Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2026 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán mới vẫn duy trì ở mức cao. Hà Nội hiện đã vượt TP. HCM về giá bán sơ cấp khi đạt trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2, trong khi TP. HCM ở mức khoảng 112 triệu đồng/m2.
Mặt bằng giá mới tiếp tục được thiết lập tại nhiều dự án. Đơn cử, Lumière Hà Nội Seasons Garden trên trục Nguyễn Trãi vừa công bố mức giá dự kiến từ 120-180 triệu đồng/m2, tiệm cận nhóm căn hộ hạng sang tại khu vực trung tâm.
Tuy nhiên, trái ngược với diễn biến ở thị trường sơ cấp, phân khúc căn hộ thứ cấp đang xuất hiện những tín hiệu hạ nhiệt.
Từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội ghi nhận nhiều trường hợp giảm giá để tìm thanh khoản. Tại một số dự án từng tăng nóng ở khu vực vùng ven, mức giảm lên tới vài trăm triệu đồng mỗi căn.
Chị Mai Anh (37 tuổi, phường Hà Đông) cho biết đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Tố Hữu từ đầu năm nay nhưng chưa tìm được khách mua phù hợp.
Căn hộ này được chị mua vào năm 2025, thời điểm thị trường chung cư tăng nóng với kỳ vọng bán lại trong ngắn hạn để hưởng chênh lệch. Tuy nhiên, diễn biến thị trường không như dự tính.
"Trước đây giá căn hộ tăng gần như theo từng tháng nên nhiều người tin rằng mua xong có thể bán lại nhanh để kiếm lời. Nhưng hiện nay người mua thận trọng hơn rất nhiều, giao dịch cũng chậm hơn trước", chị Mai Anh chia sẻ.
Theo chị, dù đã hạ kỳ vọng, giảm giá khoảng 300 triệu đồng so với thời điểm rao bán ban đầu, căn hộ vẫn chưa thể giao dịch thành công.
Tương tự, anh Hà Duy, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho biết căn hộ studio tại một dự án phía tây thành phố từng được rao bán quanh mức 3,1 tỷ đồng, nay nhiều chủ nhà chấp nhận giao dịch ở mức 2,5-2,6 tỷ đồng. Theo anh Duy, hiện tượng này không còn xuất hiện đơn lẻ mà đang diễn ra tại nhiều dự án từng tăng giá mạnh trong giai đoạn 2024-2025.
"Tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi. Trước đây nhiều người sẵn sàng giữ hàng thêm vài tháng với kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Hiện nay, mục tiêu lớn nhất là bán được hàng và thu hồi dòng tiền", anh Duy nhận xét.
Sự thay đổi này cho thấy chiến lược "neo giá chờ tăng" từng phổ biến trong giai đoạn thị trường tăng nóng đang dần mất hiệu quả. Tâm lý nhà đầu tư cũng thay đổi theo diễn biến thị trường, không còn giữ kỳ vọng lợi nhuận cao, họ chấp nhận hạ kỳ vọng để nhanh thoát hàng.
Theo giới quan sát, giai đoạn 2024 - 2025, khi giá bất động sản liên tục đi lên và nguồn cung khan hiếm, nhiều nhà đầu tư tin rằng việc kéo dài thời gian nắm giữ sẽ giúp tối đa hóa lợi nhuận. Tuy nhiên, bối cảnh thị trường hiện nay đã khác.
Áp lực đầu tiên đến từ chi phí tài chính. Sau thời gian dài sử dụng đòn bẩy, nhiều nhà đầu tư phải gánh khoản lãi vay đáng kể trong khi tốc độ tăng giá không còn đủ lớn để bù đắp chi phí vốn. Điều này khiến việc tiếp tục nắm giữ tài sản trở nên kém hấp dẫn hơn.
Bên cạnh đó, chi phí cơ hội cũng gia tăng. Thay vì tiếp tục "giam" vốn trong các tài sản có thanh khoản thấp, nhiều nhà đầu tư lựa chọn thu hồi tiền mặt để chờ đợi những cơ hội mới với mức giá hợp lý hơn.
Ở chiều ngược lại, tâm lý người mua cũng có sự thay đổi đáng kể. Nếu trong giai đoạn sốt nóng, nhiều khách hàng xuống tiền nhanh vì lo ngại giá tiếp tục tăng, thì hiện nay phần lớn có xu hướng quan sát và chờ đợi. Người mua dành nhiều thời gian hơn để so sánh sản phẩm, đánh giá mặt bằng giá và thương lượng trước khi đưa ra quyết định.
Khi bên mua không còn chịu áp lực tâm lý phải xuống tiền ngay, lợi thế đàm phán dần chuyển từ người bán sang người mua. Điều đó buộc nhiều chủ nhà phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để gia tăng khả năng giao dịch.
Triển vọng nguồn cung mới cũng đang góp phần củng cố xu hướng này. Hàng loạt dự án quy mô lớn dự kiến ra mắt trong thời gian tới, cùng với sự cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội, mang lại thêm nhiều lựa chọn cho thị trường. Trong bối cảnh đó, việc duy trì mức giá cao ở thị trường thứ cấp trở nên khó khăn hơn.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng làn sóng giảm kỳ vọng hiện nay là hệ quả tất yếu sau giai đoạn tăng giá mạnh của thị trường căn hộ trong hai năm vừa qua.
Theo ông Toản, trước năm 2023, phần lớn giao dịch căn hộ đến từ nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, sau đợt tăng giá kéo dài trong giai đoạn 2024-2025, lượng nhà đầu tư tham gia thị trường tăng mạnh, góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao.
"Hệ quả là một bộ phận nhà đầu tư mua ở vùng giá đỉnh hiện nay đang chịu áp lực lớn về dòng tiền", ông Toản nhận định.
Theo vị chuyên gia, nhiều dự án hiện đã rơi vào tình trạng thanh khoản suy giảm mạnh. Một số nhà đầu tư tại khu vực phía đông Hà Nội từng mua với mức chênh lệch hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông nay chấp nhận mất toàn bộ khoản chênh, thậm chí bán dưới giá vốn để thu hồi dòng tiền.
Ông Toản cho rằng, lãi suất vay mua bất động sản vẫn ở mức tương đối cao trong khi thanh khoản suy giảm khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược.
“Triển vọng nguồn cung mới từ các đại dự án và nhà ở xã hội đang khiến người mua có thêm lựa chọn, từ đó làm giảm tâm lý chạy theo giá như giai đoạn trước”, ông Toàn nhìn nhận.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, đánh giá thị trường đang bước vào chu kỳ điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng.
Theo ông Quê, giá căn hộ tại nhiều khu vực Hà Nội đã tăng quá mạnh trong giai đoạn 2024-2025. Khi mặt bằng giá được đẩy lên nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường, việc xuất hiện một nhịp điều chỉnh là điều khó tránh khỏi.
Ông cho rằng sự thay đổi lớn nhất hiện nay nằm ở kỳ vọng của giới đầu tư. Nếu trước đây nhiều người mua vì lo ngại giá tiếp tục tăng, thì hiện nay không ít nhà đầu tư lại lựa chọn quan sát và chờ đợi những mức giá hợp lý hơn.
Điều này khiến nhu cầu đầu cơ suy giảm đáng kể, đồng thời làm cho thị trường bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn.
Dù vậy, theo các chuyên gia, xu hướng điều chỉnh sẽ không diễn ra đồng đều ở tất cả khu vực và phân khúc. Những sản phẩm có nhu cầu ở thực cao, nằm trong khu vực nội đô hoặc sở hữu lợi thế rõ ràng về hạ tầng vẫn sẽ có khả năng chống chịu tốt hơn mặt bằng chung.
Tuy nhiên, thị trường đang cho thấy một sự thay đổi đáng kể về tư duy đầu tư. Sau nhiều năm đặt cược vào khả năng tăng giá liên tục, yếu tố thanh khoản, dòng tiền và giá trị thực đang dần trở thành những tiêu chí được quan tâm nhiều hơn.
Làn sóng giảm kỳ vọng vì thế không chỉ phản ánh sự điều chỉnh của giá cả, mà còn cho thấy thị trường bất động sản đang bước sang một trạng thái vận động mới, thận trọng và thực chất hơn so với giai đoạn tăng nóng trước đây.
Tags:
(VNF) - Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) đã thông qua nhiều nội dung đáng chú ý xoay quanh chiến lược phát triển giai đoạn mới sau quá trình tái cấu trúc toàn diện 2024–2025.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết sẽ ưu tiên phát triển quỹ nhà ở cho thuê giá phù hợp dành cho công nhân, lao động trẻ và lao động ngoại tỉnh.
(VNF) - Giải thưởng quốc gia bất động sản Việt Nam lần thứ II gồm 12 hạng mục giải thưởng với 200 hồ sơ tham gia. Đáng chú ý, tại giải thưởng lần này đã có nghị quyết vượt ngoài quy chế ban đầu. Theo đó, trong hạng mục "Top 10 Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam", hội đồng quyết định bổ sung thêm một giải đặc biệt.
(VNF) - Tọa lạc tại lõi trung tâm đại đô thị Regal Legend (Đồng Hới, Quảng Trị), tổ hợp 5 tòa tháp Novotel Living & Regal Residence xác lập một chuẩn mực sống quốc tế ngay tại trái tim thành phố biển. Hơn cả một không gian sống và lưu trú 5 sao, dự án mang đến đặc quyền thụ hưởng tinh hoa văn hóa và một giải pháp tích sản an toàn, bền vững cho giới đầu tư toàn cầu.
(VNF) - Giữa làn sóng dịch chuyển của giới thành đạt đất Cảng về Vinhomes Royal Island, The Tropic đang là tọa độ được săn đón bậc nhất. Sức hút ấy đến từ bốn giá trị cốt lõi, kết hợp giữa vị trí, kiến trúc, cộng đồng và tính khan hiếm, tạo nên chuẩn mực sống mới tại Hải Phòng.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về sự biến đổi trong tâm lý và “khẩu vị” của nhà đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh vừa đề xuất UBND tỉnh Hà Tĩnh thúc đẩy các thủ tục pháp lý để triển khai Khu đô thị - dịch vụ quy mô khoảng 185ha tại thị trấn Thạch Hà (nay thuộc xã Thạch Hà). Dự án được định hướng phát triển đồng bộ cùng KCN Bắc Thạch Hà, hình thành hệ sinh thái tích hợp “Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ” quy mô hơn 600ha.
(VNF) - TP. HCM hiện còn khoảng 220 dự án nhà ở chưa thể cấp sổ hồng do vướng pháp lý, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc tồn tại sai phạm xây dựng.
(VNF) - Sự hiện diện ngày càng nhiều của các thương hiệu F&B, bán lẻ và dịch vụ tại Bình Dương cũ cho thấy xu hướng mở rộng không gian thương mại ra ngoài trung tâm TP. HCM đang diễn ra mạnh mẽ. Trong bối cảnh đó, những dự án nằm ở khu vực lõi đô thị, có cộng đồng cư dân hiện hữu và khả năng khai thác như Artisan Park đang thu hút sự quan tâm của thị trường.
(VNF) - Hà Nội đề xuất chuyển tối đa 20% quỹ căn nhà ở xã hội sau 1 năm không bán hết, nhà tái định cư bỏ trống ít nhất 9 tháng thành nhà thương mại.
(VNF) - Khi đô thị bước vào giai đoạn tái cấu trúc quy mô lớn, thị trường bắt đầu ưu tiên những tài sản giữ được vị trí và giá trị dài hạn.
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất “cấm bán nhà” trong khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đầu được kỳ vọng sẽ góp phần giảm đầu cơ, hạ nhiệt giá nhà và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Khi chính sách này được áp dụng, không chỉ nhà đầu tư mà cả chủ đầu tư cũng sẽ buộc phải thay đổi chiến lược phát triển dự án, chuyển từ tư duy bán để đầu tư sang phát triển đô thị phục vụ nhu cầu ở thực.
(VNF) - TP. Đồng Nai vừa động thổ dự án bất động sản (BĐS) đầu tiên sau khi lên thành phố và là dự án được triển khai trên khu đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
(VNF) - Không chỉ là “Thành phố Expo” đầu tiên của Việt Nam, Vinhomes Global Gate (Đông Anh, Hà Nội) còn trở thành đại đô thị tiên phong trong hệ sinh thái Vinhomes tích hợp mô hình bất động sản thương mại thế hệ mới - Vincom Collection - nơi hội tụ mua sắm, ẩm thực và trải nghiệm theo xu hướng phố thương mại mở đang thịnh hành trên thế giới.
(VNF) - Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2026 của DKRA Consulting, phân khúc đất nền và căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu cải thiện về thanh khoản, trong khi nhóm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang bước vào chu kỳ hạ nhiệt rõ nét. Giá rao bán tại nhiều khu vực từng là “điểm nóng” như Hòa Lạc, Thạch Thất, Phú Cát, Quốc Oai… đồng loạt đi xuống, song nghịch lý là thanh khoản vẫn gần như “đóng băng”.
(VNF) - Ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội Bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) cho rằng, chu kỳ mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nếu xuất hiện, sẽ không còn là chu kỳ tăng nóng đại trà như trước đây, mà sẽ là chu kỳ thanh lọc mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực vận hành, có dòng tiền thật, có sản phẩm thật và giữ được chữ tín sẽ tồn tại. Ngược lại, mô hình bán hàng bằng “ảo vọng tài chính” sẽ ngày càng khó tồn tại.
(VNF) - Nếu mô hình “mua đất – chờ tăng giá” dần suy yếu dưới áp lực thuế, tín dụng và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ mới: khai thác dòng tiền từ nhà cho thuê, đô thị công nghiệp và vận hành tài sản dài hạn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này sẽ không dễ dàng và đòi hỏi một lộ trình đủ dài để tránh gây sốc cho thị trường.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn vừa công bố báo cáo đánh giá tác động môi trường cho dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm quy mô gần 540,3ha tại tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Trong danh sách hàng nghìn doanh nghiệp nợ thuế vừa được Thuế TP. HCM công khai, nhiều công ty bất động sản có số nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp nợ hơn 2.000 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội cho phép Công ty cổ phần Picenza Mỹ Hưng (thuộc Tập đoàn Picenza Việt Nam) chuyển đổi mục đích sử dụng đất gần 131.000m2 để làm khu dân cư.
(VNF) - Ngày 26/5, lễ kickoff dự án Pearl Rivera Hà Nội đã diễn ra với sự tham dự của hơn 1.000 nhân viên kinh doanh từ 36 đại lý bất động sản, đánh dấu giai đoạn “đổ hàng” ra thị trường.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ đang làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản Hà Nội, đẩy giá và thanh khoản tại các khu vực hưởng lợi tăng mạnh, trong khi nhiều khu nhà trong ngõ nhỏ, hạ tầng yếu bắt đầu hụt hơi, giảm sức hút và đối mặt nguy cơ mất giá.
(VNF) - Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu việc sửa đổi Luật Đất đai phải theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng nhờ kỳ vọng hạ tầng và tâm lý “lướt sóng”, thị trường đất nền Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt. Giá tại nhiều khu vực không còn leo thang như trước, thanh khoản lao dốc, những nhà đầu tư từng kỳ vọng “mua hôm nay, vài tháng sau có lời” bắt đầu đối mặt áp lực giữ hàng kéo dài.
(VNF) - Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) đã thông qua nhiều nội dung đáng chú ý xoay quanh chiến lược phát triển giai đoạn mới sau quá trình tái cấu trúc toàn diện 2024–2025.
(VNF) - Bầu trời sông Hàn đã bùng nổ sắc màu trong đêm khai mạc Lễ hội Pháo hoa quốc tế Đà Nẵng với màn so tài của đội Đà Nẵng (Việt Nam) và đương kim vô địch Trung Quốc.
