Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ông Nguyễn Quốc Khánh, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn chuyển đổi lớn sau nhiều năm phát triển dựa chủ yếu vào tăng giá tài sản và đầu cơ đất đai.
Theo ông Khánh, trong nhiều năm qua, mô hình phổ biến của thị trường là “mua đất – chờ tăng giá – bán chênh lệch”. Dòng tiền lớn đổ vào bất động sản không hẳn để khai thác sử dụng mà chủ yếu dựa vào kỳ vọng quy hoạch, mở rộng hạ tầng và tăng giá tài sản.
Mô hình này giúp thị trường tăng trưởng nhanh nhưng cũng để lại nhiều hệ lụy: giá nhà leo thang vượt xa thu nhập người dân, đất đai bị bỏ hoang ở nhiều nơi, dòng vốn chảy mạnh vào đầu cơ thay vì sản xuất và bất động sản dần trở thành công cụ tích sản hơn là phục vụ nhu cầu ở thực.
“Nếu trong giai đoạn tới Chính phủ chuyển hướng mạnh sang quan điểm ‘Nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ tích sản’ và lấy ‘phát triển nhà cho thuê làm trụ cột’ thì theo tôi đây sẽ là một cuộc tái cấu trúc rất lớn của thị trường bất động sản Việt Nam trong 10-20 năm tới” – ông Khánh chia sẻ.
Theo vị chuyên gia, khi các công cụ như thuế sở hữu nhiều bất động sản, thuế đất bỏ hoang và siết tín dụng đầu cơ được áp dụng mạnh hơn, dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ sang “khai thác dòng tiền - cho thuê - vận hành dài hạn”.
“Đây là mô hình mà Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức hay Trung Quốc đã áp dụng trong nhiều giai đoạn phát triển đô thị” – ông Khánh dẫn chứng.
Trong bối cảnh đó, những phân khúc chịu áp lực lớn nhất có thể là đất nền đầu cơ, các khu đô thị bỏ hoang, dự án phân lô xa trung tâm hoặc các dự án chưa có hạ tầng và dân cư thực.
Ông Khánh cho rằng nhiều căn hộ cao cấp hiện nay có giá trị rất lớn nhưng hiệu quả khai thác cho thuê thấp. Có những căn hộ trị giá hàng chục tỷ đồng nhưng lợi suất cho thuê chỉ khoảng 2% - 3%/năm. Khi lãi suất tăng hoặc thuế tài sản được áp dụng, sức hấp dẫn đầu tư sẽ giảm đáng kể.
Tương tự, không ít dự án shophouse giá cao nhưng thiếu hoạt động thương mại thực tế, chủ yếu phục vụ mục đích đầu cơ. Nếu chính sách đánh thuế tài sản bỏ hoang được triển khai, phân khúc này cũng có thể đối mặt áp lực điều chỉnh.
Ngược lại, ông Khánh đánh giá nhóm bất động sản phục vụ nhu cầu thuê ở thực sẽ có dư địa tăng trưởng mạnh hơn trong chu kỳ mới, đặc biệt tại các địa phương phát triển công nghiệp và thu hút FDI.
Các mô hình như căn hộ công nhân, ký túc xá công nhân, căn hộ cho chuyên gia, serviced apartment hay co-living được cho là sẽ hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa công nghiệp và sự gia tăng lao động kỹ thuật cao.
Theo đó, các địa phương như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An có thể trở thành tâm điểm phát triển của mô hình nhà ở cho thuê trong tương lai.
Ngoài ra, các căn hộ vừa túi tiền, diện tích nhỏ, gần giao thông công cộng và khu vực việc làm cũng được dự báo sẽ có nhu cầu tăng mạnh khi khả năng mua nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp.
Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, bài toán phát triển nhà cho thuê tại Việt Nam cần được nhìn từ góc độ thu nhập thực tế của người dân thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản.
Ông cho rằng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM hay Đà Nẵng, nhiều gia đình trẻ hiện có tổng thu nhập khoảng 25 - 50 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này, chi phí nhà ở hợp lý chỉ nên chiếm khoảng 35% - 40%.
Điều đó đồng nghĩa, phân khúc phù hợp nhất với số đông sẽ là các căn hộ giá khoảng 1,5 - 3,5 tỷ đồng hoặc nhà thuê có giá 6 - 12 triệu đồng/tháng với diện tích khoảng 45 - 70m2.
Trong khi đó, nhóm công nhân và lao động khu công nghiệp, vốn có thu nhập phổ biến khoảng 8 - 18 triệu đồng/tháng sẽ cần những sản phẩm thuê giá thấp hơn như thuê phòng với giá khoảng 1,5 - 3 triệu đồng tháng; thuê studio với giá khoảng 3 - 5 triệu đồng/tháng hay căn hộ nhỏ khoảng 4 - 6 triệu đồng/tháng với diện tích 20 - 40m2.
Theo vị chuyên gia, nếu được hỗ trợ bằng tín dụng dài hạn, ưu đãi thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất và có quỹ đất phù hợp, nhà ở cho thuê hoàn toàn có thể trở thành một “phân khúc chiến lược” của thị trường bất động sản Việt Nam.
Đặc biệt, mô hình này có khả năng thu hút các dòng vốn dài hạn như quỹ đầu tư Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc hay các quỹ ESG, quỹ hưu trí – những nhóm nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền ổn định thay vì đầu cơ ngắn hạn.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng cảnh báo quá trình chuyển đổi cần được thực hiện theo lộ trình dài hơi, tránh tình trạng siết đầu cơ quá nhanh nhưng lại không tạo đủ nguồn cung nhà ở cho thuê.
“Nếu hạn chế đầu cơ nhưng không có tín dụng ưu đãi, không có quỹ đất và thiếu nguồn cung nhà thuê phù hợp, thị trường có thể rơi vào trạng thái đóng băng, doanh nghiệp khó khăn, giảm đầu tư xây dựng và gia tăng nợ xấu”, ông Khánh nói.
Theo ông, Việt Nam cần khoảng 10 - 15 năm để từng bước hoàn thiện hệ sinh thái cho mô hình này, từ chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch đến hành lang pháp lý cho REITs (quỹ đầu tư tín thác bất động sản), quỹ đầu tư bất động sản và mô hình Build to Rent (xây dựng để cho thuê).
Nếu triển khai thành công, thị trường bất động sản Việt Nam có thể chuyển dần từ mô hình tăng trưởng dựa trên đầu cơ tài sản sang mô hình vận hành tài sản tạo dòng tiền bền vững hơn.
“Đây không phải là sự suy giảm của thị trường bất động sản mà là một cuộc tái cấu trúc để hướng tới phát triển ổn định và lành mạnh hơn”, ông Nguyễn Quốc Khánh nhận định.
Tags:
(VNF) - Đà Nẵng kêu gọi đầu tư 9 cụm công nghiệp với tổng diện tích gần 230ha, nhằm mở rộng quỹ đất sản xuất, thu hút doanh nghiệp và tạo thêm việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Sáng 26/6, Tập đoàn Lotte và Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) chính thức ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem. Sự kiện đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc triển khai một trong những dự án đô thị có quy mô và vị trí chiến lược bậc nhất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. HCM.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu sắc về tư duy định giá và lựa chọn sản phẩm của giới đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên làn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận ngắn hạn, thị trường hiện tại đang vận hành dựa trên một "bộ lọc" vô cùng khắt khe. Yếu tố hàng đầu được đặt lên bàn cân lúc này không còn thuần túy là biên độ lợi nhuận tức thời, mà là sự an toàn của dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.
(VNF) - Những chuyển động mới về quy hoạch, hạ tầng và tổ chức không gian đô thị đang mở ra giai đoạn phát triển mới cho Bắc Ninh. Trong bối cảnh đó, các dự án căn hộ nằm tại khu vực trung tâm hành chính mới được đánh giá có nhiều lợi thế khi vừa thừa hưởng hạ tầng hiện hữu, vừa đón đầu nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng từ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động chất lượng cao.
(VNF) - Được kỳ vọng trở thành mô hình nhà ở công nhân quy mô lớn tại KKT Vũng Áng, dự án do Mitraco đầu tư với tổng vốn 1.182 tỷ đồng đang đối mặt bài toán tài chính nan giải khi thời gian hoàn vốn dự kiến kéo dài hơn 32 năm. Áp lực dòng tiền và khó khăn trong tiếp cận tín dụng buộc doanh nghiệp phải tính đến phương án điều chỉnh mô hình đầu tư để tìm lối ra cho dự án an sinh nghìn tỷ này.
(VNF) - Nguồn cung thấp tầng nội đô Hà Nội ngày càng khan hiếm, đặc biệt các dự án nhà phố thương mại mặt hồ lại càng ít xuất hiện trên thị trường. Lợi thế cảnh quan, khả năng đầu tư, khai thác kinh doanh tối ưu và nguồn cung hữu hạn giúp phân khúc này luôn duy trì sức hút đối với nhà đầu tư.
(VNF) - Công ty TNHH Duyên Hà trúng đấu giá khu “đất vàng” 3.366m2 tại phường Ba Đình, Hà Nội với số tiền 1.379 tỷ đồng để làm khách sạn 5 sao bất ngờ xin rút khỏi dự án.
(VNF) - 13 dự án nhà ở xã hội mới được đề xuất triển khai tại Hà Nội phân bổ trên nhiều địa bàn, từ Đan Phượng, Phù Đổng đến Tây Tựu, Xuân Phương, với tổng quỹ đất hàng chục héc-ta.
(VNF) - Hà Nội hiện có khoảng 4,19 triệu thửa đất, song mới khoảng 37% - 38% dữ liệu đáp ứng tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”. Thành phố đang đẩy nhanh tiến độ chuẩn hóa dữ liệu đối với hơn 1,3 triệu thửa đất còn lại.
(VNF) - Sau những lùm xùm liên quan đến mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshare), PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng đã đến lúc cần xây dựng một cơ chế quản lý riêng cho loại hình này, đặc biệt là trong việc kiểm soát chi phí vận hành và bảo vệ quyền lợi người mua trong suốt vòng đời hợp đồng.
(VNF) - Công ty cổ phần TNG Land vừa được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư số 1 xã Lương Phú (nay là xã Kha Sơn) với tổng mức đầu tư hơn 437 tỷ đồng.
(VNF) - Sau thời gian tổ chức đấu thầu quốc tế, UBND TP. Huế vừa chính thức lựa chọn Công ty VINA HUE G PTE.LTD (Singapore) làm nhà đầu tư thực hiện Dự án Sân gôn phường Phong Phú với tổng vốn đầu tư hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - Doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất vàng 18 Cao Bá Quát xin hủy kết quả, chấp nhận mất 135 tỷ đồng tiền đặt cọc và đối mặt nguy cơ bị cấm tham gia đấu giá.
(VNF) - Dòng sản phẩm hoàn thiện nội thất Ocean Village tại Đảo Ngọc (Vinhomes Hải Vân Bay, Đà Nẵng) sở hữu vị trí hiếm có khi phía trước là Công viên Bách Thảo, phía sau là VinWonders Hải Vân Bay 225ha, mở ra dư địa tăng giá trị bền vững cho bất động sản.
(VNF) - Trong 5 tuyến metro vừa được TP. Hà Nội khởi công ngày 22/6, tuyến số 8 và số 14 kết nối trực tiếp với khu Đông Thủ đô. Khi kỷ nguyên metro chính thức bắt đầu, Ocean City với nhà ga được quy hoạch ngay “ngưỡng cửa” không chỉ hưởng lợi nhiều nhất từ hạ tầng thế kỷ mà còn đứng trước cơ hội được tái định vị trên bản đồ bất động sản Thủ đô.
(VNF) - Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản du lịch đang đứng trước cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ sự phục hồi của ngành du lịch, hạ tầng và các chính sách hỗ trợ phát triển kinh tế. Tuy nhiên, để biến tiềm năng thành hiệu quả thực chất, bài toán của thị trường không còn nằm ở việc xây thêm sản phẩm lưu trú mà là tạo ra hệ sinh thái trải nghiệm đủ sức giữ chân du khách và khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.
(VNF) - Gần 25 năm hình thành và phát triển, Khang Điền khẳng định vị thế là một trong những nhà phát triển bất động sản uy tín tại TP. HCM với quỹ đất quy mô lớn và nền tảng tài chính vững mạnh. Bên cạnh hoạt động kinh doanh, Khang Điền còn tạo nên bản sắc riêng khi kiên trì triết lý phát triển nhân văn, lấy con người và cộng đồng làm trung tâm, dành nguồn lực cho các hoạt động an sinh xã hội, giáo dục, y tế và chỉnh trang đô thị.
(VNF) - Hà Nội vừa ban hành quyết định về việc giao đất và cho phép Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và thương mại Incons chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở thấp tầng Incons.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu chuyển đổi mạnh tư duy về nhà ở. Bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê.
(VNF) - Công ty cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa lên kế hoạch thoái toàn bộ vốn tại các dự án đang vướng pháp lý và không đạt hiệu quả.
(VNF) - Vành đai 4 không chỉ được kỳ vọng giảm áp lực giao thông cho Thủ đô mà còn mở ra không gian phát triển mới cho các địa phương, khu công nghiệp và trung tâm logistics của miền Bắc. Việc T&T Group tham gia đầu tư vào hợp phần cao tốc giữ vai trò trung tâm của toàn tuyến cũng cho thấy sự quan tâm của doanh nghiệp đối với những dự án hạ tầng có ý nghĩa lâu dài đối với nền kinh tế.
(VNF) - UBND tỉnh Hưng Yên vừa giao hơn 80ha đất cho dự án khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái, sân golf Khoái Châu. Dự án do Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên làm chủ đầu tư.
Trong khi một số doanh nghiệp bất động sản lớn chọn tập trung khai thác quỹ đất hiện hữu, nhiều chủ đầu tư khác vẫn tìm cơ hội bổ sung quỹ đất, chuẩn bị kế hoạch cho tương lai.
(VNF) - Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận những dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng kéo dài. Nhiều phân khúc từ chung cư, nhà trong ngõ đến đất nền vùng ven đều xuất hiện xu hướng giảm giá hoặc cắt giảm kỳ vọng lợi nhuận nhằm tìm kiếm thanh khoản.
Nhiều khu vực vùng ven Hà Nội ghi nhận giá đất nền giảm mạnh, không ít nhà đầu tư chấp nhận "cắt lỗ" hàng trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng.
(VNF) - Đà Nẵng kêu gọi đầu tư 9 cụm công nghiệp với tổng diện tích gần 230ha, nhằm mở rộng quỹ đất sản xuất, thu hút doanh nghiệp và tạo thêm việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) -Sau nhiều năm đình trệ vì vướng mắc giải phóng mặt bằng, dự án nút giao Phạm Tu - đường 70 tại Hà Nội đang được tái khởi động với không khí thi công khẩn trương.
