‘Thời kỳ lãi suất cao là cơ hội để mua vào bất động sản'

Pha điều chỉnh của thị trường nửa đầu năm 2026: Bình thường, tất yếu

- Thị trường nửa đầu năm 2026 được nhìn nhận là yếu về sức mua, chậm về thanh khoản, giảm về mức giá. Là người đứng đầu doanh nghiệp đã và đang trực tiếp phân phối những giỏ hàng lớn và đa dạng trên nhiều địa bàn, phân khúc, ông có thể chia sẻ thực tế thị trường đang như thế nào?

Ông Nguyễn Trọng Thìn: Không phủ nhận rằng thị trường nửa đầu năm 2026 không được “bốc” như năm 2025, nhưng nói thị trường suy yếu cũng là thái quá. 

Tôi cho rằng diễn biến của thị trường trong nửa năm qua là rất bình thường và gần như là một tất yếu. Bởi thị trường đã tăng trưởng rất mạnh, rất nóng trong năm 2025, nên pha điều chỉnh trong nửa đầu năm 2026 gần như là chắc chắn xảy ra. Kịch bản này y hệt như giai đoạn cuối 2024 - đầu 2025.

Nhìn sâu hơn vào động lực thị trường, chúng ta thấy sự khác biệt trong tâm lý người mua. Giai đoạn trước, thị trường tăng nóng, tâm lý FOMO rất mạnh, dòng tiền đầu tư cực kỳ mãnh liệt, nên số lượng giao dịch tăng vọt. Sang năm 2026, điều này suy giảm đi, do tác động từ môi trường lãi suất cao, khiến sự bùng nổ không còn được duy trì. Vì vậy, ta thấy thị trường như chậm lại, chững lại. Nhưng trên thực tế, lực cầu không mất đi, nhà đầu tư chỉ là chuyển hướng từ việc mua nhanh – bán gấp sang nắm giữ trung – dài hạn và chú trọng tới yếu tố khai thác, kinh doanh của sản phẩm.

Những sản phẩm có giá trị thực, nằm ở vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng tốt, đồng bộ tiện ích, cung cấp chỗ ở lý tưởng, có khả năng tạo dòng tiền từ khai thác kinh doanh vẫn đang cho thấy sức hấp dẫn. Ví dụ, ở Hà Nội, chung cư Cao – Xà – Lá (tức Lumiere Seasons Garden của Masterise), tại Đà Nẵng (khu đô thị Hải Vân Bay của Vinhomes), tại TP. HCM (khu đô thị Green Paradise của Vinhomes), tại Quảng Ninh (khu đô thị Global Gate Hạ Long của Vinhomes) đều cho thấy khả năng hấp thụ khá tốt. Ví dụ gần nhất là Global Gate Hạ Long mới mở bán 1 tháng đã ghi nhận 2.000 giao dịch.

- Có quan điểm cho rằng sự bùng nổ nguồn cung từ năm 2025 tới nay khiến thị trường “dư cung”. Ông có cho là như vậy?

Nói “dư cung” vừa đúng lại vừa không đúng, vì phải xác định dư “cung” nào. Cảm nhận chủ quan của nhiều người là thấy các chủ đầu tư ồ ạt ra đại dự án nên cho rằng nguồn cung dư thừa. Nhưng xét sâu xa, nguồn cung thực ra vẫn thiếu. Tổng nguồn cung nhà ở của Việt Nam chưa phải là lớn. Và đừng quên, những năm trước đó, thị trường “đói” cung trầm trọng. 

Thực tế, tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam vẫn còn thấp, cho thấy cung còn đang ở dưới cầu. Tại các siêu đô thị, các thành phố lớn, cung luôn thiếu. Tại các vị trí đắc địa, hạ tầng giao thông hiện đại, hạ tầng kinh tế trọng điểm, cũng gần như không có chuyện dư thừa cung. Vinhomes Global Gate Hạ Long cung hàng vạn sản phẩm, tưởng như nhiều, nhưng thực ra cũng chỉ đủ cho vài vạn người mua thôi, trong khi thị trường có hàng triệu khách hàng.

Chúng ta thấy thêm một chuyển biến quan trọng trong nguồn cung, đó là các sản phẩm đang dần “hợp lý” hơn so với cầu. Ví dụ trước đây, một căn thấp tầng lên tới hàng chục tỷ đồng, nhưng giờ tại các dự án mới của Vinhomes như Vinhomes Hải Vân Bay, một căn thấp tầng chỉ 5 – 7 tỷ đồng, cao lắm cũng chỉ 10 tỷ đồng, khá tương thích với nhu cầu của người mua.

Triển vọng thị trường sẽ sáng hơn trong thời gian tới

- Lãi suất cao là rào cản của thị trường bất động sản hiện nay. Nhưng đó cũng có thể là một cơ hội, ông nghĩ sao?

Lãi suất cao là giai đoạn bất động sản rẻ đi, các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi để bán hàng. Đó chính là cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực “gom hàng”. Khi lãi suất quay đầu giảm, giá sẽ điều chỉnh tăng và có thể bán ra để thu lời. 

Vấn đề chỉ là chúng ta có thể kỳ vọng vào cú quay đầu của lãi suất vào lúc nào và mức độ quay đầu đến đâu. Tôi cho rằng lãi suất sẽ giảm trong thời gian tới, nhưng mức giảm không thể mạnh ngay được. Thị trường chưa thể bùng nổ trong ngắn hạn nhưng lực cầu sẽ được hồi phục đáng kể.

- Vậy ông dự báo như thế nào về triển vọng thị trường nửa cuối năm 2026?

Thị trường đã tích luỹ được 4 – 5 tháng qua, nên giai đoạn tới sẽ tốt hơn bây giờ, nhất là phân khúc cao tầng. Các sản phẩm có giá phù hợp, có hạ tầng giao thông thuận tiện sẽ hút khách hàng. 

Phân khúc thấp tầng sẽ tiếp tục duy trì hấp lực. Thấp tầng của các chủ đầu tư lớn như Vinhomes vẫn đang giao dịch đều đặn, thậm chí có thể nói là giao dịch tốt nhất thị trường. 

Phân khúc đất nền vẫn sẽ có những điểm tăng giá, nhưng nhìn chung sẽ không phải là sản phẩm được giới đầu tư ưu tiên bây giờ, nên chỉ “xập xình” thôi.

Với nhà thổ cư/nhà riêng lẻ tại các thành phố lớn, phân khúc này đang chịu ảnh hưởng mạnh, do tâm lý thị trường lo lắng về tác động của quy hoạch đô thị, nhất là tại Hà Nội.

Ở chiều ngược lại, sự suy giảm mức độ quan tâm với nhà thổ cư/nhà riêng lẻ lại thúc đẩy cho các dự án khu đô thị ở vùng ngoại thành có kết nối bằng metro. Ví dụ tại TP. HCM, metro Bến Thành - Cần Giờ rút ngắn thời gian di chuyển từ 2 giờ xuống chỉ còn 15 phút, nhận được sự quan tâm lớn hơn của người mua. 

Không chỉ lợi về chỗ ở, các bất động sản gần ga metro rất có lợi về đầu tư. Tại các nước như Nhật Bản, Trung Quốc, bất động sản quanh ga metro có thể tăng hàng chục lần trong thời gian dài. Điều này mở ra cơ hội đầu tư hấp dẫn. Trong kỷ nguyên mới, bất động sản nội đô sẽ không thể tăng trưởng giá tốt bằng các bất động sản gắn với ga metro, vì đó sẽ là các “cực” mới của các siêu đô thị.

- Ông có thể nêu một số địa bàn, phân khúc, sản phẩm mà ông cho rằng đang tồn tại cơ hội đầu tư tốt trong bối cảnh hiện nay?

Các sản phẩm có giá trị thực - tức có khả năng ở, khai thác kinh doanh, đầy đủ tiện ích, có ga metro là những sản phẩm đáng đầu tư. Tôi có thể nêu một số địa bàn trọng điểm như: Cần Giờ - TP. HCM (với Vinhomes Green Paradise), Hạ Long - Quảng Ninh (với Vinhomes Global Gate Hạ Long) để nhà đầu tư cân nhắc. 

Đặc biệt, tôi tâm đắc với Vinhomes Sài Gòn Park (tức Vinhomes Hóc Môn). Dự án này nằm ngay lõi khu tây bắc TP. HCM với 4 triệu dân, mà toàn khu vực này chưa có đại đô thị nào. Các dòng sản phẩm chỉ có giá 4 – 5 tỷ đồng, rất hợp lý, tỷ lệ lấp đầy cao và ở thực lớn, có khả năng khai thác tốt. Xét toàn TP. HCM, tôi cho rằng dự án này có tỷ lệ lấp đầy nhanh nhất và cho thuê tốt nhất.

- Ông có khuyến nghị gì cho các nhà đầu tư cá nhân về cách thức đầu tư?

Tôi cho rằng bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư nên chú trọng các yếu tố sau: đầu tư trung – dài hạn, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận cao trong thời gian ngắn và tăng kỳ vọng từ khai thác dòng tiền, hướng tới các sản phẩm có giá trị thực do chủ đầu tư uy tín phát triển và không sử dụng đòn bẩy quá lớn.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!