Dòng tiền đang ‘dịch chuyển’ về đâu khi TOD – Metro đồng loạt tăng tốc?
Hoàng Ngân -
25/05/2026 08:00 (GMT+7)
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái định vị mạnh mẽ, khi dòng tiền dần từ bỏ những “cơn sốt” ngắn hạn, để tìm đến những khu vực có nền tảng hạ tầng và dư địa tăng trưởng dài hạn. Trong bối cảnh đó, những dự án hưởng lợi từ TOD, metro và các trục vành đai đang trở thành tâm điểm quan tâm nhờ tiềm năng đón đầu chu kỳ phát triển đô thị mới.
Hạ tầng là nền tảng tạo chu kỳ tăng trưởng mới
Không phải mọi công trình hạ tầng đều tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản. Nếu các tuyến giao thông đơn lẻ chủ yếu giúp rút ngắn thời gian di chuyển và cải thiện kết nối, thì TOD – metro – vành đai lại đóng vai trò như một hệ trục phát triển đô thị, có khả năng hình thành các trung tâm mới và tạo dư địa tăng trưởng dài hạn cho toàn khu vực.
Hạ tầng liên vùng mở rộng, gia tăng giá trị bất động sản dọc trục kết nối. Ảnh: The Aspira
Metro giúp gia tăng kết nối giao thông, nhưng TOD mới là yếu tố thúc đẩy quá trình hình thành đô thị. Khi metro, vành đai và các hạ tầng chiến lược vận hành đồng bộ, giá trị không chỉ đến từ khả năng di chuyển thuận tiện hơn, mà còn từ sự dịch chuyển dân cư, sự phát triển của thương mại và quá trình hình thành các cực đô thị mới.
Điểm khác biệt của các khu vực hưởng lợi từ TOD nằm ở yếu tố khan hiếm. Không phải nơi nào cũng đủ điều kiện hình thành đô thị xoay quanh giao thông công cộng. Chính vì vậy, những khu vực nằm trong lõi TOD thường sở hữu dư địa tăng trưởng lớn hơn, bởi giá trị không chỉ được tạo ra từ hạ tầng, mà từ cả một chu kỳ phát triển mới đang bắt đầu. Dòng tiền luôn đi trước quy hoạch. Và dòng tiền lớn thường đi về nơi quỹ đạo tăng trưởng mới vừa hình thành.
Từ bài học quận 9 đến chu kỳ tăng trưởng mới của Dĩ An
Thị trường từng chứng kiến một chu kỳ tăng trưởng mạnh tại quận 9 giai đoạn 2015 – 2021, khi Metro số 1, Xa lộ Hà Nội mở rộng và Khu Công nghệ cao TP. HCM đồng loạt hình thành. Từ một khu vực vùng ven, quận 9 nhanh chóng trở thành cực tăng trưởng mới của khu Đông, kéo theo sự dịch chuyển mạnh mẽ của dân cư, hạ tầng và dòng vốn đầu tư.
Theo CBRE Việt Nam, nhiều dự án nằm dọc tuyến metro ghi nhận mức tăng giá từ 1,5 – 3 lần sau quá trình hạ tầng phát triển. Đáng chú ý, biên độ tăng trưởng lớn nhất thường xuất hiện ở giai đoạn cấu trúc tăng trưởng bắt đầu hình thành, khi mặt bằng giá vẫn chưa được xác lập hoàn toàn. Đó cũng là thời điểm dòng tiền thường đi trước một nhịp để đón đầu chu kỳ mới.
Giá căn hộ tăng nhanh, nhưng vẫn còn những dự án sở hữu mức giá dễ tiếp cận cho người trẻ tại khu đông TP.HCM. Ảnh. The Aspira
Ở thời điểm hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng Dĩ An đang sở hữu những điều kiện tương đồng với quận 9 trước đây. Không chỉ hưởng lợi trực tiếp từ Metro Suối Tiên – Tân Vạn và vành đai 3 TP. HCM, khu vực này còn nằm trong trục kết nối chiến lược với TP. Thủ Đức trung tâm phát triển mới của khu Đông.
Trong bối cảnh mặt bằng giá tại TP. Thủ Đức dần thiết lập vùng neo cao, dư địa tăng trưởng cũng không còn quá lớn như giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển. Trong khi đó, Dĩ An vẫn duy trì mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn đáng kể dù cùng hưởng lợi từ hệ hạ tầng chiến lược. Khoảng chênh lệch này không đơn thuần phản ánh khác biệt về giá, mà còn cho thấy hai giai đoạn phát triển khác nhau của thị trường: một bên đã bước vào chu kỳ xác lập giá trị, trong khi bên còn lại vẫn đang ở giai đoạn hình thành cực tăng trưởng mới.
Chính sách tài chính trở thành “đòn bẩy” hút dòng tiền
Trong bối cảnh dòng tiền ngày càng ưu tiên các tài sản sở hữu hạ tầng hiện hữu, khả năng khai thác thực tế và chính sách tài chính an toàn, những dự án nằm trong lõi TOD đang trở thành tâm điểm của thị trường.
Nổi bật trong số đó là The Aspira, dự án tọa lạc tại cửa ngõ TP. Thủ Đức – Dĩ An, nằm trong lõi TOD quy mô 18,8ha, kết nối trực tiếp Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên và tuyến Metro mở rộng Suối tiên – Tân Vạn cùng hạ tầng vành đai 3 TP. HCM. Dự án đồng thời đạt chứng chỉ công trình xanh quốc tế EDGE do IFC chứng nhận, tiêu chuẩn đang được nhóm khách hàng trẻ và người mua ở thực đặc biệt quan tâm trong xu hướng sống bền vững hiện nay.
Đại diện đơn vị triển khai kinh doanh và tiếp thị dự án The Aspira công bố nhiều chính sách hỗ trợ tài chính cho khách hàng. Ảnh: The Aspira
Không chỉ hưởng lợi từ hạ tầng chiến lược, The Aspira còn gia tăng sức hút nhờ chính sách tài chính được thiết kế theo hướng tối ưu dòng tiền. Dự án hiện áp dụng chương trình hỗ trợ lãi suất lên đến 36 tháng cùng chính sách ân hạn gốc đến 6 năm và đặc biệt là chương trình cam kết hỗ trợ cho thuê lên đến 96 triệu đồng/12 tháng giúp khách hàng chủ động hơn trong kế hoạch tài chính dài hạn và giảm áp lực dòng tiền trong giai đoạn đầu sở hữu.
Đáng chú ý, khách hàng hiện có thể tiếp cận sản phẩm với mức thanh toán dự kiến chỉ từ khoảng 6,8 triệu đồng/tháng theo phương thức không vay, mức được đánh giá cạnh tranh so với mặt bằng giá khu vực giáp ranh TP. Thủ Đức.
Bên cạnh đó, đặc quyền booking “X3 giá trị” từ 25 triệu đồng tiếp tục gia tăng lợi thế cho cả khách hàng mua ở thực lẫn nhà đầu tư trung dài hạn đang tìm kiếm những sản phẩm vừa có khả năng khai thác thực tế, vừa giữ dòng tiền ổn định trong chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.
Theo giới chuyên gia, trong chu kỳ phục hồi mới của thị trường, những dự án hội tụ đồng thời lợi thế hạ tầng hiện hữu, khả năng khai thác ở thực và chính sách tài chính linh hoạt sẽ có nhiều dư địa duy trì sức hút bền vững.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu sắc về tư duy định giá và lựa chọn sản phẩm của giới đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên làn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận ngắn hạn, thị trường hiện tại đang vận hành dựa trên một "bộ lọc" vô cùng khắt khe. Yếu tố hàng đầu được đặt lên bàn cân lúc này không còn thuần túy là biên độ lợi nhuận tức thời, mà là sự an toàn của dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.
(VNF) - 13 dự án nhà ở xã hội mới được đề xuất triển khai tại Hà Nội phân bổ trên nhiều địa bàn, từ Đan Phượng, Phù Đổng đến Tây Tựu, Xuân Phương, với tổng quỹ đất hàng chục héc-ta.
(VNF) - Hà Nội hiện có khoảng 4,19 triệu thửa đất, song mới khoảng 37% - 38% dữ liệu đáp ứng tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”. Thành phố đang đẩy nhanh tiến độ chuẩn hóa dữ liệu đối với hơn 1,3 triệu thửa đất còn lại.
(VNF) - Sau những lùm xùm liên quan đến mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshare), PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cho rằng đã đến lúc cần xây dựng một cơ chế quản lý riêng cho loại hình này, đặc biệt là trong việc kiểm soát chi phí vận hành và bảo vệ quyền lợi người mua trong suốt vòng đời hợp đồng.
(VNF) - Công ty cổ phần TNG Land vừa được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư số 1 xã Lương Phú (nay là xã Kha Sơn) với tổng mức đầu tư hơn 437 tỷ đồng.
(VNF) - Sau thời gian tổ chức đấu thầu quốc tế, UBND TP. Huế vừa chính thức lựa chọn Công ty VINA HUE G PTE.LTD (Singapore) làm nhà đầu tư thực hiện Dự án Sân gôn phường Phong Phú với tổng vốn đầu tư hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - Doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất vàng 18 Cao Bá Quát xin hủy kết quả, chấp nhận mất 135 tỷ đồng tiền đặt cọc và đối mặt nguy cơ bị cấm tham gia đấu giá.
(VNF) - Dòng sản phẩm hoàn thiện nội thất Ocean Village tại Đảo Ngọc (Vinhomes Hải Vân Bay, Đà Nẵng) sở hữu vị trí hiếm có khi phía trước là Công viên Bách Thảo, phía sau là VinWonders Hải Vân Bay 225ha, mở ra dư địa tăng giá trị bền vững cho bất động sản.
(VNF) - Trong 5 tuyến metro vừa được TP. Hà Nội khởi công ngày 22/6, tuyến số 8 và số 14 kết nối trực tiếp với khu Đông Thủ đô. Khi kỷ nguyên metro chính thức bắt đầu, Ocean City với nhà ga được quy hoạch ngay “ngưỡng cửa” không chỉ hưởng lợi nhiều nhất từ hạ tầng thế kỷ mà còn đứng trước cơ hội được tái định vị trên bản đồ bất động sản Thủ đô.
(VNF) - Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản du lịch đang đứng trước cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ sự phục hồi của ngành du lịch, hạ tầng và các chính sách hỗ trợ phát triển kinh tế. Tuy nhiên, để biến tiềm năng thành hiệu quả thực chất, bài toán của thị trường không còn nằm ở việc xây thêm sản phẩm lưu trú mà là tạo ra hệ sinh thái trải nghiệm đủ sức giữ chân du khách và khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.
(VNF) - Gần 25 năm hình thành và phát triển, Khang Điền khẳng định vị thế là một trong những nhà phát triển bất động sản uy tín tại TP. HCM với quỹ đất quy mô lớn và nền tảng tài chính vững mạnh. Bên cạnh hoạt động kinh doanh, Khang Điền còn tạo nên bản sắc riêng khi kiên trì triết lý phát triển nhân văn, lấy con người và cộng đồng làm trung tâm, dành nguồn lực cho các hoạt động an sinh xã hội, giáo dục, y tế và chỉnh trang đô thị.
(VNF) - Hà Nội vừa ban hành quyết định về việc giao đất và cho phép Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và thương mại Incons chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở thấp tầng Incons.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu chuyển đổi mạnh tư duy về nhà ở. Bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê.
(VNF) - Vành đai 4 không chỉ được kỳ vọng giảm áp lực giao thông cho Thủ đô mà còn mở ra không gian phát triển mới cho các địa phương, khu công nghiệp và trung tâm logistics của miền Bắc. Việc T&T Group tham gia đầu tư vào hợp phần cao tốc giữ vai trò trung tâm của toàn tuyến cũng cho thấy sự quan tâm của doanh nghiệp đối với những dự án hạ tầng có ý nghĩa lâu dài đối với nền kinh tế.
(VNF) - UBND tỉnh Hưng Yên vừa giao hơn 80ha đất cho dự án khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái, sân golf Khoái Châu. Dự án do Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên làm chủ đầu tư.
Trong khi một số doanh nghiệp bất động sản lớn chọn tập trung khai thác quỹ đất hiện hữu, nhiều chủ đầu tư khác vẫn tìm cơ hội bổ sung quỹ đất, chuẩn bị kế hoạch cho tương lai.
(VNF) - Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận những dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng kéo dài. Nhiều phân khúc từ chung cư, nhà trong ngõ đến đất nền vùng ven đều xuất hiện xu hướng giảm giá hoặc cắt giảm kỳ vọng lợi nhuận nhằm tìm kiếm thanh khoản.
(VNF) - Tâm điểm đón sóng tăng trưởng Nam Hải Phòng giai đoạn 2026 - 2030 đã chính thức “xướng tên” Vinhomes Golden City (Dương Kinh). Với chính sách tài chính đột phá, đây được xem là cơ hội cuối cùng để sở hữu nhà phố thấp tầng thương hiệu Vinhomes với mức giá cạnh tranh, chỉ từ 6,5 tỷ đồng, trước khi mặt bằng giá bước vào chu kỳ bứt phá mới.
(VNF) - TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội (NOXH) cho thuê trong giai đoạn 2026 - 2030. Đến nay, nhiều doanh nghiệp lớn cùng các đơn vị nhà nước cũng đã đăng ký phát triển hơn 99.000 căn nhà ở cho thuê.
(VNF) - Bộ Chính trị yêu cầu khẩn trương sơ kết việc thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII nhằm đề xuất sửa đổi căn cơ chính sách đất đai, làm cơ sở sửa đổi Luật Đất đai và trình Hội nghị Trung ương 3 xem xét, cho ý kiến.
(VNF) - Khu đất số 183 Hoàng Hoa Thám - nơi đặt trụ sở và nhà máy của Tổng Công ty CP Bia - Rượu - Nước giải khát Hà Nội (Habeco) - được định hướng ưu tiên phát triển hạ tầng giáo dục, thay vì các dự án thương mại, sau khi doanh nghiệp thực hiện di dời theo quy hoạch.
(VNF) - Thiếu dữ liệu, vướng phương pháp xác định giá và những lúng túng trong thực thi đang khiến định giá đất trở thành một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Giới chuyên môn cho rằng nếu không sớm hoàn thiện cơ chế định giá, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng ách tắc nguồn cung và gia tăng chi phí phát triển dự án.
(VNF) - DIC Corp bị phạt số tiền 175 triệu đồng đối với hành vi sử dụng số tiền thu được từ đợt chào bán chứng khoán riêng lẻ không đúng với phương án đã được HĐQT thông qua hoặc nội dung đã công bố thông tin cho nhà đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu sắc về tư duy định giá và lựa chọn sản phẩm của giới đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên làn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận ngắn hạn, thị trường hiện tại đang vận hành dựa trên một "bộ lọc" vô cùng khắt khe. Yếu tố hàng đầu được đặt lên bàn cân lúc này không còn thuần túy là biên độ lợi nhuận tức thời, mà là sự an toàn của dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.
(VNF) - Khu công nghiệp Hoàng Mai 1 là một trong những khu công nghiệp trọng điểm thuộc Khu kinh tế Đông Nam, nằm trên địa bàn phường Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An. Đây là một trọng điểm trong vùng trong điểm công nghiệp Nam Thanh - Bắc Nghệ với nhiều lợi thế cảng biển, đường cao tốc, kết nối liên vùng
