Thị trường bất động sản đang dần khép lại giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng để bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh mẽ hơn. Khi mặt bằng giá đã tăng đáng kể tại nhiều địa phương, nguồn cung dần cải thiện và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, dòng tiền cũng không còn chảy theo các cơn sốt ngắn hạn mà bắt đầu tìm đến những khu vực có nền tảng kinh tế, hạ tầng và nhu cầu thực sự.
Trong bối cảnh đó, câu chuyện không còn đơn thuần là "đầu tư ở đâu cũng thắng", mà là làm thế nào để nhận diện đúng những địa bàn, phân khúc và sản phẩm có khả năng đón dòng tiền trong giai đoạn mới. Đây được xem là yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư khi thị trường bước sang một chu kỳ phát triển mang tính chọn lọc hơn.
Bên lề hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, để hiểu rõ hơn về xu hướng dịch chuyển dòng tiền đầu tư bất động sản trong giai đoạn mới.
- Theo quan sát của ông, dòng tiền đầu tư bất động sản hiện nay đang có những thay đổi đáng chú ý nào so với giai đoạn 2024-2025?
Ông Phạm Đức Toản: Có thể thấy rõ một sự thay đổi rất lớn là nhóm nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn gần như đã rút khỏi thị trường. Trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản duy trì ở mức cao, trong khi chi phí vốn không còn rẻ như trước, chiến lược mua nhanh bán nhanh trở nên khó hiệu quả hơn rất nhiều.
Điều này cũng lý giải vì sao các dự án hiện nay không còn ghi nhận tốc độ hấp thụ quá nhanh như giai đoạn trước. Thanh khoản vẫn có nhưng diễn ra chậm hơn, chọn lọc hơn.
Dòng tiền chủ đạo trên thị trường hiện nay là dòng tiền tích lũy, dòng tiền dự trữ của người dân. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu sở hữu tài sản an toàn, ưu tiên pháp lý rõ ràng và có kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn.
Thực tế cho thấy chỉ những sản phẩm tốt mới có khả năng thu hút dòng tiền. Việc vay vốn để đầu tư bất động sản hiện nay cũng không còn phổ biến. Ngay cả người mua để ở cũng khá thận trọng với đòn bẩy tài chính. Nếu có vay thì tỷ lệ vay thường ở mức thấp, dưới 50% giá trị tài sản, bởi người mua luôn phải tính đến bài toán an toàn tài chính trong bối cảnh lãi suất vẫn tiềm ẩn nhiều biến động.
- Trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa, đâu là những phân khúc đang nhận được sự quan tâm lớn nhất của nhà đầu tư?
Những phân khúc có nhu cầu thực và sở hữu yếu tố khan hiếm đang nổi lên rõ nét hơn cả.
Đối với nhà ở xã hội hay nhà cho thuê, đây không phải là các sản phẩm mang tính đầu cơ do có những điều kiện tiếp cận riêng. Trong khi đó, các sản phẩm nằm ở vị trí đẹp trong lõi đô thị, dù có mức giá cao, vẫn ghi nhận sức hấp thụ tốt.
Có thể lấy ví dụ như một số dự án mới tại khu vực trung tâm Hà Nội hoặc các đại đô thị đã hình thành hệ sinh thái hoàn chỉnh. Điểm chung của những sản phẩm này là vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ, nguồn cung không nhiều và khả năng giữ giá cao.
Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ tại khu vực vùng ven hiện vẫn cần thêm thời gian. Khi thị trường xuất hiện các động lực tăng trưởng mới hoặc chủ đầu tư đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, nhóm sản phẩm này mới có thể thu hút sự quan tâm trở lại từ giới đầu tư.
- Xét theo yếu tố địa lý, đâu là những khu vực đang nổi lên như điểm đến của dòng vốn đầu tư?
Một thị trường muốn trở thành điểm đến của dòng tiền phải hội tụ nhiều điều kiện.
Yếu tố đầu tiên là nền tảng kinh tế - xã hội phát triển tốt, có động lực tăng trưởng từ công nghiệp, thương mại, dịch vụ hoặc du lịch. Tiếp theo là khả năng thu hút dân cư và tốc độ gia tăng dân số cơ học.
Tại khu vực Hà Nội, Mê Linh là địa bàn đáng chú ý khi mặt bằng giá vẫn còn tương đối thấp so với nhiều khu vực khác, trong khi đang nhận được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.
Ở phía Bắc, tôi đánh giá cao Hải Phòng. Đây là địa phương sở hữu nhiều lợi thế vượt trội về phát triển công nghiệp, cảng biển, logistics và hạ tầng giao thông. Thành phố đang được hưởng lợi từ hàng loạt dự án giao thông chiến lược như hệ thống cao tốc, các tuyến đường ven biển và đặc biệt là các dự án đường sắt kết nối khu vực.
Điều đáng chú ý là nếu so sánh với quy mô kinh tế, tốc độ tăng trưởng và vị thế đối với các địa phương khác, Hải Phòng đang vượt trội hơn nhiều. Trong khi đó, mặt bằng giá bất động sản Hải Phòng hiện vẫn thấp hơn khá nhiều so với một số thị trường lân cận như Bắc Ninh hay Hưng Yên. Đây là yếu tố tạo ra dư địa tăng trưởng trong tương lai.
Bên cạnh đó, vùng Duyên hải Bắc Bộ gồm Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên đang dần hình thành một cực tăng trưởng mới, có khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp và các hoạt động công nghiệp, dịch vụ quy mô lớn.
Ở phía Nam, khu vực Bình Dương trước đây, nay thuộc TP. HCM sau sáp nhập, cũng là một điểm sáng đáng chú ý. Đây là địa bàn có hệ thống hạ tầng được đầu tư bài bản, mật độ khu công nghiệp cao, thu hút lực lượng lao động lớn và có mức thu nhập bình quân đầu người thuộc nhóm dẫn đầu cả nước.
Đặc biệt, hàng loạt công trình giao thông trọng điểm như mở rộng Quốc lộ 13, Vành đai 3, Vành đai 4 hay các tuyến đường sắt đô thị trong tương lai sẽ tiếp tục nâng cao khả năng kết nối của khu vực này với trung tâm TP. HCM.
Trong khi đó, mặt bằng giá đất tại nhiều khu vực vẫn đang ở mức tương đối hấp dẫn so với tiềm năng phát triển dài hạn.
- Theo ông, đâu là những dấu hiệu giúp nhà đầu tư nhận diện một thị trường đang thực sự thu hút dòng tiền thay vì chỉ tạo hiệu ứng ngắn hạn?
Có ba chỉ báo quan trọng.
Thứ nhất là thanh khoản. Khi số lượng giao dịch gia tăng một cách ổn định, điều đó cho thấy nhu cầu thực sự đang xuất hiện trên thị trường.
Thứ hai là tăng trưởng tín dụng bất động sản. Khi dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực này tăng lên một cách lành mạnh, có thể hiểu rằng dòng tiền đang thực sự được đưa vào thị trường.
Thứ ba là nguồn cung. Một thị trường có nguồn cung đa dạng, đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau sẽ tạo ra sức hút lớn hơn đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Nếu chỉ có giá tăng nhưng giao dịch không tăng, hoặc chỉ xuất hiện các đợt sốt cục bộ do thông tin quy hoạch hay hiệu ứng truyền thông, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng.
- Ông có khuyến nghị gì đối với các nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay?
Thị trường đang bước vào giai đoạn đòi hỏi sự chọn lọc cao hơn rất nhiều so với trước đây.
Nhà đầu tư trước hết cần đặc biệt quan tâm đến yếu tố pháp lý và quy hoạch của sản phẩm. Một tài sản có giá hấp dẫn nhưng vướng pháp lý hoặc nằm trong khu vực quy hoạch bất lợi sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Tiếp theo là thanh khoản. Khi quyết định xuống tiền, nhà đầu tư không chỉ tính đến khả năng mua được mà còn phải tính đến khả năng bán được trong tương lai. Thực tế có những sản phẩm giá rẻ nhưng rất khó chuyển nhượng.
Cuối cùng là câu chuyện đòn bẩy tài chính. Việc sử dụng vốn vay quá lớn trong bối cảnh thị trường phục hồi chưa đồng đều có thể tạo áp lực rất lớn cho nhà đầu tư nếu thanh khoản không diễn biến như kỳ vọng.
Theo tôi, giai đoạn hiện nay không còn là thời điểm có thể đầu tư vào bất kỳ sản phẩm nào cũng có lợi nhuận. Hiệu quả đầu tư sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng lựa chọn đúng thị trường, đúng phân khúc và đúng sản phẩm. Chỉ những tài sản có giá trị thực, pháp lý an toàn và gắn với các động lực tăng trưởng rõ ràng mới có khả năng thu hút dòng tiền trong chu kỳ mới.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Khu đất K200 có diện tích gần 11.000m2 được đấu giá để Khu khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, văn phòng cho thuê và Trung tâm thương mại - dịch vụ, với tổng vốn dầu tư 3.180 tỷ đồng.
(VNF) - Chi phí đất đai và hạ tầng ngày càng tăng đang khiến bài toán đầu tư bất động sản công nghiệp trở nên khó khăn hơn, dù phân khúc này vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ làn sóng dịch chuyển FDI và cải cách thể chế.
Sau nhiều năm phát triển chậm, thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn tăng tốc khi hàng loạt doanh nghiệp lớn tham gia đầu tư loại hình bất động sản này.
(VNF) - Sau giai đoạn liên tục tăng giá, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự đảo chiều về cả về giá cả lẫn thanh khoản. Người mua thận trọng, người bán cân nhắc giảm giá, môi giới bớt tung những lời chào “giá tốt”. Phía sau hiện tượng hạ nhiệt là áp lực lãi vay, thanh khoản yếu và tất nhiên đây là lúc người mua được quyền mặc cả.
(VNF) - Bắc Ninh vừa công bố kế hoạch bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án trên địa bàn tỉnh với tổng số khoảng 2.000 căn hộ, giá từ hơn 12 triệu đồng/m2.
(VNF) - Ngày 06/06/2026, tại Hà Nội, Vinpearl công bố ra mắt Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới. Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại vịnh biển Đệ nhất hùng quan - Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
(VNF) - Cách đây 45 năm, rất ít người Trung Quốc chọn Thâm Quyến để lập nghiệp. Ngày nay, 18 triệu người gọi nơi đó là “nhà”. Sự thay đổi thần kỳ của thành phố bắt đầu từ một bước ngoặt lịch sử, đó là đầu tư cho giáo dục. Vịnh di sản của tỉnh Quảng Ninh cũng đang đứng trước ngưỡng cửa tương tự với sự xuất hiện của Làng Đại học - “thủ phủ tri thức” được kiến tạo tại Vinhomes Global Gate Hạ Long.
(VNF) - Theo TS. Võ Trí Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản (BĐS).
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chuyển mạnh sang mô hình phát triển phát thải thấp và mục tiêu Net Zero vào năm 2050, tài chính xanh và tiêu chuẩn ESG (Environmental – Social – Governance) đang trở thành cấu phần cốt lõi định hình lại thị trường bất động sản thế giới. Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa nhanh, áp lực chuyển đổi mô hình tăng trưởng và yêu cầu minh bạch hóa dòng vốn đang thúc đẩy ngành bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu sắc.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc SGO Homes, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về cơ hội đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Ở một chuẩn sống nhất định, sự xa xỉ không còn nằm ở những gì được sở hữu, mà ở cách con người cảm nhận về nơi mình thuộc về. Tại The Magnolia, mỗi căn hộ được kiến tạo như một không gian phản chiếu bản sắc cá nhân, nơi sự riêng tư, thẩm mỹ và cảm xúc sống cùng tồn tại trong trạng thái cân bằng.
(VNF) - Masterise Homes, MIK Group, Sunshine Group cùng nhiều doanh nghiệp khác đang tung ra hàng loạt dự án mới, bổ sung hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường Hà Nội trong 2 năm tới.
(VNF) - Dự án TT Genesis có tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, quy mô 1,9ha gồm 2 tháp căn hộ cao 30 tầng với hơn 1.400 căn hộ cùng 12 căn nhà phố.
(VNF) - TP. HCM, tính đến ngày 26/5/2026, nguồn thu từ các hồ sơ xác định giá đất đã có cơ sở pháp lý để triển khai thu là 64.879 tỷ đồng.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Trọng Thìn, Chủ tịch Homes Plus cho rằng, lãi suất cao là giai đoạn bất động sản rẻ đi, các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi để bán hàng. Đó chính là cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực “gom hàng”.
(VNF) - Đây là dự án Khu nhà ở liền kề tại phường Thành Vinh (tỉnh Nghệ An) do Công ty TNHH Thanh Thành Đạt làm chủ đầu tư.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng bất chấp những áp lực không nhỏ, thị trường bất động sản vẫn duy trì được “nhiệt” tại những địa bàn và phân khúc có giá trị thực và giá cả phù hợp.
(VNF) - Mặc dù đã thanh toán hơn 72% giá trị khi mua căn biệt thự tại dự án NovaWorld Hồ Tràm, nhưng khách hàng vẫn chưa dám nhận bàn giao tài sản vì chủ đầu tư dựng rào chắn bịt kín toàn bộ lối vào căn nhà và lối đi xuống biển.
(VNF) - DELTA Group vừa tiếp tục ghi dấu ấn trên thị trường xây dựng khi chính thức được lựa chọn là nhà thầu triển khai hai dự án Capital Square 2 và Capital Square 3 tại thành phố Đà Nẵng.
(VNF) - Dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và nhà ở tại số 15-17 đường Trường Chinh, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai có tổng vốn đầu tư khoảng 1.792 tỷ đồng, được định hướng phát triển thành tổ hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở hiện đại.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân có thêm 966 căn nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán, nâng tổng số sản phẩm nhà ở đủ điều kiện kinh doanh tại dự án lên hơn 3.400 căn.
(VNF) - Đó là nhận xét của ông Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển của BHS Property, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay cũng như triển vọng trong giai đoạn kế tiếp.
(VNF) - Sau phiên đấu giá bất thành hồi đầu tháng 5, khu đất sân Chi Lăng tiếp tục được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 9.550 tỷ đồng.
(VNF) - Ngày 2/6, tại Hà Nội, Hệ sinh thái dịch vụ SGO Land được vinh danh Top 10 doanh nghiệp tư vấn và phát triển kinh doanh bất động sản tốt nhất Việt Nam trong khuôn khổ Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II. Danh hiệu ghi nhận năng lực vận hành và định hướng phát triển hệ sinh thái dịch vụ bất động sản toàn diện của doanh nghiệp.
(VNF) - Khu đất K200 có diện tích gần 11.000m2 được đấu giá để Khu khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, văn phòng cho thuê và Trung tâm thương mại - dịch vụ, với tổng vốn dầu tư 3.180 tỷ đồng.
(VNF) - Vô tình gặp chúng tôi trên bãi biển cát trắng Bãi Cháy, bà Anna Williams, du khách đến từ Mỹ, hồ hởi: “Chúng tôi đã đi qua nhiều cảng biển trên thế giới, nhưng hiếm nơi nào tạo được cảm xúc mạnh mẽ ngay từ giây phút đầu tiên như ở đây. Âm nhạc, không gian và sự thân thiện khiến Hạ Long để lại ấn tượng rất đặc biệt. Tôi khá ấn tượng với những chuyến thuyền mang dáng dấp cổ căng đôi buồm đỏ, nó tạo những cảm xúc khá mạnh, đưa chúng tôi váo một không gian yên bình, lãng mạn.
