags:
(VNF) - Công ty cổ phần TNG Land vừa được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư số 1 xã Lương Phú (nay là xã Kha Sơn) với tổng mức đầu tư hơn 437 tỷ đồng.
(VNF) - Gần 25 năm hình thành và phát triển, Khang Điền khẳng định vị thế là một trong những nhà phát triển bất động sản uy tín tại TP. HCM với quỹ đất quy mô lớn và nền tảng tài chính vững mạnh. Bên cạnh hoạt động kinh doanh, Khang Điền còn tạo nên bản sắc riêng khi kiên trì triết lý phát triển nhân văn, lấy con người và cộng đồng làm trung tâm, dành nguồn lực cho các hoạt động an sinh xã hội, giáo dục, y tế và chỉnh trang đô thị.
(VNF) - Hà Nội vừa ban hành quyết định về việc giao đất và cho phép Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và thương mại Incons chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở thấp tầng Incons.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu chuyển đổi mạnh tư duy về nhà ở. Bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê.
(VNF) - Công ty cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa lên kế hoạch thoái toàn bộ vốn tại các dự án đang vướng pháp lý và không đạt hiệu quả.
(VNF) - Vành đai 4 không chỉ được kỳ vọng giảm áp lực giao thông cho Thủ đô mà còn mở ra không gian phát triển mới cho các địa phương, khu công nghiệp và trung tâm logistics của miền Bắc. Việc T&T Group tham gia đầu tư vào hợp phần cao tốc giữ vai trò trung tâm của toàn tuyến cũng cho thấy sự quan tâm của doanh nghiệp đối với những dự án hạ tầng có ý nghĩa lâu dài đối với nền kinh tế.
(VNF) - UBND tỉnh Hưng Yên vừa giao hơn 80ha đất cho dự án khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái, sân golf Khoái Châu. Dự án do Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên làm chủ đầu tư.
Trong khi một số doanh nghiệp bất động sản lớn chọn tập trung khai thác quỹ đất hiện hữu, nhiều chủ đầu tư khác vẫn tìm cơ hội bổ sung quỹ đất, chuẩn bị kế hoạch cho tương lai.
(VNF) - Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận những dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng kéo dài. Nhiều phân khúc từ chung cư, nhà trong ngõ đến đất nền vùng ven đều xuất hiện xu hướng giảm giá hoặc cắt giảm kỳ vọng lợi nhuận nhằm tìm kiếm thanh khoản.
Nhiều khu vực vùng ven Hà Nội ghi nhận giá đất nền giảm mạnh, không ít nhà đầu tư chấp nhận "cắt lỗ" hàng trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng.
(VNF) - Tâm điểm đón sóng tăng trưởng Nam Hải Phòng giai đoạn 2026 - 2030 đã chính thức “xướng tên” Vinhomes Golden City (Dương Kinh). Với chính sách tài chính đột phá, đây được xem là cơ hội cuối cùng để sở hữu nhà phố thấp tầng thương hiệu Vinhomes với mức giá cạnh tranh, chỉ từ 6,5 tỷ đồng, trước khi mặt bằng giá bước vào chu kỳ bứt phá mới.
(VNF) - TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội (NOXH) cho thuê trong giai đoạn 2026 - 2030. Đến nay, nhiều doanh nghiệp lớn cùng các đơn vị nhà nước cũng đã đăng ký phát triển hơn 99.000 căn nhà ở cho thuê.
(VNF) - Bộ Chính trị yêu cầu khẩn trương sơ kết việc thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII nhằm đề xuất sửa đổi căn cơ chính sách đất đai, làm cơ sở sửa đổi Luật Đất đai và trình Hội nghị Trung ương 3 xem xét, cho ý kiến.
(VNF) - Khu đất số 183 Hoàng Hoa Thám - nơi đặt trụ sở và nhà máy của Tổng Công ty CP Bia - Rượu - Nước giải khát Hà Nội (Habeco) - được định hướng ưu tiên phát triển hạ tầng giáo dục, thay vì các dự án thương mại, sau khi doanh nghiệp thực hiện di dời theo quy hoạch.
(VNF) - Thiếu dữ liệu, vướng phương pháp xác định giá và những lúng túng trong thực thi đang khiến định giá đất trở thành một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Giới chuyên môn cho rằng nếu không sớm hoàn thiện cơ chế định giá, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng ách tắc nguồn cung và gia tăng chi phí phát triển dự án.
(VNF) - DIC Corp bị phạt số tiền 175 triệu đồng đối với hành vi sử dụng số tiền thu được từ đợt chào bán chứng khoán riêng lẻ không đúng với phương án đã được HĐQT thông qua hoặc nội dung đã công bố thông tin cho nhà đầu tư.
(VNF) - Trong bối cảnh Đà Nẵng tiếp tục khẳng định vị thế là “thành phố đáng sống” và trung tâm kinh tế - dịch vụ của miền Trung, làn sóng dịch chuyển của lao động trẻ, chuyên gia trong nước và quốc tế đang tạo áp lực rõ nét lên thị trường nhà ở cho thuê, đặc biệt tại khu vực trung tâm.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng. Trong đó, nghị định quy định cụ thể điều kiện cấp giấy phép xây dựng, giấy phép xây dựng có thời hạn, thẩm quyền cấp phép và các trường hợp thu hồi, hủy giấy phép xây dựng.
(VNF) - Dự án Golden Hills City của Công ty Cổ phần Trung Nam được đưa vào danh mục dự án, đất đai được áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết 29 của Quốc hội
(VNF) - TP. HCM, ngày 19/6, dự án cung cấp 802 căn nhà ở xã hội cho người lao động, các gia đình trẻ đã động thổ tại phường Tân Uyên.
(VNF) - Trong bất động sản hạng sang, giá trị bền vững thường không đến từ những điều dễ nhìn thấy, mà được tạo nên bởi những yếu tố khó thay thế theo thời gian. The Magnolia được kiến tạo từ chính những giá trị đó, như một cách tiếp cận riêng cho chuẩn sống hạng sang tại Hà Nội.
(VNF) - Thanh tra tỉnh Cà Mau vừa ban hành kết luận thanh tra 2 dự án bất động sản, gồm dự án Khu đô thị Cửu Long (xã Sông Đốc) và dự án Nhà ở chỉnh trang khu dân cư đường Vành đai 2 do Công ty TNHH Xây dựng Quang Tiền làm chủ đầu tư.
(VNF) - Tổ Công tác 1645 của TP.HCM vừa làm việc với các chủ đầu tư để tháo gỡ vướng mắc tại 4 dự án nhà ở khu vực Bình Dương và Vũng Tàu để cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
(VNF) - TP. HCM vừa ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 8 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh.
(VNF) - Công ty cổ phần TNG Land vừa được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư số 1 xã Lương Phú (nay là xã Kha Sơn) với tổng mức đầu tư hơn 437 tỷ đồng.
(VNF) - Khu công nghiệp Hoàng Mai 1 là một trong những khu công nghiệp trọng điểm thuộc Khu kinh tế Đông Nam, nằm trên địa bàn phường Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An. Đây là một trọng điểm trong vùng trong điểm công nghiệp Nam Thanh - Bắc Nghệ với nhiều lợi thế cảng biển, đường cao tốc, kết nối liên vùng
