Thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa qua ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung so với các năm trước. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung tập trung vào các dự án cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc trung cấp - bình dân tiếp tục khan hiếm.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2025 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung tiếp tục được cải thiện theo hướng đa dạng hóa khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các vùng vệ tinh, đô thị loại hai có quỹ đất dồi dào, chi phí đầu tư hợp lý.
Trong cơ cấu theo vùng, miền Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung mở bán mới, giảm 4 điểm phần trăm so với quý trước nhưng vẫn dẫn đầu cả nước. Miền Nam đóng góp 27%, còn miền Trung bất ngờ tăng mạnh lên 23% khi nhiều dự án được đẩy nhanh tiến độ để đón nhu cầu phục hồi.
Về cơ cấu nguồn cung theo doanh nghiệp, dù mức độ cạnh tranh có dấu hiệu tăng lên, thị trường vẫn bị chi phối bởi nhóm chủ đầu tư lớn. Riêng quý III, nhóm này cung cấp hơn 54% nguồn cung mới, giảm 18 điểm phần trăm so với quý trước nhưng vẫn chiếm lĩnh thị trường. Các tên tuổi dẫn đầu bao gồm: Vingroup (9,7%), Sun Group (10,7%), Masterise (11,3%), Phát Đạt (4,8%), Bcons (3%), CapitaLand (1,5%). Phần còn lại 45,7% thuộc về các doanh nghiệp khác.
Tính chung 9 tháng năm 2025, tỷ trọng của các doanh nghiệp lớn như Vingroup, MIK, Masterise, Sungroup, Phát Đạt, Hoàng Huy chiếm khoảng 64% tổng nguồn cung toàn thị trường. Trong đó, Vingroup là doanh nghiệp có các dự án triển khai đóng góp lớn nhất vào nguồn cung.
Dù nguồn cung tổng thể dồi dào hơn nhưng phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng trên thị trường. Tính chung 9 tháng năm 2025, căn hộ bình dân chỉ chiếm 6%, trong đó có đóng góp chủ yếu từ các dự án NƠXH. Tại Hà Nội và TP. HCM cũ, có tới 80% căn hộ mở bán mới trên thị trường có mức giá trên 80 triệu đồng/m2.
Việc nguồn cung co cụm vào một số đại đô thị và nằm chủ yếu trong tay các doanh nghiệp lớn không chỉ khiến giá bị đẩy lên, mà còn khiến thị trường thiếu nghiêm trọng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Đây là thách thức lớn trong việc cân bằng cung - cầu và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở.
Trao đổi với VietnamFinance, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Chí Thanh, cho rằng trong thời gian 3-5 năm vừa qua, những thay đổi về luật và cơ chế đã khiến các doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp rất nhiều khó khăn trong triển khai dự án. Chỉ những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, năng lực tài chính mạnh và đủ khả năng phát triển dự án hàng trăm hecta mới duy trì được nguồn hàng và chi phối thị trường.
CEO EZ Property, ông Phạm Đức Toản, cũng nhận định thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ. Nhóm doanh nghiệp lớn sở hữu tiềm lực tài chính, triển khai được đại dự án hoàn chỉnh và trở thành lực lượng dẫn dắt thị trường.
“Họ thường ưu tiên làm phân khúc trung - cao cấp, hạn chế phát triển nhà giá rẻ, từ đó góp phần tạo xu hướng tăng giá chung. Trong khi đó, doanh nghiệp nhỏ hầu như không còn khả năng cạnh tranh khi các quy định về pháp lý, vốn và triển khai ngày càng chặt chẽ” – ông Toản trao đổi với VietnamFinance.
Ông Toản cũng nhấn mạnh lợi thế lớn của các tập đoàn bất động sản lớn nằm ở việc sở hữu hệ sinh thái tài chính khép kín: MIK gắn với VPBank, Masterise được hậu thuẫn bởi Techcombank, Geleximco với ABBank… Sự hậu thuẫn từ các ngân hàng giúp họ có nguồn lực tài chính mạnh, quỹ đất lớn và sự thuận lợi trong thủ tục pháp lý - điều mà doanh nghiệp nhỏ khó tiếp cận.
Việc nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào các tập đoàn lớn mang lại cả những mặt tích cực lẫn hạn chế đối với thị trường. Theo các chuyên gia, khi nguồn cung tập trung trong tay những “cá mập”, cạnh tranh về giá gần như bị triệt tiêu. Thay vì cạnh tranh bằng việc giảm giá hay đa dạng hóa sản phẩm, các chủ đầu tư lớn có xu hướng định giá cao ngay từ đầu để tối ưu hóa lợi nhuận.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, điểm tích cực dễ thấy là khi triển khai các dự án quy mô lớn, chủ đầu tư thường đồng bộ được hạ tầng, tạo ra số lượng sản phẩm dồi dào và nâng cao chất lượng đô thị.
Về nguyên tắc, làm dự án lớn sẽ giúp tối ưu chi phí, từ đó giá bán có thể tốt hơn. Tuy nhiên, ông Thanh nhấn mạnh rằng trong bối cảnh nguồn cung tập trung trong tay các đại gia bất động sản, quyền định giá khi đó lại thuộc về người bán.
“Nếu nguồn cung đa dạng từ các chủ đầu tư, các doanh nghiệp buộc phải cạnh tranh và có thể bán giá thấp hơn. Nhưng khi chỉ một số ít doanh nghiệp sở hữu hàng, họ hoàn toàn có thể đưa ra mức giá theo kỳ vọng lợi nhuận của mình” - ông Thanh nói.
Ông Thanh cho rằng doanh nghiệp nhỏ và vừa là lực lượng từng đóng góp đáng kể vào nguồn cung trung cấp, đáp ứng nhu cầu ở thực - vốn đang gặp rất nhiều rào cản.
Ông dẫn chứng rằng nhiều dự án ở khu vực phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất (đất nông nghiệp sang đất ở) hoặc ở những nơi hạ tầng chưa phát triển thường vướng thủ tục pháp lý kéo dài. Đặc biệt, quy định giải phóng mặt bằng không thống nhất buộc doanh nghiệp phải tự đi thỏa thuận, khiến chi phí bị đội lên, thậm chí có tình trạng cò đất mua gom để đẩy giá.
Hệ quả là nhiều dự án vừa và nhỏ không thể về đích, không đủ điều kiện được nhà nước hỗ trợ giải phóng mặt bằng, làm nguồn cung phân khúc trung cấp ngày càng thu hẹp.
Do đó, ông đề nghị cần có cơ chế hỗ trợ phù hợp cho doanh nghiệp nhỏ và vừa phát triển dự án, tạo ra nguồn cung đa dạng, tăng sức cạnh tranh trên thị trường, từ đó tăng thêm lựa chọn cho người mua.
Đồng quan điểm, CEO EZ Property cũng cho rằng, việc các tập đoàn lớn dẫn dắt thị trường cũng mang lại những lợi ích rõ rệt. Nhóm này có tiềm lực mạnh, triển khai được đại dự án với quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, tiến độ tốt, tránh tình trạng dự án “đắp chiếu” kéo dài như trước đây. Họ góp phần thay đổi diện mạo nhiều vùng đất và tạo ra nguồn cung quy mô lớn cho thị trường.
Tuy vậy, theo ông Toản, mặt trái của sự tập trung nguồn cung lại rất đáng lo ngại. Khi “một mình một chợ”, các tập đoàn lớn có thể thao túng giá bán, đẩy mặt bằng giá chung lên cao. Nhiều dự án cao cấp, biệt thự, liền kề có giá hàng chục tỷ đồng/căn nhưng phần lớn người mua (70-80%) là giới đầu tư, đầu cơ, không phải nhu cầu ở thực.
“Những người mua được loại tài sản này thường đã có vài căn nhà, họ mua với kỳ vọng tăng giá. Điều này khiến thị trường lệch hẳn khỏi nhu cầu ở thực” - ông Toản phân tích.
Thêm vào đó, hầu hết các tập đoàn lớn đều kết hợp chặt chẽ với ngân hàng để cung cấp đòn bẩy tài chính cho khách hàng. Dù có nhiều ưu đãi lãi suất trong thời gian đầu, đây lại có thể trở thành “bẫy tài chính”.
“Khi hết ưu đãi, người mua phải trả khoản tiền rất lớn. Nhiều ngân hàng đang cho vay dưới chuẩn, chỉ cần khách hàng thanh toán 30% là có thể vay, không đánh giá kỹ năng lực trả nợ. Điều này tạo rủi ro nợ xấu cho cả người mua và hệ thống ngân hàng” - ông Toản cảnh báo.
Theo ông Toản, doanh nghiệp nhỏ và vừa gần như không còn chỗ đứng. Nếu còn hoạt động, họ chỉ có thể phát triển các dự án nhỏ lẻ, vài block hoặc vài lô đất, chủ yếu tại các tỉnh lẻ, nơi chi phí đất đai và giải phóng mặt bằng còn thấp. Ở các thành phố lớn, “miếng bánh” bất động sản đã vượt quá khả năng tài chính và năng lực triển khai của họ.
“Đây là quy luật thị trường, cá lớn nuốt cá bé, mạnh được yếu thua. Các doanh nghiệp phải tự lớn lên và tìm hướng đi phù hợp để tồn tại” - ông Toản nhận định.
Tags:
(VNF) - Quốc hội vừa bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có việc thực hiện dự án tại trung tâm tài chính quốc tế.
(VNF) - Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh đã yêu cầu chủ đầu tư xóa tên, hủy hợp đồng, thu hồi nhà tại nhiều dự án như: nhà ở xã hội Bắc Từ Sơn (54 căn), phường Tân Hồng (7 căn), phường Khắc Niệm (9 căn),...
(VNF) - Khu đô thị cửa khẩu Lệ Thanh có diện tích khoảng 1.512ha, nằm trên địa bàn xã Ia Dom và xã Ia Nan, tỉnh Gia Lai.
(VNF) - Thủ tục cấp phép xây dựng sẽ làm online, rút ngắn còn 7-10 ngày; giá trị M&A bất động sản vượt 2,4 tỷ USD trong 11 tháng; Hà Nội mở bán 86 căn nhà ở xã hội giá từ 484 triệu đồng/căn... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 11/12.
(VNF) - TP. HCM sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có tổng cộng 838 dự án, khu đất tồn đọng, vướng mắc, hiện đã tháo gỡ 670 dự án.
(VNF) - Nền kinh tế trải nghiệm đang trở thành xu hướng lớn dẫn dắt nền kinh tế toàn cầu. Tại Việt Nam, không gian sống hàng hiệu là xu hướng nổi bật trong ngành bất động sản được dẫn dắt bởi các tên tuổi hàng đầu.
(VNF) - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.
(VNF) - Hà Nội, ngày 10/12/2025, Công ty Cổ phần Phát triển và Đầu tư Xây dựng VinCons (thành viên Tập đoàn Vingroup) công bố tuyển dụng 100.000 công nhân xây dựng cho các đại dự án trên cả nước. Đây là đợt tuyển dụng có quy mô lớn nhất từ trước đến nay, đánh dấu bước chuyển mình thành doanh nghiệp xây dựng chuyên nghiệp của VinCons, với cơ hội phát triển đột phá cùng các công trình mang tầm vóc quốc tế.
(VNF) - Dù từng được giao hàng loạt khu “đất vàng” để làm đô thị và thương mại nhưng nhiều năm nay BMC liên tục bị nhắc tên nợ thuế, buộc Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh phải áp dụng biện pháp mạnh: ngừng sử dụng hóa đơn. Trong khi đó, loạt dự án lớn của doanh nghiệp tại miền Trung tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bỏ hoang kéo dài…
(VNF) - Bộ Tài chính vừa có đề xuất dự thảo mới về quy định tiền sử dụng đất, thuê đất mới nhằm gỡ khó khi thi hành Luật Đất đai.
(VNF) - Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cơ cấu, dòng vốn bắt đầu chọn lọc hơn và tính pháp lý cùng quỹ đất sạch đang trở thành yếu tố then chốt quyết định sức bật của các doanh nghiệp bất động sản. Từ định hướng đó, Taseco Land đang thể hiện một chiến lược nhất quán: ưu tiên tích lũy quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý và nâng cao năng lực triển khai. Thay vì tập trung mở rộng bằng mọi giá, doanh nghiệp lựa chọn cách tiếp cận thận trọng nhưng bền vững, qua đó từng bước xây dựng nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.
(VNF) - Với quỹ đất gần 100.000 m², hơn 1.200 căn nhà và dân số tương lai hơn 3.400 người, dự án được xem như “đòn bẩy” đô thị khổng lồ, hứa hẹn làm thay đổi hoàn toàn diện mạo khu vực này.
(VNF) - Cần Giờ được đánh giá là một trong những mô hình lấn biển bền vững nhất hiện nay, không chỉ là "xây dựng", mà là tái sinh một hệ sinh thái.
(VNF) - Căn hộ thương mại tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung (tên thương mại Thăng Long Green City) đang được các môi giới chào bán mức giá từ 48 – 52 triệu đồng/m2, dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán.
(VNF) - Sắp "kích hoạt" 245 dự án hạ tầng với tổng vốn đầu tư gần 1,35 triệu tỷ đồng; Hà Nội kêu gọi đầu tư khu đô thị hơn 2.000 tỷ đồng tại Phú Xuyên; Đồng Nai duyệt quy hoạch 250ha trên đỉnh núi Chứa Chan, BIM Land ra mắt tháp đôi Aria Bay... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 10/12.
(VNF) - UBND Hải Phòng dự kiến khởi công nhiều dự án hạ tầng, giao thông, phát triển đô thị trong năm 2026.
(VNF) - TP. HCM dự kiến áp dụng bảng giá đất mới bằng khoảng 60% giá thị trường, bước đầu tiệm cận giá thực tế nhưng vẫn bảo đảm ổn định kinh tế - xã hội. Thành phố đang rà soát chênh lệch dữ liệu và lấy ý kiến người dân trước khi chính thức ban hành từ 1/1/2026.
(VNF) - Việc cho phép thu hồi đất khi 75% hộ dân đồng ý được kỳ vọng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án. Song, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, sự khác biệt về loại đất, giá thỏa thuận, thời điểm giao dịch và khả năng nhà đầu tư “tự tạo” mặt bằng đồng thuận có thể khiến quy định trở thành điểm nóng tranh chấp nếu áp dụng vội vàng.
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Delta Group tiếp tục khẳng định năng lực tại các dự án nhà ở xã hội, công trình dân dụng và hạ tầng trọng điểm trên cả nước với gói thầu thi công thuộc dự án khu nhà ở xã hội tại Đa giác 3, khu đô thị dịch vụ Hùng Thắng, phường Bãi Cháy, tỉnh Quảng Ninh.
(VNF) - HAGL vừa được UBND tỉnh Gia Lai chấp thuận đầu tư dự án Khu phức hợp Phù Đổng gần 600 tỷ đồng tại Pleiku.
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - VinSpeed sắp khởi công Metro Bến Thành - Cần Giờ; Hà Nội dừng tiếp nhận trực tiếp hồ sơ mua nhà, 100% thực hiện online; Vĩnh Long điều chỉnh mục tiêu nhà ở xã hội; Chính phủ tháo gỡ hơn 1.700 dự án, nhà đất tồn đọng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 9/12.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Quốc hội vừa bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có việc thực hiện dự án tại trung tâm tài chính quốc tế.
(VNF) - Dù từng được giao hàng loạt khu “đất vàng” để làm đô thị và thương mại nhưng nhiều năm nay BMC liên tục bị nhắc tên nợ thuế, buộc Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh phải áp dụng biện pháp mạnh: ngừng sử dụng hóa đơn. Trong khi đó, loạt dự án lớn của doanh nghiệp tại miền Trung tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bỏ hoang kéo dài…
