Cách nào 'đạp phanh' đà tăng của giá nhà?

Giá nhà tăng vượt khả năng chi trả

Theo thống kê, những năm gần đây, bất động sản đóng góp trung bình khoảng 10% GDP. So với các nước phát triển trong khu vực, tỷ trọng này còn thấp - giá trị bất động sản so với tổng tài sản quốc gia mới đạt 21%, trong khi nhiều nước phát triển là 35%. Điều này cho thấy thị trường còn dư địa để tăng trưởng trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá nhà ở đang vượt xa thu nhập thực tế. Báo cáo của Hội môi giới bất đông sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng cơ cấu nguồn cung hiện lệch pha: phần lớn sản phẩm là nhà cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư và đầu cơ, trong khi nhu cầu thực của đại đa số người dân lại nằm ở phân khúc vừa túi tiền. Ngay cả các khu vực vùng ven - vốn được kỳ vọng cung cấp nhà giá hợp lý cũng có giá bán vượt thu nhập bình quân.

Khảo sát của VARS cho thấy, một căn hộ hai phòng ngủ khoảng 5 tỷ đồng. Với một gia đình thu nhập 50 triệu đồng/tháng, nếu dành toàn bộ thu nhập để mua nhà sẽ mất 8 năm; nếu chi cho nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập theo khuyến nghị tài chính, thời gian kéo dài đến 25 năm. Ngay cả nhà ở xã hội, với giá 1,5 tỷ đồng/căn 60m², hộ gia đình có thu nhập 40 triệu đồng/tháng cũng cần tích lũy gần 10 năm, chưa kể chi phí vay và sinh hoạt thực tế.

Hệ quả là khoảng cách giàu - nghèo về bất động sản ngày càng cố định. Những người đã sở hữu tài sản tiếp tục hưởng lợi từ tăng giá, trong khi nhóm chưa sở hữu phải thuê dài hạn, khó tích lũy tài sản. VARS cảnh báo nếu không có giải pháp kịp thời, sự chênh lệch này có thể “đóng cứng” qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức với mục tiêu an sinh xã hội và chiến lược đô thị hóa bền vững.

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng giá vượt tầm kiểm soát nằm ở cơ cấu cung - cầu mất cân đối và hoạt động đầu cơ. Trong ba năm qua, nguồn cung nhà ở tăng mạnh nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Việc này khiến phân khúc vừa túi tiền - nhu cầu chính của thị trường thiếu hụt nghiêm trọng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, nhận xét: “Đà tăng giá nhà thời gian qua phản ánh rõ sự mất cân đối cung - cầu. Nhu cầu thực chiếm phần lớn, nhưng nguồn cung lại tập trung vào cao cấp. Việc khan hiếm sản phẩm bình dân đẩy giá lên cao, kéo dài hiện tượng tăng nóng”.

Bên cạnh đó, hạn chế về pháp lý, năng lực giải phóng mặt bằng và kênh vốn hạn chế khiến việc phát triển nhà ở bình dân khó khả thi. Nhiều dự án nhà ở xã hội cũng đang gặp vướng mắc về thủ tục, nguồn vốn, làm chậm tiến độ triển khai.

Rủi ro bong bóng và tác động xã hội

Theo VARS, sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập thực tế không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở mà còn kéo theo hệ lụy kinh tế - xã hội. Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập thực tế khiến người dân cảm nhận nghèo đi dù kinh tế tăng trưởng, tạo ra bất bình đẳng tài sản, và củng cố lợi thế cho nhóm giàu nắm giữ tài sản.

TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, đánh giá: “Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập là dấu hiệu đáng báo động. Nếu không kiểm soát, nguy cơ ‘bong bóng’ bất động sản sẽ tác động tiêu cực lên toàn nền kinh tế”.

Hệ quả dài hạn là khoảng cách giàu - nghèo có thể bị cố định, ảnh hưởng đến khả năng an cư, giảm tính di động xã hội, và đặt ra thách thức với chiến lược phát triển đô thị bền vững.

Trong bối cảnh đó, VARS nhấn mạnh giải pháp quan trọng nhất là ưu tiên phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, coi đây là chiến lược trọng điểm tương tự như phát triển hạ tầng giao thông hay năng lượng. Khi nhu cầu thực được đáp ứng, thị trường sẽ tự cân bằng, giảm động cơ đầu cơ và đưa mặt bằng giá về mức hợp lý hơn. Đồng thời, cần siết chặt các hoạt động đầu cơ, tăng thuế với giao dịch lướt sóng ngắn hạn và tạo cơ chế tài chính thuận lợi cho người mua nhà lần đầu.

Để thực hiện mục tiêu này, việc hoàn thiện pháp lý và năng lực thực thi của cơ quan địa phương là yếu tố quan trọng. Các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cần được triển khai nhanh chóng, đi đôi với nâng cao năng lực giải quyết thủ tục hành chính, phân cấp linh hoạt theo từng khu vực và giai đoạn phát triển. Điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng cũng cần được tháo gỡ theo hướng minh bạch, rút ngắn thời gian nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi người dân, cùng với phương pháp xác định giá đất rõ ràng và ổn định, nhằm giảm chi phí phát triển dự án và tạo dư địa hạ giá nhà.

Đa dạng hóa nguồn vốn là bước đi tiếp theo. Thị trường bất động sản cần giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp thành kênh vốn trung và dài hạn hiệu quả, thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia và phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) để tạo nguồn vốn ổn định, minh bạch. Song song đó, các chính sách tài chính thuận lợi cho người mua nhà lần đầu sẽ hỗ trợ khả năng tiếp cận nhà ở và giảm áp lực đầu cơ.

Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, khơi thông nguồn cung hợp lý, đặc biệt là nhà ở bình dân tại đô thị và vùng ven, kết hợp với đa dạng hóa nguồn vốn và hoàn thiện pháp lý, sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân và đóng góp bền vững cho tăng trưởng kinh tế. Nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp thu nhập cần được ưu tiên trong quy hoạch và đi kèm cơ chế khuyến khích. Phát triển đô thị cũng phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến vành đai, metro và cao tốc, nhằm giãn mật độ dân cư, mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất ở trung tâm.

Bên cạnh đó, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp để giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống” và đa dạng hóa lựa chọn về nhà ở cho người dân. Các cơ quan quản lý cần xây dựng bộ chỉ số và tiêu chí cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản, giúp phát hiện kịp thời các dấu hiệu lệch chuẩn như đầu cơ, tăng giá bất thường hay mất cân đối cung - cầu, từ đó có biện pháp can thiệp phù hợp, thay vì xử lý bị động khi thị trường đã phát sinh rủi ro.

Cuối cùng, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản thống nhất, minh bạch trên toàn quốc là nền tảng quan trọng giúp cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp phân tích, dự báo và điều hành thị trường chính xác, kịp thời. Hệ thống dữ liệu mở, liên thông giữa các bộ, ngành và địa phương - bao gồm thông tin về quy hoạch, giao dịch, giá trị, pháp lý và biến động sử dụng đất sẽ nâng cao tính minh bạch, giảm thiểu đầu cơ, thao túng giá và bảo vệ quyền lợi của người dân cũng như doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn dư địa tăng trưởng, nhưng để phát triển lành mạnh và bền vững, việc phanh đà tăng nóng giá nhà, ưu tiên nguồn cung vừa túi tiền, hoàn thiện pháp lý, đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển hạ tầng đồng bộ là những giải pháp cấp thiết. Khi các yếu tố này được triển khai đồng bộ, thị trường không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn góp phần cân bằng xã hội và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ổn định.