Động lực nào đang đưa bất động sản Vân Đồn vào chu kỳ mới?

Từ “câu chuyện kỳ vọng” đến chu kỳ phát triển thực chất

Từng được xem là một trong những điểm nóng của thị trường bất động sản phía Bắc giai đoạn 2018 - 2020, Vân Đồn đã trải qua những đợt tăng trưởng mạnh mẽ nhờ kỳ vọng trở thành đặc khu kinh tế. Khi đó, dòng tiền đổ về khu vực này chủ yếu tập trung vào đất nền và các sản phẩm gắn với câu chuyện quy hoạch, khiến mặt bằng giá bất động sản tăng nhanh chỉ trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, sau khi các đề xuất về đặc khu chưa được triển khai như kỳ vọng, thị trường Vân Đồn không còn duy trì đà tăng trưởng nóng như giai đoạn trước mà chuyển sang phát triển thận trọng theo xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản cả nước. Đây cũng là khoảng thời gian để địa phương từng bước hoàn thiện quy hoạch, hạ tầng và định hình rõ hơn chiến lược phát triển kinh tế biển, du lịch và dịch vụ.

Bước sang giai đoạn hiện nay, giới quan sát cho rằng Vân Đồn đang đứng trước cơ hội khởi động một chu kỳ phát triển mới. Khác với giai đoạn trước chủ yếu dựa vào kỳ vọng, động lực tăng trưởng lần này được kỳ vọng đến từ sự cộng hưởng của cơ chế chính sách, hạ tầng hiện hữu và các dự án quy mô lớn đang được triển khai trên thực tế.

Đáng chú ý, vừa qua, dự thảo ngày 2/4/2026 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển kinh tế - xã hội cho đặc khu Vân Đồn đang mở ra dư địa phát triển mới cho khu vực này.

Các đề xuất ưu đãi về thuế, đầu tư, hải quan cùng việc cho phép triển khai nhiều loại hình dịch vụ, giải trí mới được kỳ vọng sẽ gia tăng sức hút đối với dòng vốn trong và ngoài nước. Nếu được thông qua, đây có thể trở thành chất xúc tác quan trọng thúc đẩy các hoạt động kinh tế, du lịch và thương mại tại Vân Đồn.

Song hành với đó là hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Vân Đồn hiện sở hữu sân bay quốc tế Vân Đồn, cảng biển quốc tế Ao Tiên, mạng lưới cao tốc Hạ Long – Vân Đồn – Móng Cái và các tuyến đường sắt, đường sắt tốc độ cao được đẩy nhanh triển khai. Đây là nền tảng quan trọng giúp Vân Đồn gia tăng kết nối và mở rộng không gian phát triển kinh tế trong dài hạn.

Trao đổi với VietnamFinance về triển vọng thị trường bất động sản Vân Đồn, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng Vân Đồn đang bước vào giai đoạn tái định vị sau nhiều năm tích lũy về hạ tầng, quy hoạch và kỳ vọng chính sách.

Theo bà Miền, nếu trước đây thị trường chủ yếu vận động theo thông tin quy hoạch và kỳ vọng đặc khu thì hiện nay đang dần chuyển sang chu kỳ phát triển có nền tảng thực chất hơn, gắn với hạ tầng hiện hữu, các dự án quy mô lớn, kinh tế biển, du lịch nghỉ dưỡng và khả năng hình thành những ngành kinh tế mới.

“Điểm đáng chú ý là thị trường Vân Đồn đang dần chuyển từ câu chuyện đầu tư đất nền theo sóng sang cách tiếp cận thận trọng nhưng thực chất và an toàn hơn, gắn với vai trò là cực tăng trưởng mới của Quảng Ninh”, bà Miền nhận định.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đánh giá Vân Đồn sở hữu nhiều lợi thế khác biệt về vị trí địa lý, cảnh quan, kinh tế biển và được hưởng lợi lớn từ quá trình đầu tư hạ tầng của tỉnh Quảng Ninh cũng như các doanh nghiệp lớn.

Theo ông Đính, khi trở thành một cực tăng trưởng mới, Vân Đồn sẽ thu hút các dòng vốn đầu tư quy mô lớn, thúc đẩy phát triển kinh tế, du lịch và dịch vụ hiện đại. Đây sẽ là nền tảng tạo ra nhu cầu thực đối với bất động sản, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá như trước đây.

Dù vậy, các chuyên gia cũng lưu ý tiềm năng lớn không đồng nghĩa với sự tăng trưởng tức thời. Để thị trường phát triển bền vững, Vân Đồn vẫn cần thêm thời gian để hội tụ đồng thời các yếu tố gồm dòng khách, dòng cư dân, dòng vốn đầu tư và hiệu quả khai thác thực tế.

Cơ hội cho phân khúc căn hộ trong các khu đô thị đồng bộ

Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường hiện nay là sự dịch chuyển từ tư duy đầu cơ sang tìm kiếm giá trị khai thác thực tế. Nhà đầu tư không còn chỉ quan tâm đến câu chuyện quy hoạch hay khả năng tăng giá ngắn hạn mà chú trọng nhiều hơn tới pháp lý, khả năng vận hành, khai thác cho thuê và chất lượng môi trường sống.

Những câu hỏi mà nhà đầu tư hiện nay đặt ra không còn là “giá sẽ tăng bao nhiêu” mà là “có dễ cho thuê không”, “ai vận hành”, “tiện ích xung quanh có đủ không” và “dòng khách có tăng trưởng bền vững hay không”.

Trước thực tế đó, bà Phạm Thị Miền cho rằng các dự án căn hộ nằm trong những khu đô thị quy mô lớn đang sở hữu lợi thế rõ rệt nhờ khả năng cộng hưởng hệ sinh thái.

“Trong bối cảnh thị trường chuyển từ mua theo kỳ vọng tăng giá sang mua theo giá trị khai thác, sản phẩm đơn lẻ sẽ khó cạnh tranh bằng sản phẩm nằm trong tổng thể được quy hoạch bài bản, có tiện ích, cảnh quan, dịch vụ và khả năng vận hành đồng bộ”, bà Miền cho biết.

Theo chuyên gia này, các dự án căn hộ trong khu đô thị lớn có thể đáp ứng đồng thời nhiều nhu cầu như nghỉ dưỡng, lưu trú, cho thuê, làm việc từ xa, second home hay khai thác thương mại. Đây là yếu tố ngày càng được giới đầu tư quan tâm khi đánh giá hiệu quả của một sản phẩm bất động sản.

Đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản Vân Đồn, tòa căn hộ Vân Bay thuộc khu đô thị Phương Đông Wonder Island được xem là một trong những dự án phản ánh xu hướng phát triển này.

Được phát triển theo định hướng mang tới chuẩn sống wellness bên Vịnh Bái Tử Long. tòa căn hộ cao cấp Vân Bay sở hữu các các tiện ích như khoáng nóng Onsen, khu chăm sóc sức khỏe 24/7 tại gia liên kết với bệnh viện quốc tế Phương Đông, nhà hàng, café, gym... Bên cạnh đó, cư dân Vân Bay còn được thừa hưởng hệ sinh thái tiện ích quy mô đã hiện hữu tại Khu đô thị Phương Đông Wonder Island với hơn 3km bãi tắm ven biển, công viên nước có mái che rộng 6ha, khu vui chơi giải trí, quảng trường biển, chuỗi nhà hàng ẩm thực đa dạng và hệ thống sân thể thao ngoài trời.

Đại diện chủ đầu tư dự án cho biết: “Ghi nhận thực tế, có hàng nghìn khách du lịch đang đổ về Phương Đông Wonder Island để tham quan, vui chơi, giải trí và nghỉ dưỡng mỗi ngày khiến khu vực này thiếu hụt trầm trọng nguồn cung lưu trú chất lượng cao. Vân Đồn sẽ phải bổ sung thêm ít nhất 7.000 – 10.000 phòng khách sạn, căn hộ cho thuê mới có thể đáp ứng được nhu cầu thực tế của du khách và chuyên gia đang ngày một gia tăng.

Theo đánh giá của các đơn vị phân phối, đây là phân khúc còn khá mới tại Vân Đồn khi nguồn cung trước đây chủ yếu tập trung vào đất nền và nhà thấp tầng. Trong khi đó, căn hộ có lợi thế về mức vốn đầu tư ban đầu thấp hơn, khả năng khai thác cho thuê tốt hơn và phù hợp với xu hướng sở hữu ngôi nhà thứ hai để nghỉ dưỡng.

Bà Nguyễn Thị Huyền Thơm, Giám đốc Kinh doanh Hệ thống Đất Xanh Miền Bắc, cho biết các dự án căn hộ tại Vân Đồn đang thu hút sự quan tâm đáng kể của khách hàng, không chỉ tại địa phương mà còn từ Hà Nội. Theo bà, diễn biến này cho thấy những tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản Vân Đồn trong năm nay.

“Nguồn cung đối với phân khúc căn hộ chung cư tại Vân Đồn không nhiều. Do đó, những chủ đầu tư có nguồn cung tại khu vực này đang nắm lợi thế” – bà Thơm nhấn mạnh.

Theo bà Thơm, căn hộ tại Vân Đồn có lợi thế nhờ mức vốn đầu tư ban đầu thấp hơn so với nhiều phân khúc khác, đồng thời sở hữu tiềm năng khai thác cho thuê  và phù hợp với nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai để nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, các yếu tố về an ninh, tiện ích và vận hành đồng bộ cũng giúp loại hình này ngày càng được nhiều khách hàng quan tâm lựa chọn.

Ở góc độ dài hạn, ông Nguyễn Văn Đính, cho rằng Vân Đồn có tiềm năng hình thành thị trường cho thuê chất lượng cao khi khu vực này thu hút ngày càng nhiều chuyên gia, nhân sự trình độ cao và lực lượng lao động trong các lĩnh vực du lịch, dịch vụ và kinh tế biển.

“Nếu hạ tầng và dịch vụ tiếp tục được đầu tư đồng bộ, những sản phẩm căn hộ chất lượng sẽ có cơ hội tạo dòng tiền ổn định và khai thác hiệu quả trong dài hạn”, ông Đính nhận định.

Giới chuyên gia cho rằng, khi Vân Đồn bước vào chu kỳ phát triển mới dựa trên nền tảng hạ tầng, cơ chế đặc thù và nhu cầu thực, những dự án có quy hoạch đồng bộ, hệ tiện ích hoàn chỉnh và khả năng vận hành chuyên nghiệp sẽ có nhiều cơ hội bứt phá hơn so với các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.