Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ông Nguyễn Quốc Khánh, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn chuyển đổi lớn sau nhiều năm phát triển dựa chủ yếu vào tăng giá tài sản và đầu cơ đất đai.
Theo ông Khánh, trong nhiều năm qua, mô hình phổ biến của thị trường là “mua đất – chờ tăng giá – bán chênh lệch”. Dòng tiền lớn đổ vào bất động sản không hẳn để khai thác sử dụng mà chủ yếu dựa vào kỳ vọng quy hoạch, mở rộng hạ tầng và tăng giá tài sản.
Mô hình này giúp thị trường tăng trưởng nhanh nhưng cũng để lại nhiều hệ lụy: giá nhà leo thang vượt xa thu nhập người dân, đất đai bị bỏ hoang ở nhiều nơi, dòng vốn chảy mạnh vào đầu cơ thay vì sản xuất và bất động sản dần trở thành công cụ tích sản hơn là phục vụ nhu cầu ở thực.
“Nếu trong giai đoạn tới Chính phủ chuyển hướng mạnh sang quan điểm ‘Nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ tích sản’ và lấy ‘phát triển nhà cho thuê làm trụ cột’ thì theo tôi đây sẽ là một cuộc tái cấu trúc rất lớn của thị trường bất động sản Việt Nam trong 10-20 năm tới” – ông Khánh chia sẻ.
Theo vị chuyên gia, khi các công cụ như thuế sở hữu nhiều bất động sản, thuế đất bỏ hoang và siết tín dụng đầu cơ được áp dụng mạnh hơn, dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ sang “khai thác dòng tiền - cho thuê - vận hành dài hạn”.
“Đây là mô hình mà Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức hay Trung Quốc đã áp dụng trong nhiều giai đoạn phát triển đô thị” – ông Khánh dẫn chứng.
Trong bối cảnh đó, những phân khúc chịu áp lực lớn nhất có thể là đất nền đầu cơ, các khu đô thị bỏ hoang, dự án phân lô xa trung tâm hoặc các dự án chưa có hạ tầng và dân cư thực.
Ông Khánh cho rằng nhiều căn hộ cao cấp hiện nay có giá trị rất lớn nhưng hiệu quả khai thác cho thuê thấp. Có những căn hộ trị giá hàng chục tỷ đồng nhưng lợi suất cho thuê chỉ khoảng 2% - 3%/năm. Khi lãi suất tăng hoặc thuế tài sản được áp dụng, sức hấp dẫn đầu tư sẽ giảm đáng kể.
Tương tự, không ít dự án shophouse giá cao nhưng thiếu hoạt động thương mại thực tế, chủ yếu phục vụ mục đích đầu cơ. Nếu chính sách đánh thuế tài sản bỏ hoang được triển khai, phân khúc này cũng có thể đối mặt áp lực điều chỉnh.
Ngược lại, ông Khánh đánh giá nhóm bất động sản phục vụ nhu cầu thuê ở thực sẽ có dư địa tăng trưởng mạnh hơn trong chu kỳ mới, đặc biệt tại các địa phương phát triển công nghiệp và thu hút FDI.
Các mô hình như căn hộ công nhân, ký túc xá công nhân, căn hộ cho chuyên gia, serviced apartment hay co-living được cho là sẽ hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa công nghiệp và sự gia tăng lao động kỹ thuật cao.
Theo đó, các địa phương như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An có thể trở thành tâm điểm phát triển của mô hình nhà ở cho thuê trong tương lai.
Ngoài ra, các căn hộ vừa túi tiền, diện tích nhỏ, gần giao thông công cộng và khu vực việc làm cũng được dự báo sẽ có nhu cầu tăng mạnh khi khả năng mua nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp.
Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, bài toán phát triển nhà cho thuê tại Việt Nam cần được nhìn từ góc độ thu nhập thực tế của người dân thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản.
Ông cho rằng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM hay Đà Nẵng, nhiều gia đình trẻ hiện có tổng thu nhập khoảng 25 - 50 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này, chi phí nhà ở hợp lý chỉ nên chiếm khoảng 35% - 40%.
Điều đó đồng nghĩa, phân khúc phù hợp nhất với số đông sẽ là các căn hộ giá khoảng 1,5 - 3,5 tỷ đồng hoặc nhà thuê có giá 6 - 12 triệu đồng/tháng với diện tích khoảng 45 - 70m2.
Trong khi đó, nhóm công nhân và lao động khu công nghiệp, vốn có thu nhập phổ biến khoảng 8 - 18 triệu đồng/tháng sẽ cần những sản phẩm thuê giá thấp hơn như thuê phòng với giá khoảng 1,5 - 3 triệu đồng tháng; thuê studio với giá khoảng 3 - 5 triệu đồng/tháng hay căn hộ nhỏ khoảng 4 - 6 triệu đồng/tháng với diện tích 20 - 40m2.
Theo vị chuyên gia, nếu được hỗ trợ bằng tín dụng dài hạn, ưu đãi thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất và có quỹ đất phù hợp, nhà ở cho thuê hoàn toàn có thể trở thành một “phân khúc chiến lược” của thị trường bất động sản Việt Nam.
Đặc biệt, mô hình này có khả năng thu hút các dòng vốn dài hạn như quỹ đầu tư Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc hay các quỹ ESG, quỹ hưu trí – những nhóm nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền ổn định thay vì đầu cơ ngắn hạn.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng cảnh báo quá trình chuyển đổi cần được thực hiện theo lộ trình dài hơi, tránh tình trạng siết đầu cơ quá nhanh nhưng lại không tạo đủ nguồn cung nhà ở cho thuê.
“Nếu hạn chế đầu cơ nhưng không có tín dụng ưu đãi, không có quỹ đất và thiếu nguồn cung nhà thuê phù hợp, thị trường có thể rơi vào trạng thái đóng băng, doanh nghiệp khó khăn, giảm đầu tư xây dựng và gia tăng nợ xấu”, ông Khánh nói.
Theo ông, Việt Nam cần khoảng 10 - 15 năm để từng bước hoàn thiện hệ sinh thái cho mô hình này, từ chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch đến hành lang pháp lý cho REITs (quỹ đầu tư tín thác bất động sản), quỹ đầu tư bất động sản và mô hình Build to Rent (xây dựng để cho thuê).
Nếu triển khai thành công, thị trường bất động sản Việt Nam có thể chuyển dần từ mô hình tăng trưởng dựa trên đầu cơ tài sản sang mô hình vận hành tài sản tạo dòng tiền bền vững hơn.
“Đây không phải là sự suy giảm của thị trường bất động sản mà là một cuộc tái cấu trúc để hướng tới phát triển ổn định và lành mạnh hơn”, ông Nguyễn Quốc Khánh nhận định.
Tags:
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn vừa công bố báo cáo đánh giá tác động môi trường cho dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm quy mô gần 540,3ha tại tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng nhờ kỳ vọng hạ tầng và tâm lý “lướt sóng”, thị trường đất nền Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt. Giá tại nhiều khu vực không còn leo thang như trước, thanh khoản lao dốc, những nhà đầu tư từng kỳ vọng “mua hôm nay, vài tháng sau có lời” bắt đầu đối mặt áp lực giữ hàng kéo dài.
(VNF) - Đề xuất cấm chuyển nhượng nhà ở thương mại tại các khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đang khiến thị trường bất động sản dậy sóng và tạo ra những luồng dư luận trái chiều.
(VNF) - Tỉnh Ninh Bình vừa chấp thuận chủ trương đầu tư hai dự án nhà ở xã hội Bích Đào tại phường Hoa Lư và công trình nhà ở xã hội (NOXH02) tại phường Duy Hà, với tổng mức đầu tư gần 2.800 tỷ đồng.
(VNF) - Từ lâu, khoáng nóng không chỉ là liệu pháp chăm sóc sức khỏe mà còn là nghi thức chữa lành tinh thần của phương Đông. Nếu người Nhật coi Onsen là bí kíp trường thọ, thì tại Nam Nha Trang, Charmora City đang tái hiện trải nghiệm tắm khoáng chuẩn Nhật giữa không gian ven sông Quán Trường, nơi kiến trúc Champa đương đại và thiên nhiên hòa quyện giữa nhịp sống hiện đại.
(VNF) - Dù sức mua trên thị trường bất động sản chưa phục hồi mạnh, hàng loạt doanh nghiệp vẫn liên tiếp tung dự án mới ra thị trường. Đằng sau làn sóng “bung hàng” của chủ đầu tư là áp lực tái tạo dòng tiền, giữ thị phần và đón đầu chu kỳ mới của thị trường bất động sản.
(VNF) - Hà Nội, ngày 25/05 – Công ty Cổ phần Vinhomes chính thức triển khai chương trình hỗ trợ khách hàng sử dụng vàng để giao dịch bất động sản, góp phần đưa nguồn vàng nhàn rỗi đang tích trữ trong dân trở thành dòng vốn năng động phục vụ tăng trưởng. Chương trình được triển khai trong 5 năm, với sự đồng hành của các Công ty Vàng bạc Đá quý nhằm bảo đảm an toàn tối đa về quyền lợi và giá trị tài sản cho khách hàng.
(VNF) - Sáng 25/5, Công ty Đầu tư công nghiệp Bản Thiện đã khởi công Dự án đầu tư xây dựng và quản lý kinh doanh hạ tầng kỹ thuật CCN Lê Thiện - Đại Bản, quy mô khoảng 60ha.
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Arita và Công ty cổ phần HNASA là nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội tại KĐT phía Đông Bắc, tỉnh Bắc Ninh với tổng mức đầu tư gần 3.100 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái định vị mạnh mẽ, khi dòng tiền dần từ bỏ những “cơn sốt” ngắn hạn, để tìm đến những khu vực có nền tảng hạ tầng và dư địa tăng trưởng dài hạn. Trong bối cảnh đó, những dự án hưởng lợi từ TOD, metro và các trục vành đai đang trở thành tâm điểm quan tâm nhờ tiềm năng đón đầu chu kỳ phát triển đô thị mới.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt khi giá căn hộ thứ cấp đồng loạt giảm 5% - 10% so với đỉnh thiết lập hồi cuối năm 2025. Tuy nhiên, nghịch lý lớn là dù thị trường đã hạ nhiệt, cơ hội sở hữu nhà ở với phần đông người dân vẫn rất "mong manh" bởi mặt bằng giá hiện nay vẫn neo ở mức cao.
(VNF) - Bộ Tài chính đề xuất giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản căn cứ theo giá hợp đồng, nếu kê khai thấp hơn bảng giá đất sẽ bị cơ quan thuế truy thu.
(VNF) - Cơ quan công an khuyến cáo người dân cảnh giác với thủ đoạn giả danh cán bộ địa chính hỗ trợ tích hợp sổ đỏ trên ứng dụng VNeID, với mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
(VNF) - Mới đây, nhiều dự án nhà ở xã hội (NƠXH) có vị trí được đánh giá “đắc địa” đã đồng loạt được khởi công hoặc được UBND TP Hà Nội giao đất triển khai.
Trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm, nhiều dự án hạng sang và siêu sang tại Thủ Thiêm được dự báo tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới cho TP.HCM.
(VNF) - 350 dự án, khu đất tại Đà Nẵng được áp dụng cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 170 và Nghị quyết 29 của Quốc hội để tháo gỡ vướng mắc
(VNF) - Tại lễ ra quân Tổ hợp căn hộ du lịch all-in-one thế hệ mới Cara365, thuộc dự án CaraWorld ngày 22/5, chủ đầu tư KN Cam Ranh công bố hợp tác cùng nhiều đối tác trong các lĩnh vực tài chính, xây dựng, vận hành và phát triển tiện ích. Hoạt động này góp phần hoàn thiện nền tảng triển khai phân khu cao tầng đầu tiên tại CaraWorld Cam Ranh.
(VNF) - Royal Boulevard - đại lộ trung tâm của Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng), lấy cảm hứng từ mô hình phố thương mại châu Âu đang là câu trả lời cho thế hệ doanh nhân đất Cảng muốn phát triển bền vững cả sự nghiệp lẫn chất lượng sống của gia đình trong cùng một tọa độ. Trong bối cảnh toàn khu đã sẵn sàng bàn giao, các dãy phố dần lên đèn, nhiều khách hàng cũng tranh thủ đón đầu cơ hội với chính sách ưu đãi hấp dẫn dành cho những chủ nhân tiên phong.
(VNF) - Xu hướng tiêu dùng gắn với trải nghiệm văn hóa đang thúc đẩy sự xuất hiện của nhiều mô hình bán lẻ mới tại Việt Nam. Trong bối cảnh đó, ngày 19/05/2026, Vincom Retail ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác chiến lược (MOU) với K-Box Global nhằm phát triển các tổ hợp mua sắm – giải trí mang phong cách Hàn Quốc tại hệ thống Vincom.
(VNF) - Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Group, cho rằng thời điểm hiện tại là cơ hội hợp lý để nhà đầu tư bất động sản “đi săn”. Song, để chọn được địa bàn, phân khúc, sản phẩm tốt, nhà đầu tư phải đi đúng xu hướng của hạ tầng và dòng tiền.
Nhiều dự án bất động sản ở TP. HCM từng vướng pháp lý, ngưng thi công suốt nhiều năm đang quay lại thị trường với mặt bằng giá mới tăng gấp 3-5 lần.
(VNF) - Giữa mục tiêu minh bạch hóa thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp môi giới tại Hải Phòng lại lộ nghịch lý giữa con số công bố và ghi nhận của cơ quan quản lý.
(VNF) - Ông Nguyễn Đức Thuận - Giám đốc Khối Chiến lược và Đầu tư HASCO Holdings cho rằng, thị trường hiện tồn tại rất nhiều dự án bất động sản dở dang, bỏ hoang hoặc “chết lâm sàng”, gây lãng phí lớn cho nền kinh tế. Vì vậy, doanh nghiệp cần sớm mở cơ chế dẫn vốn cho hoạt động tái cấu trúc và M&A nhằm hồi sinh các dự án này, đồng thời khơi thông dòng tiền cho thị trường bất động sản.
(VNF) - Nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu Công nghệ cao Hà Nam tại tỉnh Ninh Bình là CTCP Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore, với tổng vốn đầu tư gần 6.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn vừa công bố báo cáo đánh giá tác động môi trường cho dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm quy mô gần 540,3ha tại tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Kỳ vọng khi hoàn thiện, tổ hợp này sẽ trở thành một biểu tượng mới của du lịch Phú Quốc, cùng với các dự án khác như Cáp treo Hòn Thơm, Cầu Hôn, Tổ hợp vui chơi giải trí thị trấn Hoàng Hôn... sẽ giúp du lịch Phú Quốc phát triển tương xứng với tiềm năng, thu hút thêm hàng triệu lượt khách quốc tế, đặc biệt dòng khách chi tiêu cao, có thêm sản phẩm để cạnh tranh trong khu vực và quốc tế.
