Sau nhiều năm bị xem là phân khúc “khó làm” vì biên lợi nhuận thấp và thủ tục khó khăn, nhà ở xã hội (NƠXH) đang trở thành điểm "nóng" mới của thị trường bất động sản. Không chỉ các doanh nghiệp địa ốc lớn, nhiều nhà phát triển khu công nghiệp, doanh nghiệp xây dựng và vật liệu cũng đồng loạt mở rộng hiện diện ở phân khúc này.
Diễn biến trên diễn ra trong bối cảnh Chính phủ liên tục thúc đẩy Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021-2030, đồng thời yêu cầu các địa phương đẩy nhanh thủ tục đầu tư, bố trí quỹ đất và tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp.
Quy mô thị trường tăng mạnh nhưng vẫn thiếu hụt lớn
Phát triển NƠXH được đẩy mạnh từ cuối năm 2024 và nhiều lần được nhấn mạnh là nhiệm vụ trọng tâm. Giữa năm ngoái, Quốc hội đã thông qua nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH, trong đó đáng chú ý là việc cắt giảm, cải cách thủ tục hành chính nhằm rút ngắn thời gian triển khai dự án.
Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 781 dự án NƠXH đang được triển khai với quy mô khoảng 720.055 căn. Chính phủ đánh giá nếu duy trì tiến độ hiện nay, mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn NƠXH có thể đạt ngay trong năm 2028, sớm hơn khoảng 2 năm so với kế hoạch ban đầu.
Riêng năm 2026, các địa phương được giao chỉ tiêu hoàn thành 158.723 căn. TP. HCM dẫn đầu với khoảng 28.500 căn, tiếp theo là Hà Nội cùng nhiều tỉnh, thành phố công nghiệp như Bắc Ninh, Đồng Nai, Hải Phòng... Đây đều là những địa phương có nhu cầu nhà ở lớn do tập trung đông lao động nhập cư và giá nhà thương mại liên tục tăng cao.
Một điểm đáng chú ý là nhiều dự án NƠXH hiện được đầu tư tại các vị trí đẹp, trái với quan điểm trước đây rằng phân khúc này chỉ xuất hiện ở khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích. Tại Hà Nội, không ít dự án NƠXH đã được phê duyệt ở các khu đô thị như Ciputra, Starlake hay quanh các trục đường lớn như Nguyễn Trãi, Trần Thái Tông...
Dù nguồn cung và chất lượng sản phẩm bắt đầu cải thiện, khoảng cách giữa nhu cầu thực tế và lượng nhà hiện hữu vẫn rất lớn.
Tại TP.HCM, nhu cầu NƠXH đến năm 2030 được dự báo là gần 1 triệu căn, trong khi nguồn cung từ các dự án đã xác định mới đạt hơn 229.000 căn, tương đương chưa tới 1/4 nhu cầu.
Còn ở Hà Nội, giá nhà thương mại tăng mạnh suốt 4 năm qua khiến nhu cầu NƠXH và nhà giá rẻ tăng cao. Nhiều dự án mở bán ghi nhận lượng hồ sơ đăng ký lớn, người dân xếp hàng xuyên đêm để chờ nộp hồ sơ mua nhà.
Một điểm đáng chú ý khác là cơ cấu nhà cho thuê - phân khúc được cho là cấp thiết nhất - trong tổng nguồn cung NƠXH hiện nay còn rất thấp. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tới nay, cả nước có khoảng 42.275 căn NƠXH cho thuê, tức chiếm chưa đến 6% tổng sản phẩm của phân khúc này.
Các đại gia địa ốc đồng loạt nhập cuộc
Dư địa thị trường lớn cùng hàng loạt cơ chế tháo gỡ pháp lý đang khiến NƠXH trở thành phân khúc thu hút ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia. Nếu trước đây thị trường chủ yếu do một số doanh nghiệp chuyên biệt phát triển, làn sóng hiện nay đã mở rộng sang cả các tập đoàn Nhà nước lẫn khối tư nhân quy mô lớn.
Ở nhóm doanh nghiệp Nhà nước, những tên tuổi quen thuộc trên thị trường nhà ở có thể kể đến Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp), Becamex IDC...
Trong đó, HUD đã triển khai nhiều dự án NƠXH tại Hà Nam, Bình Dương... Riêng trong năm 2025, doanh nghiệp đã khởi công 7 dự án, tổng quy mô gần 1.900 căn hộ, tổng diện tích sàn gần 200.000 m2, trải rộng trên nhiều địa phương. Mục tiêu đến năm 2030, doanh nghiệp cung cấp cho thị trường khoảng 9.000 căn NOXH.
Becamex IDC tiếp tục phát triển NƠXH gắn với khu công nghiệp và khu đô thị tại Bình Dương cũ. Tính đến cuối năm 2024, doanh nghiệp đã bàn giao gần 9.000 căn để bán và cho thuê. Giai đoạn tiếp theo, Becamex IDC dự kiến phát triển thêm hơn 40.000 căn.
Trong khi đó, Hancorp cũng từng công bố mục tiêu triển khai 10.000 căn NOXH tại các thị trường Hà Nội, Ninh Bình, Đồng Nai.
Ở khối tư nhân, Vingroup gây chú ý với thương hiệu Happy Home và kế hoạch phát triển 500.000 căn NOXH tại Hải Phòng, Hưng Yên, Thanh Hóa, Quảng Trị, Khánh Hòa, TP.HCM và Tây Ninh. Nếu hoàn thành, số lượng này tương đương một nửa mục tiêu NOXH cả nước giai đoạn 2021-2030.
Viglacera tiếp tục là một trong những doanh nghiệp phát triển NƠXH lớn nhất thị trường, đặc biệt ở phân khúc nhà ở công nhân tại Bắc Ninh, Hà Nam, Quảng Ninh và Hà Nội. Doanh nghiệp cho biết đã chuẩn bị quỹ đất để đầu tư khoảng 10.000 căn trong năm nay. Năm ngoái, Viglacera hoàn thành khoảng 8.000 căn NƠXH, tương đương 8% tổng số căn hoàn thành trên cả nước.
Tập đoàn Hòa Phát của tỷ phú Trần Đình Long cũng đang đẩy mạnh phát triển NƠXH và nhà ở công nhân gắn với các khu công nghiệp. Gần nhất, tập đoàn này khởi công khu nhà ở công nhân và NƠXH tại KCN Yên Mỹ II với tổng vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng. Dự án được quy hoạch phục vụ nhu cầu lưu trú cho hàng chục nghìn lao động tại khu vực công nghiệp phía Bắc.
Một số tên tuổi mới đang đầu tư vào loại hình bất động sản này là Tập đoàn Hoa Sen của ông Lê Phước Vũ. Vừa qua, công ty đã công bố kế hoạch phát triển khoảng 20.000 căn NƠXH cho công nhân và người lao động tại TP. HCM giai đoạn 2026-2030.
Đây được xem là bước tái xuất đáng chú ý của “vua tôn” sau nhiều năm rút khỏi lĩnh vực bất động sản. Theo định hướng mới, Hoa Sen tập trung vào NOXH, nhà ở công nhân và các dự án gắn với hạ tầng công nghiệp thay vì phát triển dàn trải như trước.
Trong khi đó, Sun Group - một trong những tập đoàn tư nhân lớn nhất thị trường bất động sản, cũng bắt đầu mở rộng sang phân khúc NƠXH thông qua các dự án ở Ninh Bình (khu vực Hà Nam cũ). Doanh nghiệp định hướng phát triển các khu NƠXH tích hợp tiện ích đồng bộ tại một số đô thị lớn và khu vực công nghiệp, thay vì mô hình nhà ở giá thấp đơn thuần như trước đây.
Một số doanh nghiệp địa ốc khác như Hoàng Quân, Lê Thành, Nam Long, Taseco Land, Hà Đô, Hải Phát Invest... cũng đã và đang công bố kế hoạch đầu tư phân khúc NƠXH.
Ông Nguyễn Văn Phương, Phó chủ tịch HĐQT Hải Phát Invest, cho biết doanh nghiệp quyết định tham gia phân khúc này do nhu cầu thị trường lớn và thanh khoản cao, dù biên lợi nhuận không hấp dẫn như nhà ở thương mại.
“Trong thời gian ngắn tới, công ty kỳ vọng được chấp thuận triển khai các dự án NOXH quy mô vừa tại Hà Nội và các tỉnh vệ tinh”, ông nói.
Vẫn còn nhiều điểm nghẽn
Trao đổi với Tri Thức - Znews, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn thay đổi rõ rệt về cấu trúc cung - cầu. Nếu trước đây doanh nghiệp chủ yếu tập trung phân khúc nhà ở trung và cao cấp do biên lợi nhuận tốt hơn, nay NƠXH bắt đầu được nhìn nhận là thị trường có nhu cầu thực lớn và ít phụ thuộc vào chu kỳ đầu cơ.
Tuy nhiên, phân khúc này vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn. Thủ tục đầu tư kéo dài, quỹ đất sạch hạn chế và biên lợi nhuận bị khống chế là những yếu tố khiến nhiều doanh nghiệp chưa thực sự mặn mà.
Ngoài ra, việc triển khai quỹ đất 20% dành cho NƠXH trong các dự án thương mại vẫn chưa đồng đều giữa các địa phương. Bài toán tín dụng cũng chưa được giải quyết triệt để khi khả năng tiếp cận gói vay ưu đãi của cả chủ đầu tư và người mua nhà còn hạn chế.
Theo ông Đính, việc nhiều doanh nghiệp lớn nhập cuộc có thể tạo ra thay đổi đáng kể cho thị trường NƠXH, không chỉ về quy mô nguồn cung mà còn ở chất lượng sản phẩm. Khác với trước đây, nhiều dự án NƠXH hiện được đầu tư bài bản hơn về hạ tầng, tiện ích và thiết kế, thậm chí tiệm cận mặt bằng căn hộ thương mại phổ thông.
Dù vậy, để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2028-2030, thị trường vẫn cần thêm những thay đổi mạnh về chính sách, đặc biệt là rút ngắn quy trình phê duyệt, tạo quỹ đất sạch, ổn định nguồn vốn tín dụng và nâng mức lợi nhuận hợp lý cho doanh nghiệp.
“Nhu cầu của thị trường gần như chắc chắn có thật và còn rất lớn. Vấn đề hiện nay không nằm ở đầu ra mà nằm ở tốc độ triển khai dự án”, ông Đính nói.
Tags:
(VNF) - Sau giai đoạn liên tục tăng giá, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự đảo chiều về cả về giá cả lẫn thanh khoản. Người mua thận trọng, người bán cân nhắc giảm giá, môi giới bớt tung những lời chào “giá tốt”. Phía sau hiện tượng hạ nhiệt là áp lực lãi vay, thanh khoản yếu và tất nhiên đây là lúc người mua được quyền mặc cả.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc SGO Homes, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về cơ hội đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Ở một chuẩn sống nhất định, sự xa xỉ không còn nằm ở những gì được sở hữu, mà ở cách con người cảm nhận về nơi mình thuộc về. Tại The Magnolia, mỗi căn hộ được kiến tạo như một không gian phản chiếu bản sắc cá nhân, nơi sự riêng tư, thẩm mỹ và cảm xúc sống cùng tồn tại trong trạng thái cân bằng.
(VNF) - Masterise Homes, MIK Group, Sunshine Group cùng nhiều doanh nghiệp khác đang tung ra hàng loạt dự án mới, bổ sung hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường Hà Nội trong 2 năm tới.
(VNF) - Dự án TT Genesis có tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, quy mô 1,9ha gồm 2 tháp căn hộ cao 30 tầng với hơn 1.400 căn hộ cùng 12 căn nhà phố.
(VNF) - TP. HCM, tính đến ngày 26/5/2026, nguồn thu từ các hồ sơ xác định giá đất đã có cơ sở pháp lý để triển khai thu là 64.879 tỷ đồng.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Trọng Thìn, Chủ tịch Homes Plus cho rằng, lãi suất cao là giai đoạn bất động sản rẻ đi, các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi để bán hàng. Đó chính là cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực “gom hàng”.
(VNF) - Đây là dự án Khu nhà ở liền kề tại phường Thành Vinh (tỉnh Nghệ An) do Công ty TNHH Thanh Thành Đạt làm chủ đầu tư.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng bất chấp những áp lực không nhỏ, thị trường bất động sản vẫn duy trì được “nhiệt” tại những địa bàn và phân khúc có giá trị thực và giá cả phù hợp.
(VNF) - Mặc dù đã thanh toán hơn 72% giá trị khi mua căn biệt thự tại dự án NovaWorld Hồ Tràm, nhưng khách hàng vẫn chưa dám nhận bàn giao tài sản vì chủ đầu tư dựng rào chắn bịt kín toàn bộ lối vào căn nhà và lối đi xuống biển.
(VNF) - DELTA Group vừa tiếp tục ghi dấu ấn trên thị trường xây dựng khi chính thức được lựa chọn là nhà thầu triển khai hai dự án Capital Square 2 và Capital Square 3 tại thành phố Đà Nẵng.
(VNF) - Dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và nhà ở tại số 15-17 đường Trường Chinh, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai có tổng vốn đầu tư khoảng 1.792 tỷ đồng, được định hướng phát triển thành tổ hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở hiện đại.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân có thêm 966 căn nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán, nâng tổng số sản phẩm nhà ở đủ điều kiện kinh doanh tại dự án lên hơn 3.400 căn.
(VNF) - Đó là nhận xét của ông Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển của BHS Property, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay cũng như triển vọng trong giai đoạn kế tiếp.
(VNF) - Sau phiên đấu giá bất thành hồi đầu tháng 5, khu đất sân Chi Lăng tiếp tục được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 9.550 tỷ đồng.
(VNF) - Ngày 2/6, tại Hà Nội, Hệ sinh thái dịch vụ SGO Land được vinh danh Top 10 doanh nghiệp tư vấn và phát triển kinh doanh bất động sản tốt nhất Việt Nam trong khuôn khổ Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II. Danh hiệu ghi nhận năng lực vận hành và định hướng phát triển hệ sinh thái dịch vụ bất động sản toàn diện của doanh nghiệp.
(VNF) - Bà Đỗ Thị Thuý Hằng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng, nhận định nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang khan hiếm, vì thế sức mua vẫn được bảo đảm, nhất là với các sản phẩm có vị trí tiệm cận trung tâm và giá hợp lý.
(VNF) - Tại lễ trao Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II diễn ra tối 2/6 tại Hà Nội, Công ty Cổ phần Vinhomes được vinh danh ở hạng mục cao nhất - Giải đặc biệt “Doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu Việt Nam”. Nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng được xướng tên ở các hạng mục tôn vinh những đơn vị có đóng góp nổi bật cho thị trường.
(VNF) - HoREA- Hiệp hội Bất động sản TP. HCM có báo cáo bổ sung danh sách nhiều dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc kéo dài, kiến nghị thành phố sớm tháo gỡ.
(VNF) - TP. HCM tổ chức hội nghị về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, đến nay đã xử lý hoặc có hướng chỉ đạo 100% dự án.
(VNF) - Trong bối cảnh thanh khoản suy yếu, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu và quà tặng với kỳ vọng kích cầu thanh khoản. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng ưu đãi chỉ là chất xúc tác, quyết định xuống tiền vẫn phụ thuộc vào giá trị thực của sản phẩm và niềm tin của người mua.
(VNF) - Vừa “lời” ngay 1% khi xuống tiền sớm trong tháng 6, vừa thảnh thơi suốt 15 năm không lo tìm trường, không mất thời gian đưa đón mỗi ngày, lại sở hữu “bệ phóng vàng” cho hành trình trưởng thành của con - đó mới chỉ là những lợi ích ban đầu khi các gia đình lựa chọn an cư tại đại đô thị công viên sinh thái tri thức đáng sống bậc nhất TP. HCM - Vinhomes Sài Gòn Park.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đang chuyển sang mô hình tăng trưởng mới dựa trên hiệu quả, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững, thị trường bất động sản được kỳ vọng trở thành một động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng. Tuy nhiên, để thực hiện vai trò đó, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường cần thay đổi tư duy phát triển, trong đó nhà ở cho thuê giá hợp lý phải trở thành một cấu phần quan trọng thay vì chỉ tập trung vào nhà ở để bán như hiện nay.
(VNF) - Thông tin từ Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho thấy hiện cả nước vẫn còn 11.412 cơ sở nhà, đất dôi dư đã có quyết định thu hồi, chuyển giao về địa phương quản lý nhưng chưa hoàn thành xử lý hoặc đưa vào khai thác triệt để.
(VNF) - Bộ Tài chính cho hay điều kiện "trước ngày 1/7/2014" chỉ áp dụng với đất vườn, ao bị tách thành thửa riêng trong quá trình lập bản đồ địa chính, không áp dụng cho mọi trường hợp.
(VNF) - Sau giai đoạn liên tục tăng giá, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự đảo chiều về cả về giá cả lẫn thanh khoản. Người mua thận trọng, người bán cân nhắc giảm giá, môi giới bớt tung những lời chào “giá tốt”. Phía sau hiện tượng hạ nhiệt là áp lực lãi vay, thanh khoản yếu và tất nhiên đây là lúc người mua được quyền mặc cả.
(VNF) - Nhiều dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, bổ sung gần 10.500 căn hộ và nhà liền kề cho thị trường bất động sản Đà Nẵng.
