Gọi vốn xây nhà ở xã hội: Gỡ điểm nghẽn tài chính, mở cánh cửa an cư

Nhu cầu lớn từ làn sóng công nghiệp hóa

Những năm gần đây, Bắc Trung Bộ nổi lên như một cực tăng trưởng công nghiệp mới của cả nước với sự hiện diện của hàng loạt khu kinh tế, khu công nghiệp (KCN) quy mô lớn. Tại Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh hay Quảng Trị, TP. Huế, tốc độ mở rộng đô thị và thu hút lao động đang diễn ra mạnh mẽ. Các KCN mới không chỉ là động lực tăng trưởng kinh tế mà còn phát sinh nhu cầu cấp thiết về chỗ ở cho công nhân, kỹ sư và người lao động trẻ.

Thế nhưng, thực tế cho thấy phần lớn lao động hiện nay vẫn phải sinh sống trong các khu nhà trọ tự phát do người dân xây dựng với điều kiện sinh hoạt rất hạn chế. Trong khi đó, giá bất động sản thương mại liên tục leo thang khiến giấc mơ sở hữu nhà ở trở thành mục tiêu xa vời đối với nhóm thu nhập thấp và trung bình.

Chị Nguyễn Thị Huyền, một công nhân đang làm việc tại xưởng may thuộc khu kinh tế Vũng Áng (Hà Tĩnh) chia sẻ dù tổng thu nhập của hai vợ chồng đạt hơn 20 triệu đồng/tháng nhưng họ vẫn không dám nghĩ đến việc mua nhà ở thương mại. “Tiền thuê trọ, tiền học của con và chi phí sinh hoạt đắt đỏ đã chiếm gần hết thu nhập. Nếu có NƠXH giá cả phù hợp, đi kèm cơ chế cho vay dài hạn thì người lao động như chúng tôi mới dám tính chuyện định cư lâu dài”, chị Huyền bộc bạch.

Nhu cầu thực tế là rất lớn, song nguồn cung NƠXH tại Bắc Trung Bộ hiện nay lại quá “khiêm tốn” so với tốc độ phát triển công nghiệp. Theo giới chuyên gia, đây là một nghịch lý đáng lo ngại. Việc thiếu hụt nhà ở sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hút và giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao của các địa phương.

Trong bối cảnh cạnh tranh thu hút đầu tư ngày càng gay gắt, nhiều doanh nghiệp FDI hiện không chỉ quan tâm đến hạ tầng giao thông hay ưu đãi thuế, mà còn đánh giá rất kỹ chất lượng sống của người lao động. Điều này khiến NƠXH không còn đơn thuần là chính sách an sinh xã hội, mà đã trở thành một mắt xích quan trọng trong năng lực cạnh tranh của mỗi tỉnh thành. Dẫu vậy, để thị trường này phát triển đúng kỳ vọng, điều kiện tiên quyết là phải tháo gỡ được bài toán tài chính.

Doanh nghiệp “ngại” xuống tiền vì áp lực dòng tiền

Không ít doanh nghiệp bất động sản thừa nhận họ nhìn thấy tiềm năng lớn ở phân khúc NƠXH tại các địa phương công nghiệp mới nổi vùng Bắc Trung Bộ. Tuy nhiên, từ tiềm năng đến quyết định xuống tiền vẫn là một khoảng cách khá xa, mà nguyên nhân lớn nhất nằm ở hiệu quả tài chính.

Khác với bất động sản thương mại, NƠXH bị khống chế trần lợi nhuận định mức (tối đa 10%), trong khi thời gian triển khai lại kéo dài do thủ tục pháp lý phức tạp. Giữa bối cảnh chi phí vốn, giá vật liệu xây dựng và nhân công liên tục leo thang, áp lực dòng tiền đối với doanh nghiệp ngày càng đè nặng.

Đại diện một doanh nghiệp phát triển dự án tại Nghệ An chia sẻ, nhiều dự án NƠXH phải mất vài năm chỉ để hoàn thiện pháp lý và giải phóng mặt bằng. Trong thời gian đó, doanh nghiệp vẫn phải "gồng" chi phí lãi vay và duy trì bộ máy quản lý. “NƠXH không thiếu người mua, nhưng nếu dòng tiền không được hỗ trợ đủ mạnh và kịp thời, doanh nghiệp rất khó để theo đuổi lâu dài”, vị này cho biết.

Dù Chính phủ đã có nhiều chủ trương hỗ trợ tín dụng, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp vẫn vấp phải nhiều rào cản. Các ngân hàng thương mại thường yêu cầu tài sản đảm bảo lớn, trong khi biên lợi nhuận của NƠXH thấp khiến các chủ đầu tư khó cân đối phương án tài chính.

Ở chiều ngược lại, người mua nhà cũng rơi vào thế khó. Với mức thu nhập phổ biến từ 8 – 15 triệu đồng/tháng, việc vay mua một căn hộ NƠXH trị giá gần 1 tỷ đồng vẫn là áp lực quá sức nếu lãi suất thiếu ổn định. Nhiều người có nhu cầu thực nhưng không dám vay dài hạn vì lo ngại biến động tài chính và lãi thả nổi trong tương lai.

Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường hiện nay đang thiếu một cấu trúc tài chính dài hạn dành riêng cho NƠXH. Hệ thống ngân hàng thương mại khó có thể gánh vác toàn bộ bài toán vốn, bởi bản chất nguồn vốn huy động của họ chủ yếu là ngắn hạn, trong khi NƠXH lại cần dòng vốn trung và dài hạn với lãi suất thấp, cố định. Đây cũng là lý do khiến nhiều gói tín dụng ưu đãi dù đã triển khai nhưng vẫn chưa tạo ra cú hích đủ mạnh cho thị trường.

Nhiều ý kiến đồng thuận rằng, nếu chỉ trông chờ vào tín dụng ngân hàng, NƠXH khó có thể phát triển bền vững. Thay vào đó, thị trường cần một hệ sinh thái tài chính đa tầng với sự tham gia sâu rộng của: Quỹ đầu tư phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà ở, cơ chế tái cấp vốn ưu đãi và mô hình hợp tác công - tư (PPP). Trong đó, vai trò “vốn mồi” từ ngân sách nhà nước là đặc biệt quan trọng để xây dựng niềm tin cho doanh nghiệp và thu hút các nguồn lực xã hội hóa khác.

Cần một chiến lược tài chính dài hơi

Bắc Trung Bộ đang đứng trước cơ hội lớn để hình thành các đô thị công nghiệp hiện đại nếu giải quyết tốt bài toán chỗ ở cho người lao động. Tuy nhiên, muốn NƠXH trở thành động lực phát triển thay vì “điểm nghẽn” an sinh, cần phải có một chiến lược tài chính dài hơi và ổn định.

Trước hết, các địa phương cần chủ động và quyết liệt hơn trong việc chuẩn bị quỹ đất sạch dành riêng cho NƠXH, đặc biệt tại các khu vực cận kề KCN và trung tâm đô thị mới. Nếu rút ngắn được thời gian giải phóng mặt bằng và hoàn thiện thủ tục hành chính, chi phí tài chính của doanh nghiệp sẽ giảm đi đáng kể. Bên cạnh đó, cần có cơ chế tín dụng linh hoạt hơn cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Thay vì các gói hỗ trợ ngắn hạn mang tính giai đoạn, thị trường cần một chính sách lãi suất ổn định trong dài hạn (từ 10 năm đến 15 năm) để doanh nghiệp yên tâm đầu tư và người dân tự tin vay mua nhà. Một số chuyên gia cũng đề xuất sớm luật hóa và phát triển các quỹ tiết kiệm nhà ở theo mô hình quốc tế nhằm tạo nguồn vốn bền vững.

Tại nhiều quốc gia phát triển, việc xây dựng NƠXH luôn có sự tham gia và can thiệp rất sâu của nhà nước thông qua các công cụ hỗ trợ lãi suất, ưu đãi thuế và các quỹ phát triển đô thị. Trong khi đó tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp vẫn đang phải “tự bơi” với áp lực tài chính bủa vây. Đây chính là nguyên nhân cốt lõi khiến NƠXH dù có cầu rất cao nhưng vẫn chưa đủ sức hấp dẫn để tạo nên một làn sóng đầu tư mạnh mẽ.

Đối với Bắc Trung Bộ, phát triển NƠXH không chỉ dừng lại ở câu chuyện dân sinh, mà liên quan trực tiếp đến chiến lược thu hút dòng vốn FDI và phát triển công nghiệp lâu dài. Một địa phương muốn phát triển bền vững thì không thể thiếu một hệ sinh thái nhà ở an toàn, phù hợp cho người lao động. Bởi vậy, dòng vốn cho NƠXH cần được nhìn nhận như một dòng vốn đầu tư phát triển chiến lược, chứ không đơn thuần là một khoản tín dụng hỗ trợ ngắn hạn.

Khi những “nút thắt” tài chính được tháo gỡ triệt để, NƠXH sẽ không chỉ mở ra cơ hội an cư cho hàng trăm nghìn lao động, mà còn trở thành động lực mới thúc đẩy tiến trình đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế toàn diện cho khu vực Bắc Trung Bộ trong giai đoạn tới.