Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường đất nền Hà Nội bước sang năm 2026 với trạng thái trầm lắng rõ rệt. Tại nhiều khu vực từng được xem là “điểm nóng” như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm (cũ) hay vùng ven Hòa Lạc, mặt bằng giá đã không còn duy trì đà tăng liên tục như trước, thậm chí bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh giảm.
Theo khảo sát thị trường, tại Long Biên (cũ), giá đất nền hiện phổ biến khoảng 60 - 135 triệu đồng/m2, giảm 2 - 6 triệu đồng/m2 so với đầu năm trước. Khu vực Gia Lâm (cũ) ghi nhận mức giá dao động 40 - 90 triệu đồng/m2, giảm khoảng 1 - 4 triệu đồng/m2.
Tại Đông Anh và Hoài Đức – khu vực từng liên tục xuất hiện các cơn “sóng” ăn theo thông tin quy hoạch, hạ tầng, thị trường cũng chững lại đáng kể. Giá đất ở Đông Anh hiện dao động khoảng 35 - 80 triệu đồng/m2, trong khi Hoài Đức phổ biến quanh mức 45 - 90 triệu đồng/m2, đều giảm so với giai đoạn đỉnh trước đó.
Đáng chú ý, tại xã Sơn Đồng, nhiều lô đất phân lô dọc tuyến vành đai 3.5 hiện được rao bán quanh mức 180 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5% so với đỉnh hồi đầu năm 2026. Trong khi đó, tại Phú Cát – khu vực từng hưởng lợi mạnh từ kỳ vọng khu công nghệ cao Láng - Hòa Lạc, một số vị trí hiện đã giảm gần 20% so với thời điểm sốt nóng năm ngoái.
Không chỉ giá bắt đầu hạ nhiệt, thanh khoản thị trường cũng lao dốc mạnh. Những văn phòng môi giới từng đông kín khách nay trở nên vắng vẻ hơn hẳn. Tình trạng “xuống tiền trong một ngày”, mua bán sang tay liên tục gần như không còn xuất hiện.
Anh Nguyễn Xuân Biên, nhà đầu tư kiêm môi giới lâu năm tại khu vực Hoài Đức, cho biết nhiều lô đất hiện được rao bán suốt nhiều tháng nhưng vẫn không tìm được khách mua.
“Có những lô đất chủ nhà đã chấp nhận hạ vài trăm triệu đồng nhưng vẫn khó bán. Người mua bây giờ rất thận trọng vì ai cũng sợ mua xong giá còn giảm nữa”, anh Biên chia sẻ.
Một môi giới khác cũng cho biết thị trường hiện rơi vào trạng thái “đóng băng kỳ vọng”. Người bán vẫn neo giá theo mặt bằng của giai đoạn sốt nóng trước đây nên chưa muốn giảm sâu, trong khi người mua lại có tâm lý chờ giá xuống thêm.
“Trước kia chỉ cần có thông tin quy hoạch hay chuẩn bị làm đường là giá đất tăng rất nhanh. Nhưng hiện tại người mua quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, thanh khoản và khả năng khai thác thực tế chứ không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông như trước”, nhân viên môi giới tại một sàn giao dịch Hoài Đức cũ chia sẻ.
Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy mức độ quan tâm tới đất nền Hà Nội trong quý I/2026 đã giảm khoảng 23% so với quý trước. Đây là mức giảm khá sâu nếu đặt trong bối cảnh nhiều phân khúc khác như căn hộ hay nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực đang bắt đầu hồi phục.
Theo các chuyên gia, diễn biến hiện tại cho thấy thị trường đất nền đang bước sang giai đoạn phân hóa mạnh hơn, khi dòng tiền đầu cơ dần suy yếu và nhà đầu tư bắt đầu quay lại với giá trị thực của bất động sản.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam, nhận định sau nhiều năm tăng nóng, tâm lý thị trường đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây chỉ cần xuất hiện thông tin về quy hoạch, hạ tầng hay đề xuất lên quận là giá đất lập tức tăng mạnh, thì hiện nay nhà đầu tư đã thận trọng hơn rất nhiều.
“Họ cân nhắc kỹ hơn về pháp lý, khả năng thanh khoản và tiềm năng khai thác thực tế. Những yếu tố bất lợi như áp lực lãi suất, dòng tiền khó khăn hay tâm lý chờ đợi khiến giao dịch suy giảm rất nhanh”, bà Ánh cho biết.
Theo bà, trong bối cảnh dòng tiền khó khăn và áp lực lãi suất vẫn lớn, nhà đầu tư hiện ưu tiên các sản phẩm có thể tạo dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu ở thực thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Đây cũng là lý do đất nền, phân khúc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá bắt đầu hụt hơi rõ rệt. Sau nhiều năm liên tục tăng nóng, mặt bằng giá tại nhiều khu vực hiện đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng khai thác thực tế.
Theo phân tích của Công ty Chứng khoán MB (MBS), mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao cùng xu hướng kiểm soát tín dụng bất động sản là nguyên nhân quan trọng khiến dòng tiền đầu cơ suy giảm mạnh. Khi chi phí vay vốn tăng lên, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” đất nền không còn dễ dàng như trước.
Điều này tạo áp lực lớn lên nhóm nhà đầu tư mua đất trong giai đoạn sốt nóng 2021 - 2022. Nhiều người hiện gần như bị “kẹt hàng” khi thanh khoản xuống thấp trong khi mặt bằng giá không còn tăng mạnh như trước.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhận định đất nền vẫn là phân khúc có tiềm năng trong dài hạn, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn xuất hiện các giai đoạn tăng nóng diện rộng như trước mà bước vào thời kỳ phân hóa rõ rệt hơn.
Theo ông, những sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, kết nối hạ tầng thực tế và gắn với nhu cầu ở thực vẫn sẽ giữ được thanh khoản. Ngược lại, các lô đất chỉ tăng giá dựa trên tin đồn quy hoạch hoặc tâm lý đầu cơ sẽ ngày càng khó hút dòng tiền.
Đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng cần đặc biệt thận trọng với đất nền trong giai đoạn hiện nay, bởi dư địa tăng giá mạnh sẽ không còn nhiều như trước.
Theo ông, giá phải tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền, bởi thời gian qua nhiều khu vực đã bị đẩy lên vượt xa giá trị thực.
Ông Quê cũng lưu ý, yếu tố pháp lý, quy hoạch và tính thanh khoản cần được đặt lên hàng đầu, đồng thời không nên kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.
Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường đất nền Hà Nội đang cho thấy dấu hiệu bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh hơn. Giá có thể chưa giảm sâu trên diện rộng, nhưng thời kỳ chỉ cần “ôm đất chờ tăng giá” dường như đã qua. Trong bối cảnh dòng tiền ngày càng thận trọng, đất nền cũng đang bị buộc phải quay trở lại với giá trị thực thay vì tiếp tục được định giá bằng kỳ vọng đầu cơ như trước.
Tags:
(VNF) - Đề xuất cấm chuyển nhượng nhà ở thương mại tại các khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đang khiến thị trường bất động sản dậy sóng và tạo ra những luồng dư luận trái chiều.
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Arita và Công ty cổ phần HNASA là nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội tại KĐT phía Đông Bắc, tỉnh Bắc Ninh với tổng mức đầu tư gần 3.100 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái định vị mạnh mẽ, khi dòng tiền dần từ bỏ những “cơn sốt” ngắn hạn, để tìm đến những khu vực có nền tảng hạ tầng và dư địa tăng trưởng dài hạn. Trong bối cảnh đó, những dự án hưởng lợi từ TOD, metro và các trục vành đai đang trở thành tâm điểm quan tâm nhờ tiềm năng đón đầu chu kỳ phát triển đô thị mới.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt khi giá căn hộ thứ cấp đồng loạt giảm 5% - 10% so với đỉnh thiết lập hồi cuối năm 2025. Tuy nhiên, nghịch lý lớn là dù thị trường đã hạ nhiệt, cơ hội sở hữu nhà ở với phần đông người dân vẫn rất "mong manh" bởi mặt bằng giá hiện nay vẫn neo ở mức cao.
(VNF) - Bộ Tài chính đề xuất giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản căn cứ theo giá hợp đồng, nếu kê khai thấp hơn bảng giá đất sẽ bị cơ quan thuế truy thu.
(VNF) - Cơ quan công an khuyến cáo người dân cảnh giác với thủ đoạn giả danh cán bộ địa chính hỗ trợ tích hợp sổ đỏ trên ứng dụng VNeID, với mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
(VNF) - Mới đây, nhiều dự án nhà ở xã hội (NƠXH) có vị trí được đánh giá “đắc địa” đã đồng loạt được khởi công hoặc được UBND TP Hà Nội giao đất triển khai.
Trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm, nhiều dự án hạng sang và siêu sang tại Thủ Thiêm được dự báo tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới cho TP.HCM.
(VNF) - 350 dự án, khu đất tại Đà Nẵng được áp dụng cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 170 và Nghị quyết 29 của Quốc hội để tháo gỡ vướng mắc
(VNF) - Tại lễ ra quân Tổ hợp căn hộ du lịch all-in-one thế hệ mới Cara365, thuộc dự án CaraWorld ngày 22/5, chủ đầu tư KN Cam Ranh công bố hợp tác cùng nhiều đối tác trong các lĩnh vực tài chính, xây dựng, vận hành và phát triển tiện ích. Hoạt động này góp phần hoàn thiện nền tảng triển khai phân khu cao tầng đầu tiên tại CaraWorld Cam Ranh.
(VNF) - Royal Boulevard - đại lộ trung tâm của Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng), lấy cảm hứng từ mô hình phố thương mại châu Âu đang là câu trả lời cho thế hệ doanh nhân đất Cảng muốn phát triển bền vững cả sự nghiệp lẫn chất lượng sống của gia đình trong cùng một tọa độ. Trong bối cảnh toàn khu đã sẵn sàng bàn giao, các dãy phố dần lên đèn, nhiều khách hàng cũng tranh thủ đón đầu cơ hội với chính sách ưu đãi hấp dẫn dành cho những chủ nhân tiên phong.
(VNF) - Xu hướng tiêu dùng gắn với trải nghiệm văn hóa đang thúc đẩy sự xuất hiện của nhiều mô hình bán lẻ mới tại Việt Nam. Trong bối cảnh đó, ngày 19/05/2026, Vincom Retail ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác chiến lược (MOU) với K-Box Global nhằm phát triển các tổ hợp mua sắm – giải trí mang phong cách Hàn Quốc tại hệ thống Vincom.
(VNF) - Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Group, cho rằng thời điểm hiện tại là cơ hội hợp lý để nhà đầu tư bất động sản “đi săn”. Song, để chọn được địa bàn, phân khúc, sản phẩm tốt, nhà đầu tư phải đi đúng xu hướng của hạ tầng và dòng tiền.
Nhiều dự án bất động sản ở TP. HCM từng vướng pháp lý, ngưng thi công suốt nhiều năm đang quay lại thị trường với mặt bằng giá mới tăng gấp 3-5 lần.
(VNF) - Giữa mục tiêu minh bạch hóa thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp môi giới tại Hải Phòng lại lộ nghịch lý giữa con số công bố và ghi nhận của cơ quan quản lý.
(VNF) - Ông Nguyễn Đức Thuận - Giám đốc Khối Chiến lược và Đầu tư HASCO Holdings cho rằng, thị trường hiện tồn tại rất nhiều dự án bất động sản dở dang, bỏ hoang hoặc “chết lâm sàng”, gây lãng phí lớn cho nền kinh tế. Vì vậy, doanh nghiệp cần sớm mở cơ chế dẫn vốn cho hoạt động tái cấu trúc và M&A nhằm hồi sinh các dự án này, đồng thời khơi thông dòng tiền cho thị trường bất động sản.
(VNF) - Nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu Công nghệ cao Hà Nam tại tỉnh Ninh Bình là CTCP Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore, với tổng vốn đầu tư gần 6.000 tỷ đồng.
(VNF) - Chỉ ít tháng sau khi Art Residence bàn giao, cư dân và khách thuê háo hức chuyển về Sun Urban City, tận hưởng cuộc sống đủ đầy tiện nghi ngay trong lòng khu đô thị. Những căn hộ sáng đèn mỗi tối, công viên tấp nập khách, phố xá đông vui.
(VNF) - Theo định hướng quy hoạch phát triển đô thị, dòng tiền và nhu cầu an cư đang dịch chuyển mạnh mẽ về các đại đô thị vệ tinh được đầu tư bài bản. Trong bối cảnh nội đô khan hiếm nguồn cung và giá nhà lập đỉnh, Prime Garden - The Parkland được kiến tạo bởi MIK Group được xem là “bến đỗ” định hình tiêu chuẩn sống trọn vẹn, đáp ứng tiêu chuẩn của thế hệ cư dân hiện đại.
(VNF) - Đón những cư dân đầu tiên về ở, đồng thời chuẩn bị chào đón Vincom Plaza Đan Phượng khai trương vào quý III năm nay với sự hiện diện của Đại siêu thị GO!, Vinhomes Wonder City đang bước vào giai đoạn tăng tốc mạnh mẽ giữa chu kỳ hoàn thiện hạ tầng phía Tây Hà Nội.
(VNF) - Nhu cầu vốn khổng lồ cho hạ tầng và bất động sản đang thúc đẩy Việt Nam tìm kiếm các kênh dẫn vốn quốc tế mới, trong bối cảnh dòng tiền ngoại ngày càng chọn lọc hơn với thị trường và các doanh nghiệp địa ốc.
(VNF) - Hà Nội đẩy nhanh việc xây dựng các khu đô thị đa mục tiêu với kỳ vọng góp phần điều tiết thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở thực chất hơn.
(VNF) - TP. HCM vừa loại 259 khu đất với tổng diện tích hơn 3.400ha khỏi danh mục thí điểm phát triển nhà ở thương mại do vướng quy hoạch, pháp lý và hạ tầng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) bất ngờ công bố lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản để thông qua chủ trương đầu tư có giá trị dự kiến vượt 35% tổng tài sản doanh nghiệp. Điều này đồng nghĩa với việc một thương vụ “bom tấn” sắp được công bố ra thị trường.
(VNF) - Đề xuất cấm chuyển nhượng nhà ở thương mại tại các khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đang khiến thị trường bất động sản dậy sóng và tạo ra những luồng dư luận trái chiều.
(VNF) - Kỳ vọng khi hoàn thiện, tổ hợp này sẽ trở thành một biểu tượng mới của du lịch Phú Quốc, cùng với các dự án khác như Cáp treo Hòn Thơm, Cầu Hôn, Tổ hợp vui chơi giải trí thị trấn Hoàng Hôn... sẽ giúp du lịch Phú Quốc phát triển tương xứng với tiềm năng, thu hút thêm hàng triệu lượt khách quốc tế, đặc biệt dòng khách chi tiêu cao, có thêm sản phẩm để cạnh tranh trong khu vực và quốc tế.
